АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-4726/22 

Екатеринбург

03 августа 2022 г.

 

Дело № А07-26830/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 августа 2022 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Суспициной Л.А.,

судей Татариновой И.А., Беляевой Н.Г., при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Администрация, ответчик, заявитель жалобы) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостанот 21.01.2022 по делу № А07-26830/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле № А07-26830/2020, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Судебное заседание проведено судом округа путем использования системы веб-конференции в порядке статьи 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации – ФИО2 (доверенность от 27.10.2021№ 01-05-03137/13, онлайн);

общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Наш Новый город» (далее – общество «СК «Наш Новый город», общество, истец) – ФИО3 (доверенность от 22.12.2021 № 22, офлайн);

Прокуратуры Свердловской области – ФИО3 (доверенностьот 20.12.2021 № 8/2-15-2021, офлайн).

Иные лица, участвующие в деле, не направили своих представителейв судебное заседание суда округа. В силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка надлежащим образом извещенных лиц не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

От общества «СК «Наш Новый город», Прокуратуры Свердловской области поступили в суд отзывы на кассационную жалобу, которые приобщены к материалам дела на основании статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Общество «СК «Наш Новый город» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Администрации, потребовав признать незаконным выраженный в письмах от 16.07.2020 № 01-02-18625/11 и от 08.02.2021 № 01-02-00345/11 отказ в продлении срока действия договора от 31.10.2014 № 48-РТ о развитии застроенной территории части квартала, ограниченного улицами Свободы, ФИО4, Кремлевской, Пекинскойв Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан и обязательств общества «СК «Наш Новый город», предусмотренных указанным договором на период просрочки исполнения обязательств Администрацией. Также общество «СК «Наш Новый город» потребовало возложения на Администрацию обязанности внести измененияв обозначенный договор от 31.10.2014 № 48-РТ путем заключения дополнительного соглашения к договору в двадцатидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу в следующей редакции, а именно:

1) изложить пункт 3.1.5 договора в следующей редакции:

«3.1.5. В течение действия настоящего договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Приобретенная или построенная целевым назначением и передаваемая жилая площадь для переселения нанимателей должна быть равнозначной по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, а также соответствовать санитарным и техническим требованиям, иметь отделку, сантехническое, электротехническое и другое оборудование»;

2) изложить пункт 3.1.6 договора в следующей редакции:

«3.1.6. В течение действия настоящего договора осуществить выкупв установленном законодательством порядке жилых (нежилых помещений)и земельных участков, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, Республики Башкортостан, муниципального образования городского округа город Уфа, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствиис пунктом 3.1.5 настоящего договора.»;

3) изложить пункт 3.1.7 договора в следующей редакции:

«3.1.7. Приступить к строительно-монтажным работам на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, после утверждения проекта планировки и проекта межевания застроенной территории и подписания сторонами дополнительного соглашенияк настоящему договору, которым будет определяться график осуществления строительства объектов капитального строительства.»;

4) изложить пункт 3.1.10 договора в следующей редакции:

«3.1.10. Осуществить снос (демонтаж) зданий, сооружений и расселение (юридические и фактические действия, направленные на освобождениеот прав третьих лиц) на территории, предназначенной для развитияи указанной в пункте 1.1 настоящего договора. Снос (демонтаж) зданий, сооружений и расселение на территории в течение действия настоящего договора (пункт 5.4 договора).»;

5) изложить пункт 3.1.12 договора в следующей редакции:

«3.1.12. После утверждения проекта планировки и проекта межевания застроенной территории и подписания сторонами дополнительного соглашения к настоящему договору, которым определяется график осуществления строительства объектов капитального строительства:1) оформить правоустанавливающие документы на земельные участки (с постановкой на кадастровый учет и заключением договоров аренды земельных участков или оформлением права собственности на земельные участки); 2) получить градостроительный план земельного участка, дающий право на разработку проектной документации.»;

6) изложить пункт 3.1.16 договора в следующей редакции:

«3.1.16. Осуществить строительство застроенной территории, указанной в пункте 1.1 настоящего договора, в течение срока действия договора в порядке, установленном дополнительным соглашением к настоящему договору, которым определяется график осуществления строительства объектов капитального строительства.»;

7) изложить пункт 3.1.20 договора в следующей редакции:

«3.1.20. В целях создания социальной инфраструктуры на застроенной территории, по согласованию со стороной 1, реализовать 70% жилых помещений в строящихся либо построенных многоквартирных домахв рамках федеральных, республиканских, муниципальных социально-ориентированных программ, реализуемых на территории городского округа город Уфа, в порядке и на условиях, предусмотренных действующим законодательством, по цене одного квадратного метра, общей площади жилых помещений, утвержденной Минрегионразвития, на дату заключения соответствующих договоров (контрактов).»;

8) Срок исполнения обязательств стороны 2 по настоящему договору продлевается на 4 года 4 месяца с даты подписания сторонами настоящего соглашения.

