Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-105586/23

29 мая 2024 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 08 мая 2024 года

Полный текст решения изготовлен 29 мая 2024 года

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лабудзинским Д.С., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

ООО «Торговый квартал «Домодедовский» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к ООО «Квинта - Рест Домодедово» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании по договору от 03.12.2012 № 63/2012-ДДА задолженности по арендной плате в размере 3179236,53 руб., неустойки за нарушение сроков оплаты постоянной и переменной части арендной платы в сумме 115563,85 руб.,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Торговый квартал «Домодедовский» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «Квинта-Рест Домодедово» с требованиями (с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ) о взыскании по договору от 03.12.2012 № 63/2012-ДДА задолженности по арендной плате в размере 3179236,53 руб., неустойки за нарушение сроков оплаты постоянной и переменной части арендной платы в сумме 115563,85 руб.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования. Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, заявил о применении ст. 333 ГК РФ.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между истцом и ответчиком заключен договор аренды помещения от 03.12.2012 № 63/2012-ДДА, в соответствии с условиями которого, истец передал ответчику, а ответчик принял в аренду часть нежилого помещения № 017, Литера 1Б. площадью 321,8 кв.м, расположенного на I этаже Торгово-Развлекательного центра по адресу: 

<

...> строение 3а.

Помещение передано по акту приема-передачи от 25.03.2013.

В соответствии с п. 4.1.1. договора, за аренду помещения арендатор обязан оплачивать арендодателю арендную плату, которая включает в себя постоянную часть арендной платы (состоящая из процента от товарооборота и минимальной постоянной арендной платы) и переменную часть арендной платы.

Согласно п. 4.1.2. договора в редакции дополнительного соглашения от 27.03.2023 в период с 01.04.2023 по 31.12.2023 постоянная часть арендной платы составляет 73.35% от 5% от товарооборота арендатора, рассчитываемых исходя из общих данных, предоставляемых по контрольно-кассовой технике № 13219 и № 13222, в том числе НДС = 73,35% х (товарооборот арендатора х 5%) х 0,20/1,20), но не менее минимальной постоянной арендной платы.

В период с 01.04.2023 по 30.06.2023 минимальная ставка за один квадратный метр помещения в год составляет 11393,94 руб. в том числе НДС 20% - 1898,99 руб. В период с 01.07.2023 по 30.09.2023 минимальная ставка за один квадратный метр помещения в год составляет 12121,21 руб., в том числе НДС 20% - 2020,20 руб. В период с 01.10.2023 по 31.12.2023 минимальная ставка за один квадратный метр помещения в год составляет 12848,48 руб., в том числе НДС 20% - 2141,41 руб.

Согласно п. 4.2.2.1. договора в редакции дополнительного соглашения от 30.12.2016 арендатор обязался не позднее 24 числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу, вносить арендодателю авансовый платеж в размере 1/12 годовой постоянной части арендной платы. При этом постоянная часть арендной платы на дату платежа определяется как сумма минимальной постоянной арендной платы.

В силу п. 4.2.2.3. договора в редакции дополнительного соглашения от 30.12.2016 доплата постоянной части арендной платы в виде процента от товарооборота осуществляется арендатором в течение 5 рабочих дней с даты выставления арендодателем счета на доплату.

В соответствии с пунктом 4.2.3. договора переменная часть арендной платы за отчетный месяц подлежит оплате арендатором ежемесячно в течение 5 банковских дней с момента выставления соответствующего счета.

Согласно п. 4.3.6 договора, в случае неисполнения и/или ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств из договора, арендодатель направляет арендатору письменное уведомление о намерении использовать страховой депозит с указанием суммы неисполненного арендатором денежного обязательства. В случае, если в течение 5 рабочих дней с даты получения уведомления арендодателя, арендатор не произвел оплату указанной в уведомлении суммы, арендодатель вправе удержать неоплаченную сумму из суммы страхового депозита.

В случае если арендодатель произвел удержание какой-либо суммы страхового депозита, арендатор обязуется выплатить арендодателю сумму, необходимую для восстановления размера страхового депозита, до размера, указанного в п. 4.3.1 договора, в течение 5 рабочих дней после получения от арендодателя счета на соответствующую сумму.

В нарушении условий договора по состоянию на 01.12.2023 на стороне арендатора образовалась задолженность по оплате постоянной арендной платы за период с 01.04.2023 по 31.10.2023 и декабрь 2023 (с учетом зачтённого страхового депозита в соответствии с п. 4.3.6 договора) в размере 2770654,76 руб., в том числе НДС 20%.

Кроме того, пунктом 8.5. договора (в редакции протокола разногласий в приложении №12 к договору) установлено, что в случае если какой-либо платеж, причитающийся сторонам по договору, не произведен в срок, определенный договором для его оплаты, каждая из сторон вправе потребовать от стороны, допустившей просрочку, оплатить неустойку в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Ответчик осуществил возврат арендуемого помещения по акту от 25.01.2024.

