АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-10283/2024

г. Оренбург

19 марта 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 05 марта 2025 года

В полном объеме решение изготовлено 19 марта 2025 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Юдина В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Аршимбаевой А.Б.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по: 

-иску общества с ограниченной ответственностью «Монарх» (г. Оренбург, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» (г. Оренбург, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о:

признании недействительной сделки по расторжению договора аренды №1- Л недвижимого имущества от 29.05.2024г., заключенного между ООО «Монарх» и ООО «СтройИнвест», выраженной в письме ООО «СтройИнвест» б\н от 10.06.2024г.; 

признании действующим договора аренды № 1 -Л недвижимого имущества от 29.05.2024г., заключенного между ООО «Монарх» и ООО «СтройИнвест»;

о признании незаконными действий; 

о взыскании 211 674 руб. 64 коп.;

-встречному иску общества с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» (г. Оренбург, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Монарх» (г. Оренбург, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>): 

об обязании освободить нежилые помещения № 6 площадью 23,4 кв.м., № 7 площадью 36,6 кв.м., № 8 площадью 37,4 кв.м.,№10 площадью 38,7 кв.м., всего общей площадью 136,1 кв.м., расположенные на 2 этаже здания главного корпуса, находящегося по адресу: РФ, 

<

...>/Набережная, №1-1 а/1-3, передав их ООО «СтройИнвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 460050, 

<

...>) по акту приема-передачи в течении 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу; 

о взыскании неустойки в размере 823 132 руб. 80 коп., с продолжением начисления неустойки с 12.09.2024г. по дату подписания акта приема-передачи недвижимого имущества, а также судебных расходов на оплату государственной пошлины;

с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области (460015, 

<

...>; ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>).

В судебном заседании приняли участие:

от истца - ФИО1, 

от ответчика: ФИО2, ФИО3,

от третьего лица: явки нет

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) объявлялся перерыв с 24.02.2025 по 05.03.2025 (определение протокольное). Информация о перерыве размещена на официальном сайте арбитражного суда.

Общество с ограниченной ответственностью «Монарх» обратилось в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» с исковым заявлением о признании недействительной сделки по расторжению договора аренды №1-Л недвижимого имущества от 29.05.2024г., заключенного между ООО «Монарх» и ООО «СтройИнвест», выраженной в письме ООО «СтройИнвест» б\н от 10.06.2024г.; о признании действующим договора аренды № 1 -Л недвижимого имущества от 29.05.2024г., заключенного между ООО «Монарх» и ООО «СтройИнвест». 

Общество с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» обратилось в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Монарх» со встречным исковым заявлением об обязянии освободить нежилые помещения № 6 площадью 23,4 кв.м., № 7 площадью 36,6 кв.м., № 8 площадью 37,4 кв.м.,№10 площадью 38,7 кв.м., всего общей площадью 136,1 кв.м., расположенные на 2 этаже здания главного корпуса, находящегося по адресу: РФ, 

<

...>/Набережная, №1- 1 а/1-3, передав их ООО «СтройИнвест» по акту приема-передачи в течении 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу; о взыскании неустойки в размере 823 132 руб. 80 коп., с продолжением начисления неустойки с 12.09.2024г. по дату подписания акта приема-передачи недвижимого имущества, а также судебных расходов на оплату государственной пошлины.

В рамках дела № А47-12372/2024 общество с ограниченной ответственностью «Монарх» обратилось в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» с исковым заявлением о признании незаконными действий ответчика и взыскании 211 674 руб. 64 коп.

Определением суда от 18.09.2024 дела № А47- 10283/2024 и № А47- 12372/2024 объединены в одно производство для их совместного рассмотрения.

Судом к участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора.

