АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А39-1737/2018

город Саранск

23 августа 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 16 августа 2018 года.

Решение в полном объеме изготовлено 23 августа 2018 года.

 

Арбитражный суд Республики Мордовия в лице судьи  Алёхиной М.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2  

(ОГРНИП 305583636100016, ИНН 

<

***>)

к  обществу с ограниченной ответственностью Группа компаний "Столица Нижний" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о расторжении договора аренды от 15.07. 2016,    

с  привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, товарищества собственников жилья "Веселовского 6",  общества с ограниченной ответственностью "Анвар", Отдела судебных  приставов по Пролетарскому району г.о. Саранск УФССП России по РМ,

при участии

от истца: ФИО3 (представитель по доверенности),

от ответчика: ФИО4 (представитель по доверенности  от 01.06.2018),

от товарищества собственников жилья "Веселовского 6": не явился,

от общества с ограниченной ответственностью "Анвар": не явился,

от Отдела судебных  приставов по Пролетарскому району г.о. Саранск УФССП России по РМ: не явился,

                                                           у с т а н о в и л :

            индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец, Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к обществу с ограниченной ответственностью Группа компаний "Столица Нижний" (далее также - ответчик) о расторжении договора аренды от 15.07. 2016 с 07.04.2017.    

            К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены товарищество собственников жилья "Веселовского 6",  общество с ограниченной ответственностью "Анвар", Отдел судебных  приставов по Пролетарскому району г.о. Саранск УФССП России по РМ. 

            Ответчик иск не признал, указывая, что договор следует считать расторгнутым с февраля 2018 года, когда ответчиком от истца было получено письменное уведомление.

            В ходе судебного разбирательства установлены следующие обстоятельства.

            В рамках гражданского дела №А39-4959/2016 администрация городского округа Саранск (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Анвар" (далее – ООО "Анвар") об обязании привести в первоначальное состояние встроенное нежилое помещение, находящееся на первом этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, путем демонтажа входной группы и восстановления части фасада указанного дома.

            К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены товарищество собственников жилья "Веселовского 6" (далее – ТСЖ "Веселовского 6"), граждане ФИО5 и ФИО6, Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Мордовия, индивидуальный предприниматель ФИО2, администрация Пролетарского района города Саранска.

            Исковые требования основаны на статьях 36, 40, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, 209 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик самовольно осуществил строительные работы по возведению входной группы на северо-западной части фасада встроенного нежилого помещения жилого дома по адресу: 

<

...>.

            Основанием обращения Администрации с данными требованиями в арбитражный суд послужило коллективное обращение жильцов дома № 6 по улице Веселовского  города Саранска.

            Как было установлено судом Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Мордовия составлен Протокол № 001104 от 05.12.2016, которым установлено, что в магазине "Фортуна" в многоквартирном доме по ул. Веселовского 6 города Саранска осуществляется торговля бытовой химией. 

            Торговлю осуществляет предприниматель ФИО2 (была привлечена к участию в деле). 

            Магазин расположен на первом этаже многоквартирного дома, вход в магазин оборудован между вторым и третьим подъездами. В протоколе указано на недопустимость загрузки товаров, реализуемых в магазине со стороны, где имеются входы в жилые помещения и окна квартир.

            Кроме того, предприниматель была привлечена к административной ответственности за торговлю бытовой химией в помещении не оборудованной надлежащей вытяжкой. 

            В решение по делу №А39-4959/2016 суд указал на следующее.

            В соответствии со статьей 24 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ

"О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" (далее - Закон) при эксплуатации производственных, общественных помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта должны осуществляться санитарно-противоэпидемические (профилактические) мероприятия и обеспечиваться безопасные для человека условия труда, быта и отдыха в соответствии с санитарными правилами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

            Статьей 11 Закона предусмотрено, что индивидуальные предприниматели и юридические лица в соответствии с осуществляемой ими деятельностью обязаны, в частности, выполнять требования санитарного законодательства.

            Согласно пункту 3 статьи 39 Закона соблюдение санитарных правил является обязательным для граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц.

