﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                     Дело № А46-4484/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена  23 сентября 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  27 сентября 2021 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Сириной В.В.

судей                                                    Демидовой Е.Ю.

                                                             Зиновьевой Т.А.

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Комбинат строительных материалов «Сибирский железобетон» на решение от 13.12.2020 Арбитражного суда Омской области (судья Ярковой С.В.) и постановление от 26.04.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Краецкая Е.Б., Воронов Т.А., Сидоренко О.А.) по делу № А46-4484/2020 по иску департамента имущественных отношений администрации города Омска (644024, г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8, ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003) к обществу с ограниченной ответственностью «Комбинат строительных материалов «Сибирский железобетон» (644050, г. Омск, ул. 1-я Поселковая, д. 1В, пом. 28, ОГРН 1025500513917, ИНН 5502043769, с 17.02.2021 – общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Комбинат строительных материалов «Сибирский железобетон») о взыскании задолженности. 

В заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Комбинат строительных материалов «Сибирский железобетон»: Назаров С.К. по доверенности от 18.02.2021, Семенова Е.Г. по доверенности от 09.04.2021.

Суд установил:

департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Комбинат строительных материалов «Сибирский железобетон» (в настоящее время общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Комбинат строительных материалов «Сибирский железобетон», далее – ООО СЗ КСМ «Сибирский железобетон», общество, ответчик) о взыскании 104 456 165,06 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 № Д-Ц31-5522 (далее – договор) за период с 01.07.2014 по 18.03.2020, а также 12 250 015,26 руб. пени за период с 01.03.2014 по 18.03.2020. 

Решением от 13.12.2020 Арбитражного суда Омской области исковые требования департамента удовлетворены частично. С ООО КСМ «Сибирский железобетон» в пользу департамента взыскано 26 689 953,89 руб. задолженности по договору, а также 12 250 015,26 руб. пени, в доход федерального бюджета 66 732 руб. государственной пошлины. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением от 26.04.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение от 13.12.2020 Арбитражного суда Омской области изменено, резолютивная часть изложена в следующей редакции. С ООО КСМ «Сибирский железобетон» в пользу департамента взыскано 37 636 011,37 руб., из которых 25 385 996,11 руб. задолженности, 12 250 015,26 руб. пени. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 64 497 руб. государственной пошлины по иску. С истца в пользу ответчика взыскано 2 033 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе. 

ООО СЗ КСМ «Сибирский железобетон» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт. 

В обоснование жалобы приведены следующие доводы: применение повышающего коэффициента к ставке налога 0,3 процента является правовым последствием одного факта – отсутствия на земельном участке, предоставленном для жилищного строительства, построенного объекта недвижимости, таким образом, воля законодателя состоит в исключении возможности извлечения налоговой выгоды собственниками земельных участков, которые не имели объективных препятствий в осуществлении жилищного строительства, но уклонились от освоения земельного участка, не завершив строительство, по крайней мере до истечения трех лет с момента получения участка, между тем ответчик не является собственником земельного участка и не может извлекать какую-либо налоговую выгоду от аренды земельного участка, для целей исключения которой законодателем и принята норма пункта 15 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ); с учетом разъяснений Министерства экономического развития Российской Федерации, изложенных в письме от 23.08.2017 № 03-05-04-02/54184, основанием для неприменения повышающих коэффициентов является государственная регистрация права на один объект недвижимости вне зависимости от того, что на одном земельном участке предусмотрено строительство нескольких жилых объектов; общество фактически осуществляет строительство микрорайона с 2005 года, первый многоквартирный жилой дом был введен в эксплуатацию в 2007 году, что подтверждается актом ввода в эксплуатацию, имеющимся в материалах дела; размер арендной платы для ответчика должен определяться в размере земельного налога – 0,3 процента от кадастровой стоимости земельного участка, без учета повышающих коэффициентов; сумма взысканной судами неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, так как фактически до момента получения уведомлений от департамента об изменении размера арендной платы обязательства по договору аренды исполнялись надлежащим образом; судами не учтено, что задолженность возникла в результате произведенного в одностороннем порядке департаментом перерасчета ежемесячной арендной платы за прошлые периоды, о чем департамент уведомил ответчика письмами от 31.10.2019 и от 21.11.2019, то есть непосредственно перед обращением в суд.