Представитель истца по первоначальному иску в судебном заседании первоначальные исковые требования поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, мотивируя требование о признании недействительной сделки по расторжению договора аренды №1- Л недвижимого имущества от 29.05.2024г., заключенного между ООО «Монарх» и ООО «СтройИнвест», выраженной в письме ООО «СтройИнвест» б\н от 10.06.2024 нарушением обществом «СтройИнвест» условий указанного договора, выразившимся в несоблюдении ответчиком по первоначальному иску пункта 6.4 договора; 

- требование о признании действий ответчика по первоначальному иску незаконными мотивированы тем, что ООО «СтройИнвест» препятствовало истцу по первоначальному иску в пользовании арендуемыми помещениями;

- требование о взыскании убытков в размере 86 755 руб. мотивировано тем, что ООО «Монарх» совершало арендные платежи ООО «Фортуна» в связи с вынужденной арендой помещений у этого лица ввиду невозможности использования истцом по первоначальному иску сданных ответчиком по первоначальному иску в аренду помещений; 

-требование о взыскании 122 490 руб. мотивировано тем, что данные денежные средства внесены в счет арендной платы, однако фактически пользоваться арендованными помещениями по вине арендодателя ООО «Монарх» не имело возможности.

Представитель истца по первоначальному иску, в свою очередь, возражала против удовлетворения встречного иска по доводам, изложенным в письменном отзыве, согласно которому в разделе 6 договора аренды недвижимости № 1-Л от 29.05.2024г. установлены случаи и основания для досрочного расторжения договора, в том числе по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. 

Как утверждает истец по первоначальному иску право арендодателя на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора аренды в договоре аренды нежилых помещений от 29.05.2024 №1-Л предусмотрено не было.

Представители ответчика по первоначальному иску в судебном заседании возражали против удовлетворения первоначальных исковых требований в полном объеме.

В ходе судебного заседания представители ответчика по первоначальному иску поддержали встречный иск по доводам, изложенным во встречном исковом заявлении, согласно которому в силу п. 6.3 Договора аренды № 1-Л недвижимого имущества Арендодатель вправе расторгнуть договор, предупредив Арендатора об этом за один месяц. По истечении указанного срока договор расторгается с передачей помещения по акту приема-передачи в течение пяти дней.

Так, отказ Арендатора освободить занимаемое помещение после получения соответствующего уведомления Арендодателя, является грубым нарушением заключенного между сторонами Договора.

Кроме того, договором аренды (п. 4.4.) предусмотрена гражданско-правовая ответственность Арендатора в виде неустойки за отказ освободить арендуемое помещение, в связи, с чем ответчиком по первоначальному иску начислена неустойка в размере 823 132 руб. 80 коп.

Ходатайств о необходимости предоставления дополнительных доказательств сторонами не заявлено, в связи с чем, суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ).

При рассмотрении материалов дела судом установлены следующие обстоятельства.

29.05.2024 между истцом по первоначальному иску - ООО «Монарх» (арендатор) и ответчиком по первоначальному иску - ООО «СтройИнвест» (арендодатель) заключен договор аренды №1-Л недвижимого имущества, согласно которому арендатору переданы во временное владение и пользование 4 помещения (№6, №7, №8, №10), общей площадью 136,1 кв.м, расположенные на 2 этаже здания главного корпуса, находящегося по адресу: РФ, 

<

...> №1-1а\1-3 согласно плану, являющегося приложением №1 к договору (п. 1.1. договора).

Договор вступает в силу с момента его подписания и действует в течение 11 месяцев, а в части осуществления расчетов до полного исполнения Сторонами своих обязательств (п.6.1. договора).

Начисление арендной платы производится ежемесячно с момента передачи помещения до дня фактического возврата Помещения Арендодателю (пункт 3.1 договора).

Арендная плата состоит из двух частей:

-постоянной части - ежемесячный размер которой составляет: по истечении двух недель после подписания акта приема-передачи помещения по 122 490 (Сто двадцать две тысячи четыреста девяносто) рублей, без НДС, за все Помещение в целом.

-переменной части - суммы равной сумме расходов, произведенных Арендодателем по тарифам обслуживающих организаций в текущем месяце на оплату электроэнергии, отопления, водопотребления, водоотведения (пункты 3.2, 3.3, 3.4 договора).

