Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-5065/20

05 июня 2020 года

г. Москва

Резолютивная часть объявлена 02 июня 2020 года

Полный текст решения изготовлен 05 июня 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

ООО "МОСОБЛИНТЕРСТРОЙ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Управлению земельных отношений Раменского городского округа Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо: Администрация Раменского городского округа Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о взыскании неосновательного обогащения в размере 11494190,13 руб., установлении размера арендной платы по договору аренды от 20.07.2018 № 5034,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ООО "МОСОБЛИНТЕРСТРОЙ" обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению земельных отношений Раменского городского округа Московской областис требованиями, исходя из принятых судом уточнений, о взыскании неосновательного обогащения в размере 11494190,13 руб. в виде переплаты по арендной плате по договорам аренды от 25.03.2013 № 4228, от 20.07.2018 № 5034 за 2018-2019 год, об установлении расчета арендной платы по договору аренды от 20.07.2018 № 5034, исходя из площади земельного участка, фактически находящейся в аренде, равной 18270 кв.м, в размере 6337932,97 руб.

В судебном заседании представитель истца поддержал требования в полном объеме с учетом принятых судом уточнений, представил в материалы дела дополнительные документы. Представитель ответчика по требованиям возражал, изложил доводы суду. 

Дело рассмотрено в порядке ст. 121-124, 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом уведомленного о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/. 

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющей соотношение требований о возврате неосновательного обогащения с другими требованиями о защите гражданских прав, предусмотрено, что, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке;  одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Таким образом, для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие трех условий, а именно, если:

- имеет место приобретение или сбережение имущества, то есть увеличение стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества;

- приобретение или сбережение произведено за счет другого лица, а имущество потерпевшего уменьшается вследствие выбытия из его состава некоторой части или неполучения доходов, на которые это лицо правомерно могло рассчитывать;

- отсутствуют правовые основания для получения имущества, то есть когда приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, а значит, происходит неосновательно.

Для возникновения обязательства важен сам факт безвозмездного перехода имущества от одного лица к другому или сбережения имущества одним лицом за счет другого при отсутствии к тому правовых оснований.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как следует из материалов дела, по договору аренды от 25.03.2013 № 4228 в аренду ООО "МОСОБЛИНТЕРСТРОЙ" до 24.03.2018 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:23:0110224:236 площадью 58640 кв.м с видом разрешенного использования – для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

По договору аренды от 20.07.2018 № 5034 земельный участок с кадастровым номером 50:23:0110224:236 площадью 58640 кв.м предоставлен ООО "МОСОБЛИНТЕРСТРОЙ" на новый срок – по 19.07.2023.

Размер арендной платы по договорам аренды от 25.03.2013 № 4228, от 20.07.2018 № 5034 установлен в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» и рассчитывается по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Исходя из данного расчета и площади земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110224:236, ООО "МОСОБЛИНТЕРСТРОЙ" оплатило арендную плату по договору аренды от 25.03.2013 № 4228 за период с 01.01.2018 по 19.07.2018 в размере 8593800,96 руб., по договору аренды от 20.07.2018 № 5034 за период с 20.07.2018 по 31.12.2018 – в размере 9341088,12 руб., за период с 01.01.2019 по 31.12.2019 – в размере 14712213,78 руб.

Вместе с тем, как указывает истцом и подтверждается выписками из ЕГРН, передаточным актом от 13.12.2017 к договору участия в долевом строительстве, актами приема-передачи от 11.04.2018, 30.09.2019, а также следует из условий договора аренды от 20.07.2018 № 5034 на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0110224:236 возведены и введены в эксплуатацию жилые многоквартирные дома с кадастровыми номерами 50:23:0110224:2325, 50:23:0110224:3052, 50:23:0110224:2659, на жилые помещения в которых зарегистрировано право собственности участников долевого строительства.

В этой связи, поскольку с момента первой государственной регистрации права собственности на помещения в жилых многоквартирных домах часть земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110224:236 перешла в общую долевую собственность собственников квартир, и фактическая площадь арендуемого земельного участка уменьшилась, ООО "МОСОБЛИНТЕРСТРОЙ" обратилось в Администрацию Раменского муниципального района Московской области за пересчетом арендной платы по договорам аренды от 25.03.2013 № 4228, от 20.07.2018 № 5034 и возвращением переплаты по арендной плате. Поскольку досудебная претензия от 11.10.2019 оставлена ответчиком без удовлетворения, ООО "МОСОБЛИНТЕРСТРОЙ" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в т.ч. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Пунктом 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Выписками из ЕГРН подтверждается, что в границах земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110224:236 возведены и введены в эксплуатацию жилые многоквартирные дома с кадастровыми номерами 50:23:0110224:2325, 50:23:0110224:3052, 50:23:0110224:2659.