Требования общества «СК «Наш Новый город» изложены с учетом уточнения их предмета в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц,не заявляющих самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечены Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Башкортостан, Прокуратура Республики Башкортостан, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – Управление земельных и имущественных отношений, Управление ФАСпо РБ, Прокуратура РБ, Минземимущество РБ соответственно).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.01.2022 заявленные требования удовлетворены. 

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2022 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с состоявшимися судебными актами по делу, Администрация обратилась в Арбитражный суд Уральского округас кассационной жалобой, в которой просит решение, постановление суда первой, апелляционной инстанции отменить по основаниям, установленным в части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Заявитель жалобы оспаривает как ошибочный выводсудов о возможности продления договора развития застроенной территории от 11.08.2014 № 48-РТ, ссылаясь на то обстоятельство, что на момент обращения общества «СК «Наш Новый город» к Администрацииза продлением этого договора (16.07.2020), срок его действия уже истек (договор действовал до 31.10.2019). Признание же судами спорного договора действующим после 31.10.2019, по мнению заявителя, противоречит положениями пункта 10 части 3 статьи 46.2 и части 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Изменение судами условий договора в части пунктов 3.1.7, 3.1.10, 3.1.12, 3.1.16 заявитель также считает неправомерным, поскольку это предполагает изменение существенных условий договора, заключенного по результатам аукциона, что недопустимо; основания для изменения условий договора в соответствии со статьями 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерациив рассматриваемом случае отсутствуют.

Доводы общества «СК «Наш Новый город» о несении им расходовв рамках договора от 11.08.2014 № 48-РТ в сумме 17 759 406 руб. 65 коп., принятые судами во внимание при разрешении спора, заявитель считает несостоятельными, поскольку полагает, что обозначенная сумма расходовпо существу не связана с исполнением договора, а относится к финансово-хозяйственной деятельности общества. Отмечает, что фактически в рамках договора обществом «СК «Наш Новый город» выполнена только разработка проекта планировки и проекта межевания территории, каких-либо расходов застройщиком не понесено.

Помимо этого заявитель жалобы указывает на несогласие с суждением судом о незаконности вынесенного Администрацией отказа в выдаче разрешения на строительство объекта «Многоквартирные 9-тиэтажные жилые дома, литер 6, литер 7 (повторного применения) в квартале, ограниченном улицами Свободы, ФИО4, Кремлевской, Пекинскойв Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, включая наружные сети» на земельных участках с кадастровыми номерами 02:55:030241:238, 02:55:030241:239, что повлекло невозможность исполнения обществом «СК «Наш Новый город» своих обязательств по договору. Отмечает, что отказ в выдаче разрешения на строительство обществом  не обжаловался, законность отказа в выдаче такого разрешения судами не оценивалась.

В отзыве на кассационную жалобу общество «СК «Наш Новый город» просит оставить решение, постановление суда первой, апелляционной инстанций без изменения, считая их законными и обоснованными,а приведенные в жалобе доводы несостоятельными.

Прокуратура Свердловской области в отзыве на кассационную жалобу, напротив, доводы Администрации поддерживает, просит решение, постановление суда первой, апелляционной инстанции отменить.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округав порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационных жалобах.

Как установлено судами и следует из материалов дела, постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостанот 11.08.2014 № 3597 (в редакции постановления Администрацииот 04.09.2014 № 4055) оформлено решение о проведении аукционапо продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории части квартала, ограниченного улицами Свободы, ФИО4, Кремлевской, Пекинской в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

По результатам проведенного на основании этого постановления аукциона между Администрацией (сторона 1) и обществом «СК «Наш Новый город» заключен договор от 31.10.2014 № 48-РТ о развитии застроенной территории части квартала, ограниченного улицами Свободы, ФИО4, Кремлевской, Пекинской в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее также – договор), по условиям которого сторона 2 обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации и пунктами 3.1.1 - 3.1.19 настоящего договора, связанные с развитием застроенной территории части квартала, ограниченного улицами Свободы, ФИО4, Кремлевской, Пекинской в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее также – территория), а сторона 1 обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствиис требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации и пунктами 3.3.1 - 3.3.4 настоящего договора (пункт 1.1).

