/

 

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-19560/2017

г. Краснодар

07 мая 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 мая 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от заявителя – индивидуального предпринимателя Саркисьяна Армена Эдуардовича (ИНН 616100769001, ОГРНИП 310619312500142) – Долинкина О.А., Короглуевой Е.А. (доверенность от 25.04.2018 и 08.11.2017), в отсутствие представителей органа, осуществляющего публичные полномочия, – департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Ростовавтозапчасть», общества с ограниченной ответственностью «Элита», общества с ограниченной ответственностью «Дельта», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Саркисьяна Армена Эдуардовича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.10.2017 (судья Андрианова Ю.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2017 (судьи Сурмалян Г.А., Смотрова Н.Н., Соловьева М.В.) по делу № А53-19560/2017, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Саркисьян Армен Эдуардович (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) о признании незаконным выраженного в письме от 09.03.2017 № 59-30-4719/14 решения об отказе в направлении проекта договора аренды части площадью 896 кв. м с учетным номером 61:44:006236:7/5 земельного участка площадью 21 680 кв. м с кадастровым номером 61:44:0062363:7, расположенного по адресу: город Ростов-на-Дону, ул. Республиканская, 136 (далее – земельный участок, его часть) со множественностью лиц на стороне арендатора на 49 лет (с учетом изменения предмета заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Арбитражный процессуальный кодекс). К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Ростовавтозапчасть», общество с ограниченной ответственностью «Элита», общество с ограниченной ответственностью «Дельта».

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.10.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2017, в удовлетворении заявления отказано со следующей мотивировкой., Предприниматель как собственник расположенных на земельном участке строений вправе оформить титул на этот участок с соблюдением прав собственников иных зданий, сооружений, в том числе собственников помещений в многоквартирном жилом доме. При рассмотрении дел № А53-34780/15, А53-36118/16 установлена делимость земельного участка. Предприниматель не обеспечил выполнение кадастровых работ в целях образования земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости, не обратился с соответствующим заявлением в департамент. Департамент не принимал решение об утверждении схемы расположения такого участка, о предварительном согласовании его предоставления. Кадастровый учет части земельного участка не свидетельствует об образовании земельного участка в целях эксплуатации объекта недвижимости.

Предприниматель обжаловал решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.10.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Предприниматель является субъектом исключительного права на заключение договора аренды части земельного участка под принадлежащей ему недвижимостью. Сведения о части земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости. Принятие какого-либо решения о предварительном согласовании предоставления части земельного участка не требуется. Часть земельного участка после ее кадастрового учета стала объектом гражданского оборота. Департамент как собственник земельного участка на основании заявления предпринимателя самостоятельно инициировал кадастровый учет изменений земельного участка в виде описания границ его части с присвоением ей учетного номера. Наличие в границах земельного участка объектов производственного назначения иных лиц, а также многоквартирного жилого дома, ранее являвшегося производственным цехом, не препятствует заключению договора аренды части земельного участка, расположенной под недвижимыми объектами предпринимателя. В результате заключения договора аренды части земельного участка не будут нарушены права иных собственников зданий, сооружений на этом участке. В деле отсутствуют доказательства того, что земельный участок находится в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, что влекло бы возможность образования земельного участка исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Часть земельного участка не снята с кадастрового учета. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду производится без принятия уполномоченным органом какого-либо решения. Заявителем в департамент предоставлены все необходимые документы. Доводы департамента о невозможности индивидуализации части земельного участка, поставленной на кадастровый учет, несостоятельны. Департамент не заявлял об осуществлении кадастрового учета части земельного участка с нарушением требований закона о кадастровом учете, подготовке межевого плана и инструкции по межеванию земель. Принадлежащие предпринимателю и обществу «Ростовавтозапчасть» помещения находятся в отдельном здании, не пересекающем и не нарушающем границы иных объектов. Законодатель различает понятия постановки земельного участка на кадастровый учет и учета части земельного участка. Судебная практика признает объектами гражданских прав части земельных участков. Основания для отказа в предоставлении части земельного участка в аренду без торгов отсутствуют. Департамент не исполняет требования законодательства по совершению действий, необходимых для заключения договора аренды земельного участка. В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о необходимости всего земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома. Департамент бездействует с момента реконструкции производственного цеха в многоквартирный дом, не формирует земельный участок под этим домом. Названное бездействие не препятствует заключению договора аренды части земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу департамент выразил мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что предприниматель является собственником помещений (комнат) общей площадью 714,3 кв. м № 15 на 1 этаже и № 1, 2, 3, 3а, 4 – 16, 15а – 16а на 2 этаже нежилого здания (литера Б), расположенного на земельном участке (свидетельство о государственной регистрации права от 06.10.2010 серии 61-АЕ № 810980). Собственником остальных помещений в нежилом здании является общество «Ростовавтозапчасть». На земельном участке также расположены отдельные нежилые здания, принадлежащие на праве собственности обществам «Элита», «Дельта», а также многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 61:44:0062363:95. Части земельного участка (площадью 896 кв. м) под нежилым зданием с помещениями предпринимателя и общества «Ростовавтозапчасть» присвоен учетный номер 61:44:0026363:7/5 (кадастровая выписка от 01.11.2016 № 61/001/16-1117063).

