Арбитражный суд Псковской области

ул. Свердлова, 36, г. Псков, 180000

http://pskov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А52-3814/2018

город Псков

02 ноября 2018 года

Резолютивная часть решения оглашена 29 октября 2018 года

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Яковлева А.Э., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Школа старых мастеров» (место нахождения: 180021, 

<

...>; ОГРН: 

<

***>, ИНН:6027169051) 

к обществу с ограниченной ответственностью «ОКЗ Холдинг» (место нахождения: 180021, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о нечинении препятствий в пользовании арендованным имуществом

при участии в заседании:

от истца: ФИО2 – представитель, ФИО3 – представитель;

от ответчика: ФИО4 – представитель, ФИО5 – представитель.

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Школа старых мастеров» (далее – истец, ООО «Школа старых мастеров») обратилось с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ОКЗ Холдинг» (далее – ответчик, ООО «ОКЗ Холдинг») о нечинении препятствий в пользовании арендованным имуществом.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования, просил удовлетворить их в полном объеме, полагает необоснованным ограничения в пользовании арендуемым имуществом. ООО «Школа старых мастеров» основывает свои требования на статьях 15, 122, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ). Суд неоднократно обсуждал  с представителями ООО «Школа старых мастеров» правовые основания заявленных требований, однако истец настаивал на применении названных норм права. 

Представители ответчика возражают против иска – полагают обоснованными свои действия по ограничения в допуске сотрудников ООО «Школа старых мастеров» к арендуемому имуществу вследствие наличия задолженности истца по арендным платежам.

В процессе производства по делу истцу отказано в одном заявлении об обеспечении иска и определением от 11.10.2018 удовлетворено одно заявление, которым произведен арест имущества в спорном нежилом помещении.

Установив фактические обстоятельства дела, выслушав доводы представителей истца, ответчика, исследовав и оценив представленные в дело письменные доказательства, с учетом норм материального и процессуального права суд считает, что требования ООО «Школа старых мастеров» подлежат удовлетворению в силу следующего.  

ООО «ОКЗ Холдинг» (арендодатель) и ООО «Школа старых мастеров» (арендатор) 30.03.2017 заключили договор №АН-30/03/2017 аренды нежилого помещения, расположенного на первом этаже административно-бытового корпуса ООО «ОКЗ Холдинг», общей площадью 257,4 кв.м, находящегося по адресу: 

<

...>, пом. №212 (далее нежилое помещение), для уставных целей, сроком на 5 лет – с 01.04.2017 по 31.03.2022 (далее договор аренды).

Согласно дополнительному соглашению №2 от 30.01.2018 к договору аренды, срок аренды нежилых помещений изменен, помещение сдается в аренду сроком до 01.02.2019.

По акту приема-передачи помещения от 03.04.2017 (т.1 л.д. 27), являющегося приложением №3 к договору аренды, ООО «ОКЗ Холдинг» передало ООО «Школа старых мастеров» нежилое помещение в хорошем состоянии. В соответствии с пунктом 3.1 спорного договора, размер ежемесячной арендной платы составляет 25740 руб.

Как следует из материалов дела у ООО «Школа старых мастеров» отсутствует задолженность по арендным платежам, что, в частности, подтверждается актом сверки расчетов за период с 01.01.2017 по 12.03.2018 (т.1, л.д. 14, 15), актом № 3 от 23.12.2016 (т. 2 л.д. 22). В счет арендных  платежей истец защитывает работу по улучшению арендуемого имущества.

ООО «ОКЗ Холдинг» в нарушение пункта 2.1 договора аренды, устанавливающего обязанность арендодателя обеспечить беспрепятственный доступ к арендуемым помещениям сотрудникам, транспорту, заказчикам арендатора, а также любым другим лицам по указанию арендатора, начиная с 01.07.2018 прекратило допуск сотрудников истца в арендуемое помещение. Данный факт подтвержден материалами дела (т. 1 л.д. 31, 94, 95) и не оспаривается ответчиком.

ООО «ОКЗ Холдинг» обосновывает прекращение допуска сотрудников истца к нежилому помещению  задолженностью по арендным платежам, ссылаясь при этом на пункт 4.2 договора аренды.

ООО «ОКЗ Холдинг» письмом № 07-122 от 01.08.2018 предложило ООО «Школа старых мастеров» расторгнуть договор аренды с 01.08.2018 (т.1 л.д. 87). 

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В данном случае нежилое помещение передано во временное владение и пользование.

Пункт 1 статьи 1 и пункт 1 статьи 421 ГК РФ провозглашают свободу договора, свободу юридических лиц в его заключении, при этом свобода договора не является безграничной и не исключает разумности и справедливости его условий. Также не допускаются действия юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения данного требования суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права (пункты 1, 2 статьи 10 ГК РФ).

Пунктом 4.2 договора аренды предусмотрено право арендодателя ограничивать доступ арендатора к помещению, в случае нарушения ООО «Школа старых мастеров» сроков арендных платежей более чем на 30 дней.

В силу абзаца 3 статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Восстановление положения, существовавшего до нарушения права в отсутствие в законе иных специальных норм, призванных регулировать отношения между субъектами, предоставляет защиту нарушенных прав потерпевшей стороне; сходная правая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.10.2011 № 5910/11 по делу № А65-15665/2010-СА2-34.