В соответствие с пунктом 6.2 договора Арендатор вправе расторгнуть настоящий Договор, письменно предупредив Арендодателя об этом за один месяц. По истечении указанного срока настоящий Договор расторгается с передачей Помещения по Акту приема-передачи в течение пяти дней.

Согласно пункту 6.3 договора Арендодатель вправе расторгнуть настоящий Договор, предупредив Арендатора об этом за один месяц. По истечении указанного срока настоящий Договор расторгается с передачей Помещения по Акту приема-передачи в течение пяти дней.

Согласно пункту 6.4. Договор аренды подлежит расторжению в следующих случаях:

6.4.1. По соглашению сторон.

6.4.2. Арендодателем в одностороннем порядке в случае неисполнения Арендатором обязанностей, предусмотренных положениями настоящего Договора.

6.4.3. В одностороннем порядке по инициативе Арендодателя в случае наличия задолженности по арендной плате за один месяц и более.

6.4.4. В одностороннем порядке по инициативе Арендодателя при использовании Арендатором Помещения в целом или его части не в соответствии с настоящим Договором.

6.4.5. В одностороннем порядке по инициативе Арендодателя в случае не восстановления или не возмещения материального ущерба, связанного с аварийным или ухудшенным состоянием Помещения по вине Арендатора в соответствии с положениями настоящего Договора.

6.4.6. Расторжение Договора не освобождает Стороны от необходимости погашения задолженности, пени и штрафов, предусмотренных настоящим Договором.

6.4.7. Настоящий договор считается расторгнутым в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным положениями п.6.4. настоящего Договора в течение пяти дней с момента получения Арендатором или Арендодателем письменного уведомления Арендодателя или, соответственно, Арендатора. В этом случае арендуемое Помещение должно быть сдано Арендодателю по передаточному акту в течение десяти дней с момента получения уведомления о расторжении.

В случае нарушения Арендатором сроков освобождения Помещения в связи с окончанием или расторжением Договора аренды, предусмотренных настоящим Договором, при наличии письменного требования Арендодателя, Арендатор уплачивает пеню в размере 1% за каждый день просрочки, от суммы годовой арендной платы (пункт 4.4 договора).

Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи недвижимого имущества от 30.05.2024года.

10.06.2024 ООО «Монарх» по электронной почте получено письмо от ООО «СтройИнвест» о расторжении договора аренды №1-Л недвижимого имущества от 29.05.2024 с 11.07.2024, в котором ООО «СтройИнвест» указало: «в соответствии с п.6.3. договора аренды №1-Л недвижимого имущества от 29.05.2024г. Арендатор вправе расторгнуть настоящий договор, предупредив Арендатора об этом за один месяц, по истечении указанного срока настоящий договор расторгается с передачей помещения по акту приема-передачи в течение пяти дней».

ООО «Монарх» полагает, что направляя письмо о расторжении договора аренды недвижимости через 10 дней после заключения договора, ООО «СтройИнвест» допустил злоупотребление правом.

По мнению ООО «Монарх» в договоре №1-Л основания для расторжения договора изложены в п.6.4, однако ООО «Монарх» никаких нарушений договора аренды не допускал.

Как указал истец по первоначальному иску, после направления 10.06.2024 уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке, арендодатель стал комплексно чинить препятствия во владении и пользовании имуществом: отказался передать ключи от здания для прохода к помещениям арендатора (п.2.1.4 договора); домофон не установил (п.2.1.8); в одностороннем порядке установил ограничения в пользовании имуществом после подписания договора (письмо б\н от 10.06.2024г. об установлении режима работы здания с 8.00 до 19.00 в будние дни); отказал в установке интернета и телефонии провайдером, с которым у арендатора заключен договор, и др.