В отзыве от 08.09.2021 на кассационную жалобу департамент просит оставить без изменения постановление суда апелляционной инстанции, считает правомерным применение повышающего коэффициента, равного 4, отсутствующими основания для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Обществом представлены также дополнительные пояснения по доводам кассационной жалобы, в которых заявитель ссылается на то, что неисполнение арендодателем обязанности по уведомлению арендатора об изменении арендной платы не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендных платежей, однако позволяет ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения платы в силу положений статьи 406 ГК РФ. Обществом представлен расчет неустойки исходя из размера арендной платы по данным департамента, за период с 26.11.2019 по 18.03.2020, составляющей 2 765 898,06 руб., а также расчет неустойки исходя из размера арендной платы по данным общества за тот же период, составляющей 743 643,25 руб.

Департамент представил отзывы от 15.09.2021 и 22.09.2021, в которых указывает, что считает подлежащими отклонению доводы общества относительно расчета неустойки с даты уведомления, поскольку, заключая дополнительные соглашения, ответчик должен был знать о том, что у него изменяется размер арендной платы. Кроме того, довод о расчете неустойки подобным образом не был заявлен ранее при рассмотрении спора по существу, расчет ответчика является арифметически неверным, так как сумма задолженности должна рассчитываться нарастающим итогом. К отзыву приложен расчет суммы основного долга в размере 25 385 996,11 руб. и пеней в размере 3 416 941,49 руб. В части применения повышающего коэффициента департамент считает, что условием, обязывающим налогоплательщика применить коэффициент 4 к ставке земельного налога, является не факт приобретения земельного участка, а осуществление на нем жилищного строительства. Позиция департамента о необходимости исчисления срока действия договора с даты заключения для применения повышающего коэффициента подтверждается изменениями, внесенными в апреле 2020 года в постановление правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов, и внесении изменений в постановление правительства Омской области от 05.10.2015 № 275-п» (далее – Постановление № 419-п, Порядок № 419-п). Департаментом приложен еще один откорректированный расчет пени исходя из позиции ответчика (сумма долга – 25 385 996,10 руб., сумма пени – 3 106 114,23 руб.), однако данный расчет согласно позиции департамента не может быть принят во внимание по изложенным ранее доводам. 

Кроме того, департаментом произведен расчет пени в соответствии с позицией ответчика согласно правовым актам, действовавшим в соответствующий период, согласно данному расчету сумма увеличивается до 32 414 284,68 руб., в связи с чем отсутствуют основания для применения расчета, предложенного ответчиком. 

Департамент также считает, что доводы лиц, участвующих в деле, относительно фактических обстоятельств, на которые такие лица ранее не ссылались, которые не подтверждаются имеющимися в деле доказательствами и судами первой и апелляционной инстанций не устанавливались, не принимаются во внимание и не могут быть положены в основу постановления суда кассационной инстанции.

С учетом изложенного департамент согласно представленным отзывам не усматривает оснований для удовлетворения требований общества и просит оставить без изменения постановление суда апелляционной инстанции.

В судебном заседании 23.09.2021 представители общества поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и дополнениях к ней. 

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года земельный участок, относящийся к категории земель поселений, в границах города Омска, именуемый в дальнейшем участок, общей площадью 420 918 кв. м, кадастровый номер 55:36:000000:0138, расположенный по адресу: ул. 2-я Кольцевая – ул. Дачная (центральный округ), с местоположением в 25 м юго-восточнее ориентира – 2-этажного здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Центральный административный округ, ул. Березовая, 1, для жилищных нужд под строительство 1-й очереди жилого комплекса «Дачный».

Пунктами 2.1, 2.2 договора предусмотрено, что величина арендной платы определяется ежемесячно расчетным путем согласно приложению к договору. В течение всего срока действия договора арендатор самостоятельно осуществляется расчет арендной платы исходя из расчета арендной платы, приведенного в приложении к настоящему договору, с учетом уведомлений об изменении величин, используемых в расчете.

Арендатор перечисляет арендную плату получателю в размере, исчисляемом согласно приложению к настоящему договору, за каждый месяц вперед с оплатой до 25-го числа месяца, предшествующего отчетному (пункт 2.6 договора).

В случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1 % просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 7.2 договора в редакции соглашения от 06.04.2009).

Соглашением от 26.12.2006 к договору определено, что на стороне арендатора в отношении части земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:138 площадью 12 500 кв. м является общество с ограниченной ответственностью «Дирекция строящегося универсама» (далее – ООО «ДСУ»).

Соглашением от 04.07.2007 размер арендной платы по договору для  ответчика установлен в размере 419 036,87 руб., для ООО «ДСУ» – в размере 12 825 руб.

Соглашением от 06.04.2009 срок договора продлен до 31.05.2011. Размер арендной платы установлен для ООО КСМ «Сибирский железобетон» в размере 500 168,16 руб., для ООО «ДСУ» – в размере 15 308 руб.

Соглашением от 27.05.2011 срок договора продлен до 01.01.2016.

