АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

 

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Иркутск                                                                                                 Дело  № А19-1883/2018 

 

26.06.2018 г.

 

Резолютивная часть решения объявлена  в судебном заседании  20.06.2018   года.

Решение  в полном объеме изготовлено   26.06.2018 года.

 

            Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Дягилевой И.П., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пущиной Т.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЗИМАТЕПЛОЭНЕРГО" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 665385, 

<

...>)

к АДМИНИСТРАЦИИ ЗИМИНСКОГО ГОРОДСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 665390, 

<

...>)

об изменении условий договора,

при участии в судебном заседании: 

от истца: не явились,

от ответчика – не явились,

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЗИМАТЕПЛОЭНЕРГО" обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к АДМИНИСТРАЦИИ ЗИМИНСКОГО ГОРОДСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ с исковым заявлением о расторжении договора аренды имущественного комплекса № 4 от 17.09.2014г.

          В обоснование заявленного иска истец ссылался на невозможность исполнения обязательств по уплате арендных платежей в сумме установленной договором аренды, и необходимость определения суммы арендной платы на основании нового отчета по оценке арендной платы №519В-11-17 от 27.11.2017г.

Истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил иск, просит суд в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, изменить условия договора аренды имущественного комплекса №4 от 17.09.2014г., заключенного между администрацией Зиминского городского муниципального образования (арендодатель) и ООО «Зиматеплоэенрго» (арендатор), в части стоимости ежемесячной арендной платы в сумме 64 608 руб. 33 коп. в месяц без учета НДС, а также произвести перерасчет в период с 01.01.2016 по настоящее время, исходя из суммы арендной платы в сумме 64 608 руб. 33 коп. в месяц без учета НДС. Уточнение принято судом.

          Ответчик в отзыве на иск указал, что не возражает в отношении пересмотра арендной платы с учетом представленной оценки в сумме 64 608 руб. 33 коп. с момента заключения дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды. При этом ответчик указал на необоснованность требований истца о перерасчете арендной платы с 01.01.2016г., поскольку согласно нормам действующего законодательства размер арендной платы муниципального имущества подлежит определению на основании отчета об оценке, который до 27.11.2017г. был определен согласно требованиям законодательства также на основании отчета об оценке.

Стороны в судебное заседание не явились о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Учитывая изложенное, дело рассматривается по правилам статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон. 

  Истцом в материалы дела представлен проект дополнительного соглашения к договору №14 аренды имущественного комплекса от 17.09.2014г., направленный в адрес ответчика, согласно пункту 1.1 которого на основании расчета необходимой валовой выручки для формирования тарифов на тепловую энергию на 2016-2018г.г., и расчетом стоимости арендной платы основного оборудования в 2016г. – 1203800 рублей; в 2017 г. – 821300 рублей; в 2018 г. – 775300 рублей, включенным в тарифы на вырабатываемую ООО «Зиматеплоэнерго» тепловую энергию Службой по тарифам Иркутской области, стороны пришли к взаимному согласию о внесении в договор аренды имущественного комплекса от 17.09.2014 следующих изменений: пункт 3.1 договора изложить в новой редакции: «Арендная плата (без начисления НДС) в размере 64608,33  рублей, включенная при формировании тарифа на тепловую энергию, вырабатываемую ООО «Зиматеплоэнерго», согласно приказа службы по тарифам Иркутской области №266-спр от 03.10.2017г.,  вносится Арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным, по следующим реквизитам: УФК по Иркутской области (Администрация ЗГМО, ИНН 

<

***>, КПП 380601001, ОКТМО 25720000), расчетный счет 

<

***>, Банк получателя: ГРКЦ ГУ Банка России по Иркутской области г. Иркутск, БИК 042520001, код бюджетной классификации 90211105034 04 0000 120. Пункт 3.3 истец предложил изложить в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы составляет 775300 рублей без учета НДС (основание – отчет 27.11.2017г. №519В-11-17 по оценке стоимости арендной платы за использование имущественного комплекса сетей теплоснабжения и горячего водоснабжения, расположенного по адресу: Западная часть города Зимы Иркутской области).

  Ответчик, в представленных в материалы дела пояснениях, ссылаясь на то, что такое основание для изменения арендной платы, как расчет валовой выручки для формирования тарифов, со ссылкой на Приказ службы по тарифам Иркутской области, является недопустимым, так как противоречит нормам действующего законодательства об определении размера арендной платы муниципального имущества, направил проект дополнительного соглашения к договору аренды имущественного комплекса от 17.09.2014 №4, согласно пункту 1.1 которого предлагает пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции: «Арендная плата (без начисления НДС) в размере 64608,33  рублей вносится Арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца следующего за отчетным по следующим реквизитам: УФК по Иркутской области (Администрация ЗГМО, ИНН 

<

***>, КПП 380601001, ОКТМО 25720000), расчетный счет 

<

***>, Банк получателя: ГРКЦ ГУ Банка России по Иркутской области г. Иркутск, БИК 042520001, код бюджетной классификации 90211105034 04 0000 120. В пункте 2 соглашения, ответчик предлагает определить, что арендная плата, установленная пунктом 1.1 соглашения, действует с 27.11.2017г. на основании отчета №519В-11-17 по оценке стоимости арендной платы за использование имущественного комплекса сетей теплоснабжения и горячего водоснабжения западной части г.Зимы от 27.11.2017г.