На заявление предпринимателя от 28.02.2017 о предоставлении части земельного участка в аренду без проведения торгов департамент в письме от 09.02.2017 № 59-30-4719/14 сообщил об отсутствии возможности индивидуализации объекта аренды в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, без утвержденного проекта межевания территории. После образования земельного участка в соответствии с нормами действующего законодательства, собственники расположенных на нем объектов недвижимости вправе обратиться в департамент с соответствующим заявлением.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателя в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) – незаконным (далее – оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200).

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) к исключениям из общего правила о продаже, предоставлении в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах, проводимых в форме аукционов, отнесены случаи продажи земельного участка, на котором расположено здание, его собственнику (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6). Право лица, являющегося собственником расположенного на земельном участке здания, на приобретение этого участка в собственность или в аренду является исключительным и может быть ограничено только федеральным законом. Если помещения в расположенном на земельном участке здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности (далее – правообладатели), эти лица имеют право на приобретение земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Любой из заинтересованных правообладателей вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. Уполномоченный орган направляет иным правообладателям подписанный проект договора аренды. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган. Уполномоченный орган обязан в судебном порядке заключить договор аренды с иными правообладателями, не представившими договор аренды. Договор аренды заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей (пункты 1, 2, 6, 9 статьи 39.20). Если земельный участок только предстоит образовать, процедура его предоставления без торгов включает в себя подготовку схемы расположения земельного участка в отсутствие утвержденного проекта межевания территории, подачу в уполномоченный орган заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка, принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка, выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии со схемой его расположения, осуществление государственного кадастрового учета земельного участка и государственной регистрации права публичной собственности на него, подачу заявления о предоставлении земельного участка и заключение договора аренды (пункт 1 статьи 39.14). В случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать в соответствии со схемой расположения земельного участка, решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка должно содержать указание на утверждение схемы его расположения (пункт 11 статьи 39.15).

Согласно пункту 6 перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1, собственник нежилого здания для приобретения прав на земельный участок должен представить сообщение о здании, сооружении, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием их кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров.

В силу подпункта 4 пункта 3 статьи 11.3 Земельного кодекса, исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами.

Согласно статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. По заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом. Если земельный участок под многоквартирным домом сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса, а если после - то с момента проведения государственного кадастрового учета такого земельного участка.

Применительно к названным нормам жилищного законодательства Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 67 постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснили, что, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, то земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций вправе были заключить о следующем. Действующим законодательством не предусмотрена возможность заключения договора аренды части земельного участка, в том числе которой присвоен учетный номер, с собственником расположенного на ней здания, сооружения. Строго регламентированный порядок оформления прав на земельный участок под нежилым зданием, который предстояло образовать, предпринимателем не соблюден. В деле отсутствуют доказательства подготовки схемы расположения земельного участка в отсутствие утвержденного проекта межевания территории, подачи в уполномоченный орган заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка, принятия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка, выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии со схемой его расположения, осуществления государственного кадастрового учета земельного участка (не его части) и государственной регистрации права публичной собственности на него, подачи заявления о предоставлении такого участка. В этой связи, оспариваемое решение об отказе в предоставлении в аренду части земельного участка, которой присвоен учетный номер, не нарушило и не могло нарушить права предпринимателя, что исключало возможность удовлетворения заявленных требований. Бездействие департамента в вопросе соблюдения установленного земельным законодательством порядка образования земельного участка под нежилым зданием, оформления прав предпринимателя на него в рамках настоящего дела не оспаривается.

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.10.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2017 по делу № А53-19560/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     Я.Е. Волков

Судья                                                                                                                     И.В. Сидорова