Во исполнение договора, арендатор оплатил арендную плату за июнь 2024 года в размере 122 490 руб., что подтверждается платежными поручениями №508 от 07.06.2024, № 536 от 25.06.2024.

08.09.2022 между ООО «Монарх» (арендатор) и ООО «Фортуна» (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения поп условиям пункта 1.1 которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения: кабинет №1 (25,5 кв.м.) и кабинет №2 (23,9 кв.м.), являющиеся частью нежилого помещения общей площадью 484,1 квадратных метра, назначение: нежилое помещение, расположенные на втором этаже здания (далее - Здание), находящегося по адресу: Российская Федерация, Оренбургская область, город Оренбург городской округ, 

<

...>. помещение Офис №7. Расположение Помещения указано в Приложении №1 к настоящему Договору и выделено на плане.

Платежными поручениями №508 от 07.06.2024 на сумму 61 245 руб., № 536 от 25.06.2024 на сумму 61 245 руб. ООО «Монарх» перечислил ООО «СтройИнвест» арендную плату по договору от 29.05.2024.

ООО «Монарх», полагая, что уведомление письмом б\н от 10.06.2024 о расторжении договора аренды №1-JI недвижимого имущества от 29.05.2024 с 11.07.2024 является односторонней сделкой по расторжению договора аренды и в силу положений статьи 168 ГК РФ является недействительной в силу ничтожности, как противоречащая нормам действующего законодательства и обстоятельствам настоящего спора, истец по первоначальному иску обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

В свою очередь, ООО «СтройИнвест» подано встречное исковое заявление.

Заслушав пояснения сторон, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ), суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении первоначального и встречного исков по следующим основаниям.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. 

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Если правила, содержащиеся в части первой статьи 431 Гражданского кодекса РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды № 1 -Л недвижимого имущества от 29.05.2024.

Из анализа условий заключенного между сторонами договора следует, что по своей правовой природе рассматриваемый договор является договором аренды, соответственно, правоотношения сторон в данном случае подлежат правовому регулированию нормами главы 34 ГК РФ, закрепляющими общие положения об аренде.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (статья 309 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Применительно к арендным правоотношениям гражданским законодательством предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды судом по инициативе арендодателя, которые изложены в статье 619 ГК РФ.

Так, в соответствии с указанной нормой Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В соответствие со ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора. Вместе с тем основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с пунктом 2 статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора (пункт 25 информационного письма).

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса РФ к способам защиты гражданских прав относятся признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки.

Признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки в качестве защиты гражданских прав осуществляются в соответствии со статьями 166 - 181 Гражданского кодекса РФ.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка, в силу статьи 167 Гражданского кодекса РФ, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Как установлено п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).      

В качестве правового основания для признания недействительной сделки по расторжению договора аренды истец по первоначальному иску ссылался на то, что оснований и нарушений со стороны арендатора, противоречащим действующему законодательству и самому договору не имелось.

ООО «Монарх» ссылается в обоснование данного требования на п.6.4 договора в соответствие с которым договор аренды подлежит расторжению в конкретных случаях (пункты 6.4.1 – 6.4.5).

Между тем, как следует из пункта 6.3 договора арендодатель вправе расторгнуть настоящий Договор, предупредив Арендатора об этом за один месяц. По истечении указанного срока настоящий Договор расторгается с передачей Помещения по Акту приема-передачи в течение пяти дней.

Таким образом, пунктами 6.2. и 6.3. закреплены права как Арендатора, так и Арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора без каких-либо оснований при условии направления соответствующего уведомления в адрес другой стороны.

Довод ООО «Монарх» об отсутствие с его стороны нарушений исполнения договора, перечисленных в пункте 6.4 договора, судом не принимается, как не влияющий на результат рассмотрения спора по существу, поскольку из буквального толкования условий рассматриваемого договора по правилам абз. 1 ст. 631 Гражданского кодекса РФ следует, что сторонами согласовано не только право арендодателя расторгнуть договор при наличии каких-либо нарушений со стороны арендатора в порядке пп.пп. 6.4.2 – 6.4.5 Договора, но и право одностороннего отказа от договора (исполнения договора), что соответствует принципу свободы договора и положениям ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ.

