АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

http://www.kemerovo.arbitr.ru

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

тел. (384-2) 58-43-26, тел./факс (384-2) 58-37-05

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А27-25925/2020

город Кемерово

14  апреля  2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 07 апреля  2021 года.

Полный текст решения изготовлен 14 апреля  2021 года. 

Арбитражный суд Кемеровской области  в составе судьи  Верховых Е.В., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в  судебном заседании  исковое заявление  акционерного общества «Трест «Связьстрой-6», г. Новосибирск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса, г. Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

о признании незаконным одностороннее изменение договора аренды земельного участка от 10.04.2004 №14-0055, оформленное уведомлением от 22.11.2019 №9-6-11/1103,

при участии: 

от истца: ФИО2 – представитель, доверенность №07-юр от 15.01.2021, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании

от Комитета: ФИО3 – представитель, доверенность №7-2-10/1076 от 13.10.2020, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании;

от третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу: не явились, извещены;

у с т а н о в и л:

акционерное общество «Трест «Связьстрой-6», г. Новосибирск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)   обратилось  в арбитражный суд с исковым заявлением  к Комитету по управлению государственным  имуществом Кузбасса (далее – комитет, ответчик) о признании  незаконным одностороннего изменения договора аренды земельного участка от 10.02.2004 № 14-0055 в части изменения арендной платы, оформленное уведомлением от 22.11.2019 № 9-6-11/1103. 

Истец указывает на отсутствие у Комитета оснований для применения коэффициента Кв в размере 4,02%, предусмотренного для вида использования "Станции технического обслуживания автомобильные мойки и иные объекты, предназначенные для оказания услуг по ремонту, обслуживанию и техническому содержанию автотранспортных средств". 

           Представитель ответчика в ходе рассмотрения спора  возражал против удовлетворения требований. Указал, что Комитет направил в адрес общества уведомление об изменении арендной платы в соответствии с  осуществляемой на земельном участке деятельностью, сведения о которой получены от уполномоченного органа, осуществляющего государственный земельный надзор.  

Третье лицо   представило в материалы дела пояснения. 

От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу, извещенного  о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, представитель в суд не явился, что не является препятствием для рассмотрения дела в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие  представителя третьего лица. 

           Изучив материалы дела, заслушав пояснения  представителей сторон,  суд установил следующее. 

           10 февраля 2004  года  между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово и Открытым акционерным обществом «Трест «Связьстрой-6» (далее – АО «Трест «Связьстрой-6») заключен договор аренды земельного участка                            № 14-0055 о предоставлении во временное возмездное владение и пользование земельного участка площадью 19 478 кв.м., из земель поселений, находящийся по адресу: г. Кемерово, Заводский район, ул. Проходная, 28 (далее – договор аренды земельного участка).

         Земельный участок был предоставлен для размещения производственного имущественного комплекса: административного здания, складского помещения и гаража, собственником которых является истец.

         10 июля 2004 года  к договору  аренды земельного участка было заключено дополнительное соглашение № 1. В соответствии с дополнительным соглашением: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное пользование земельный участок общей площадью 19 478 кв.м., из них:

         - площадью 17 943,1 кв.м., занятый производственной базой,

         - площадью 1 534,9 кв.м., занятый автостоянкой.

          АО «Трест «Связьстрой-6» произвело кадастровые работы в отношении спорного земельного участка и 28.11.2016  в  государственный кадастр недвижимости внесено изменение сведений в отношении земельного участка в связи с уточнением местоположения границы и площади земельного участка. 

         Площадь земельного участка составила 18 713 +/- 47 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов,  разрешенное использование: другие промышленные объекты (АООТ Связьстрой-6), адрес: 

<

...>. 

         Пунктом 3.5. договора аренды земельного участка изменение размера арендной платы, предусмотренного настоящим Договором, производится Арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия законов или иных нормативных актов уполномоченных органов государственной власти и (или) местного самоуправления, устанавливающих или изменяющих порядок расчета размера арендной платы (земельного налога).

         Условия настоящего договора о размере арендной платы считается измененным с момента введения в действие соответствующих изменений размера арендной платы. В случае получения арендатором вышеназванного уведомления позднее срока, с которого размер арендной платы считается измененным, Арендатор производит доплату в 10-дневный срок со дня получения уведомления. 

         В силу ст. 2 ФЗ от 17.04.2006 г. № 53-ФЗ «О внесении изменений в земельный кодекс РФ», Закона Кемеровской области от 12.07.2006 № 108-ОЗ «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Кемеровской области…», Закона Кемеровской области от 22.12.2014 № 128-ОЗ «Об отнесении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе – г. Кемерово…» полномочия по распоряжению указанными земельными участками г. Кемерово перешли от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Кемерово к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее – Комитет).