В соответствии со статьей 14 ГК РФ допускается самозащита гражданских прав. Способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения. В пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано – самозащита гражданских прав может выражаться в воздействии лица на свое собственное имущество, а также на имущество правонарушителя, в том случае если она обладает признаками необходимой обороны (статья 1066 ГК РФ) или совершена в состоянии крайней необходимости (статья 1067 ГК РФ).

В рассматриваемом случае действия ООО «ОКЗ Холдинг» по ограничению допуска к нежилым помещениям представляют собой самозащиту гражданских прав.

При отсутствии задолженности ООО «Школа старых мастеров» по арендным платежам и значительной стоимости имущества, находящегося в нежилом помещении (т.3 л.д. 7-20), примененный ООО «ОКЗ Холдинг» способ самозащиты является несоразмерным возможному нарушенному праву.

При таких обстоятельствах у ООО «ОКЗ Холдинг» отсутствовали законные основания для ограничения прав арендатора по договору аренды.

Согласно абзацу третьему пункта 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Таким образом, правовая квалификация спорных правоотношений и применение судом иных норм материального права, чем те, на которые ссылается истец, не влечет изменения предмета и основания иска.

По смыслу части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 АПК РФ и правовой позиции, изложенной в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее Постановление от 29.04.2010 №10/22), в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению.

На основании статей 1, 10, 12, 309, 310 ГК  РФ надлежит восстановить положение, существовавшего до нарушения права арендатора – обязать ООО «ОКЗ Холдинг» не чинить препятствия в пользовании ООО «Школа старых мастеров»  арендованным нежилым помещением, в том числе имуществом, принадлежащим ООО «Школа старых мастеров», путем обеспечения свободного доступа посетителей и сотрудников ООО «Школа старых мастеров» к помещению на период действия договора аренды – до 01.02.2019.

При этом суд не принимает ссылки истца на статьи 304, 305 ГК РФ. Согласно пункту 45 Постановления от 29.04.2010 № 10/22  и в силу статей 304 и 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. В данном случае  ООО «Школа старых мастеров» не владеет нежилым помещением, поскольку владение сохраняется до тех пор, пока владелец имеет свободный доступ к объекту владения. Также негаторный иск является способом защиты вещных прав, однако между истцом и ответчиком имеет место обязательственное правоотношение. При таких обстоятельствах законные права и интересы истца не подлежат судебной защите в рамках негаторного иска об устранении препятствий, не связанных с лишением владения (ст. ст. 304, 305 ГК РФ). К настоящему спору невозможно применить и пункт 3 статьи 611 ГК РФ. Данная норма регулирует взаимоотношения сторон в случае неисполнения арендодателем обязанности по передаче арендованного имущества арендатору в согласованный сторонами в договоре срок, а при отсутствии такого срока - в разумный срок. Между тем, арендодатель (ответчик) исполнил обязательство по передаче арендатору (истцу) арендованного имущества, что подтверждается актом приема-передачи. Следовательно, истец вступил в права владения имуществом.

Суд не учитывает ссылки ответчика на отсутствие регистрации спорного договора. В абзаце 3 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Суд отклоняет доводы ответчика о необходимости проведения зачета, поскольку, произведенные истцом, работы по улучшению арендованного помещения в сумме 1291558 руб. значительны и право проведения зачета предоставлено сторонам пунктами 2.1 и 3.2 договора аренды. 

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 4 пункта 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» (далее  Постановление Пленума № 46), государственная пошлина подлежит уплате по каждому заявлению об обеспечении иска. В пункте 28 Постановления Пленума № 46 даны разъяснения о том, что соответственно статье 112 АПК РФ вопрос о распределении расходов по уплате истцом государственной пошлины при подаче заявления об обеспечении иска разрешается судом по итогам рассмотрения дела по существу. Принятие решения по результатам рассмотрения дела в пользу истца не является основанием для отнесения указанных расходов на ответчика, если в удовлетворении заявления об обеспечении иска было отказано, поскольку в данном случае соответствующее требование о принятии обеспечительных мер истцом было заявлено при отсутствии должных оснований (абзац 3 пункта 28 названного Постановления Пленума).

Таким образом, с ООО «ОКЗ Холдинг» в пользу ООО «Школа старых мастеров» надлежит взыскать 9000  руб. расходов по уплате государственной пошлины, в том числе 3000 руб. пошлины за обеспечение иска.

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

обязать общество с ограниченной ответственностью «ОКЗ Холдинг» не чинить препятствия в пользовании обществом с ограниченной ответственностью «Школа старых мастеров»  арендованным нежилым помещением, расположенным на первом этаже административно-бытового корпуса общества с ограниченной ответственностью «ОКЗ Холдинг», общей площадью 257,4 кв.м, находящимся по адресу: 

<

...>, пом.№212, в том числе имуществом, принадлежащем обществу с ограниченной ответственностью «Школа старых мастеров», путем обеспечения свободного доступа посетителей и сотрудников общества с ограниченной ответственностью «Школа старых мастеров» к помещению расположенному на первом этаже административно-бытового корпуса общества с ограниченной ответственностью «ОКЗ Холдинг», общей площадью 257,4 кв.м, находящимся по адресу: 

<

...>, пом.№212, на период действия договора аренды – до 01.02.2019.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ОКЗ Холдинг» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Школа старых мастеров» 9000  руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Выдать исполнительные листы.        

На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

 

Судья                                                                                  А.Э. Яковлев