Сторона 2 обязуется оплатить стороне 1 цену права на заключение договора о развитии застроенной территории в размере 5 110 300 руб. (пункт 3.1.1).

Общество «СК «Наш Новый город» по условиям договора в числе прочего обязалось:

-подготовить проект планировки и проект межевания застроенной территории части квартала, ограниченного улицами Свободы, ФИО4, Кремлевской, Пекинской в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан не позднее 18 месяцев с момента принятия решения стороной 1 о разработке проекта планировки и проекта межевания территории, подлежащей развитию (пункт 3.1.3 договора); 

-в течение 36 месяцев с момента заключения договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, приобретенная или построенная целевым назначением и передаваемая жилая площадь для переселения нанимателей должна быть равнозначной по общей площади ранее занимаемому помещению, а также соответствовать санитарным и техническим требованиям, иметь отделку, сантехническое, электротехническое и другое оборудование (пункт 3.1.5 договора);

-в течение 36 месяцев с момента заключения договора осуществить выкуп в установленном законодательством порядке на основании решения стороны 1, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийнымии подлежащими сносу и расположенных на территории, и земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома,за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихсяв собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, Республики Башкортостан, муниципального образования городского округа город Уфа, в случае, если таким собственникам переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 3.1.5 договора (пункт 3.1.6 договора). 

Администрация по условиям договора в числе прочего обязалась: 

-в течение трех лет с момента заключения договора, после утверждения проекта планировки и проекта межевания застроенной территории и исполнения пунктов 3.1.1, 3.1.5, 3.1.6 договора приступить к строительно-монтажным работам на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии (пункт 3.1.7 договора); осуществить снос (демонтаж) зданий, сооружений и расселение (юридические и фактические действия, направленные на освобождение от прав третьих лиц) на территории, предназначенной для развития и указанной в пункте 1.1 договора. Снос (демонтаж) зданий, сооружений и расселение территории осуществить в течение пяти лет с момента заключения договора о развитии застроенной территории (пункт 3.1.10 договора); 

-в течение пяти месяцев после утверждения проекта планировкии проекта межевания застроенной территории и выполнения пунктов 3.1.5и 3.1.6 договора: 1) оформить правоустанавливающие документы на земельные участки (с постановкой на кадастровый учет и заключением договоров аренды земельных участков или оформлением права собственности на земельные участки); 2) получить градостроительный план земельного участка, дающий право на разработку проектной документации (пункт 3.1.12 договора); осуществить строительство застроенной территории, указанной в пункте 1.1 договора, в течение пяти лет с момента заключения договора в соответствии с проектом планировки застроенной территории (пункт 3.1.16 договора); в целях создания социальной инфраструктуры на застроенной территории реализовать 70% жилых помещений в строящихся либо построенных многоквартирных домах в рамках федеральных, республиканских, муниципальных социально-ориентированных программ, реализуемых на территории городского округа город Уфа, в порядке и на условиях, предусмотренных действующим законодательством, по цене одного квадратного метра, общей площади жилых помещений, утвержденной Минрегионразвития, на дату заключения соответствующих договоров (контрактов) (пункт 3.1.20 договора); 

-принять решение об утверждении документации по планировке территории после проведения публичных слушаний по проекту планировкии проекту межевания территории, с учетом публичных слушаний,в течение 14-ти дней со дня поступления протокола публичных слушанийи заключения о результатах публичных слушаний (пункт 3.2.2 договора).

Согласно пункту 4.5 договора в случае задержки сроков выполнения отдельных этапов работ по проектированию и/или строительству объектане по вине стороны 2, сроки по настоящему договору по соглашению сторон могут быть пересмотрены в сторону увеличения пропорционально периоду задержки. Указанное увеличение сроков оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.

Договор от 31.10.2014 № 48-РТ заключен сроком на 5 лет (пункт 5.4 договора).

Во исполнение пункта 3.1.1 договора общество Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд перечислило Администрации 5 110 300 руб.

По утверждению истца, Администрацией неоднократно допускались нарушения сроков и условий договора, препятствовавшие своевременному исполнению им своих обязательств.