При этом в материалы дела представлено заключение ООО «АПМ-Красногорск» о том, что раздел земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110224:236 в целях формирования отдельных земельных участков под жилыми многоквартирными домами с соблюдением градостроительных норм и правил невозможно. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В обоснование площади жилых многоквартирных домов истец представил проектную документацию по строительству многоэтажного жилого комплекса 2 этапа строительства разделы «Схема планировочной организации земельного участка» корпус 3, 4, 5, согласно которой площадь жилого дома с кадастровым номером 50:23:0110224:2325 составляет 12860 кв.м, жилого дома с кадастровым номером 50:23:0110224:2659 – 15250 кв.м, жилого дома с кадастровым номером 50:23:0110224:3052 – 12260 кв.м.

Первая государственная регистрация права собственности на жилое помещение в жилом доме с кадастровым номером 50:23:0110224:2325 произведена 27.02.2018, в жилом доме с кадастровым номером 50:23:0110224:2659 – 24.04.2018, в жилом доме с кадастровым номером 50:23:0110224:3052 – 07.10.2019.

Следовательно, арендуемая площадь земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110224:236 соответственно уменьшалась на площадь жилых многоквартирных  домов в связи с поступлением земельных участков подданными объектами в общую долевую собственность участник долевого строительства. Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Определении Верховного суда Российской Федерации от 15.11.2018 № 303-ЭС18-18539.

В этой связи арендная плата по договору аренды от 25.03.2013 № 4228 с 28.02.2018 по 24.04.2018 подлежала расчету, исходя из площади земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110224:236 равной 45780 кв.м (58640-12860), с 25.04.2018 по 19.07.2018 – 30530 кв.м (58640-12860-15250); по договору аренды от 20.07.2018 № 5034 за период с 20.07.2018 по 07.10.2019 – 30530 кв.м (58640-12860-15250), с 08.10.2019 по 31.12.2019 – 18270 кв.м (58640-12860-15250-12260).

Факт оплаты арендной платы по договорам аренды от 25.03.2013 № 4228, от 20.07.2018 № 5034 в полном объеме подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями. При этом оснований для внесения арендной платы за пользование всем спорным земельным участком в указанные период у истца не имелось в силу закона.

При данных обстоятельствах, исходя из очередности введения в эксплуатацию жилых многоквартирных домов, даты первой государственной регистрации права собственности на жилые помещения в жилых многоквартирных домах, площади земельных участков, перешедших в общую долевую собственность собственников помещений в жилых многоквартирных домах, суд приходит к выводу, что на стороне Управления земельных отношений Раменского городского округа Московской области образовалось неосновательное обогащение в виде переплаты по арендной плате: по договору аренды 25.03.2013 № 4228 за период с 01.01.2018 по 19.07.2018 в сумме 1095670,12 руб., по договору аренды от 20.07.2018 № 5034 за период с 20.07.2018 по 31.12.2018 в сумме 4944139,54 руб., за период с 01.01.2019 по 31.12.2019 в сумме 5454380,47 руб., всего – 11494190,13 руб.

Таким образом, исходя из установленных фактических обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что неосновательное обогащение в виде переплаты арендной платы по договорами аренды от 25.03.2013 № 4228, от 20.07.2018 № 5034 подлежит взысканию с ответчика в полном объеме, а размер арендной платы по договору аренды от 20.07.2018 № 5034 с 01.01.2020 подлежит расчету, исходя из фактически арендуемой площади земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110224:236, равной 18270 кв.м, в соответствии с нормой подпункта 3 пункта 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Поскольку договором аренды земельного участка от 20.07.2018 № 5034 предусмотрена регулируемая арендная плата и установление факта соответствия закону значений иных применяемых коэффициентов при расчете арендной платы не входит в предмет доказывания по настоящему делу, суд не находит достаточных правовых оснований для удовлетворения иска в части установления полного размера арендной платы по договору аренды в сумме 6337932,97 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные  лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Требования удовлетворить в части. 

Взыскать с Управления земельных отношений Раменского городского округа Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ООО "МОСОБЛИНТЕРСТРОЙ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) неосновательное обогащение в размере 11494190,13 руб. в виде переплаты по договорам аренды от 25.03.2013 № 4228, от 20.07.2018 № 5034 за период с 01.01.2018 по 31.12.2019, судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 80471 руб.

Установить на 2020 год расчет размера арендной платы по договору аренды от 20.07.2018 № 5034, исходя из площади земельного участка, фактически находящейся в аренде, равной 18270 кв.м.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья                                                                                              Ю.С. Таранец