Соглашением от 04.07.2012 изменен объект договора: вместо земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:138 площадью 420 918 кв. м предметом стал земельный участок с кадастровым номером: 55:36:000000:901 площадью 401 562 кв. м. Размер арендной платы в отношении указанного участка установлен 73 106,54 руб.

Соглашением от 20.07.2012 изменен объект договора: вместо земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:901 площадью 401 562 кв. м указаны земельные участки общей площадью 377 138 кв. м:

–  55:36:000000:901 площадью 148 719 кв. м;

–  55:36:070401:4052 площадью 50 402 кв. м;

–  55:36:070401:4053 площадью 5 880 кв. м;

–  55:36:070401:4054 площадью 14 462 кв. м;

–  55:36:070401:4055 площадью 2 698 кв. м;

–  55:36:070401:4056 площадью 2 517 кв. м;

–  55:36:070401:4057 площадью 5 897 кв. м;

–  55:36:070401:4058 площадью 5 885 кв. м;

–  55:36:070401:4059 площадью 13 049 кв. м;

–  55:36:070401:4060 площадью 12 515 кв. м;

–  55:36:070401:4061 площадью 5 782 кв. м;

–  55:36:070401:4062 площадью 5 770 кв. м;

–  55:36:070401:4063 площадью 5 820 кв. м;

–  55:36:070401:4065 площадью 5 801 кв. м;

–  55:36:070401:4066 площадью 6 351 кв. м;

–  55:36:070401:4067 площадью 24 101 кв. м;

–  55:36:070401:4068 площадью 6 307 кв. м;

–  55:36:070401:4069 площадью 6 688 кв. м;

–  55:36:070401:4070 площадью 6 642 кв. м.

Соглашением от 28.02.2014 на стороне арендатора по договору стал выступать Ольшанский В.М. в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:070401:4001 площадью 1 393 кв. м, выделенного из земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:901. Этим же соглашением установлен размер арендной платы по договору для Ольшанского В.М. для участка 55:36:070401:4001 в размере 14 934,06 руб., а для ООО КСМ «Сибирский железобетон» – 108 795,95 руб., но только в части земельного участка 55:36:000000:901. Для оставшихся 23 земельных участков (общей площадью 228 419 кв. м), являющихся предметом договора, арендная плата не установлена.

Соглашением от 05.11.2014 срок договора продлен до 01.01.2023.

Соглашением от 02.03.2015 изменен объект договора, установлено вместо слов «земельного участка общей площадью 147 326 кв. м кадастровый номер 55:36:000000:901, разрешенное использование: для жилищных нужд под строительство жилого комплекса «Дачный», именуемый в дальнейшем участок-1», читать: 

–  земельный участок с кадастровым номером 55:36:000000:901 площадью 157 682 кв. м, разрешенное использование: для жилищных нужд под строительство жилого комплекса «Дачный», именуемый в дальнейшем участок-1;

–  земельный участок с кадастровым номером 55:36:000000:17954 площадью 765 кв. м, разрешенное использование: для размещения домов индивидуальной жилой застройки;

–  земельный участок с кадастровым номером 55:36:070104:4072 площадью 968 кв. м, разрешенное использование: для размещения домов индивидуальной жилой застройки;

–  земельный участок с кадастровым номером 55:36:070401:4045 площадью 600 кв. м, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома с прилегающими земельными участками (не более 3 этажей);

–  земельный участок с кадастровым номером 55:36:000000:19607 площадью 609 кв. м, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома с прилегающими земельными участками (не более 3 этажей);

–  земельный участок с кадастровым номером 55:36:000000:19777 площадью 749 кв. м, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома с прилегающими земельными участками (не более 3 этажей);

–  земельный участок с кадастровым номером 55:36:000000:19784 площадью 674 кв. м, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома с прилегающими земельными участками (не более 3 этажей);

–  земельный участок с кадастровым номером 55:36:000000:19778 площадью 2 238 кв. м, разрешенное использование: для жилищных нужд под строительство жилого комплекса «Дачный».

Этим же соглашением установлено (пункт 2) вместе слов «общей площадью 2 698 кв. м, кадастровый номер 55:36:070401:4055, разрешенное использование: для жилищных нужд под строительство жилого комплекса «Дачный», именуемый в дальнейшем участок-5» читать:

- общей площадью 1 124 кв. м, кадастровый номер 55:36:070401:19785, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома с прилегающими земельными участками (не более 3 этажей);

- общей площадью 1 574 кв. м, кадастровый номер 55:36:070401:19786, разрешенное использование: для жилищных нужд под строительство жилого комплекса «Дачный».

