Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Ханты-Мансийск

«21» апреля 2021 г.

Дело № А75-12510/2020

Резолютивная часть решения объявлена 14 апреля 2021 года

В полном объеме решение изготовлено 21 апреля 2021 года

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Сердюкова П.А., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Сургута (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 628408, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>) к закрытому акционерному обществу «СТЕЛ и К» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 628401, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Сургут, ул. Мелик-Карамова, д. 64, кв. 4) о продаже с публичных торгов объекта незавершенного строительства,

по встречному иску закрытого акционерного общества «СТЕЛ и К» к Администрации города Сургута о признании права собственности,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (ОРГН 1028600513061, ИНН 

<

***>, место нахождения: 628012, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>), кредитный потребительский кооператив «Ренда заемно-сберегательная касса» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 628672, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Лангепас, ул. Мира, стр. 47, пом. 1-5, 12-14, 16),

при участии представителей:

-от закрытого акционерного общества «СТЕЛ и К» – ФИО2, руководитель, на основании решения от 18.03.2020, ФИО3 по доверенности от 21.01.201 № 1,

-от Администрации города Сургута, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, кредитного потребительского кооператива «Ренда заемно-сберегательная касса»  – не явились,

установил:

Администрация города Сургута (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к закрытому акционерному обществу «СТЕЛ и К» (далее - ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером: 86:10:0101026:183, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...> ВЛКСМ, д. 4/2, путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения закрытым акционерным обществом «СТЕЛ и К» публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Исковые требования со ссылкой на статьи 235, 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы истечением срока действия договора аренды земельного участка, представленного ответчику для завершения строительства спорного объекта.

Определением от 02.09.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

От ответчика поступил встречный иск о признании права собственности на нежилое здание, общей площадью 2 137,6 кв.м. с кадастровым номером 86:10:0101026:183, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...> ВЛКСМ, д. 4/2.

Определением от 12.10.2020, встречный иск закрытого акционерного общества «СТЕЛ и К» принят для совместного рассмотрения с первоначальным иском, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен кредитный потребительский кооператив «Ренда заемно-сберегательная касса».

Определением от 30.03.2021 судебное разбирательство по делу отложено на 14.04.2021.

На основании статей 122, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей истца и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Представители ответчика в судебном заседании с первоначальным иском не согласились, на встречных требованиях настаивают.

Заслушав представителей ответчика, исследовав материалы дела, изучив доводы первоначального и встречного исков и отзывов на них, суд установил следующее.

Закрытому акционерному обществу «СТЕЛ и К» на праве собственности принадлежит незавершенный строительством объект с кадастровым номером 86:10:0101026:183, степень готовности 90%, расположенный по адресу: 

<

...> ВЛКСМ, д.4/2. Право собственности зарегистрировано 22.09.2015 (№ 86-86/003-86/003/062/2015-735/1).

Администрацией города Сургута (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «СТЕЛ и К» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 02.12.216 № 384 (том 1 л.д. 11), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный в территориальной зоне ОД.З, по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, в микрорайоне 16 по проспекту Мира, именуемый в дальнейшем - участок.

Категория земель участка - земли населенных пунктов, кадастровый номер «Участка» 86:10:0101026:6, площадь участка – 1 186 кв.м. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 9 253 990 руб. 34 коп.

В силу пункта 1.4. договора участок предоставляется для окончания строительства мини-пекарни с кулинарией и кафетерием. Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Изменение названных условий использования участка не допускается.

Срок аренды земельного участка устанавливается с 30.01.2017 по 29.01.2020. По истечению указанного срока действие договора прекращается. Использование участка в дальнейшем допускается только после заключения нового договора аренды (пункт 1.5. договора).

Разрешение на строительство объекта: «Мини-пекарня с кулинарией и кафетерием» в 16 мкр. по ул. Мира, г. Сургут» выдано ответчику 31.12.2019 № 86- ru86310000-133-2019 со сроком действия до 31.11.2020.

Согласно акту осмотра от 28.05.2020 № 19-К/2020 специалистами Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Сургута был проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером № 86:10:0101026:6. 

В ходе визуального осмотра объекта было выявлено пятиэтажное здание в капитальном исполнении, в том числе 1 подземный и 1 мансардный этажи, ориентировочными размерами по фундаменту 16 м * 33 м (528 кв.м), обшитое сайдингом белого цвета, имеющее оконные проемы, две входные группы, пандус для инвалидов, площадка для приема товаров. Здание не огорожено. С лицевой части здания выполнено благоустройство территории. Объект эксплуатируется.

