Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-47734/2021

24 февраля 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  16 февраля 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  24 февраля 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Геворкян Д.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: акционерное общество «Управляющая компания «Старт» (адрес: 192283,  Санкт-Петербург, ул. Бухарестская, д. 89, лит. А, пом. 12Н, ОГРН:  

<

***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Красноборское» (адрес: 196240, Санкт-Петербург, Пулковское ш., д. 19, корп. А, ОГРН:  

<

***>);

о взыскании штрафов, неустойки и расходов на подготовительные работы

при участии:

- от истца: представитель ФИО2, по доверенности от 27.12.2021,

- от ответчика: представитель ФИО3, по доверенности от 27.09.2019,

установил:

Акционерное общество «Управляющая компания «Старт» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Красноборское» (далее – ответчик) о взыскании 8 958 743 руб. 06 коп., в том числе 175 000 руб. штрафа за просрочку предоставления результатов испытаний вентиляционной системы; 120 000 руб. штрафа за просрочку предоставления информации о лимите водопотребления и водоотведения, установленного абоненту органами местного самоуправления, о наличии и состоянии резервного источника водоснабжения, в том числе на пожаротушение, а также проектную документацию; 2 875 654 руб. 25 коп. неустойки за невозможность вести деятельность в арендуемом помещении; 2 588 088 руб. 81 коп. штрафа за расторжение договора; 3 200 000 руб. возмещение всех произведенных истцом расходов на подготовительные работы, осуществленных в арендуемом помещении.

В настоящем судебном заседании истец поддержал заявленные требования.

Ответчик против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в письменных пояснениях, ходатайствовал о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в отношении неустойки за невозможность вести деятельность в арендуемом помещении и штрафа за расторжение договора, полагая разумным считать размер неустойки в сумме 546 374 руб. 30 коп.

Арбитражный суд нашел дело подготовленным к судебному разбирательству и поскольку от лиц, участвующих в деле, не поступило возражений относительно продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, с учетом обстоятельств дела, суд, завершив предварительное судебное заседание в порядке статей 136-137 АПК РФ, рассмотрел исковое заявление по существу.

Из материалов дела следует, что между истцом (Арендатором) и ответчиком (Арендодателем) заключен договор аренды от 30.06.2013 № СВ-6/1352, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование за плату (в аренду) помещение общей площадью 3020,0 квадратных метров, расположенное по адресу: 

<

...> А. Договор заключен на срок по 10.06.2023. Арендованная площадь передана по передаточному акту от 23.07.2013.

В соответствии с и. 2.1.11 Договора в обязанности Арендодателя входит обеспечивать нормальное функционирование всех систем жизнеобеспечения Здания, в том числе: электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения, вентиляции, кондиционирования, противопожарной системы.

Пунктом 2.1.4 Договора предусмотрена обязанность Арендодателя принимать в рамках эксплуатационных обязанностей и ответственности Арендодателя, установленных в Приложении №7, все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем Здания, в том числе Помещения, выполнять обязанности, указанные как обязанности Арендодателя в Приложении №7.

Согласно приложению 7 к Договору в зону эксплуатационной ответственности Арендодателя входит обслуживание систем кондиционирования и вентиляции, а также проведение всех необходимых испытаний системы внутреннего пожарного водопровода (включая ПК и рукава) и иных противопожарных систем.

В силу п. 6 Приложения 9, на Арендодателе лежит обязанность по оказанию эксплуатационных услуг, в том числе по обеспечению функционирования систем жизнеобеспечения, включая систему приточно-вытяжной вентиляции.

В течение 2019 года и января 2020 года в арендуемом помещении работниками и посетителями ощущалась нехватка воздуха, они жаловались на затруднённое дыхание, духоту, понижение давления и пр. симптомы. Для проверки причин этого и обеспечения безопасности посетителей магазина Арендатора, расположенного в помещении, и работников Арендатора, последний дважды запрашивал у Арендодателя документы о проведении испытаний вентиляции, а также о работе противопожарных систем (16.01.2020 и 27.01.2020), но получил какого-либо ответа.