Указанный вывод следует также из того обстоятельства, что положениями п. 6.3 и 6.4 предусмотрены различные для этих оснований процедуры расторжения договора, в частности - сроки уведомления и возврата помещения.

Так, согласно п. 6.3 Договора Арендодатель вправе расторгнуть настоящий Договор, предупредив Арендатора об этом за один месяц. По истечении указанного срока настоящий Договор расторгается с передачей Помещения по Акту приема-передачи в течение пяти дней.

В то же время, в соответствии с пп. 6.4.7 Договора он считается расторгнутым в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным положениями п.6.4. настоящего Договора в течение пяти дней с момента получения Арендатором или Арендодателем письменного уведомления Арендодателя или, соответственно, Арендатора. В этом случае арендуемое Помещение должно быть сдано Арендодателю по передаточному акту в течение десяти дней с момента получения уведомления о расторжении.

При этом, предусмотренное п. 6.3 Договора право арендодателя на односторонний отказ от договора (исполнения договора) не ущемляет прав и законных интересов арендатора, поскольку последнему положениями п. 6.2 Договора предоставлено аналогичное (зеркальное) право одностороннего отказа от договора (исполнения договора).

В данном случае, ООО «СтройИнвест» письмом б\н от 10.06.2024 о расторжении договора аренды №1- Л недвижимого имущества от 29.05.2024 реализовало право, закрепленное в пункте 6.3 договора, ст. 450.1 ГК РФ, о чем прямо указано в данном письме.

При этом, следует согласиться с тем, что при реализации, предоставленного арендодателю положениями п. 6.3 Договора, права одностороннего отказа от договора (исполнения договора), последний действовал добросовестно и разумно, как того требует п. 4 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ.

Так, из материалов дела следует, что переезд ООО «Монарх» в арендованное помещение был запланирован на 11.06.2024, тогда как уведомление о расторжении договора аренды было получено им 10.06.2024, то есть до фактического переезда.

Кроме того, ООО «СтройИнвест» письмом от 10.06.2024 предложило ООО «Монарх» рассмотреть иные помещения для аренды в этом же здании, но с отдельным входом.

Аргументированных возражений относительно пригодности и соответствия целям аренды этих помещений ООО «Монарх» в рамках настоящего дела не приведено.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что действия ответчика по первоначальному иску по одностороннему расторжению Договора соответствуют положениям действующего законодательства и условиям этого Договора и не имеют признаков недобросовестности.

Таким образом, заявленное истцом по первоначальному иску требование о признании недействительной сделки по расторжению договора аренды №1- Л недвижимого имущества от 29.05.2024г., заключенного между ООО «Монарх» и ООО «СтройИнвест», выраженной в письме ООО «СтройИнвест» б\н от 10.06.2024, не может быть признано судом обоснованным, ввиду чего в удовлетворении заявленного требования в данной части следует отказать.

Вследствие отказа в признании недействительной сделки по расторжению договора аренды, оснований для признания действующим договора аренды № 1 -Л недвижимого имущества от 29.05.2024, заключенного между ООО «Монарх» и ООО «СтройИнвест», как вытекающего из первоначального требования, у суда также не имеется.

ООО «Монарх» заявлено требование о признании незаконными действий ООО «СтройИнвест» по недопуску ООО «Монарх» в помещения, арендуемые в соответствии с договором аренды №1-Л недвижимого имущества от 29.05.2024.

В обоснование ООО «Монарх» ссылается на то, что двери туалетов закрыты на ключи, ключ от туалета арендодателем не передан, ввиду чего у ООО «Монарх» отсутствовал доступ к туалетным комнатам в здании.