Письмом от 13.11.2023 истец потребовал ответчика погасить образовавшуюся задолженность.

Поскольку инициированный и реализованный досудебный порядок урегулирования спора не привел к положительному результату, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды от 03.12.2012 № 63/2012-ДДА определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, и установлено судом, ответчиком обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнены. 

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по постоянной части арендной плате по договору от 03.12.2012 № 63/2012-ДДА за период с 01.04.2023 по 25.01.2024 составляет 3084181,85 руб. Задолженность по переменной части арендной платы за период с 01.04.2023 по 31.10.2023 и за период с 01.12.2023 по 25.01.2024 в сумме 95054,68 руб.

Истцом также начислена неустойка за период с 08.01.2021 по 15.03.2024 в сумме 1115563,85 руб.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Согласно пункту 8.5. договора в редакции протокола разногласий в приложении № 12 к договору установлено, что в случае если какой-либо платеж, причитающийся сторонам по договору, не произведен в срок, определенный договором для его оплаты, каждая из сторон вправе потребовать от стороны, допустившей просрочку, оплатить неустойку в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Судом установлено, что в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. Данное обстоятельство ответчиком не оспорено.

Судом расчет начисления неустойки, представленный истцом, проверен и признан верным.

Возражая против удовлетворения требований, ответчик ссылается на тот факт, что арендодатель в соответствии с условиями договора должен был зачесть страховой депозит в счет задолженности в срок, определенный для внесения арендной платы, в связи с чем неустойка могла быть начислена за более короткий период.

Суд отклоняет доводы ответчика в связи со следующим.

 

В соответствии с пунктом 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" согласно статье 410 ГК РФ для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением (далее - активное требование), наступил срок исполнения. Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете. Например, встречные требования сторон могут в момент своего возникновения быть неоднородными (требование о передаче вещи и требование о возврате суммы займа), но к моменту заявления о зачете встречные требования сторон уже будут однородны (требование о возмещении убытков за нарушение обязанности по передаче вещи и требование о возврате суммы займа). 

Согласно п. 14 указанного Постановления для зачета необходимо и достаточно заявления одной стороны. Для прекращения обязательств заявление о зачете должно быть доставлено соответствующей стороне или считаться доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ. 

В абзаце 2 пункта 19 названного Постановления Пленума Верховного Суда РФ разъяснено, что обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске (статья 132 АПК РФ), так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом (часть 1 статьи 64, части 1 - 3.1 статьи 65, часть 7 статьи 71, часть 1 статьи 168, части 3, 4 статьи 170 АПК РФ). В частности, также после предъявления иска ответчик вправе направить истцу заявление о зачете и указать в возражении на иск на прекращение требования, по которому предъявлен иск, зачетом. 

Согласно п. 4.3.6 договора, в случае неисполнения и/или ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств из договора, арендодатель направляет арендатору письменное уведомление о намерении использовать страховой депозит с указанием суммы неисполненного арендатором денежного обязательства. В случае, если в течение 5 рабочих дней с даты получения уведомления арендодателя, арендатор не произвел оплату указанной в уведомлении суммы, арендодатель вправе удержать неоплаченную сумму из суммы страхового депозита.

Из приведенных норм права и положений договора вытекает право истца на зачет своих требований к ответчику непосредственно из суммы страхового депозита, при этом, направление уведомления о намерении произвести зачете является обязательным.

Материалы дела доказательств направления уведомления о произведенном зачете не содержатся и суду таким доказательства не представлены.

Зачет суммы страхового депозита произведен арендодателем только в октябре 2023 года, о чем арендатору направлено письмо от 02.10.2023.

Следовательно, до указанной даты зачет не состоялся и не мог состояться. Данное обстоятельство также подтверждается, что акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2022, подписан сторонами договора, и ответчиком не оспорен.

Суд также принимает во внимание, что заявленный ко взысканию размер задолженности рассчитан истцом с учетом уменьшения суммы страхового депозита в общей сумме 430590,20 руб., из которых: 289110,06 руб. – в счет задолженности за октябрь 2022 года, 141480,14 руб. – в счет задолженности за апрель 2023 года, в связи с чем исполнение обязательства за указанные период прекращено 09.10.2023 (с момента получения уведомления о зачете). Из представленного расчета и пояснения представителя истца следует, что зачет произведен за указанные месяцы в связи с отсутствием соответствующей оплаты в полном объеме.

Кроме того, суд отмечает, что согласно абз. 2 п. 4.3.6 договора, в случае если арендодатель произвел удержание суммы страхового депозита, арендатор обязуется выплатить арендодателю сумму, необходимую для восстановления размера страхового депозита, до размера, указанного в п. 4.3.1 договора, в течение 5 рабочих дней после получения от арендодателя счета на соответствующую сумму.