Поскольку срок действия договора аренды истек, а строительство объекта так и не было завершено, Администрация города Сургута обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим иском.

Указывая на наличие оснований для признания права собственности на спорный объект, общество с ограниченной ответственностью «СТЕЛ и К» обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры со встречным иском.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит первоначальные исковые требования подлежащими оставлению без удовлетворения, а встречное исковое заявление подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности путем признания права, а также иными способами, предусмотренными законом.

Согласно положениям подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Подпунктом 3.1 пункта 2 указанной статьи установлено, что отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, в силу статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации земельной участок, предоставленный в аренду, должен находиться в государственной или муниципальной собственности, а для возможности его отчуждения должно быть выполнено одно из условий:

-земельный участок должен быть предоставлен в аренду по результатам проведенного аукциона;

-земельный участок должен быть предоставлен в аренду без проведения торгов, но исключительно для целей завершения строительства находящегося на нем объекта.

В настоящем случае участок предоставлен ответчику без проведения торгов для окончания строительства мини-пекарни с кулинарией и кафетерием. Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Изменение названных условий использования участка не допускается (пункт 1.4. договора).

Срок действия договора был установлен по 29.01.2020 (пункт 1.5. договора).

В силу положений пункта 3 статьи 425, пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1.5. договора, в связи с истечением установленного срока действие договора прекратилось с 30.01.2020.

Как установлено судом, ответчику выдавалось разрешение на строительство объекта: «Мини-пекарня с кулинарией и кафетерием» в 16 мкр. по ул. Мира, г.Сургут» выдано ответчику 31.12.2019 № 86- ru86310000-133-2019 со сроком действия до 31.11.2020.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке расположен незавершенный строительством объект с кадастровым номером 86:10:0101026:183, степень готовности 90%, принадлежащий ответчику на праве собственности.

Доказательств введения объекта в эксплуатацию до истечения срока действия договора суду не представлено.

Таким образом, формально имеются основания для изъятия у ответчика путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства.

Вместе с тем формальное наличие права для обращения с соответствующим требованием и вынесение спора на рассмотрение суда не является достаточным основанием для удовлетворения требования.

Так, ответчик утверждает, что фактически объект строительством завершен, однако до истечения срока действия договора аренды в установленном порядке ввести его в эксплуатацию не представилось возможным, в связи с чем заявлен встречный иск.

Пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Согласно пункту 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 той же статьи.

Гражданское законодательство, допуская в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность судебного признания права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, предполагает исключительность такой возможности, поскольку по общему правилу данной нормы самовольное строение подлежит сносу.

Согласно пункту 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, а также лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки.

В силу пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Исходя из положений пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию являются признаками самовольной постройки.

Оценив представленные документы, суд приходит к выводу о том, что спорный объект имеет признаки самовольной постройки, поскольку отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно статье 17 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» допускается возможность государственной регистрации прав собственности на основании вступившего в законную силу судебного акта.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из смысла приведенных норм следует, что статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не устанавливает запрет на признание права собственности на самовольную постройку, а определяет условия возникновения указанного права.

При этом положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению в совокупности с другими нормами права, регулирующими правоотношения, связанные с землей и недвижимостью.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014), указано, что одним из критериев самовольности постройки в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом, в соответствии с пунктом 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом,а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 части 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Как указано выше, земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101026:6 предоставлен в аренду ответчику на основании договора аренды земельного участка от 02.12.216 № 384 для завершения строительства мини-пекарни с кулинарией и кафетерием. 

Согласно пункту 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на строительство было получено.

Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, указано, что в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой, в частности если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены: 1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; 2) без получения на это необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

При разрешении настоящего спора суду надлежит установить, не угрожает ли самовольно возведенная постройка жизни и здоровью граждан, не нарушает ли права третьих лиц, предпринимались ли попытки ее легализации в том виде, в котором она возведена.

Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Судом установлено, что целевым назначением земельного участка, принадлежащего ответчику, является завершение строительства мини-пекарни с кулинарией и кафетерием. Следовательно, строительством объекта нарушений правил целевого использования земельного участка не допущено. Доказательств обратного суду не представлено.

Истечение срока аренды, правового значения для разрешения спора не имеет, применительно к разъяснениям, данным в пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Определением суда от 09.12.2020 по ходатайству закрытого акционерного общества «СТЕЛ и К» по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью общества с ограниченной ответственностью «СургутГлавЭкспертиза» ФИО4.

На разрешение экспертизы поставлены следующие вопросы в отношении спорного объекта недвижимости:

-Является ли спорный объект завершенным строительством и готовым к вводу в эксплуатацию? Если да, то определить месяц и год завершения строительства.

