АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-1865/2021

г. Ярославль

03 февраля 2022 года

Резолютивная часть решения оглашена  17 января 2022 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Лапочкиной И.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, помощником судьи Солодовниковой А.Е.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

к  акционерному обществу "Ярославские энергетические системы" (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

о   взыскании   1819569.26  руб.,

третьи лица: ООО «Красноперекопский рынок» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО3, ФИО4,

при участии:

от истца - ФИО5 - по доверенности от 08.10.2019, диплому

от ответчика – ФИО6 по доверенности от 22.03.2021 года и диплому

от третьих лиц – не явились

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к  акционерному обществу "Ярославские энергетические системы"  о   взыскании   1819569.26  руб.

Определением суда от 12.02.2021 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Красноперекопский рынок».

Определением суда от 22.11.2021 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3, ФИО4.

В материалы дела поступило ходатайство об уточнении исковых требований. Истец просит взыскать задолженность за содержание, техническое и коммунальное обслуживание апартаментов №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 12, 15, 17, 18, 19, 20, 21, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 30, 35 общей площадью 1501, 3 кв.м., мест общего пользования в гостинице и земельного участка по адресу: 

<

...> за период с 06.02.2019 по 01.05.2020 в размере  230 122,72 руб. Судом ходатайство об уточнении исковых требований признано соответствующим ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, принято к рассмотрению.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал, также  пояснил, что ответчик уклоняется от приемки апартаментов, а также расходов на содержание общего имущества здания, полагал, что фактически понесенные расходы управляющей организации подлежат возмещению ответчиком.

Ответчик исковые требования не признал, указал, что не принял апартаменты в связи с наличием недостатков, считал управляющую организацию нелигитимной, как собрание собственников не проводилось, полагал, что не должен нести бремя расходов, более подробно возражения изложены в отзыве на иск.

ООО "Красноперекопский рынок" поддержало позицию истца.

Иные третьи лица в ходе судебного разбирательства поддерживали позицию ответчика.

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ был объявлен перерыв до 17.01.2022 до 14 час. 30 мин., до 15 час. 30 мин.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между ООО «Красноперекопский рынок» (Застройщик) и АО «Ярославские энергетические системы» (Участник) заключен договор участия в долевом строительстве от 04.04.2017 № 011000004/2017, в соответствии с пунктом 1.2 которого Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства находящийся в объекте недвижимости объект долевого строительства, указанный в пункте 1.3 договора, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

На основании пункта 1.3 договора объектом долевого строительства являются нежилые помещения (апартаменты) №№ 1, 2,3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 12, 15, 17, 18, 19, 20, 21, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 30, 35, общей площадью 1 501,30 кв.м., находящиеся на объекте недвижимости по адресу: 

<

...>. Описание объекта долевого строительства приведено в Приложении № 1.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получен третьим лицом (ООО "Красноперекопский рынок") 30.07.2018г., за № 76-301000-147-2018г. Объект поставлен на кадастровый учет.

Застройщиком 06.02.2019 был составлен односторонний акт о передаче объекта, состоящего из 24 апартаментов общей площадью 1501,3 кв.м.

В п. 6 одностороннего акта указано, что с даты его подписания на участника возложена обязанность по несению затрат на содержание, техническое и коммунальное обслуживание объекта долевого строительства, земельного участка, а также помещений общего пользования здания гостиницы квартирного типа.

01.07.2018г. между ООО «Красноперекопский рынок» и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключен договор управления многоквартирным домом (гостиницей квартирного типа (апарт-отель). 

В соответствии с условиями данного договора содержание, техническое и коммунальное обслуживание объекта долевого строительства, земельного участка, а также мест общего пользования здания гостиницы квартирного типа, осуществляется управляющей организацией, за свой счет.

АО «Ярославские Энергосистемы», как собственнику помещений, направлялись квитанции на содержание, техническое и коммунальное обслуживание объекта долевого строительства, земельного участка, а также мест общего пользования здания гостиницы квартирного типа. 