В арендуемых помещениях нет подключения к высокоскоростному интернету и телефонии, в связи чем, ООО «Монарх», осуществляющий внешнеэкономическую деятельность, не могло разместить сотрудников офиса (бухгалтерия, юридический отдел, отдел внешнеэкономической деятельности, директор) в арендуемых помещениях.

В арендуемых помещениях отсутствовал регулярный клининг.

Отсутствовал доступ для сотрудников арендатора в помещения с помощью домофона с 30.05.2024 по 09.07.2024. 

Отсутствовал беспрепятственный проход арендатору (его работникам, посетителям и иным лицам) в арендуемые помещения.

Подход к зданию со стороны арендуемого помещения загорожен биотуалетом, что исключает свободный проход к нему. 

Арендодатель установил ограничения в пользовании имуществом после подписания договора (письмо б\н от 10.06.2024г. об установлении режима работы здания с 8.00 до 19.00 в будние дни). Между тем, договором аренды не предусмотрен режим работы здания, а также какие-либо иные ограничения пользования арендованными помещениями по времени.

Доводы ООО «Монарх» в указанной части также подлежат отклонению по следующим основаниям.

Определением суда от 26.06.2024 удовлетворено ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Монарх» о принятии обеспечительных мер в виде запрета обществу с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» совершать действия, препятствующие пользованию ООО «Монарх» арендованным имуществом, а также направленные на выселение ООО «Монарх» из нежилых помещений № 6 площадью 23,4 кв.м., № 7 площадью 36,6 кв.м., № 8 площадью 37,4 кв.м.,№10 площадью 38,7 кв.м., всего общей площадью 136,1 кв.м., расположенных на 2 этаже здания главного корпуса, находящегося по адресу: РФ, 

<

...>/Набережная, №1-1а/1-3, занимаемых им по договору аренды №1-Л недвижимого имущества от 29.05.2024г.

Документальных доказательств того, что ООО «СтройИнвест» в нарушение принятых обеспечительных мер совершало действия, препятствующие пользованию ООО «Монарх» арендованным имуществом, истцом по первоначальному иску в материалы дела не представлено.

При этом, вышеперечисленные действия, которые вменяются арендатором в нарушение арендодателю, не предусмотрены условиями рассматриваемого Договора, ввиду чего не могут оцениваться, как нарушающие эти условия.

Кроме того, спустя 30 дней после получения уведомления о расторжении договора он считается расторгнутым, ввиду чего стороны не связаны его условиями.

Таким образом, требования о признании незаконными действий по недопуску ООО «Монарх» в помещения, арендуемые в соответствии с договором аренды №1-Л недвижимого имущества от 29.05.2024 удовлетворению не подлежат, как документально не подтвержденные и не основанные на положениях действующего законодательства и условиях рассматриваемого договора.

ООО «Монарх» также заявлено требование о взыскании с ООО «СтройИнвест» убытков в виде понесенных расходов по арендным платежам по договору от 08.09.2022, заключенному с ООО «Фортуна» в сумме 86 775 руб. 00 коп.

Возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав, предусмотренных статьей 12 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 393 ГК РФ и пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление Пленума от 24.03.2016 № 7) должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно пункту 5 постановления Пленума от 24.03.2016 № 7 по смыслу статьи 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статьи 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ).

Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности, например, обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401 ГК РФ).

В силу указанных положений возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее их возмещения, в силу статьи 65 АПК РФ должно доказать факт нарушения своего права противоправными действиями (бездействием) ответчика, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между нарушением права и возникшими убытками.

В данном случае к ООО «СтройИнвест» не может быть применена мера гражданско-правовой ответственности в виде взыскания затрат на арендные платежи по договору от 08.09.2022 за период с июня по август 2024 года, поскольку доказательств того, что затраты ООО «Монарх» в указанной части являются результатом противоправных действий (бездействия) ответчика по первоначальному иску истцом в материалы дела не представлено, ввиду чего не доказано наличие противоправности действий ООО «СтройИнвест» и причинной связи между этими действиями и данным расходами.

