Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, 

<

...>

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-24006/2024

г. Владивосток

10 октября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 октября 2025 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Е.А. Грызыхиной, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Клевер»,

апелляционное производство № 05АП-4423/2025 

на решение от 04.08.2025 судьи Е.Е. Чжен

по делу № А51-24006/2024 Арбитражного суда Приморского края 

по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Клевер» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

третье лицо - акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики»

о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка

при участии: от истца: представитель ФИО1 по доверенности от 23.12.2024, сроком действия до 31.12.2025, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 17485), служебное удостоверение

от ответчика: представитель Спесивый А.Ю. по доверенности от 05.02.2025, сроком действия 1 год, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 122), паспорт

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее – истец, УМС г. Владивостока) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Клевер» (далее – ответчик, ООО «Клевер»), которым просило: 

- расторгнуть договор от 22.04.2019 №28-Ю-23851 (далее – договор) аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010008:2525 (далее спорный участок, земельный участок), площадью 4029 кв.м, из земель населенных пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 4 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, разрешенное использование: гостиничное обслуживание; обслуживание автотранспорта, цель предоставления, для реализации инвестиционного проекта «Строительство апарт-отеля в г. Владивостоке» ;

- обязать ООО «Клевер» освободить земельный участок и передать УМС г.Владивостока данный земельный участок по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению, в 5-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу. 

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики».

Решением Арбитражного суда Приморского края от 04.08.2025 расторгнут договор аренды спорного земельного участка, ООО «Клевер» обязано освободить спорный земельный участок и передать УМС г.Владивостока данный земельный участок по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению, в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 04.08.2025 отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт указывает на отсутствие оценки судом того факта, что пункт 5.4 договора аренды, предоставлявший арендодателю право на односторонний отказ от договора при систематической просрочке платежей, исключен дополнительным соглашением от 22.06.2022. Исключение этого пункта свидетельствует о достигнутой договоренности между сторонами о том, что просрочка платежей более двух раз подряд не будет являться основанием для расторжения договора, а будет влечь лишь взыскание задолженности и пени. Ответчик также ссылается, что, заключая дополнительное соглашение, он рассчитывал погасить задолженность после начала строительства и получения инвестиций, на что и была направлена воля сторон.

Через канцелярию суда от УМС г.Владивостока поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. Истец не согласен с доводами апелляционной жалобы, просит обжалуемое решение оставить без изменения, поясняет, что требование о расторжении договора заявлено не на основании исключенного пункта 5.4 договора, но в соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ, согласно которому УМС г.Владивостока реализует защиту своих прав в суде.

В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали свои правовые позиции.

Исследовав материалы дела и оценив доводы сторон, коллегией установлено следующее.

Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и ООО «Клевер» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 22.04.2019, по которому арендодатель на основании обращения, в соответствии с подпунктом 33 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:010008:2525, площадью 4029 кв.м,, разрешенное использование: гостиничное обслуживание; обслуживание автотранспорта, цель предоставления, для реализации инвестиционного проекта «Строительство апарт-отеля в г. Владивостоке», сроком с момента подписания по 12.10.2085.

Разделом 2 договора сторонами согласовано, что арендатору устанавливается арендная плата в размере 110307 руб. 7 коп. в месяц на основании расчета (прилагается), который является неотъемлемой частью договора. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа месяца следующего за расчетным. За неполный месяц в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода аренды – не позднее даты окончания договора. 

Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 22.04.2019, спорный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 08.05.2019.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 30.08.2023 по делу №А51-17606/2021 с ООО «Клевер» в пользу УМС г.Владивостока взыскано 2 744 071 рубль 80 копеек основного долга за период с 22.04.2019 по 31.12.2022, 283 554 рубля 67 копеек пени по спорному договору аренды.

Претензией от 13.09.2024 истец уведомил ответчика о допущенных им нарушениях условий договора аренды, выразившихся в несвоевременной оплате, и предложил расторгнуть договор в добровольном порядке, направив для этого проект соответствующего соглашения и акт возврата земельного участка.

Неисполнение ООО «Клевер» требований, изложенных в претензии, послужило основанием для обращения УМС г.Владивостока в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт не подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Поскольку в настоящем деле предметом спора является расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, то на основании пункта 3 статьи 3 ЗК РФ, для регулирования данных правоотношений применяются нормы земельного законодательства, которые являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.

Так согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При применении пункта 9 статьи 22 ЗК РФ суд апелляционной инстанции принимает во внимание разъяснения, данные Постановлением Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление №11).

