Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-65192/2022

13 сентября 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена 13 сентября 2022 года. Полный текст решения изготовлен 13 сентября 2022 года.

Арбитражный суд  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

в составе:

судьи Петровой Т.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ФИО1,

индивидуального предпринимателя ФИО2

к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области

третьи лица: Комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области, администрация муниципального образования Гатчинский муниципальный район Ленинградской области,

о признании недействительным решения от 15.06.2022 по делу № 047/10/18.1-1454/2022,

в заседании суда приняли участие: 

от заявителя – ФИО3, доверенность от 16.10.2021.

от заинтересованного лица – ФИО4, доверенность от 19.07.2022, ФИО5, доверенность от 28.12.2021.

от третьего лица 1 – не явился, извещен.

от третьего лица 2 – ФИО6, доверенность от 26.07.2022.

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области (далее – Управление) от 15.06.2022 по делу № 047/10/18.1-1454/2022.

Определением суда от 01.07.2022 заявление принято к производству, на 30.08.2022 назначено предварительное судебное заседание с возможностью перехода в основное судебное заседание в отсутствие возражений сторон.

Этим же определением суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области (далее – Комитет), администрацию муниципального образования Гатчинский муниципальный район Ленинградской области (далее – Администрация).

Определением от 30.08.2022 судебное разбирательство отложено на 13.09.2022.

Возражений о переходе к судебному разбирательству от сторон не поступило.

Суд, завершив предварительное судебное заседание, открыл судебное заседание в первой инстанции в порядке статей 136-137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) перешел к рассмотрению спора по существу.

В судебном заседании предприниматель ФИО3 поддержала доводы, изложенные в заявлении, представители Управления и Администрации возражали против его удовлетворения.

Комитет надлежащим образом уведомлен о дате и месте рассмотрения дела, однако своего представителя в суд не направил.

Как следует из материалов дела, Комитет (организатор торгов) на основании постановлений Администрации 05.05.2022 разместил на официальном интернет-сайте www.torgi.gov.ru извещение № 270422/0843481/02 о проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков с кадастровым номером 47:23:0210001:345 площадью 2500 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский р-н, сп Пудостьское, дер. Хиндикалово, земельный участок 9б (лот                № 1), с кадастровым номером 47:23:0721003:19, площадью 3 659 560 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский р-н, дер. Ляды (лот № 2).

В Управление 27.05.2022 (до окончания срока подачи заявок) поступила жалоба ФИО3 (вх. № 6655) на действия организатора торгов при проведении аукциона по извещению № 270422/0843481/02. В жалобе предприниматель указала, что в проекте договора аренды, заключаемого по результатам торгов, было установлено условие о праве арендатора передавать права и обязанности по договору третьим лицам, о сдаче земельного участка в субаренду, что противоречит требованиям части 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

По результатам рассмотрения жалобы предпринимателя ФИО3 Управление 15.06.2022 вынесло решение по делу № 047/10/18.1-1454/2022, которым жалоба предпринимателя признана необоснованной.

Не согласившись с решением Управления, предприниматель ФИО3 обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

По мнению предпринимателя, Управление неправомерно мотивировало свое решение ссылкой на пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), поскольку в рассматриваемом случае необходимо применять пункт 7 статьи 448 ГК РФ; в проект договора аренды неправомерно включены условия о возможности передачи земельного участка в субаренду, а также о возможности передачи арендатором прав и обязанностей по договору третьим лицам.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

В соответствии с проектом договора аренды земельного участка арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать участок или его часть в субаренду (пункт 3.3.2), с письменного уведомления арендодателя передавать права и обязанности по договору третьим лицам (пункт 3.3.3).

В соответствии с частью 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

В силу части 1 статьи 39.8 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, названным Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с частью 6 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 № 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные указанным Кодексом.

В силу части 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Управление с учетом частей 6, 9 статьи 22 ЗК РФ пришло к выводу о правомерности пунктов 3.3.2, 3.3.3 проекта договора аренды земельных участков.

