АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

г. Томск                                                                             Дело № А67-3817/2023

05.07.2023 дата оглашения резолютивной части решения

07.07.2023 дата изготовления решения в полном объеме

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Н.Н. Какушкиной, 

при ведении протокола заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304701710300542) к обществу с ограниченной ответственностью «Постелька» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 312701711400044) об обязании освободить имущество, обязании принять имущество,

при участии:

от истца – представителя ФИО4  по доверенности от 04.05.2022, 

от ответчиков:

от общества с ограниченной ответственностью «Постелька» - представителя  ФИО5  по доверенности от 12.01.2023, 

от индивидуального предпринимателя ФИО3 –  представителя ФИО6  по доверенности от 30.03.2022  № 70 АА 1683424,

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Томской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Постелька» и индивидуальному предпринимателю ФИО3 с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

- обязать общество с ограниченной ответственностью «Постелька» освободить имущество: часть нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>,  кадастровый номер 70:21:0100033:9929, а именно: нежилые помещения, находящиеся на первом этаже, имеющие номера на поэтажном плане 1, 7, 8, 9, площадью 156,7 кв.м., передав их индивидуальному предпринимателю ФИО2 по акту приема-передачи в освобожденном виде в десятидневный срок после вступления решения суда в законную силу;

- обязать индивидуального предпринимателя ФИО3 принять совместно с индивидуальным предпринимателем ФИО2 по акту приема передачи в освобожденном виде от общества с ограниченной ответственностью «Постелькав десятидневный срок после вступления решения суда в законную силу имущество: часть нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 70:21:0100033:9929, а именно: нежилые помещения, находящиеся на первом этаже, имеющие номера на поэтажном плане 1, 7, 8, 9, площадью 156,7 кв.м.

Исковые требования обоснованы статьями 246, 309, 610, 622 Гражданского Кодекса Российской Федерации  и мотивированы тем, что спорное помещение подлежит возврату арендодателям ввиду истечения срока действия договора аренды и отсутствия согласия истца - одного из сособственников имущества, на продление договора, в то время как распоряжение общим имуществом возможно только по соглашению всех собственников.

Общество с ограниченной ответственностью «Постелька» представило отзыв на исковое заявление, в котором просило в иске отказать. По доводам ответчика, договор аренды представляет собой договор с множественностью лиц на стороне арендодателя, что означает возможность изменения, расторжения договора аренды исключительно на основании единого волеизъявления сособственников. Спорный договор был пролонгирован с согласия одного из сособственников – ФИО3. Оснований для расторжения или изменения договора аренды не имеется, так как свои обязанности арендатор исполняет надлежащим образом - до настоящего времени в пользу истца оплачивается арендная плата; кроме того, арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора.

ФИО3 считает требования истца необоснованными, поскольку между сторонами не заключено соглашение о прекращении условий договора аренды.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, приведенным в исковом заявлении и письменных пояснениях по делу. Представители ответчика поддержали доводы, изложенные в отзывах на иск.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства по правилам стати 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ФИО2 и ФИО3 являются собственниками имущества - часть нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...> кадастровый номер 70:21:0100033:9929, а именно: нежилые помещения, находящиеся на первом этаже, имеющие номера на поэтажном плане 1,7,8,9 площадью 156,7 кв.м. Каждому принадлежит по ½ доли в праве собственности (л.д. 9-12).

Между индивидуальными предпринимателями ФИО2 и ФИО3, действующими как арендодатель, и ФИО7, действующим как арендатор, заключен договор аренды от 01.05.2021 (далее – Договор), в соответствии условиями которого арендодатели предоставили арендатору во временное пользование часть нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 70:21:0100033:9929, а именно: нежилые помещения, находящиеся на первом этаже, имеющие номера на поэтажном плане 1,7,8,9 площадью 156,7 кв.м., факт передачи подтверждается актом приема передачи помещения от 01.05.2021 (л.д. 13-17).

Дополнительным соглашением от 09.09.2021 о перемене лица в обязательстве, подписанным  ФИО2 и ФИО3 (арендодатель),  ФИО7 (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «Постелька» (новый арендатор), все права и обязанности по договору аренды от 01.05.2021 переданы арендатором новому арендатору (л.д. 18).

Пунктом 4.1 Договора установлено, что срок аренды устанавливается с даты подписания акта приемки-передачи помещения в аренду по 31.03.2022. Если за 1 (один) месяц до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявит письменно о его изменении или расторжении, то договор считается заключенным на тех же условиях на тот же срок.

За один месяц до 31.03.2022 ни одна из сторон об отказе заключить договор на новый срок не заявила. Следовательно, действие договора было продлено.

Письмом от 30.01.2023 ФИО2 уведомил общество с ограниченной ответственностью  «Постелька» и ФИО3 о том, что на новый срок договор заключен не будет, предложил по окончании срока действия договора освободить занимаемое помещение (л.д. 19-21).

31.01.2023 от общества с ограниченной ответственностью «Постелька» поступил ответ, из которого следовало, что общество, полагая себя надежным арендатором, оснований для расторжения договора не усматривает (л.д. 22).

ФИО3 ответ на письмо не представил.