Согласно пункту 23 Постановления №11, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Следовательно, содержащийся в указанных нормах правовой режим предполагает, что досрочное расторжение договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности и заключенных на срок свыше пяти лет, допускается исключительно в судебном порядке и лишь при условии существенного нарушения обязательств со стороны арендатора.

Согласно со статьей 619 ГК РФ существуют специальные основания для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, в том числе, по тому основанию, что арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. 

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 30.08.2023 по делу №А51-17606/2021 подтверждается, что арендатором не вносились ежемесячные арендные платежи в установленном договором порядке более двух раз подряд. Кроме того, ответчиком в настоящем споре данные обстоятельстве не оспариваются, несогласие с такими обстоятельствами из иных доказательств не вытекает.

Систематическое невнесение арендной платы за пользование муниципальным земельным участком, предоставленным для реализации инвестиционного проекта, обоснованно оценено судом первой инстанции ив качестве существенного нарушения договора. В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ такое нарушение влечет для арендодателя (публичного собственника) ущерб, лишающий его в значительной степени того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, а именно — стабильного экономического эффекта от использования земли и достижения целей ее предоставления. Довод апеллянта о намерении погасить задолженность в будущем не опровергает факта уже совершенного существенного нарушения.

Судебная коллегия признает, что истец надлежащим образом исполнил предусмотренную пунктом 2 статьи 452 ГК РФ обязанность досудебного порядка досрочного расторжения договора. При этом, факт того, что письмо не было получено ответчиком по причине истечения срока хранения на почте (номер почтового идентификатора №69009199608588), не свидетельствует о несоблюдении истцом процедуры, так как по юридически значимому адресу уведомление было направлено. Ответчик не представил доказательств того, что он предпринял действия для получения корреспонденции или уведомил истца об изменении адреса для направления корреспонденции.

Суд апелляционной инстанции так же признает обоснованным вывод Арбитражного суда Приморского края об осведомленности арендатора на момент заключения договора обо всех ограничениях, установленных в отношении арендуемого участка, путем подписания договора выразившего согласие на аренду такого участка применительно к данным условиям.

Так, пунктом 3.4.3 на арендатора возложена обязанность соблюдать условия использования участка, связанные с его особым правовым режимом. В частности, данным пунктом указано, что на всем земельном участке права арендатора ограничены, в связи с нахождением участка в зоне ограничения застройки с нижней границей на высоте 280 м; 303 м; 304 м; 310 м; 325 м; 326 м; 335 м; 360 м, в объединенной зоне охраны объектов культурного наследии, на территориях, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций техногенного характера (зона химического заражения). На части земельного участка площадью 217 кв.м. права арендатора ограничены, в связи с нахождением участка в водоохранной зоне.

При этом частью 16 статьи 65 Водного кодекса РФ установлено, что в границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. 

Постановление Губернатора Приморского края от 02.02.1998 №34 «Об утверждении схемы временных зон охраны памятников исторического центра города Владивостока» содержит запрет на строительство новых объектов при условии нарушения исторической объемно-планировочной структуры и масштаба исторической застройки, не соответствующих по архитектуре характеру исторической среды. 

Таким образом, перечисленными нормами не запрещается строительство на земельном участке объектов рекреационного назначения, допускаемых в соответствии с видом разрешенного использования, при соблюдении определенных условий, следовательно, оснований полагать невозможным использование земельного участка для тех целей, для которых он был предоставлен в аренду, не имеется.

При этом, судебной коллегией принимается во внимание обстоятельство отсутствия начала ответчиком строительства на спорном земельном участке, наглядно следующее из данных акта осмотра спорного земельного участка от 03.07.2025 с представленными фотоматериалами (л.д. 118-127).

При изложенных обстоятельствах, правовым основанием для удовлетворения требований истца и расторжения договора послужил не исключенный дополнительным соглашением от 22.06.2022 пункт 5.4 договора, но прямая норма закона — пункт 1 статьи 619 ГК РФ. 

Исключение отмеченного договорного условия не может лишить арендодателя права на защиту, предоставленного ему императивной нормой гражданского законодательства.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Согласно пункту 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Суд первой инстанции правомерно, в соответствии с частью 1 статьи 174 АПК РФ, а также с учетом обстоятельств настоящего дела, установил срок для освобождения и передачи данного участка – один месяц с момента вступления решения суда в законную силу.

Арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлине по апелляционным жалобам относятся на заявителей.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 04.08.2025 по делу №А51-24006/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Е.А. Грызыхина

С.М. Синицына