Согласно пункту 3 того же соглашения установлено вместо слов «общей площадью 2 517 кв. м, кадастровый номер 55:36:070401:4056, разрешенное использование: для жилищных нужд под строительство жилого комплекса «Дачный», именуемый в дальнейшем участок-6» читать:

- общей площадью 1 259 кв. м, кадастровый номер 55:36:070401:19782, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома с прилегающими земельными участками (не более 3 этажей);

- общей площадью 1 258 кв. м, кадастровый номер 55:36:070401:19783, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома с прилегающими земельными участками (не более 3 этажей).

Согласно пункту 4 этого же соглашения из предмета договора с 18.02.2014 исключено 7 земельных участков, с 16.04.2014 – один земельный участок, с даты государственной регистрации соглашения – еще один земельный участок. 

Соглашением от 15.05.2015 из состава земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:901 площадью 157 682 кв. м выделены земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:070401:20252, 55:36:070401:20179.

Согласно содержанию искового заявления, департаментом по результату получения выписок из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) установлено, что часть земельных участков, являющихся объектом договора, находилась в частной собственности (в связи с завершением строительства индивидуальных домов и регистрации прав частных лиц). Часть земельных участков была застроена многоквартирными домами (6, 8 квартирные дома 3 – 4 этажа). На основании статей 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации в отношении таких участков департаментом были проведены мероприятия по прекращению начислений и погашению регистрационной записи права аренды.

Указав на данные обстоятельства и на то, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по внесению арендной платы в период с 01.07.2014 по 18.03.2020, задолженность составила 104 456 165,06 руб., департамент обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу о взыскании основного долга и неустойки, начисленной в порядке пункта 7.2 договора.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования департамента, исходил из того, что материалами дела подтвержден факт пользования ответчиком земельным участком; применение повышающего коэффициента 4 является правомерным, так как строительство ведется более трех лет; нормы Постановления № 419-п имеют приоритет над статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

С примененным порядком расчета задолженности по арендной плате суд первой инстанции не согласился, так как установил, что расчет произведен с применением нормативного акта, впоследствии признанного недействующим, в связи с чем расчет размера арендной платы необходимо производить в соответствии с Положением об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске, утвержденным постановлением правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п (далее – Постановление № 179-п).

Применив по заявлению ответчика срок исковой давности, принимая во внимание установленный законом принцип обязательности обеспечения платности землепользования, суд первой инстанции счел требования истца подлежащими удовлетворению в части, отклонив при этом доводы ответчика о наличии оснований для применения положений статьи 333 ГК РФ.

Также суд первой инстанции отметил, что при применении надлежащего порядка расчета задолженности размер неустойки в пределах срока исковой давности выше заявленной в иске суммы, в связи с чем, не выходя за пределы искового требования, суд определил к взысканию неустойку в сумме 12 250 015,26 руб.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции в части пропуска срока исковой давности.

Доводы ответчика о неприменении повышающего коэффициента суд апелляционной инстанции также отклонил по мотивам того, что земельный участок первоначально был предоставлен в аренду сроком лишь на три года (пункт 1.1), а условия договора не предполагают освоение (комплексное освоение/постройку жилого массива/района) земельного участка, заключаются в его предоставлении в целях строительства 1-й очереди микрорайона. Доказательств наличия объективных препятствий своевременной постройки жилых домов в материалах дела не имеется. Интересы арендатора были соблюдены, поскольку площадь земельных участков исключалась из расчета арендной платы.

Доводы о наличии оснований для исключения из расчета арендной платы земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:070401:4072, 55:36:070701:19607 суд апелляционной инстанции не принял в связи со следующим.

Согласно выпискам из ЕГРН от 10.04.2021 № 99/2021/386398322, № 99/2021/386381190 на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070401:4072 площадью 968 кв. м расположен объект недвижимости – жилой дом с кадастровым номером 55:36:070401:21489, 2015 года постройки.

Вместе с тем право собственности на жилой дом на момент предоставления сведений из ЕГРН не зарегистрировано – данные о правообладателе отсутствуют, что по смыслу вышеприведенных положений не прекращает арендные правоотношения истца и ответчика. 

Договор инвестирования строительства индивидуального двухэтажного жилого дома от 25.01.2010 № 1/42 таким доказательством не является. Кроме того, договор и акт приема-передачи от 24.03.2010 к нему содержат иные индивидуальные определенные характеристики с жилым домом по сведениям из ЕГРН (год постройки, площадь).

В отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:070401:19607 представитель департамента пояснил, что участок с момента возведения на нем жилого дома и регистрации права собственности Иволгина М.В. продолжал находиться в аренде у ответчика, которым спорный земельный участок передан в субаренду Иволгину М.В. В настоящее время на основании заявления ответчика от 24.12.2020 соглашением сторон от 20.01.2021 к договору земельный участок с кадастровым номером 55:36:070401:19607 исключен из предмета договора аренды.

Данные обстоятельства не оспаривались представителем ответчика в судебном заседании, подтверждены сведениями из ЕГРН, содержащими указание на субаренду в пользу физического лица – Иволгина М.В.

Таким образом, ответчик, заявляя об отсутствии оснований для начисления арендной платы в отношении указанного земельного участка в связи с наличием на нем объекта недвижимости иному лицу, тем не менее получал от такого использования материальную выгоду в виде арендной платы за земельный участок, ему не принадлежащий.

Соответственно, в силу недопустимости извлечения преимущества из недобросовестного поведения, которым является получение прибыли от сдачи в субаренду не принадлежащего на каком-либо праве имущества без оплаты пользования собственнику имущества, общество не подлежит освобождению от арендных обязательств.

С доводами общества о неверном расчете арендной платы ввиду применения неверной кадастровой стоимости суд апелляционной инстанции частично согласился, придя к выводу о том, что поскольку заявления общества о пересмотре результатов кадастровой стоимости в отношении пяти земельных участков поступили в комиссию 31.12.2019, установленная в итоге кадастровая стоимость подлежит применению для исчисления арендной платы за период с 01.01.2019.

По расчету суда апелляционной инстанции, размер задолженности в таком случае за период с 05.02.2017 по 18.03.2020 составит 25 385 996,11 руб. (с учетом применения срока исковой давности).

С расчетом неустойки и ее суммой, определенной судом первой инстанции как правомерно заявленной, суд апелляционной инстанции согласился, признав доводы ответчика в данной части не обоснованными. 

Оснований для снижения неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ суд апелляционной инстанции не установил.

Суд кассационной инстанции рассматривает жалобу исходя из приведенных в ней доводов: в части обоснованности применения повышающего коэффициента 4, в части размера неустойки и порядка ее исчисления.

Истцом в целях расчета суммы основного долга применен повышающий коэффициент 4, поскольку общество арендует земельный участок более трех лет.

Соответственно, судами в целях расчета арендной платы в соответствии с Порядком № 419-п приняты во внимание предшествующие вступлению в силу данного нормативного акта правоотношения сторон (с 2005 года), что соответствует позиции истца.

Данная правовая позиция обоснована ссылкой на пункт 4 Порядка № 419-п, заключение договора аренды в 2005 году на срок три года.

Пунктом 4 Порядка № 419-п установлено, что для земельных участков, предоставленных для жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства) в случае, если размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с пунктом 3 настоящего Порядка, превышает размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях земельных участков, размер арендной платы определяется в размере земельного налога.

Исходя из чего департамент указал, что при определении размера арендной платы стороны должны руководствоваться порядком расчета земельного налога, предусмотренным налоговым законодательством.

Так, пунктом 15 статьи 396 НК РФ в отношении земельных участков, предоставленных на условии осуществления на них жилищного строительства, предусмотрено применение повышающих коэффициентов:

–  коэффициента 2 в течение трехлетнего срока строительства начиная с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости;

–  коэффициента 4 в течение периода, превышающего трехлетний срок строительства, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Согласно пункту 2 статьи 4 ГК РФ по отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса.

Между тем пунктом 5 Постановления № 419-п установлено, что оно вступает в силу с 01.01.2019.

Таким образом, утвержденный данным Постановлением порядок определения размера арендной платы (в размере земельного налога) является обязательным для сторон лишь с момента вступления в силу данного нормативного акта, что соответствует также условию договора аренды, предусмотренному пунктом 2.3 при его заключении, а также условию, предусмотренному пунктом 2.2 договора в редакции соглашения от 02.03.2015.

До указанного момента ни арендодатель, ни арендатор не обязаны были учитывать в своих правоотношениях нормы, определяющие размер земельного налога, и, следовательно, нормы, устанавливающие повышающий коэффициент.

По смыслу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ, пункта 1 статьи 388 НК РФ и пункта 1 статьи 131 ГК РФ, плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок.

Общество до 01.01.2019 не являлось плательщиком земельного налога,  оно не становится таковым и после указанной даты, поскольку находится в обязательственных правоотношениях, вытекающих из договора аренды земельных участков.

Поэтому применение повышающего коэффициента правомернос момента, когда для сторон стали обязательными нормы об исчислении арендной платы в соответствии с Порядком № 419-п.