Так, обществом «СК «Наш Новый город» во исполнение договора были разработаны и представлены на утверждение в Администрацию проект планировки и проект межевания территории. Публичные слушанияпо рассмотрению проекта планировки и проекта межевания состоялись 01.02.2017, однако, несмотря на неоднократные обращения общества (письма от 27.04.2017 № 270, от 19.07.2017 № 433, от 17.10.2017 № 601), решениеоб утверждении проекта планировки и проекта межевания территории части квартала, ограниченного улицами Свободы, ФИО4, Кремлевской, Пекинской в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан принято Администрацией лишь 09.07.2018 (постановление № 1105), то есть на 509 дней позднее установленного договором срока. 

Решение о публичных слушаниях по проекту планировки и проекту межевания территории части квартала, ограниченного улицами Свободы, ФИО4, Кремлевской, Пекинской в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 21.12.2016 № 5/7 принималось более 4-х месяцев (128 дней) с момента обращения (письмоот 16.08.2016 № 345). Также имела место быть просрочка Управления по земельным и имущественным отношениям в оформлении договоров аренды земельных участков на земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:040615:997, 02:55:040615:998, которая  составила 387 дней.

По мнению истца, он ввиду несвоевременного совершения Администрацией предусмотренных законодательством распорядительных действий не имел возможности в предусмотренные договором сроки исполнить обязательства, предусмотренные договором. Приступитьк исполнению обязательств по договору общество «СК «Наш Новый город» смогло только после принятия Администрацией постановленияоб утверждении проекта планировки и проекта межевания территории, подлежащей развитию.

Кроме того, частью 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки принимает одно из следующих действий: осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ.

В письме от 11.01.2019 № 3 общество «СК «Наш Новый город» просило Администрацию предоставить в аренду земельные участкис кадастровыми номерами: 02:55:030241:238, 02:55:030241:239 для проектирования и строительства двух 9-ти этажных жилых домов.Не получив ответа и проектов договоров аренды в установленный законом срок, общество обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостанс заявлением о признании незаконным бездействия органа местного самоуправления и обязании устранить допущенные нарушения.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.10.2019 по делу № А07-19295/2019 признан незаконным выданный в период судебного разбирательства отказ Администрации в предоставлении земельных участков, выраженныйв письме Управления по земельным и имущественным отношениямот 02.07.2019 № 1141.10730, на Администрацию возложена обязанность направить в адрес общество «СК «Наш Новый город» проекты договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами: 02:55:030241:238, 02:55:030241:239 в 15-тидневный срок с момента вступления решенияв законную силу. Фактически договоры аренды были предоставленыи подписаны Управлением по земельным и имущественным отношениям лишь 04.03.2020.

Таким образом, истцом определен общий срок просрочки исполнения обязательств по предоставлению земельных участков в рамках договора – 387 дней (с 11.02.2019 до 04.03.2020).

Кроме того, с 09.07.2020 общество «СК «Наш Новый город» неоднократно обращалось в Администрацию посредством регионального портала государственных и муниципальных услуг с заявлениями о выдаче разрешений на строительство объекта: «Многоквартирные 9-ти этажные жилые дома литер 6, литер 7 (повторного применения) в квартале, ограниченном улицами Свободы, ФИО4, Кремлевской, Пекинскойв Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, включая наружные сети» на земельных участках 02:55:030241:238, 02:55:030241:239. Однако на указанные обращения получен необоснованный отказ.

На заявления от 17.09.2020 № 200167117, № 200167118 общества«СК «Наш Новый город» о выдаче разрешений на строительство объекта «Многоквартирные 9-ти этажные жилые дома, литер 6, литер 7 (повторного применения) в квартале, ограниченном улицами Свободы, ФИО4, Кремлевской, Пекинской в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, включая наружные сети»на земельных участках 02:55:030241:238, 02:55:030241:239 Администрация ответ не предоставила, разрешения на строительство не выдала, что также делает невозможным исполнение обществом своих обязательств по договору.

В связи с указанными обстоятельствами, руководствуясь пунктом 4.5 договора, общество «СК «Наш Новый город» обратился в Администрациюс просьбой о продлении срока действия договора от 31.10.2014 № 48-РТи о внесении изменений по срокам в соответствующие условия договора.