Таким образом, на стороне ответчика имеется обязательство восстановить сумму депозита, указанное обязательство может обеспечиваться неустойкой, в связи с чем, суд приходит к выводу, что в случае зачета суммы депозита в счет задолженности в срок исполнения обязательства при отсутствии восполнения суммы страхового возмещения приведет к образованию задолженности по восполнению депозита и неустойки, начисленной на такую сумму, тождественной сумме задолженности по арендной плате за соответствующие периоды.

Таким образом, поскольку факт наличия задолженности подтвержден материалами дела, а доказательств уплаты арендной платы ответчиком не представлено, исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Ответчик ходатайствовал о применении положений ст. 333 ГК РФ. 

В соответствии с ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. 

Исходя из положений ГК РФ законодатель придает неустойке три нормативно-правовых значения: как способ защиты гражданских прав; как способ обеспечения исполнения обязательств; как мера имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств. 

Право снижения размера неустойки как имущественной ответственности предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. 

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства гражданское законодательство предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Вместе с тем решение суда о снижении неустойки не может быть произвольным. Уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 ГК РФ), а также с принципом состязательности (ст. 9 АПК РФ). 

Согласно положениям п. п. 73 - 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки. 

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.). 

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). 

Между тем заявляя о применении положения ст. 333 ГК РФ ответчиком каких-либо доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в материалы дела не представлено, а представленные доказательства, оцененные в совокупности судом по правилам ст. ст. 64, 67, 68, 71 АПК РФ, не подтверждают явной несоразмерности заявленной неустойки. 

С экономической точки зрения необоснованное уменьшение неустойки судами позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам. 

Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно, так как никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения (пункт 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

Судом отклоняются ссылки ответчика на наличие форс-мажорных обстоятельств, связанных с введением ограничений в связи с эпидемией COVID-19 и проведением специальной военной операции.

В обоснование указанных доводов ответчиком не представлено доказательств, того, что нес убытки в связи с эпидемией COVID-19 и проведением специальной военной операции.

Согласно разъяснениям, содержащимся в вопросе 7 "Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020), признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.). 

Применительно к нормам статьи 401 ГК РФ обстоятельства, вызванные угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, а также принимаемые органами государственной власти и местного самоуправления меры по ограничению ее распространения, в частности, установление обязательных правил поведения при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, запрет на передвижение транспортных средств, ограничение передвижения физических лиц, приостановление деятельности предприятий и учреждений, отмена и перенос массовых мероприятий, введение режима самоизоляции граждан и т.п., могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы, если будет установлено их соответствие названным выше критериям таких обстоятельств и причинная связь между этими обстоятельствами и неисполнением обязательства. 

Учитывая, что ответчиком, не доказан факт полного приостановления деятельности, в связи с введенным мерами и невозможность ее осуществления, учитывая, что ответчик имел возможность оказывать услуги общественного питания на вынос, то сам по себе факт эпидемии не освобождает ответчика от исполнения обязательства по договору. 

Напротив, сторонами заключено дополнительное соглашение от 23.06.2020 во исполнение положений ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 и иных нормативных правовых актов, регулирующих меры по противодействию распространению новой коронавирусной инфекции о том, что с 28.03.2020 по 31.03.2020 арендная плата не вносится. С 01.04.2020 по 31.12.2020 ставка постоянной арендной платы рассчитана в том числе от товарооборота, то есть с учетом фактических результатов экономической деятельности арендатора.

Установление обстоятельств непреодолимой силы по правилам п. 3 ст. 401 ГК РФ в условиях распространения новой коронавирусной инфекции само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали.

Проведение специальной военной операции, введение внешнеэкономических санкций сами по себе не являются основанием для освобождения должника от надлежащего исполнения обязательств, доказательств влияния указанных обстоятельств на хозяйственную деятельность ответчика в материалы дела не представлены.

Принимая во внимание вышеназванные обстоятельства, отсутствие признаков несоразмерности подлежащей взысканию неустойки нарушенному обязательству, оснований для снижения суммы неустойки согласно положениям статьи 333 ГК РФ, не имеется. 

При данных обстоятельствах требование истца о взыскании неустойки за период с 21.03.2023 по 01.08.2023 подлежит удовлетворению в сумме 1115563,85 руб.

Доводы ответчика о мирном урегулировании спора, судом отклоняются, так как противоречат пояснением истца, доказательств принятия действенных мер по урегулированию спора во внесудебном порядке в материалах дела не имеется.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

1. Требования удовлетворить.

Взыскать с ООО «Квинта-Рест Домодедово» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу ООО «Торговый квартал «Домодедовский» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) по договору от 03.12.2012 № 63/2012-ДДА задолженность по арендной плате в размере 3179236,53 руб., неустойку по состоянию на 15.03.2024 в сумме 115563,85 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 40839 руб.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.

 

Судья                                                                                                             Ю.С. Таранец