На момент обращения с иском (06.03.2020) не прошло более трех лет, необходимых для применения повышающего коэффициента к земельному налогу.

Таким образом, является неверным вывод судов о наличии оснований для применения повышающего коэффициента 4 с учетом правоотношений сторон, существовавших ранее вступления в силу Постановления № 419-п и утвержденного им Порядка.

Общество несет лишь обязанность по уплате арендных платежей, которые подлежат исчислению в соответствии с Порядком № 419-п, в самом Постановлении № 419-п либо утвержденном им Порядке, нормы, обязывающие учитывать период аренды до вступления в силу данного нормативного акта, отсутствуют. Договором аренды такая возможность также не предусмотрена.

Департамент в обоснование своей позиции о применении повышающего коэффициента ссылается на изменения в Порядок № 419-п, которые были внесены в апреле 2020 года.

Действительно, в Порядок № 419-п введен пункт 4.1 (на основании постановления правительства Омской области от 29.04.2020 № 162-п).

Согласно пункту 4.1 течение срока, предусмотренного абзацем седьмым настоящего пункта, не прерывается в случаях заключения договоров аренды по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 11.8, подпунктами 5, 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Однако приведенная норма отсылает к абзацу седьмому пункта 4.1, при этом сам пункт 4.1 определяет, что расчет размера арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства и случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящего Порядка) осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле: Ап=Кс?Кл, где Ап – размер арендной платы, Кс – кадастровая стоимость земельного участка, Кл – льготный коэффициент.

Между тем департаментом взыскивается задолженность за период до 18.03.2020, то есть до момента введения указанной нормы, и указанная норма относится к иному порядку определения арендной платы – исходя из кадастровой стоимости, тогда как департамент обосновывает свой иск (в период действия Постановления № 419-п, применяемого к спорному периоду) необходимостью исчисления основного долга исходя из размера земельного налога.

Кроме указанного, суды, признавая правомерным применение повышающего коэффициента, исходили из того, что земельный участок первоначально был предоставлен обществу в аренду сроком лишь на три года (пункт 1.1), а условия договора не предполагают комплексное освоение земельного участка, заключаются в его предоставлении в целях строительства 1-й очереди микрорайона.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций, оценивая обязательства арендатора, исходили из несоблюдения им трехлетнего срока строительства, неосвоения земельного участка в указанный срок, отсутствия оснований считать арендатора осуществляющим комплексное освоение в целях жилищного строительства. Данный вывод не соответствует установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, поскольку не учитывает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 30.2 ЗК РФ (в редакции на момент заключения договора) комплексное освоение в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Изначально договор аренды был заключен в 2005 году. В пункте 1.1 договора установлено, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:000000:0138 передается для жилищных нужд под строительство 1-й очереди жилого комплекса «Дачный».

Согласно выписке из ЕГРН от 21.04.2005 № 36/05-4123 указанный в договоре земельный участок имеет площадь 420 918 кв. м. При этом в выписке указаны сведения о частях земельного участка (всего 23), включающих зону многоэтажного жилищного строительства, зеленую зону, зону коттеджной сблокированной застройки, занятую объектами социально-культурно-бытовой застройки, усадебную застройку, парковку, сервисную зоны.

Таким образом, при заключении договора арендодателю было известно о том, что строительство будет осуществляться на земельном участке значительной площади, включающем в себя части с различными характеристиками земельного участка, определяющими, по сути, их разрешенное использование, соответствующее понятию комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Несмотря на отсутствие в пункте 1.1 договора словесного указания на комплексное освоение земельного участка, тем не менее, исходя из предмета договора, данный договор может быть отнесен к договорам о комплексном освоении в целях жилищного строительства, что подтверждается последующими действиями сторон.

Так, судами установлено, что срок договора аренды был продлен до 31.05.2011, затем до 01.01.2016, впоследствии – до 01.01.2023, следовательно, арендодатель своим волеизъявлением подтвердил правомерность освоения земельного участка до указанной даты. Кроме того, неоднократно изменялся предмет договора аренды.

Соглашением от 04.07.2012 вместо земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:138 площадью 420 918 кв. м предметом стал земельный участок с кадастровым номером 55:36:000000:901 площадью 401 562 кв. м, в последующем в сторону уменьшения (до 148 719 кв. м) изменялась площадь указанного земельного участка (соглашение от 20.07.2012), в качестве предмета договора указывались иные земельные участки, в отношении которых представлены доказательства образования их из земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:901. При этом предмет договора аренды и в последующем изменялся неоднократно, что, согласно пояснениям сторон, происходило в связи с вводом в эксплуатацию объектов недвижимости, переходом прав на земельный участок под ними к собственникам объектов, что и влекло изменение предмета аренды.