Получив отказ в продлении сроков договора, общество «СК «Наш Новый город» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из следующего.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается,за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договорав соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения изменение обстоятельств не произойдет;2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 60 постановления от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно частям 1, 2, 6, 7 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации развитие застроенных территорий осуществляетсяв границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей. Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования. В решении о развитии застроенной территории должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции. Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 Кодекса. В решениио развитии застроенной территории должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции.

Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 Кодекса, такой договор заключается органом местного самоуправленияс победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса.

Частью 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что одним из существенных условий договора развития застроенной территории является срок договора.

В статье 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации урегулирован порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории, в частности, данной нормой регламентируется содержание извещения о проведении аукциона, которое должно включать в себя информацию о предмете аукциона, условиях и порядке участия, а также проект договора.

Исходя из положений пункта 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, запрет на изменение условий аукционана основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон установлен в момент его заключения. Из содержания названной правовой нормы не следует запрета на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории, из чего верно исходили суды при разрешении настоящего спора.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вопреки доводам кассационной жалобы, нормы градостроительного законодательства, нормы гражданского и земельного законодательстване содержат запрета возможности продления срока договора о развитии застроенной территории. Продление срока договора о развитии застроенной территории возможно по решению суда.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 10 Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.06.2017, при несовершении заказчиком действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или существа обязательства, до совершения которых исполнитель государственного (муниципального) контракта не мог исполнить своего обязательства, исполнитель не считается просрочившим, а сроки исполнения обязательств по государственному (муниципальному) контракту продлеваются на соответствующий период просрочки заказчика.

Как выявлено судами, в качестве правового основания своих требований общество истец ссылался на положения статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и указывал на нарушение договорасо стороны Администрации, выраженное в неисполнении своих обязательств, что и повлекло невозможность исполнения истцом своих обязательств в установленные в договоре сроки.

При исследовании фактических обстоятельств дела суды установили, что обязательство по оплате права на заключение договора о развитии застроенной территории истцом исполнено (подтверждено платежными поручениями от 08.10.2014 № 2622, от 07.11.2014№ 2691), также истец приступил непосредственно к исполнению договора, исполнив обязательства, предусмотренные пунктами 3.1.2, 3.1.3, в том числе подготовив проект планировки и проект межевания застроенной территории, которые были рекомендованы к организации и проведению публичных слушаний.

Суды также установили, что Администрацией в свою очередь обязательства по договору исполняются ненадлежащим образом –с просрочками либо не исполняются вовсе, в связи с чем истец как застройщик не имеет возможности исполнять свои обязательства, установленные пунктами 3.1.5, 3.1.6, 3.1.7, 3.1.10, 3.1.16, 3.1.17, 3.1.18 договора, в согласованные  указанных пунктах сроки.

По результатам исследования и оценки представленных в дело доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суды обоснованно заключили, что общий срок задержки исполнения Администрацией условий договора, возникшийне по вине заявителя, составил 4 года 4 месяца (несвоевременное принятие решения о публичных слушаниях по проекту планировки и проекту межевания территории части квартала, ограниченного улицами Свободы, ФИО4, Кремлевской, Пекинской в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 21.12.2016 № 5/7 (период просрочки с 17.08.2016 по 20.12.2016); несвоевременное принятие решения об утверждении документации по планировке территории после проведения публичных слушаний по проекту планировки и проекту межевания территории на 509 дней позднее установленного пунктом 3.3.2 договора срока (период просрочки с 16.02.2017 по 08.07.2018); несвоевременное оформление Управлением по земельным и имущественным отношениям договоров аренды земельных участков на земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:040615:997, 02:55:040615:998 (период просрочки с 11.02.2019 по 03.03.2020); просрочка выдачи разрешенияна строительство жилых домов на земельных участках 02:55:030241:238, 02:55:030241:239 (период просрочки с 15.07.2020 по дату вынесения судебного акта – 548 дней), вследствие чего истец не смог своевременно исполнить свои договорные обязательства, в том числе приступитьк строительству двух стартовых 9-тиэтажных жилых домов для расселения жильцов с территории, предоставленной Администрацией по договору.

Именно в связи с указанными обстоятельствами истцом заявлены требования о заключении дополнительного соглашения к договору об увеличении сроков исполнения обязательств, указанных в этих пунктах договора.

В этой связи судами сделан правильный вывод о том, что допущенная Администрацией задержка исполнения условий договора, от которых зависит исполнение встречных обязательств истцом, на срок более 4-х лет является существенным нарушением условий договора со стороны Администрациии существенным изменением обстоятельств для истца.