            В соответствии с пунктом 2.2 СП 2.3.6.1066-01 деятельность организаций

торговли не должна ухудшать условия проживания, отдыха, лечения, труда людей в жилых зданиях.

            В силу пункта 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10 загрузка материалов, продукции

для помещений общественного назначения со стороны двора жилого дома, где

расположены окна и входы в квартиры, не допускается. Загрузку следует выполнять: с торцов жилых зданий, не имеющих окон; из подземных тоннелей

или закрытых дебаркадеров; со стороны магистралей.

            В силу положений статьи 1 Жилищного кодекса РФ жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере,

в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения

обороны страны и безопасности государства.

            Таким образом, реконструкция помещения общества "Анвар", без получения единогласного согласия собственников привела: к уменьшению общего имущества многоквартирного дома; к ухудшению условий проживания людей в жилых помещениях части многоквартирного дома.

            Арбитражный суд Республики Мордовия решением от 16.02.2017 по делу №А39-4959/2016, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от  24.04.2017, удовлетворил иск. 

            ООО "Анвар" подало кассационную жалобу в Арбитражный суд Волго-Вятского округа. 

            Как следует из постановления суда кассационной инстанции, помимо доводов, приведенных ООО "Анвар" судам первой и второй инстанций,  в кассационной жалобе  ООО "Анвар" указало на необходимость привлечения   к участию в деле в качестве третьего лица общество с ограниченной ответственностью Группа Компаний "Столица Нижний", являющееся арендатором нежилого помещения, принадлежащего ответчику.

            Кассационная жалоба ООО "Анвар" была оставлена без удовлетворения постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13.07.2017.

            Как установлено решением Арбитражного суда Пензенской области от 16.11.2017 по делу №А49-7241/2017, поддержанным  постановлением от 22.05.2018  Арбитражного суда Поволжского округа, ООО Группа компаний "Столица Нижний" обратилось с иском к ИП ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды в сумме 154 229 руб. 09 коп. 

            Кроме того, истец просил отнести на ответчика расходы по оплате государственной пошлины, а также представительские расходы в размере 50 000 руб.

            От ответчика поступил отзыв на исковое заявление, в котором ИП  ФИО2 ссылается на выявленные Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Мордовия нарушения требований СанПин 2.1.2.2645-10 и привлечение ее к ответственности по ст.6.4 КоАП РФ. Так как нарушения требований СанПин 2.1.2.2645-10 препятствовали пользованию помещением, не были оговорены при заключении договора и не были заранее известны субарендатору, ИП ФИО2 поясняет, что с 20.03.2017 ею начата процедура расторжения договора аренды путем переговоров, как по телефонной связи, так и через своего уполномоченного представителя. В ходе этих переговоров истец отказался принимать освобождаемое ответчиком помещение по акту приема-передачи. Ответчик также указывает, что 07.04.2017 передал ключи истцу и освободил нежилое помещение.            Просит в иске отказать.

            При рассмотрении спора Арбитражным судом Пензенской области было установлено, что по договору аренды нежилых помещений от 15.07.2016 (л.д.12-16) ИП ФИО2 субарендатор) с 15.07.2016 арендовала у ООО Группа компаний "Столица Нижний" (арендодатель) нежилое помещение площадью 128 кв.м., из них торговая – 112 кв.м, расположенное на первом этаже здания по адресу: 

<

...>, для осуществления розничной торговли товарами бытовой химии и парфюмерии, хозяйственными и бытовыми товарами.

            Помещение было передано истцом ответчику по акту приема-передачи от 15.07.2016.

            Срок действия договора составляет 11 месяцев со дня подписания акта приема- передачи (п.5.1 договора аренды). По состоянию на 31.05.2017 истец числит за ответчиком задолженность по договору аренды в сумме 154 229 руб. 09 коп., которая включает в себя: 

- 135 680 руб. по фиксированной части арендной платы за апрель и май 2017 года (с учетом частичной оплаты в размере 17 920 руб. платежным поручением №302 от 18.04.2017; - 9 285 руб. 40 по коммунальным услугам за март 2017 года (счета-фактуры 5119 от 31.03.2017, №7L02/ТЭ/04982 от 31.03.2017, №7111 от 31.03.2017, №0007723 от 31.03.2017, №7L/ТЭ/04981 от 31.03.2017, счет на оплату за капитальный ремонт за март 2017 года, акт №470026401/03 от 31.03.2017;  9 263 руб. 69 коп. по коммунальным услугам за апрель 2017 года (счета-фактуры №7327 от 30.04.2017, №7L02/ТЭ/7293 от 30.04.2017, №0010837 от 30.04.2017, счет на оплату капитального ремонта за апрель 2017 года, акт №470026401/04 от 30.04.2017. 

            Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик ссылается на досрочное расторжение договора аренды в связи с выявлением недостатков в арендованном помещении, препятствующих его использованию, и освобождение помещения.

            Проверив эти доводы, арбитражный суд установил, что постановлением по делу об административном правонарушении от 10.02.2017, вынесенным Ленинским районным судом г. Саранска Республики Мордовия по делу №5-1/2017, ИП ФИО2 была признана виновной в совершении административного правонарушения, предусмотренного ст.6.4 КоАП РФ, и ей назначено наказание в виде административного штрафа в размере 1000 руб.

            Согласно указанному постановлению при проведении осмотра арендованного ИП ФИО2 помещения Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Мордовия были выявлены нарушения требований СанПин 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях", а именно: магазин бытовой химии "Фортуна" расположен на первом этаже пятиэтажного жилого дома, при этом вход в магазин оборудован со стороны жилых подъездов, между вторым и третьим подъездами, что не соответствует требованиям п.п.3.3, 3.7 СанПин 2.1.2.2645-10; торговые залы магазина не имеют автономной системы вентиляции, шахта вытяжной вентиляции отсутствует, что является нарушением п.п.4.8, 4.9 СанПин 2.1.2.2645-10.

            Уведомлением от 05.04.2017 (л.д.32) ИП ФИО2 сообщила ООО Группа компаний "Столица Нижний" о расторжении договора аренды от 15.07.2016 с 07.04.2017 на основании п.п.7.3, 7.3.2 этого договора.

            В названных пунктах договора аренды предусмотрено право субарендатора досрочно в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды при условии предварительного уведомления арендодателя за 5 календарных дней в случае, если переданное в аренду помещение имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны субарендатору.

            Однако, ссылаясь на досрочное расторжение договора аренды, ответчик не учитывает то, что в силу п.3 ст.612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает также и за те недостатки сданного в аренду имущества, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

            Проанализировав отмеченные ответчиком недостатки, арбитражный суд посчитал, что они не носили скрытого характера, и о том, что вход в помещение магазина оборудован со стороны жилых подъездов, также как и об отсутствии в торговых залах магазина автономной системы вентиляции, шахты вытяжной вентиляции ИП ФИО2 должна была узнать при передаче (осмотре) арендованного ею помещения. Однако, ИП ФИО2 при передаче ей помещения никаких возражений по поводу состояния данного помещения не заявила.

            По этой причине суд не согласился с тем, что вышеуказанные обстоятельства могли служить основанием для досрочного прекращения арендных отношений.

            Кроме того, указал суд, что в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил в дело доказательств, которые бы свидетельствовали о возврате помещения истцу либо об уклонении истца от возврата помещения. 

            Суд взыскал с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью Группа компаний "Столица Нижний" задолженность в сумме 154 229 руб. 09 коп., а также расходы по оплате госпошлины в сумме 5 627 руб. и расходы по оплате услуг представителя в сумме 50 000 руб.

            Определением Арбитражного суда Пензенской области от 20.12.2017 к производству принято исковое заявление ООО Группа Компаний "Столица Нижний"  к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 571 165 руб. 36 коп., составляющих задолженность по арендной плате за период с 11.06.2017 по 11.12.2017 в сумме 537 600 руб. и задолженность за коммунальные услуги за период с мая по октябрь 2017 г. в сумме 33 565 руб. 36 коп. по договору субаренды от 15.07.2016, возбуждено гражданское дело №А49-16968/2017.