         16 сентября 2019 года АО «Трест «Связьстрой-6» было извещено Комитетом об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка от 10.02.2004 № 14-055 Уведомлением № 9-6-09/796.

         Согласно указанному уведомлению, в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе – городе Кемерово и предоставлении в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы, утвержденным постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 (далее - Порядком определения размера арендной платы № 62), с учетом изменений, установленных постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 03.05.2017 № 189, от 30.10.2017 № 579, от 24.12.2018 № 603, решением Арбитражного суда Кемеровской области от 28.12.2018 по делу № А27-18043/2018 был изменен размер арендной платы на 2016 - 2019 годы.

         22 ноября 2019 года  АО «Трест «Связьстрой-6» уведомлением № 9-6-11/1103  (далее – Уведомление об изменении арендной платы)  было извещено об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка, которое было получено истцом 09 декабря 2019 года, о чем имеется отметка  общества.

        Согласно указанному уведомлению в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе – городе Кемерово и предоставлении в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы, утвержденным постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 (далее - Порядком определения размера арендной платы № 62), с учетом изменений, установленных постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 03.05.2017 № 189, от 30.10.2017 № 579, от 24.12.2018 № 603, апелляционным определением Верховного Суда РФ от 30.05.2018 № 81АПГ18-4 был изменен размер арендной платы с 16.10.2019 г.

         Размер арендной платы был изменен в связи с односторонним изменением коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка (Кв) и соответственно изменением среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земель в размере группы видов размеренного использования (УПКСЗ) и коэффициент базовой доходности (Кб):

         Кв = 4.02 % (приложение № 1 к Порядку № 62) – станции технического обслуживания, автомобильные мойки и иные объекты, предназначенные для оказания услуг по ремонту, обслуживанию и техническому содержанию автотранспортных средств;  

         УПКСЗ = 4 321.51 - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

         Согласно письму Комитета от 22 ноября 2019 года . № 9-6/11/1102 размер арендной платы изменен в соответствии с информацией, предоставленной Управлением Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу, в результате проведения административного обследования земельного участка установлено, что земельный участок используется для размещения автомойки и станции технического обслуживания.

         АО «Трест «Связьстрой-6» считает уведомление 22 ноября 2019  года  № 9-6-11/9103 об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка от 10.02.2004 №  14-0055 незаконным и подлежащем отмене по следующим основаниям.

         Истец полагает, что административное обследование не является доказательством нецелевого использования земельного участка, основанием одностороннего изменения коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка, отнесения земельного участка к земельным участкам, предназначенным для размещения объектов торговли. Управлением Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу было проведено обследование земельного участка без изучения документации и обследования помещений. Непосредственное обследование земельного участка на местности государственными инспекторами не проводилось. Единственным действием инструментального исследования земельного участка при административном обследовании является визуальный осмотр земельного участка с внешней стороны его границ, установленного ограждения, возведенных на участке построек. Если в ходе проведения административного обследования должностными лицами были выявлены нарушения действующего земельного законодательства, за которые виновное лицо должно понести административную ответственность, акт административного обследования объекта земельных отношений в течение пяти суток после своего составления должен быть направлен в государственный орган, осуществляющий земельный надзор.  В случае выявления при проведении административного обследования объектов земельных отношений достаточных данных, указывающих на наличие нарушения законодательства Российской Федерации, принимается решение о проведении внеплановой проверки, а в случае наличия достаточных данных для возбуждения дела об административном правонарушении принимается решение о возбуждении дела об административном правонарушении в соответствии со статьей 28.1 КоАП. В ходе административного обследования наличие на территории земельного участка станции технического обслуживания и автомойки не было установлено. Нарушения действующего земельного законодательства не были установлены, а именно нарушение целевого использования земельного участка, решений о проведении внеплановой проверки не принимались, отсутствует факт привлечения к административной ответственности.      

           Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с  пунктом 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (п. 2 ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (в редакции, действующей на момент совершения оспариваемой сделки).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), разъяснено, что указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе, и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

 В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

 Вместе с тем, по общему правилу, установленному ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

          Расчёт арендной платы произведён комитетом на основании Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе – городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы, утвержденного постановлением коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 (с учётом изменений, далее - постановление от 27.02.2008 № 62, Порядок № 62).

  Суд соглашается с доводом истца об отсутствии у Комитета оснований для применения коэффициента Кв в размере 4,02% предусмотренного для вида использования "Станции технического обслуживания автомобильные мойки и иные объекты, предназначенные для оказания услуг по ремонту, обслуживанию и техническому содержанию автотранспортных средств". 