Таким образом, основания для удовлетворения первоначальных исковых требований в указанной части также отсутствуют. 

Касаемо требования о взыскании с ООО «СтройИнвест» 122 490 руб. арендной платы установлено следующее.

Согласно п. 3.1.-3.3. договора аренды, платежными поручениями №508 от 07.06.2024, № 536 от 25.06.2024 арендатор перечислил арендодателю арендную плату в размере 122 490 руб. за июнь 2024г., однако, по мнению ООО «Монарх», физическая возможность пользоваться арендованными помещениями отсутствовала по вине арендодателя.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В материалах дела имеется акт приема ООО «Монарх» арендованного имущества от 30.05.2024, тогда как акт о возврате арендованного имущества истцом по первоначальному иску суду не представлен.

Внесенные ООО «Монарх» денежные средства платежными поручениями №508 от 07.06.2024, № 536 от 25.06.2024 в общей сумме 122 490 руб. являются арендной платой за первый месяц фактического пользования арендованного имущества, ввиду чего с учетом недоказанности факта препятствования арендодателем пользованию помещениями арендатору, возврату не подлежат.

Таким образом, требования о взыскании 211 674 руб. 64 коп. с ООО «СтройИнвест» в пользу ООО «Монарх» удовлетворению не подлежат.

Проанализировав в порядке статьи 71 АПК РФ указанные выше обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения первоначальных требований не имеется, ввиду чего в первоначальном иске следует отказать.

Истцом по встречному иску заявлено требование об обязании освободить нежилые помещения № 6 площадью 23,4 кв.м., № 7 площадью 36,6 кв.м., № 8 площадью 37,4 кв.м.,№10 площадью 38,7 кв.м., всего общей площадью 136,1 кв.м., расположенные на 2 этаже здания главного корпуса, находящегося по адресу: РФ, 

<

...>/Набережная, №1-1 а/1-3, передав их ООО «СтройИнвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 460050, 

<

...>) по акту приема-передачи в течении 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Как указано выше, 10.06.2024 ООО «Монарх» по электронной почте получено письмо от ООО «СтройИнвест» о расторжении договора аренды №1-Л недвижимого имущества от 29.05.2024 с 11.07.2024, в котором ООО «СтройИнвест» указало: «в соответствии с п.6.3. договора аренды №1-Л недвижимого имущества от 29.05.2024г. Арендатор вправе расторгнуть настоящий договор, предупредив Арендатора об этом за один месяц, по истечении указанного срока настоящий договор расторгается с передачей помещения по акту приема-передачи в течение пяти дней».

Ответчиком по встречному иску доказательств осуществления после истечения указанного выше срока возврата арендуемого имущества по акту приема-передачи в материалы дела не представлено.

Учитывая изложенные фактические обстоятельства рассматриваемого дела, в силу прямого указания закона арендатор обязан при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество.

При таких обстоятельствах, требования истца по встречному иску подлежат удовлетворению в части обязания освободить нежилые помещения № 6 площадью 23,4 кв.м., № 7 площадью 36,6 кв.м., № 8 площадью 37,4 кв.м.,№10 площадью 38,7 кв.м., всего общей площадью 136,1 кв.м., расположенные на 2 этаже здания главного корпуса, находящегося по адресу: РФ, 

<

...>/Набережная, №1-1 а/1-3, передав их ООО «СтройИнвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 460050, 

<

...>) по акту приема-передачи в течении 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Кроме того, истцом по встречному иску заявлено требование о взыскании неустойки в размере 823 132 руб. 80 коп., с продолжением начисления неустойки с 12.09.2024г. по дату подписания акта приема-передачи недвижимого имущества.

Суд, рассмотрев данное требование не находит оснований для удовлетворения данного требования ввиду следующего.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка (пункт 1 статьи 329 ГК РФ).

В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несёт ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признаётся невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (п. 2 ст. 401 ГК РФ).