Исследовав представленные в дело документы, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела, 17.09.2014 между администрацией Зиминского городского муниципального образования (Арендодатель) и ООО «Зиматеплоэнерго» (арендатор) на основании постановления администрации Зиминского городского муниципального образования от 16.09.2014 №1660 «О заключении договора аренды муниципального имущества» заключен договор аренды имущественного комплекса №4, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду имущественный комплекс системы теплоснабжения и горячего водоснабжения западной части города Зимы, включающий в себя имущество, являющееся собственностью Зиминского городского муниципального образования, обозначенное в Приложении №1, которое является составной и неотъемлемой частью договора.

Договор заключен сроком с 17.09.2014 по 16.09.2019г. (пункт 1.5 договора), зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 02.11.2016г.

В Приложении №1 к договору аренды, подписанном обеими сторонами, в редакции дополнительного соглашения от 06.10.2016г. к договору аренды имущественного комплекса от 17.09.2014 №4, содержится перечень имущества, передаваемого в аренду.

В соответствии с пунктом 3.1 договора, в редакции дополнительного соглашения от 06.10.2016г. к договору аренды имущественного комплекса от 17.09.2014 №4, арендная плата (без начисления НДС) в размере 124 339 руб. 25 коп. вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным, по следующим реквизитам: УФК по Иркутской области (Администрация ЗГМО, ИНН 

<

***>, КПП 380601001, ОКТМО 25720000), расчетный счет 

<

***>, Банк получателя: ГРКЦ ГУ Банка России по Иркутской области г. Иркутск, БИК 042520001, код бюджетной классификации 90211105034 04 0000 120.

Письмами от 24.01.2016 №206, от 05.07.2017 №731 истец, ссылаясь на долгосрочные тарифы в сфере теплоснабжения на 2014, 2015, 2016 и установление Службой по тарифам Иркутской области экономически обоснованного уровня арендной платы в размере 1 203 788 руб. в год без учета НДС, обращался к ответчику с предложением пересмотреть и снизить размер арендной платы для Западной части г.Зима согласно утвержденным тарифам.

Истец, ссылаясь на существенно изменившиеся обстоятельства, и не достижение между сторонами согласия об изменении условий спорного договора аренды в части арендной платы, обратился в суд с настоящим иском.

Рассмотрев представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к выводу о необходимости частичного удовлетворения иска на основании следующего. 

Проанализировав условия заключенного сторонами договора, суд приходит к выводу о том, что правоотношения сторон возникли из договора аренды муниципального имущества.

В соответствии с требованиями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Как следует из пояснений ответчика и не оспаривается истцом, спорный договор аренды был заключен с ООО «Зиматеплоэнерго» на основании части 9 статьи 17.1 ФЗ от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции»,  то есть без проведения торгов, как с арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности по предыдущему договору аренды имущественного комплекса. 

В соответствии с указанной нормой, размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объектов, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

Так, при заключении спорного договора аренды, с учетом дополнительного соглашения от 06.10.2016г. к договору аренды имущественного комплекса от 17.09.2014 №4 размер арендной платы был определен на основании отчета №452В-09-14 от 10.09.2014г. по оценке стоимости арендной платы  за использование имущественного комплекса сетей теплоснабжения и горячего водоснабжения, расположенного по адресу: западная часть г.Зима, Иркутской области, согласно которому размер арендной платы составляет сумму 124 339 руб. 25 коп. в месяц без учета НДС.

Между тем, по инициативе арендатора Обществом с ограниченной ответственностью  «Техсервис» 27.11.2017 выполнен отчет по оценке стоимости арендной платы за использование имущественного комплекса сетей теплоснабжения и горячего водоснабжения, расположенного по адресу: западная часть г.Зима, Иркутской области, №519В-11-17, согласно которому размер арендной платы составляет сумму 64 608 руб. 33 коп. без учета НДС.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в том числе, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Как следует из пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Так, в настоящем случае истец, ссылаясь на существенно изменившиеся обстоятельства (проведение новой оценки, по результатам которой размер арендной платы значительно уменьшился, без значительных потерь уплачивать ранее установленную по результатам предыдущей оценки арендную плату и отсутствие согласия ответчика на изменение условий договора), указал на необходимость изменения условий договора аренды в части определения размера арендной платы на основании отчета от 27.11.2017 №519В-11-17 в сумме 64 608 руб. 33 коп. 

Между тем, ответчик возражений в отношении изменения условий договора аренды в части установления размера арендной платы на основании отчета от 27.11.2017 №519В-11-17 в сумме 64 608 руб. 33 коп. не заявил, возражал лишь в отношении обоснований такого изменения (расчет валовой выручки для формирования тарифов на тепловую энергию) и момента, с которого следует исчислять указанную арендную плату .