Обществом представлены разрешения на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости, начиная с 11.12.2007, следовательно, ответчик поэтапно осваивал переданный ему в аренду изначально земельный участок, с чем соглашался арендодатель при заключении дополнительных соглашений и принятии распоряжений об образовании земельных участков при разделе земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:901.

Таким образом, вывод о несвоевременной постройке объектов недвижимости, превышении сроков строительства не соответствует имеющимся в деле доказательствам.

С учетом изложенного судебная коллегия не усматривает оснований для применения повышающего коэффициента, связанного с превышением трехлетнего срока строительства.

Какая-либо недобросовестность со стороны общества, обстоятельства злоупотребления им своими правами не установлены, наоборот, действия по вводу в эксплуатацию объектов недвижимости, исключению из предмета аренды освоенных земельных участков, свидетельствуют о наличии доказательств поэтапного строительства и освоения изначально предоставленного земельного участка в пределах срока строительства, определенного соглашением от 05.11.2014.

В части доводов кассатора о порядке начисления неустойки судебная коллегия исходит из необходимости применения правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2019 № 305-ЭС19-12083. 

В данном определении указано на необходимость расчета арендной платы на основании нормативных правовых актов, которые в спорный период устанавливали порядок определения размера арендной платы.

Вместе с тем в данном определении указано, что «поскольку спорным договором предусмотрена обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора, неисполнение такой обязанность и ненаправление арендатору уведомления об изменении арендной платы, не освобождает арендатора от обязательства заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но при этом в силу положений статьи 406 ГК РФ позволяет ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы».

В заключенном сторонами в 2005 году договоре аренды в пункте 2.3 было предусмотрено, что при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете с указанного в данных актах момента. Для надлежащего расчета арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора обо всех изменениях в вышеуказанных нормативных правовых актах с указанием момента начала применения тех их положений, которые определяют новые значения используемых в расчете арендной платы величин.

В последующем соглашением к договору аренды, зарегистрированным Управлением Росреестра по Омской области 02.03.2015, стороны определили изложить в иной редакции пункты 2.1 и 2.2 раздела 2 договора.

Пункт 2.2 договора изложен в следующей редакции:

«2.2. Арендная плата подлежит изменению в следующих случаях:

1)  Внесения изменений в порядок определения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (или находящиеся в муниципальной собственности), расположенные на территории города Омска;

2)  Внесения изменений в значения показателей, используемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (или находящиеся в муниципальной собственности), расположенные на территории города Омска;

3)  Ввода объекта в эксплуатацию.

При принятии нормативных актов, изменяющих порядок определения арендной платы или значения показателей, используемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (или находящиеся в муниципальной собственности), расположенные на территории города Омска, новые значения этих величин применяются в расчете арендной платы с указанного в данных актах момента (если такой момент не указан – с момента вступления этих актов в законную силу), но не чаще одного раза в год.

В случае изменения порядка определения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (или находящиеся в муниципальной собственности), расположенные на территории города Омска, арендодатель заключает с арендатором дополнительное соглашение.

В случае внесения изменений в значения показателей, используемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (или находящиеся в муниципальной собственности), расположенные на территории города Омска, размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке. Об изменении размера арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора путем направления уведомления. Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок. Настоящее условие не требует составления дополнительного соглашения».

Таким образом, согласно указанному изменению в соглашении от 02.03.2015, арендная плата изменяется в связи с изменением величин, которые устанавливаются нормативными актами, а также в связи с изменением значения показателей, которые используются при расчете арендной платы.

Судами не дана оценка указанному пункту договора в измененной редакции, не учтено наличие обязанности арендодателя по заключению дополнительного соглашения в случае изменения самого порядка определения арендной платы, а также предусмотренная последним абзацем данного пункта обязанность арендодателя уведомлять арендатора в случае изменений в значениях показателей, используемых при расчете арендной платы (величины, которые используются при расчете, не устанавливаемые нормативными актами), не требующая составления дополнительного соглашения. 

Так после вступления в силу Постановления № 419-п и утвержденного им Порядка (с 01.01.2019), департамент не представил доказательств заключения с арендатором дополнительного соглашения. При этом часть спорного периода взыскания задолженности (с 01.01.2019 до 18.03.2020) относится к сроку действия данного Постановления, устанавливающего иной по сравнению с ранее действовавшим способ определения размера арендной платы – в соответствии с размером земельного налога.

Основным показателем, используемым при расчете арендной платы, в течение спорного периода (с учетом правильно примененной исковой давности) является кадастровая стоимость земельного участка.