Как указано ранее, в пункте 4.4 Договора в случае нарушения Арендатором сроков освобождения Помещения в связи с окончанием или расторжением Договора аренды, предусмотренных настоящим Договором, при наличии письменного требования Арендодателя, Арендатор уплачивает пеню в размере 1 % за каждый день просрочки, от суммы годовой арендной платы.

Исходя из буквального толкования пункта 4.4 договора по правилам абз. 1 ст. 431 Гражданского кодекса РФ следует, что возможность начисления неустойки обусловлена наличием письменного требования об освобождении помещения после окончания/расторжения договора.

В материалах дела отсутствует письменное требование об освобождении арендуемых помещений.

При этом, судом были приняты обеспечительные меры, направленные на сохранение за арендатором права пользования помещения.

В указанный период реализация права аренды на освобожденное помещение нарушала бы принятые судом обеспечительные меры и не могла быть осуществлена.

На основании вышеизложенного в удовлетворении требования о взыскании неустойки в размере 823 132 руб. 80 коп., с продолжением начисления неустойки с 12.09.2024г. по дату подписания акта приема-передачи недвижимого имущества следует отказать.

Таким образом, встречные исковые требования ООО «СтройИнвест» подлежат частичному удовлетворению в части обязания общества с ограниченной ответственностью «Монарх» в течении 5 дней с момента вступления настоящего решения арбитражного суда в законную силу освободить нежилые помещения № 6 площадью 23,4 кв.м., № 7 площадью 36,6 кв.м., № 8 площадью 37,4 кв.м., №10 площадью 38,7 кв.м., всего общей площадью 136,1 кв.м., расположенные на 2 этаже здания главного корпуса, находящегося по адресу: РФ, 

<

...>/Набережная, №1-1 а/1-3, передав их обществу с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 460050, 

<

...>) по акту приема-передачи.

В остальной части в удовлетворении встречного иска следует отказать.

Определением от 26.06.2024 по ходатайству истца судом приняты обеспечительные меры в виде запрета обществу с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) совершать действия, препятствующие пользованию ООО «Монарх» арендованным имуществом, а также направленные на выселение ООО «Монарх» (ИНН 

<

***>) из нежилых помещений № 6 площадью 23,4 кв.м., № 7 площадью 36,6 кв.м., № 8 площадью 37,4 кв.м.,№10 площадью 38,7 кв.м., всего общей площадью 136,1 кв.м., расположенных на 2 этаже здания главного корпуса, находящегося по адресу: РФ, 

<

...>/Набережная, №1-1а/1-3, занимаемых им по договору аренды №1-Л недвижимого имущества от 29.05.2024.

В силу пункта 5 статьи 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

Учитывая изложенное, принятые по делу обеспечительные меры следует отменить после вступления в законную силу настоящего решения.

В соответствии с положениями ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины по делу относятся на заявителей, государственная пошлина в размере 6 000 руб. 00 коп. (приходящаяся на неимущественное встречное требование) подлежит взысканию с общества с ограниченной ответственностью «Монарх» в пользу общества с ограниченной ответственностью «СтройИнвест».

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 и 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Монарх» отказать.

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» удовлетворить частично.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Монарх» в течении 5 дней с момента вступления настоящего решения арбитражного суда в законную силу освободить нежилые помещения № 6 площадью 23,4 кв.м., № 7 площадью 36,6 кв.м., № 8 площадью 37,4 кв.м., №10 площадью 38,7 кв.м., всего общей площадью 136,1 кв.м., расположенные на 2 этаже здания главного корпуса, находящегося по адресу: РФ, 

<

...>/Набережная, №1-1 а/1-3, передав их обществу с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 460050, 

<

...>) по акту приема-передачи.

В остальной части в удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Монарх» в пользу общества с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» судебные расходы на уплату государственной пошлины в сумме 6 000 руб. 00 коп.

Принятые по делу обеспечительные меры отменить с даты вступления настоящего решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Челябинск) в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья В.В. Юдин