Судами принято во внимание, что в силу пункта 4.5 договора в случае задержки сроков выполнения отдельных этапов работ по проектированию и/или строительству объекта не по вине стороны 2, сроки по настоящему договору по соглашению сторон могут быть пересмотрены в сторону увеличения пропорционально периоду задержки, указанное увеличение сроков оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.

Как усматривается из материалов дела, истец неоднократно обращался к Администрации с предложением об изменении условий договора в части продления срока его действия и исполнения отдельных обязательствпо договору, однако получил отказ, что подтверждается письмамиот 16.07.2020 № 01-02-18625/11 и от 08.02.2021 № 01-02-00345/11.

Учитывая изложенное, требования общества общество «СК «Наш Новый город» удовлетворены судами правомерно с указаниемна объективную необходимость увеличения сроков на исполнение обязательств, предусмотренных договором, на период просрочки исполнения обязательств Администрацией.

Положения спорных пунктов договора, принятых судами в редакции истца, соответствует нормативным положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующих правоотношения, связанные с освоением земельных участков в рамках развития застроенной территории.

Судами указано также на то, что предложенные истцом изменения условий договора не влияют на его цену, установленную по итогам аукциона, не нарушают прав третьих лиц и не создают преимущественного положения общества перед другими участниками рынка, общество «СК «Наш Новый город», являясь застройщиком, приступило к исполнению договора развития застроенной территории и уже понесло значительные затраты по его исполнению, в том числе внесение платы по договору, расходы на разработку проекта планировки и проекта межевания территории части квартала, ограниченного улицами Свободы, ФИО4, Кремлевской, Пекинской в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, расходы на разработку проектов двух 9-ти этажных жилых домов, расходы на инженерно-геологические и инженерно-экологические изыскания для проектирования двух многоквартирных жилых домов (литер 6, литер 7) по улице Пекинская и ФИО4 в части квартала, ограниченного улицами Свободы, ФИО4, Кремлевской, Пекинскойв Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, внесение арендной платы по договорам аренды земельных участков с даты заключения договоров по настоящее время, учитывая, что договор о развитии застроенной территории сторонами исполняется и в настоящий момент, значительная часть договорных обязательств выполнена обществом «СК «Наш Новый город» в соответствии с гражданскими земельным законодательством. В этой связи, как верно отмечено судами, продление сроков исполнения обязательств и самого договора соответствует основной цели и задачам договора о развитии застроенной территории, который является социально значимым, поскольку заключен в том числев целях переселения жителей аварийных домов, подлежащих сносу, в новые дома и истец уже приступил к исполнению этого договора, а в случае расторжения договора для сторон возникнет ущерб, превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Доводы Администрации о том, что понесенные истцом расходыв большей части не связаны с исполнением договора от 31.10.2014 № 48-РТ, противоречат материалам дела.

Доводы Администрации об истечении срока действия договорадо 31.10.2019 были предметом рассмотрения судов и отклонены по мотивам, которые признаются судом округа правильными. 

Как верно отмечено судами, то обстоятельство, что срок действия договора на момент разрешения судом спора истек, не свидетельствуето невозможности изменений условий договора с учетом того, что ненадлежащее исполнение Администрацией встречных обязательствпо договору повлекло невозможность своевременного исполнения обязательств истцом.

Судами также приняты во внимание действия сторон, выраженныев представленной в дело переписке в связи с исполнением договора, свидетельствующие о фактическом признании сторонами договора действующим по истечении установленного в нем срока действия.

При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями пункта 4 статьи 451 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимаяво внимание существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора о развитии застроенной территории, требующих внесения в данный договор изменений, касающихся сроков исполнения принятых на себя обязательств, также учитывая вероятность возникновения негативных последствий в случае расторжения договора и то обстоятельство, что срок, на который общество «СК «Наш Новый город» требует продлить договор, соразмерен допущенным Администрацией отступлениям от договора, суды признали наличие у стороны права на изменение условий договора и наличие оснований для изменения условий договора от 31.10.2014 № 48-РТ о развитии застроенной территории.

Заявленные обществом «СК «Наш Новый город» требования об обязании Администрации заключить дополнительное соглашение к договору на условиях, указанных застройщиком, удовлетворены судами правомерно.

Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе,не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют, доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.01.2022 по делу№ А07-26830/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                             Л.А. Суспицина 

 

Судьи                                                                          И.А. Татаринова 

 

                                                                                     Н.Г. Беляева