-Находится ли спорный объект в границах земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101026:6? Соблюдены ли минимальные отступы от границ земельного участка, в том числе в соответствии с требованиями Правил землепользования и застройки на территории города Сургута, утвержденных решением Думы города Сургута от 28.06.2005 № 475-III ГД? Соблюдены ли параметры объекта в части превышения максимального процента застройки земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101026:6?

-Соответствует ли спорный объект разрешительной, проектной и исполнительной документации, не было ли в процессе его возведения реконструкции?

-Создает (создаст) ли спорный объект опасность угрозы жизни и здоровью граждан?

-Соответствует ли спорный объект и использованные при его возведении материалы строительным, пожарным (в том числе в части соблюдения норм эвакуации людей, расположения относительно иных зданий, обустройства проездов и т.д.), экологическим, санитарно-эпидемиологических нормам и правилам, обеспечивается ли необходимое количество парковочных мест, обеспечена ли доступность для маломобильных групп населения?

-Имеются ли дефекты (строительные недостатки) спорного объекта?

-Нарушает ли сохранение спорного объекта права и охраняемые законом интересы других лиц, являются ли нарушения, допущенные при возведении спорного объекта (в случае выявления таковых) существенными, не позволяющими его эксплуатацию по функциональному назначению?

-Являются ли безопасными ввод спорного объекта в эксплуатацию и дальнейшая эксплуатация спорного объекта в соответствии с его функциональным назначением?

В распоряжение суда поступило заключение эксперта.

В соответствии с выводами эксперта:

Вопрос № 1. 

В результате визуального обследования здания было установлено, что здание имеет все необходимые инженерные сети (электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, вентиляцию, сети связи и охранно-пожарную сигнализацию) подключено к общегородским инженерным сетям и находится в эксплуатации. Здание не имеет видимых дефектов. На основании вышеизложенного, можно констатировать, что спорный объект является завершенным строительством, готовым к вводу в эксплуатацию и уже эксплуатируется. Учитывая все вышеизложенное можно сделать вывод, что дата окончания строительства исследуемого здания предположительно декабрь 2019 - январь 2020 года.

Вопрос № 2.

При изучении Технического плана здания, выполненного кадастровым инженером ФИО5 24.02.2020 года установлено, что характерные точки координат здания расположены внутри земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101026:6 и не выходят за его пределы. Также при изучении публичной кадастровой карты (в дальнейшем ПКК, см. приложении №12) установлено, что исследуемое здание находится в пределах земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101026:6 и не выходят за его пределы. Учитывая всё вышеизложенное можно констатировать, что спорный объект находится в границах земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101026:6.

Вопрос № 3. 

В результате визуального осмотра и изучения проектной документации марки 009-04-19-ПЗУ и 009-04-19-АР разработанной ООО «ВС-проект», разрешения на строительство 86-ru 86310000- 133-2019 выданного 31.12.2019 года, градостроительного плана земельного участка №RU-86310000-2596 установлено следующее:

1. Фактические размеры, конфигурация, размещение оконных и дверных проемов (см. фото №1-4 приложения №2) точно соответствует проектной документации марки 009-04-19-АР (см. приложение №10), разработанной ООО «ВС-проект»;

2. Фактическое расположение здания на земельном участке точно соответствует проектной документации марки 009-04-19-ПЗУ (см. приложение №8), разработанной ООО «ВС-проект» и градостроительному плану земельного участка №RU-86310000-2596 (см. приложение №3 чертеж градостроительного плана земельного участка);

3. Технико-экономические показатели исследуемого здания, как то: общая площадь здания (2 148,50 м ), площадь застройки (606,50 м ), строительный объем (7 950,70 м3), торговая площадь (169,65м2) проектной документации марки 009-04-19-АР (см. приложение №10) точно соответствуют данным разрешения на строительство 86-ru 86310000-133-2019 выданного 31.12.2019 года;

Учитывая все вышеизложенное можно констатировать, что спорный объект соответствует разрешительной и проектной документации.

В результате изучения проектной документации 009-04-19-АР было установлено, что заданием на проектирование установлен следующий объем проектных работ:

1. Устройство вентилируемого фасада;

2. Монтаж внутренних перегородок, инженерных сетей и коммуникаций, отделочных работ;

3. Заполнение оконных и дверных проемов;

4. Отделочные работы.

По объему проектных работ, в который не входят работы по изменению параметров объекта капитального строительства, его частей и замены и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, можно констатировать, что в процессе возведения исследуемого здания реконструкции не было. 

Вопрос № 4. 