Во избежание отключения гостиницы от коммунальных ресурсов и услуг управляющей организацией услуги оплачены полностью. Со стороны ресурсоснабжающих и обслуживающих организаций, органов местного самоуправления претензий по фактам задолженности за указанный период не имеется. Платежные квитанции составлены из расчета затрат на содержание и техническое обслуживание, приходящиеся на конкретную площадь каждого апартамента, исходя из стоимости, определенной на 1 кв.м. площади всех апартаментов в гостинице, и тарифов ресурсоснабжающих организаций на коммунальные услуги.

Однако, АО «Ярославские Энергосистемы» расходов по содержанию, техническому и коммунального обслуживания объекта долевого строительства, мест общего пользования и земельного участка не осуществляло.

14 мая 2020г. индивидуальный предприниматель ФИО2 направил АО «Ярославские Энергосистемы» претензию на оплату с приложением 24 квитанций, предложив АО «Ярославские Энергосистемы» добровольно погасить образовавшуюся задолженность в сумме 1 819 569,26 руб. 

Согласно Отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором ED164095975RU данная претензия вручена адресату 15,05.2020г. 

Неисполнение требований по оплате фактически понесенных расходов на содержание общего имущества послужило основанием для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

Оценив в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд считает требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Между сторонами возник спор по поводу качества объекта долевого строительства.

Согласно п.1. ст. 12 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении   изменений   в   некоторые   законодательные   акты   Российской   Федерации" (Далее - Закон 214-ФЗ) обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу ч.1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее - инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства) (п.1.1. ст. ст. 7 Закона № 214-ФЗ).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона (п.п.2.3 ст. ст. 7 Закона № 214-ФЗ).

В силу ч. 1 ст. 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

При этом положениями ч. 5 ст.8 Закона № 214-ФЗ предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным ч. 1 ст. 7 данного федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных вышеуказанной ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ.

Согласно ч. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 данной статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

По смыслу приведенной нормы, право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.

Как установлено в ходе судебного разбирательства 31.10.2018г. письмо в АО «Ярославские энергетические системы» о завершении строительства и приемке с отметкой.

01.11.2018г. направлен ответ АО «Ярославские энергетические системы» о готовности принять.

15.11.2018г. составлен акт проверки АО «Ярославские энергетические системы» о выявлении дефектов.

05.12.2018г. ООО «Красноперекопский рынок» направил передаточные акты с ведомостью об устранении недостатков в части, остальные при положительных температурах.

В течении 7 дней АО «Ярославские энергетические системы» ответа о готовности приемки либо отказе от приемки не направили.

25.01.2019г. претензия в которой указано на односторонний акт приёмки ответа со стороны АО «Ярославские энергетические системы» также не последовало.

06.02.2019г. ООО «Красноперекопский рынок», ссылаясь на устранение недостатков, направил акт в АО «Ярославские энергетические системы» о приемке передачи.

Доказательств направления отчетов ООО «РЭПК» от 26.12.2018г. № 198/16 и 8/16 от 17.01.2019г. о наличии недостатков объектов долевого участия в адрес застройщика суду не представлено.

Застройщик указывает, что о существовании двух отчетов ООО «РЭПК» от 26.12.2018г. № 198/16 и 8/16 от 17.01.2019г. узнал только из материалов дела А82-1992б/2018г, в который 23.08.2019г. АО «Ярославские энергетические системы» в качестве дополнительных документов и предоставило данные отчеты.

Тот факт, что АО «Ярославские энергетические системы» направляло письма и копии данных отчетов в Мэрию г.Ярославля от 23.01.2019г. не свидетельствует, о том что о существовании отчетов был своевременно уведомлен ООО «Красноперекопский рынок».

Доказательств направления отчетов ООО «РЭПК» ООО «Красноперекопский рынок» ранее до даты 23.08.2019г. по электронной почте, почтой России, нарочным не представлено. Каких либо доказательств опровергающих обратное не имеется со стороны АО «Ярославские энергетические системы».