01.03.2023 и 10.03.2023 ФИО2 в адрес общества с ограниченной ответственностью «Постелька» направлена претензия с требованием освободить часть нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...> кадастровый номер 70:21:0100033:9929, а именно: нежилые помещения, находящиеся на первом этаже, имеющие номера на поэтажном плане 1,7,8,9 площадью 156,7 кв.м., передать их в пользу ФИО2 в освобожденном виде (л.д. 23-27).

24.03.2023 в адрес истца поступило письмо от ФИО3, в котором он не согласился с действиями ФИО2, полагая невозможным его односторонний отказ от исполнения договора аренды ввиду множественности лиц на стороне арендодателя (л.д. 28).

В адрес ФИО3 30.03.2023  направлена претензия с требованием о принятии помещения по акту приема-передачи от арендатора в связи с истечением срока договора (л.д. 29-31).

Статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей: (совместная собственность).

Статья 246 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. 

Статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором; рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Как установлено статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Исходя из изложенных обстоятельств и приведенных норм права, суд приходит к выводу о том, что заключенный сторонами Договор является срочным, период его действия: с даты подписания акта приема-передачи помещения, который был подписан 01.05.2021, по 31.03.2022 (пункт 4.1 Договора), что составляет 11 месяцев. По истечении срока договора – 31.03.2022, он был продлен сторонами по умолчанию на период с 01.04.2023 до 01.03.2023, поскольку договор предусматривает его продление на тех же условиях и на тот же срок. Срок направления уведомления о незаключении договора на очередной, новый срок, согласно условиям договора, составляет 1 месяц. Фактически уведомление арендатору о прекращении арендных отношений направлено 30.01.2023, таким образом, месячный срок предупреждения арендодателем соблюден. 

Учитывая, что сдача в аренду имущества, находящегося в общей долевой собственности возможна только при условии наличия согласия обоих сособственников, то есть как ФИО2, так и ФИО3, которое в рассматриваемой ситуации не было достигнуто, следует признать, что отсутствие согласия одного из сособственников общего имущества (ФИО2) на пролонгацию аренды, его заявление о прекращении арендных отношений, повлекло за собой возникновение у арендатора обязанности освободить помещение, передав его арендодателю в освобожденном виде, так как законные основания для пользования прекратились.

Доводы ответчиков основаны на неправильном понимании действующего законодательства, смешении понятий «расторжение договора», «изменение договора» и «прекращение обязательства в связи с истечением срока действия договора».

Как было указано выше, сдача в аренду имущества, находящегося в общей собственности,  возможна исключительно по воле всех сособственников. По этой причине отклоняется ссылка ответчика на то, что Договор был пролонгирован одним из сособственников - ФИО3. Более того, ссылка ответчиков на отсутствие у участника общей собственности права отказаться от пролонгации  аренды сама по себе противоречит закону, поскольку в таком случае, по существу, лишает собственника предусмотренных законом полномочий по распоряжению своим имуществом, формой которого является сдача имущества в аренду. 

Ввиду изложенного не имеет значения для правильного разрешения спора доводы ответчиков о своевременном внесении арендных платежей в течение всего срока действия договора и доводы об отсутствии иных нарушений.

Что касается преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, на которое было указано обществом с ограниченной ответственностью «Постелька», то ответчик вправе его реализовать в порядке и по основаниям, установленном законом, то есть в случае сдачи арендодателями спорного имущества в аренду в течение года после истечения срока действия договора с арендатором. Доказательств заключения нового договора аренды на спорные помещения на момент рассмотрения дела в материалы дела не представлено. Более того, обществом с ограниченной ответственностью «Постелька» не отрицается факт пользования помещением до настоящего времени.

Также не обоснована ссылка ответчиков и на то, что истец, принимая арендную плату после истечения срока договора, выразил свое согласие на заключение договора на новый срок.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «О практике разрешения споров, связанных с арендой», если арендатор несвоевременно исполнил обязательство по возврату помещения, с него за все время просрочки подлежит взысканию арендная плата, установленная договором.

При изложенных обстоятельствах исковые требования являются обоснованными, подлежат удовлетворению.

При обращении с иском истец оплатил государственную пошлину в размере 12 000 руб. (платежное поручение от 02.05.2023 № 181).  По правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  расходы истца по уплате государственной пошлины относятся на ответчиков в равных долях, по 6 000 рублей на каждого.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

обязать общество с ограниченной ответственностью «Постелька» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) освободить имущество: часть нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>,  кадастровый номер 70:21:0100033:9929, а именно: нежилые помещения, находящиеся на первом этаже, имеющие номера на поэтажном плане 1, 7, 8, 9, площадью 156,7 кв.м., передав их индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304701710300542) по акту приема-передачи в освобожденном виде в десятидневный срок после вступления решения суда в законную силу. 

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 312701711400044) принять совместно с индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304701710300542) по акту приема передачи в освобожденном виде от общества с ограниченной ответственностью «Постелька» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в десятидневный срок после вступления решения суда в законную силу имущество: часть нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 70:21:0100033:9929, а именно: нежилые помещения, находящиеся на первом этаже, имеющие номера на поэтажном плане 1, 7, 8, 9, площадью 156,7 кв.м.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Постелька» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу  индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304701710300542) 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 312701711400044) в пользу  индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304701710300542) 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Судья                                   Н.Н. Какушкина