Федеральный закон от 30 декабря 2009 года № 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» на основании статьи 2 часть 23 относит исследуемый объект к сооружениям - это результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

На основании статьи 4 части 7 - 10 вышеуказанного Федерального закона исследуемое сооружение имеет нормальный уровень ответственности.

В соответствии со статьей 7 вышеуказанного Федерального закона строительные конструкции и основание здания или сооружения должны обладать такой прочностью и устойчивостью, чтобы в процессе строительства и эксплуатации не возникало угрозы причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений в результате:

1) разрушения отдельных несущих строительных конструкций или их частей;

2) разрушения всего здания, сооружения или их части;

3) деформации недопустимой величины строительных конструкций, основания здания или сооружения и геологических массивов прилегающей территории;

4) повреждения части здания или сооружения, сетей инженерно-технического обеспечения или систем инженерно-технического обеспечения в результате деформации, перемещений либо потери устойчивости несущих строительных конструкций, в том числе отклонений от вертикальности.

В результате визуального осмотра было установлено, что исследуемое сооружение:

разрушения отдельных несущих строительных конструкций или их частей - не имеет;

разрушения всего здания, сооружения или их части - не имеет;

деформации недопустимой величины строительных конструкций, основания здания или сооружения и геологических массивов прилегающей территории - не имеет;

повреждения части здания или сооружения, сетей инженерно-технического обеспечения или систем инженерно-технического обеспечения в результате деформации, перемещений либо потери устойчивости несущих строительных конструкций, в том числе отклонений от вертикальности - не имеет;

На основании всего вышеизложенного можно констатировать, что требованиям Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» со строительно-технической точки зрения исследуемое сооружение не противоречит, следовательно, спорный объект опасность угрозы жизни и здоровью граждан не создает (создаст).

Вопрос № 5. 

В результате визуального осмотра и изучения проектной документации было установлено, что при возведении спорного объекта были использованы общедоступные и широко распространённые в строительной отрасли Российской Федерации материалы и методы строительства (см. фото № 8-17 приложения № 2). Данные материалы приобретались в торговых сетях и производственных площадках Российской Федерации. Для возможности продажи все строительные материалы в Российской Федерации сертифицируются, таким образом можно констатировать, что использованные при возведении исследуемого объекта материалы строительным нормам соответствуют.

При визуальном осмотре исследуемого здания было установлено, что все выше перечисленные требования при проектировании и строительстве были соблюдены. Следовательно, исследуемый объект соответствует строительно-техническим нормам.

Для строительства исследуемого объекта Разрешение на строительство было выдано, следовательно, исследуемый объект соответствует градостроительным нормам.

При визуальном осмотре исследуемого здания, изучения проектной документации и опросе присутствующих было установлено, что все выше перечисленные требования при строительстве не нарушались. Следовательно, исследуемый объект соответствует экологическим нормам.

При визуальном осмотре было установлено, что в исследуемом здании:

Система отопления - присутствует централизованная;

Вентиляция - присутствует как естественная, так и с искусственным побуждением;

Система водоснабжения - присутствует от внутриквартальных сетей водоснабжения;

Система водоотведения - присутствует от внутриквартальных сетей водоотведения;

Система электрического освещения - присутствует;

Естественное освещение в помещениях - присутствует через окна.

Таким образом, можно констатировать, что на исследуемом объекте основные требования Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.2.4.3359-16 «Санитарно-эпидемиологические требования к физическим факторам на рабочих местах» не нарушаются.

При визуальном осмотре исследуемого здание, изучении проектной документации и опросе присутствующих было установлено, что все выше перечисленные требования при строительстве не нарушались. Следовательно, исследуемый объект соответствует противопожарным нормам.

При визуальном осмотре исследуемого здания, изучению проектной документации и опросе присутствующих было установлено, что все выше перечисленные требования при строительстве не нарушались. Следовательно, исследуемый объект не противоречит требованиям Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

При изучении проектной документации и визуальном осмотре было установлено, что проектом предусмотрен пандус для доступа на первый этаж здания маломобильных групп населения. По факту такой пандус присутствует. Таким образом, можно констатировать, что доступность для маломобильных групп населения в исследуемое здание обеспечена.

Вопрос № 6. 

В результате визуального исследования было установлено, что объект возведен при помощи общепринятых способов строительства и при строительстве были использованы повсеместно применяемые в Российской Федерации материалы. Видимые дефекты как то: прогибы, крены, выгибы, перекосы, разломы, характерные трещины, перекосы частей здания и прочие повреждения и деформации отсутствуют. Все конструкции здания, расположенные горизонтально и вертикально, соблюдают горизонтальность и вертикальность, вследствие чего согласно п.7.4-7.5 СП13-102-2003 инструментальное обследование проводить не требуется.