Обязанность по уведомлению арендатора об изменении значений данного показателя возложена договором на арендодателя.

В данном случае сумма арендной платы (итоговая) определялась не за один находящийся в пользовании общества земельный участок, но исходя из постоянно меняющегося предмета договора, за разное количество земельных участков с изменяющейся площадью, и, следовательно, меняющейся кадастровой стоимостью. Таким образом, значения показателей (кадастровая стоимость), учитываемых при расчете арендной платы, постоянно изменялись, не могли быть математически определены арендатором только лишь пропорционально площади исключаемых из аренды земельных участков.

Как следует из искового заявления департамента, уведомлений от 31.10.2019, от 21.11.2019, истец произвел перерасчет арендной платы не ранее 31.10.2019, при том, что в предшествующий период последний раз арендная плата была определена арендодателем в дополнительном соглашении от 28.02.2014, которым размер арендной платы для общества был установлен лишь в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:901 в размере 108 795,95 руб., при этом для оставшихся 23 земельных участков, являющихся предметом договора, арендная плата не была установлена.

В указанном размере общество и перечисляло арендную плату.

Из материалов дела следует, что соглашением от 02.03.2015 было определено изменение площади земельного участка с кадастровым номером 55:36:00000:901 в сторону увеличения (со 148 719 кв. м до 157 682 кв. м), включены 7 земельных участков, предмет договора также изменен согласно пунктам 2, 3 и 4 соглашения от 02.03.2015, соглашением от 15.05.2015 из состава земельного участка с кадастровым номером 55:36:00000:901 выделены два земельных участка, в настоящее время предметом договора согласно исковому заявлению являются 18 земельных участков, включая земельный участок с кадастровым номером 55:36:00000:901 (площадь уменьшилась до 105 650 кв. м). 

Таким образом, тому обстоятельству, что значения показателя – кадастровой стоимости – включенных в предмет договора аренды земельных участков, постоянно изменялись, о чем согласно пункту 2.2 в новой редакции арендодатель должен был уведомлять арендатора, что влияет на определение периода начисления неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы, судами оценка не дана, что привело к неверному применению норм материального права.

Кроме того, до признания постановления правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» (далее – Постановление № 108-п) недействующим в части ответчик не мог знать о необходимости применения положений Постановления № 179-п, как ранее действующего нормативного акта, в целях установления надлежащего размера арендной платы, что также должно быть учтено при оценке правомерности начисления неустойки за период, когда арендная плата не могла быть исчислена арендатором в соответствии с Постановлением № 108-п.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает, что имеются основания для направления дела на новое рассмотрение для определения надлежащей суммы задолженности арендатора без учета применения повышающего коэффициента, а также определения верного периода начисления неустойки исходя из приведенной правовой позиции о необходимости применения положений статьи 406 ГК РФ, установленной соглашением сторон от 02.03.2015 обязанности арендодателя уведомлять арендатора об изменении значений показателей, используемых при расчете арендной платы.

Довод департамента о том, что общество лишь в кассационной жалобе заявило возражения относительно периода и порядка начисления неустойки, что не может быть учтено судом кассационной инстанции, подлежит отклонению, исходя из разъяснений, изложенных в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», пункте 3 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В рамках указанного дела судами первой и апелляционной инстанции неверно определено, какие нормы права следует применять к установленным обстоятельствам (не учтена норма статьи 406 ГК РФ, правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации о ее применении к спорным правоотношениям), выводы судов о надлежащем расчете неустойки истцом не соответствуют установленным по делу обстоятельствам (содержание договора аренды, заключенные сторонами соглашения к нему, обязательства сторон в части арендной платы).

С учетом изложенного и на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ судебные акты подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо учесть изложенное, устранить допущенные нарушения, предложить истцу представить расчет арендной платы без учета применения повышающего коэффициента 4, в части неустойки – установить и дать оценку обстоятельствам, влияющим согласно указанной правовой позиции на период начисления неустойки, предложить сторонам представить соответствующий расчет, и на основании полного и всестороннего исследования всех представленных сторонами доказательств и приведенных ими доводов определить размер основного долга и неустойки в соответствии с требованиями действующего законодательства.

При этом судебная коллегия соглашается с иными выводами суда апелляционной инстанции, кроме тех, в отношении которых приведены доводы в кассационной жалобе, и являвшихся предметом кассационного рассмотрения. 

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривается, поскольку на основании пункта 3 статьи 289 АПК РФ при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 13.12.2020 Арбитражного суда Омской области и постановление от 26.04.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-4484/2020 отменить. 

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     В.В. Сирина

 

Судьи                                                                  Е.Ю. Демидова

 

                                                                            Т.А. Зиновьева