Между тем вывод Управления о законности пункта 3.3.3 проекта договора аренды земельного участка на основании части 9 статьи 22 ЗК РФ неправомерен в силу следующего.

В соответствии с пунктов 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно статье 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Основанием для принятия оспариваемого решения послужил в том числе вывод антимонопольного органа о том, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды, заключенному по результатам торгов, третьему лицу.

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества. Предполагается, что именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия и, в то же время, обеспечить конкуренцию на рынке земли.

Для случаев, когда в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, в пункте 7 статьи 448 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – Закон № 42-ФЗ) установлено, что победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

На основании подпунктов 1 и 2 статьи 2 Закона № 42-ФЗ, указанный Федеральный закон вступил в силу с 01.06.2015, а положения ГК РФ (в редакции указанного Закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного Федерального закона. 

В частности, с учетом разъяснений, данных в пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», положения Гражданского кодекса в редакции Закона № 42-ФЗ применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных со дня вступления данного закона в силу (с 01.06.2015).

Принимая во внимание приведенные положения законодательства, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур – путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

Поскольку условие аукционной документации (проекта договора аренды земельного участка), разрешающее арендатору уступать права по договору, не соответствует положениям пункта 7 статьи 448 ГК РФ и нарушает обеспечение конкуренции на рынке земли, у антимонопольного органа отсутствовали законные основания для вывода о необоснованности довода жалобы предпринимателя о недопустимости включения такого условия в договор.

Действительно, по общему правилу, закрепленному в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления. 

Однако в пункте 9 также указано, что приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судебная практика применения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и не применимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 № 305-ЭС21-4791, от 17.03.2021  № 305-ЭС16-19742(6), от 01.09.2020 № 305-ЭС20-6940, от 28.05.2020 № 310-ЭС19-26737).

Таким образом, между предписаниями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и пункта 7 статьи 448 ГК РФ отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

Указанная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357.

Условие пункта 3.3.3 проекта договора аренды способствует обходу предусмотренных земельным законодательством публичных процедур и передачи в аренду государственного и муниципального имущества лицу вне процедуры торгов.

Таким образом, с учетом приведенного толкования норм материального права оспариваемое решение Управления в части признания необоснованными доводов предпринимателя о неправомерном включении в проект договора аренды условия о возможности передачи прав и обязанностей по такому договору третьим лица является незаконным и подлежит отмене.

При этом с учетом положения пункта 2 статьи 615 ГК РФ необходимо разграничивать право арендатора на передачу земельного участка в субаренду и право на передачу прав и обязанностей по договору аренды.

При заключении договора субаренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности арендатор, определенный по результатам процедуры торгов, сохраняет свои права и обязанности по договору аренды государственного или муниципального имущества, в то время как при передаче прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу права арендатора, изначально выигравшего торги, в полном объеме (в том числе право на сдачу имущества в субаренду) переходят к лицу, не принимавшему участия в торгах.

С учетом изложенного, пунктом 7 статьи 448 ГК РФ не ограничивает право на сдачу победителем торгов государственного или муниципального имущества в субаренду с согласия арендодателя.

В этой части Управление правомерно признало жалобу предпринимателя ФИО3 необоснованной.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Арбитражный суд решил:

Признать недействительным решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области от 15.06.2022 по делу                           № 047/10/18.1-1454/2022 в части признания необоснованной жалобы индивидуального предпринимателя ФИО2 о неправомерности включения в проект договора аренды земельного участка, заключаемого по результатам аукциона с номером извещения 270422/0843481/02, условия о праве арендатора с письменного уведомления арендодателя передавать права и обязанности по договору третьим лицам (пункт 3.3.3).

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с Управления Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП 320519000017342, 300 руб. в возмещение расходов на уплату государственной пошлины.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРНИП 320519000017342, 2700 руб. государственной пошлины, уплаченной по чеку-ордеру от 27.06.2022.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Петрова Т.Ю.