Учитывая все вышеизложенное, можно констатировать, что категорию технического состояния объекта исследования можно охарактеризовать, в соответствии с главой 3 СП 13-102-2003, как исправное состояние - категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности.

Вопрос № 7. 

1. спорный объект находится в границах земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101026:6;

2. категорию технического состояния объекта исследования можно охарактеризовать, в соответствии с главой 3 СП 13-102-2003, как исправное состояние - категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности.

Также в результате визуального осмотра и изучения проектной документации было установлено, что исследуемый объект не относится к зданиям и сооружениям, в отношении которых устанавливаются санитарно-защитные зоны.

Учитывая все вышеизложенное, можно констатировать, что сохранение спорного объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. Нарушения, при возведении спорного объекта отсутствуют.

Вопрос № 8. 

В результате исследования по вопросам №4 и №5 было установлено, что:

1. спорный объект опасность угрозы жизни и здоровью граждан не создает (создаст);

2. использованные при возведении исследуемого объекта материалы строительным нормам соответствуют;

3. спорный объект строительным, пожарным, экологическим, санитарно- эпидемиологических нормам и правилам соответствует;

4. на спорном объекте обеспечивается необходимое количество парковочных мест;

5. на спорном объекте обеспечена доступность для маломобильных групп населения;

Учитывая все вышеизложенное можно констатировать, что ввод спорного объекта в эксплуатацию и дальнейшая эксплуатация спорного объекта в соответствии с его функциональным назначением является безопасным.

Согласно части 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив заключение судебного эксперта, во взаимосвязи с его письменными пояснениями от 24.03.2021 № 183, данными применительно к положениям части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с замечаниями ответчика, суд находит, что оно отвечает признакам допустимости.

При этом, судом отклонено ходатайство истца о вызове эксперта для дачи пояснений, поскольку таковые уже даны.

На основании представленных доказательств, суд приходит к выводу о том, что строительство объекта завершено до истечения срока действия договора и разрешения на строительство, в связи с чем целевое назначение земельного участка достигнуто.

Нарушений каких-либо градостроительных и строительных норм и правил при возведении спорного объекта допущено не было. 

Спорный объект построен в соответствии с проектным решением и в соответствии строительных норм и правил, параметрам разрешенного строительства и целевого назначения земельного участка, сохранение спорного объекта не нарушает охраняемые интересы других лиц, не создает угрозу для жизни и здоровья граждан, при строительстве спорного строения не были нарушены обязательные для применения строительные нормы.

Таким образом, в нарушение статьи 65 Арбитражного кодекса Российской Федерации Администрацией горла Сургута не представлено надлежащих доказательств нарушения ее прав возведением спорного объекта, а также подтверждающих необходимость и соразмерность защиты своего права путем изъятия объекта и продажи его с публичных торгов.

На основании изложенного, первоначальный иск удовлетворению не подлежит, тогда как встречные требования подлежат удовлетворению.

Приобретение права собственности регулируется главой 14 (статьи 218 - 234) Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьёй 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

При подаче первоначального иска государственная пошлина не уплачена, поскольку истец освобожден от ее уплаты силу закона.

При подаче встречного иска закрытым акционерным обществом «СТЕЛ и К» уплачена государственная пошлина в сумме 6 000 руб. 00 коп. 

Кроме того, ответчиком понесены расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 100 000 руб. 00 коп.

Поскольку, подача встречного иска обусловлена нарушением ответчиком установленного законом порядка введения объекта строительства в эксплуатацию, в связи с чем, он прибегнул к судебному способу легализации спорного объекта, в силу положений части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом устного заявления представителей ответчика, расходы по уплате государственной пошлины арбитражный и иные судебные издержки публичное акционерное общество встречному иску суд относит на закрытое акционерное общество «СТЕЛ и К»

Руководствуясь статьями 9, 65, 71, 110 – 112, 167 - 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры 

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований Администрации города Сургута отказать.

Встречные требования закрытого акционерного общества «СТЕЛ и К» удовлетворить.

Признать право собственности закрытого акционерного общества «СТЕЛ и К» на объект недвижимости: «Мини-пекарня с кулинарией и кафетерием», назначение: нежилое, общей площадью 2 137,6 кв.м., адрес (место нахождения) объекта: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...> ВЛКСМ, д. 4/2, кадастровый номер 86:10:0101026:183.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. 

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

В силу статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья                                                П.А. Сердюков