            Указанные обстоятельства послужили предпринимателю ФИО2 основанием для обращения в Арбитражный суд Республики Мордовия с настоящим иском, который фактически направлен на подтверждение судом наличия обстоятельств, позволяющих Предпринимателю досрочно расторгнуть договор, и установление конкретной календарной даты, с которой договор следует считать расторгнутым по инициативе арендатора.

            В силу положений части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

            Арбитражный суд Пензенской области в рамках дела №А49-7241/2017 не установил обстоятельств, дающих Предпринимателю право досрочно расторгнуть договор субаренды. Этим же решением с Предпринимателя на основании договора субаренды взыскана задолженность по состоянию на 31 мая 2017 года. 

            Таким образом, вступившим в законную силу решением арбитражного суда по ранее рассмотренному делу с участием истца и ответчика, установлено действие договора от 15.07.2016 по состоянию на 31.05.2017, а заявленные истцом в настоящем споре требования о признании договора субаренды расторгнутым с 07.04.2017 фактически направлено на переоценку вступившего в законную силу судебного акта Арбитражного суда Пензенской области по делу №А49-7241/2017.

            Вместе с тем, суд полагает необходимым отметить следующее.

            Как следует из материалов дела между истцом (субарендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор субаренды от 15.07.2016 сроком на 11 месяцев со дня подписания акта приема-передачи помещения.

            Акт приема-передачи помещения подписан сторонами договора 15.07.2016.

   Таким образом срок действия договора определяется с 15.07.2016 по 15.06.2017.

В силу статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса РФ).

Ответчик указывает, что истец не возвратил ему имущество по истечение срока действия договора, в связи с чем у ответчика имеется право требовать взыскания арендной платы до получения письменного извещения Предпринимателем о прекращении договора.

   Между тем, получив письменное уведомление Предпринимателя в феврале 2018 года, ответчик не потребовал от него подписания акта приема-передачи спорного помещения. Более того, суду было заявлено, что с даты получения уведомления от истца ответчик самостоятельно использует помещение и вновь для продажи бытовой химии.

В пункте 5.1. договора субаренды  стороны согласовали срок действия договора - 11 месяцев со дня подписания передаточного акта.

Этим же пунктом предусмотрена его пролонгация на новый срок, при условии, если сторона не завит о прекращении договора за тридцать дней до его окончания.

Порядок заявления о прекращении договора в пункте 5.1. не установлен.

При таких обстоятельствах суд принимает во внимание представленный истцом Акт возврата нежилого помещения от 07.04.2017.

Согласно Акту, председатель правления Товарищества собственников жилья "Веселовского 6" засвидетельствовала своей подписью и печатью товарищества, что представитель ООО Группа компаний "Столица Нижний" принял от предпринимателя ФИО2 ключи от спорного помещения, расположенного в жилом доме, где создано ТСЖ "Веселовского 6", но от подписания акта возврата помещения отказался.

При таких обстоятельствах следует признать, что истец заявил более, чем за 30 дней до срока окончания действия договора о том, что пролонгации договора не последует. Данное заявление арендодателем было получено.

При таких обстоятельствах у ответчика не имелось правовых оснований предполагать, что рассматриваемый договор субаренды мог быть возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях (пункт 2 статьи 621 ГК РФ) и не было оснований для утверждения о том, что помещение субарендатором ему не передано.

Данная правовая позиция суда прямо согласуется с правовой позицией  высокого суда, изложенной в пункте 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" о том, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества. Такое уклонение следует расценивать как ненадлежащее исполнение арендодателем обязанности принять от арендатора арендованное имущество в связи с прекращением действия договора аренды (статья 309, 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

            Поскольку рассматриваемый договор субаренды от 15.07.2016 прекращен с 16.06.2017 и помещение находится в фактическом владении ответчика с апреля 2017 года требование предпринимателя о расторжении договора само по себе является беспредметным.

            На основании вышеизложенного иск не подлежит удовлетворению.

            В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по делу относится на истца.

            Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

                                                                       р е ш и л:

            в иске индивидуальному предпринимателю ФИО2  (ОГРНИП 305583636100016, ИНН 

<

***>) отказать.

 

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                              М.Н. Алёхина