В качестве доказательства нецелевого использования  земельного участка Комитет  приводит  акт административного обследования, согласно которому было проведено обследование земельного участка с кадастровым номером  42:24:0101051:284 по адресу: 

<

...>, вынесенное в адрес общества предупреждение.

         Действительно, в ходе   осуществления выездных мероприятий в рамках рассмотрения обращения Комитета, визуального осмотра,  фотофиксации, установлено, что на воротах закреплен баннер «Арена офисов от  400р 1 кв.м. гаражей от 300 р 1 кв.м. складов от 300 р.1 кв.м. парковка от 70 р сутки, а также в границах данного земельного участка размещено здание автомойки «М1» и СТО «Автоден», что подтверждается соответствующими вывесками.   Принимая во внимание изложенное, должностным лицом Управления усмотрены признаки нарушений требований законодательства Российской Федерации, за которые законодательством Российской Федерации предусмотрена административная и иная ответственность, а именно: часть 1 статьи 8.8 КоАП РФ (Использование земельного участка не по целевому назначению), а также несоблюдение норм земельного законодательства предусмотренных статьей 42 Земельного кодекса РФ., о чем составлен соответствующий акт административного обследования объекта земельных отношений № 21-М от 14.10.2019. Правообладателю вышеуказанного земельного участка (АО "Трест «Связьстрой-6») 14.10.2019 направлено предостережение о недопущении нарушения обязательных требований со сроком уведомления об  исполнении данного предостережения или возражения по существу предостережения в течении 120 дней.

         Как указано в пояснениях третьего лица,  24.12.2019 в Управление от АО "Трест «Связьстрой-6» поступили пояснения на полученное предостережение, в соответствии с котором на земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности АО «Трест «Связьстрой-6», а именно гараж, нежилое административное здание и склад, а также пояснено, что автомойка и СТО были организованы сторонней организацией-арендатором, деятельность которых прекращена.

          В последующем, 18.02.2020 в рамках проведения мероприятий по проверкиустранения выявленных нарушений осуществлен выезд по адресу: 

<

...>, по результатам которого, установлено, что ранее вываленные признакинарушения требований земельного законодательства, устранены, в связи с чем основания для проведения Управлением внеплановой проверки соблюдения требований земельного законодательства, предусмотренные действующим законодательством, отсутствовали, дальнейшие мероприятия по осуществлению государственного земельного надзора Управлением не проводились.

 Вместе с тем, согласно статье 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные административным органом при рассмотрении дела о привлечении к административной ответственности, не имеют преюдициального значения при рассмотрении дела арбитражным судом. В данном случае не имеет значения и тот факт, что  вынесенное предостережение не  обжаловалось.   

  Как следует из самого акта проверки,   размещение в границах  спорного  земельного участка здания автомойки «М1» и СТО «Автоден» установлено визуальным осмотром   только на основании  соответствующих вывесок.

  Представитель заявителя  в ходе рассмотрения  спора отрицал факт  размещения в границах данного земельного участка автомойки и СТО. Указал, что автомойка и СТО  были организованы сторонней организацией, арендатором заявителя, деятельность которого на момент осмотра была прекращена.   Согласно представленным страницам интернета Автомойка М1 была расположена по другому адресу, на смежном земельном участке.  Заявитель не обжаловал результаты проверки Росреестра,  поскольку акт проверки и предостережение не влекли  каких-либо правовых последствий для заявителя. 

  В силу ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые могут быть подтверждены определенными средствами доказательствами, не могут подтверждаться иными доказательствами.

  Представленные в материалы дела распечатки со страниц интернета не являются документами, подтверждающими  факт нецелевого использования земельного участка. 

  Иных  доказательств,  подтверждающих     использование земельного участка в период с 16.10.2019 по 18.02.2020 под станцию технического обслуживания, автомойку, Комитетом в материалы дела не представлено.

  Учитывая  изложенное,  перерасчет арендной платы произведен Комитетом неправомерно, требование заявителя подлежит удовлетворению.  

В соответствии со статьей  110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат возмещению истцу за счёт ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

исковые требования удовлетворить.

  Признать недействительной сделку по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы на основании договора аренды № 14-055 от 10.02.2004, оформленную уведомлением Комитета по управлению государственным имуществом от 22.11.2019 № 9-6-11/1103. 

           Взыскать с Комитета по управлению государственным  имуществом Кузбасса  в пользу акционерного общества «Трест «Связьстрой-6»  6000 руб. в счёт возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня его принятия.

 Вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, г. Тюмень в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

СудьяЕ.В. Верховых