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, для изменения условий договора аренды имущественного комплекса от 17.09.2014 №4 в части размера арендной платы, определив ее в сумме 64 608 руб. 33 коп. в месяц без учета НДС и в сумме 775 300 руб. в год без учета НДС на основании отчета от 27.11.2017 №519В-11-17 по оценке стоимости арендной платы за использование имущественного комплекса сетей теплоснабжения и горячего водоснабжения, расположенного по адресу: западная часть г.Зима, Иркутской области.

В соответствии с требованиями пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Учитывая положения названной нормы права, а также изменение условий договора в настоящем случае в судебном порядке, суд считает необходимым указать, что условия договора арендной платы о размере арендной платы в сумме 64 608 руб. 33 коп. (в измененном размере) подлежат изменению с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу, в связи с чем, доводы сторон о сроке, с которого вступает в силу изменение условия договора об арендной плате, не приняты во внимание.

Поскольку как указывалось выше размер арендной платы в настоящем случае в соответствии с нормами действующего законодательства определяется на основании результатов оценки, суд не усматривает правовых оснований для принятия редакции пункта 1.1 проекта дополнительного соглашения, представленного истцом, содержащего условие о том, что условия спорного договора аренды подлежат изменению на основании расчета необходимой валовой выручки для формирования тарифов на тепловую энергию на 2016-2018г.г., и расчетом стоимости арендной платы основного оборудования в 2016г. – 1203800 рублей; в 2017 г. – 821300 рублей; в 2018 г. – 775300 рублей, включенным в тарифы на вырабатываемую ООО «Зиматеплоэнерго» тепловую энергию Службой по тарифам Иркутской области, и арендная плата (без начисления НДС) в размере 64608,33  рублей, включенная при формировании тарифа на тепловую энергию, вырабатываемую ООО «Зиматеплоэнерго», согласно приказа службы по тарифам Иркутской области №266-спр от 03.10.2017г., вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным по соответствующим реквизитам.

Необоснованным, по мнению суда, являются и требования истца о перерасчете арендной платы за период с 01.01.2016 по настоящее время, исходя из суммы арендной платы в размере 64 608 руб. 33 коп. в месяц без учета НДС, как противоречащие положениям статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые определяют, что в случае изменения условий договора в судебном порядке, обязательства считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о необходимости частичного удовлетворения исковых требований, а именно на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации суд считает необходимым изменить условия договора аренды имущественного комплекса от 17.09.2014 № 4, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Зиматеплоэнерго» и администрацией Зиминского городского муниципального образования, изложенные в пунктах 3.1 и 3.3, изложив их в следующей редакции:

«3.1 Арендная плата (без начисления НДС) в размере 64608,33  рублей вносится Арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца следующего за отчетным по следующим реквизитам: УФК по Иркутской области (Администрация ЗГМО, ИНН 

<

***>, КПП 380601001, ОКТМО 25720000), расчетный счет 

<

***>, Банк получателя: ГРКЦ ГУ Банка России по Иркутской области г. Иркутск, БИК 042520001, код бюджетной классификации 90211105034 04 0000 120.

3.3 Размер годовой арендной платы составляет 775 300 руб. без учета НДС (Основание – отчет от 27.11.2017 № 519В-11-17 по оценке стоимости арендной платы за использование имущественного комплекса сетей теплоснабжения и горячего водоснабжения, расположенного по адресу: западная часть г.Зима, Иркутской области).»

В удовлетворении остальной части иска следует отказать.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине в случае, если иск удовлетворен частично, относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований, в связи с чем, учитывая отсутствие возражений ответчика по внесению изменений в условия договора, и отказ истцу в удовлетворении требований в связи с изложением текста изменений, не соответствующих требованиям закона,  суд считает необходимым отнести государственную пошлину по настоящему делу на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

исковые требования удовлетворить частично.

            Изменить условия договора аренды имущественного комплекса от 17.09.2014 № 4, заключенного между Общество с ограниченной ответственностью "Зиматеплоэнерго" и Администрация Зиминского городского муниципального образования, изложенные в пунктах 3.1 и 3.3, изложив их в следующей редакции:

«3.1 Арендная плата (без начисления НДС) в размере 64608,33  рублей вносится Арендатором ежемесячно вперед до 5 числа текущего месяца по следующим реквизитам: УФК по Иркутской области (Администрация ЗГМО, ИНН 

<

***>, КПП 380601001, ОКТМО 25720000), расчетный счет 

<

***>, Банк получателя: ГРКЦ ГУ Банка России по Иркутской области г. Иркутск, БИК 042520001, код бюджетной классификации 90211105034 04 0000 120.

3.3 Размер годовой арендной платы составляет 775 300 руб. без учета НДС (Основание – отчет от 27.11.2017 № 519В-11-17 по оценке стоимости арендной платы за использование имущественного комплекса сетей теплоснабжения и горячего водоснабжения, расположенного по адресу: западная часть г.Зима, Иркутской области).»

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

          Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                                                И.П.Дягилева