Арендатор 27.01.2020 направил Арендодателю уведомление № 397, в котором повторно просил предоставить ему результаты испытаний инженерных систем. Арендодатель уведомление получил, ответ не представил.

Согласно п. 8.26 Договора в случае если Арендодатель не предоставляет Арендатору без уважительных причин документацию, которую согласно настоящему договору Арендатор может запросить, а Арендодатель обязан предоставить, то Арендатор вправе потребовать, а Арендодатель обязан в таком случае уплатить Арендатору неустойку в размере 5000 руб. за каждый день такого нарушения обязательств.

В силу пункта 10.3 договора аренды, Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора и тем самым расторгнуть его, уведомив Арендодателя об этом не менее чем за 60 календарных дней, в случае если по вине Арендодателя и/или лиц, входящих в группу лиц Арендодателя, создастся невозможность ведения Арендатором Коммерческой деятельности в Помещении (в том числе, но не ограничиваясь: в случае отсутствия в Помещении электроэнергии и/или теплоснабжения и/или в случае невозможности доступа провайдера Арендатора в Здание для прокладки кабелей или доступа для устранения аварий в проложенных кабелях в течение более чем 10 дней подряд или в течение 15 дней в совокупности в течение одного календарного года.

В связи с неисполнением Арендодателем своих обязанностей по Договору в части обеспечения надлежащей работы вентиляции и противопожарных систем Арендатор уведомил арендодателя о приостановлении коммерческой деятельности 03.02.2020, и потребовал незамедлительно устранить недостатки в системе вентиляции и противопожарных системах, провести проверку их работоспособности, результаты предоставить АО «УК «Старт» в соответствии с п. 2.1.17 Договора.

Также Арендатор уведомил, что, если возможность ведения Арендатором Коммерческой деятельности в Помещении не будет восстановлена в течение более чем 10 дней подряд, Арендатор намерен расторгнуть Договор.

Согласно п. 2.1.3 Договора Арендодатель обязан за свой счет устранять возникшие неисправности, аварии и их последствия, произошедшие в здании, в том числе в Помещении, не по вине Арендатора, в соответствии с Актом разграничения эксплуатационной ответственности.

Арендодатель получил уведомление в тот же день, но не устранил недостатки на протяжении более чем 10 дней подряд.

В соответствии с и. 6.17.1 Договора арендная плата не подлежит начислению и уплате Арендатором, если в Помещении не по вине Арендатора отсутствует электроснабжение и/или теплоснабжение/вентиляция (при фиксации температуры в Помещении менее 16 или более 30 градусов), в связи с чем Арендатор не ведет в Помещении Коммерческую деятельность - начиная с третьего часа и в течение всего срока наличия таких обстоятельств.

В силу п. 8.22 Договора, Арендодатель обязан уплатить Арендатору неустойку в размере 2/30 от суммы ежемесячного размера Постоянной составляющей Арендной платы за каждый день такой невозможности Арендатором вести деятельность в Помещении.

Арендатор 27.02.2020 сообщил Арендодателю о том, что отказывается от исполнения договора аренды и уведомляет о расторжении данного договора, который прекращается по истечении 60 календарных дней с даты получения Арендодателем уведомления. Уведомление получено Арендодателем 03.03.2020. 60 дней с даты получения уведомления истекли 02.05.2020. В указанную дату арендатор произвёл возврат арендуемого помещения. Арендодатель на приёмку помещения прибыл, но от подписания акта возврата отказался, в связи с чем акт составлен арендатором в одностороннем порядке, о чём стороны составили акт, в котором указали на отказ арендодателя от подписания акта и приёмки ключей. При этом стороны подписали также акт о фиксации состояния помещения на дату его передачи.