Также суд считает необходимым отметить, что о проведении обследования объектов долевого участия застройщик уведомлен не был.

Таким образом, после 06.02.2019г. АО «Ярославские энергетические системы» каких-либо писем, требований или иных документов об отказе в приемке, либо об устранении недостатков ООО «Красноперекопский рынок» не направляло и не вручало вплоть до 23.08.2019г. когда предоставило суду в рамках дела А82-19926/2018г отчеты ООО "РЭПК".

В нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ ответчик не представил в материалы дела доказательств наличия недостатков, приведших к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, наличия существенных недостатков.

Учитывая конкретные обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что ответчик принят объект долевого участия в одностороннем порядке, что не лишает ответчика права воспользоваться правами, предусмотренными ст. 7 Закона № 214-ФЗ.

В п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Учитывая изложенное, участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости на основании подписанного передаточного акта; право пользования объектом недвижимости, а, следовательно, и обязанность по содержанию имущества, оплате коммунальных услуг возникает у участника долевого строительства, только с момента подписания акта приема-передачи; если застройщиком не переданы во владение помещения дольщикам по актам приема-передачи, расходы по содержанию, ремонту и коммунальному обслуживанию жилых и нежилых помещений многоквартирного дома несет застройщик.

В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса РФ и п. 5 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 Гражданского кодекса РФ).

В пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, поскольку отношения собственников нежилых помещений, возникающие по поводу общего имущества в здании гостиницы квартирного типа законом прямо не урегулированы, то в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ и ч. 1 ст. 7 Жилищного кодекса РФ, к таким отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в том числе и ст. ст. 153, 155 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 153 Жилищного кодекса РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Как установлено ч. 1 ст. 155 Жилищного кодекса РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе.

Надлежащим исполнением обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг является внесение платы управляющей организации при наличии заключенного договора управления многоквартирным домом (части 4, 6.1, 7 статьи 155, части 1, 1.1 и 7 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

В соответствии с п. 18 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 17.07.2019) из положений ст. 210, 249 Гражданского кодекса РФ, ч. 3 ст. 30, ст. 36, 37, 39,154, 158 ЖК РФ следует, что собственник помещения в многоквартирном доме, в том числе собственник нежилого помещения, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, и взносов на капитальный ремонт.

Данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с управляющей компанией или товариществом собственников жилья. Указанный вывод подтвержден п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 г. № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности».

Возражения ответчика со ссылкой на нелигимность собрания и отсутствие оригинала протокола собрания собственников судом отклоняются, как несостоятельные.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, для проведения собрания имелся кворум, представлен дубликат протокола собрания о выборе управляющей организации.

Доказательств признания решения собрания собственников помещений недействительным ответчиком не представлено, правовых оснований ничтожности собрания также ответчиком не указано.

Учитывая изложенное, а также тот факт, что ответчик фактически владеет и пользуется построенными объектами недвижимости - 24 апартаментами с момента их передачи по одностороннему акту приема-передачи, бремя несения расходов на содержание имущества лежит исключительно на Ответчике.

При этом, неиспользование собственниками, нанимателями или иными лицами помещений, принадлежащих им на законном основании, не освобождает их от внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги ( п. 11 ст. 155 Жилищного кодекса РФ).

Расчет размера фактически понесенных расходов, а также размера расходов, приходящихся на долю ответчика, ответчиком не оспорены, контррасчета не представлено.

При таких обстоятельствах, исковые требования заявлены обосновано и подлежат удовлетворению в заявленном размере.

Госпошлина за подачу иска относится на ответчика в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 49, 110, 156, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с  акционерного общества "Ярославские энергетические системы" (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>) в пользу  индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>) 230 122,72 руб. долга.

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

Взыскать с акционерного общества "Ярославские энергетические системы" (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>) в доход федерального бюджета 7 602,00 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

 

Судья

Лапочкина И.М.