В силу п. 10.3 Договора в случае прекращения настоящего договора по любой из указанных в этом пункте причин, за исключением повреждения или разрушения Здания не по вине Арендодателя и/или лиц, входящих в группу лиц Арендодателя, Арендатор вправе потребовать, а Арендодатель обязан:

возвратить Арендатору Обеспечительный взнос, если он не был зачтен в качестве оплаты Арендной платы по договору,

уплатить Арендатору штраф за расторжение Договора в размере, равном 1,5 месячным размерам Постоянной составляющей Арендной платы,

уплатить Арендатору сумму всех произведенных им расходов на Подготовительные работы,

осуществленные в Помещении с учетом амортизации, согласованной Сторонами в размере 10% в год, но не более 8 000 000 рублей. При этом Стороны согласовали, что максимальная сумма возмещения произведенных Арендодателем расходов на Подготовительные работы так же ежегодно уменьшается на 10%.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями.

Исследовав материалы дела и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно статье 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.10.2020 по делу № А56-24979/2020, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2021 установлена правомерность запроса документов у Арендодателя, правомерность действий Арендатора по приостановлению Арендатором коммерческой деятельности в арендуемом помещении и расторжению Договора. 

Согласно пункту 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 № 30-П указано, что признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как указано в статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Судом установлено, что ответчик в нарушение условий договора необходимые документы истцу не представил, с учетом изложенного следует признать, что у истца возникло право на взыскание штрафа за просрочку предоставления результатов испытаний вентиляционной системы в размере 175 000,00 руб. и штрафа за просрочку предоставления информации о лимите водопотребления и водоотведения, установленного абоненту органами местного самоуправления, о наличии и состоянии резервного источника водоснабжения, в том числе на пожаротушение, а также проектную документацию в размере 120 000,00 руб.

Невозможность ведения Арендатором Коммерческой деятельности в арендуемом помещении подтверждена материалами дела, в связи с чем в силу п. 10.3 Договора с Арендодателем подлежит уплате неустойка в размере 2 875 654 руб. 25 коп.

В связи с расторжением договора  Арендодатель должен произвести следующие выплаты: 

штраф за расторжение Договора, который составляет 1,5 месячных размера Постоянной составляющей Арендной платы, соответственно, сумма штрафа за расторжение договора составляет  2 588 088 руб. 81 коп.;

сумму всех произведенных им расходов на Подготовительные работы с учётом 10% амортизации ежегодно, соответственно, в размере 3 200 000 руб.

Согласно частям 1, 2 и 4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в своей совокупности и взаимосвязи, а также доводы сторон по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о доказанности исковых требований по праву и размеру.

Вместе с тем в соответствии со статьей 333 ГК РФ суду предоставлено право уменьшить размер неустойки, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При этом на ответчика возлагается обязанность представления доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

В Определении Конституционного Суда от 14.03.2001 № 80-О указано, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Не ограничивая сумму устанавливаемых договором неустоек, Гражданский кодекс Российской Федерации вместе с тем управомачивает суд устанавливать соразмерные основному долгу их пределы с учетом действительного размера ущерба, причиненного стороне в конкретном договоре. Поэтому в части первой статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 81), ответчик должен обосновать явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 Постановления № 81, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Суд полагает, что ответчиком обоснованно заявлено ходатайство о снижении размера неустойки за невозможность вести деятельность в арендуемом помещении и штрафа за расторжение договора на основании статьи 333 ГК РФ. 

При этом в пункте 1 Постановления № 81 разъяснено, что поскольку в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).

Возражая против снижения судом начисленной суммы неустойки, ответчик при этом не представил указанные доказательства.

На основании изложенного, с целью соблюдения баланса интересов сторон суд счел возможным снизить размер неустойки за невозможность вести деятельность в арендуемом помещении и штрафа за расторжение договора.

При таких условиях суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению. 

При принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Следовательно, государственная пошлина, уплаченная истцом, возмещается истцу ответчиком.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Красноборское» в пользу акционерного общества «Управляющая компания «Старт»:

денежные средства в размере 6 226 871 руб. 54 коп., в том числе штраф в размере 295 000 руб. и неустойку в размере 1 437 827 руб. 13 коп. за невозможность вести деятельность, 1 294 044 руб. 41 руб. штраф за расторжение договора, 3 200 000 руб. в возмещение расходов на подготовительные работы;

судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, в размере 67 793 руб. 72 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Геворкян Д.С.