АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

Дело № А27-10978/2023

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

 

28 марта 2024 г.                                                                                                       г. Кемерово

 

Резолютивная часть решения объявлена 14 марта 2024 г.

Полный текст решения изготовлен 28 марта 2024 г.

Арбитражный суд Кемеровской области  в составе

судьи                                                                                               Изотовой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания  помощником  судьи Заболотниковой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителя

от ответчика по доверенности от 26.07.2023                                   ФИО1,

дело по исковому заявлению акционерного общества «Спецхимметалл»,                                    г. Новосибирск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2, Кемеровская область-Кузбасс, г. Новокузнецк (ИНН 

<

***>) о взыскании неосновательного обогащения,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора:

- общество с ограниченной ответственностью «Квинтилиана», г. Новосибирск                       (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

- общество с ограниченной ответственностью «Техтрейд», (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

- общество с ограниченной ответственностью «Хорошие Услуги», город Новосибирск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

у с т а н о в и л:

акционерное общество «Спецхимметалл» (далее истец, АО «Спецхимметалл») обратилось в арбитражный суд Кемеровской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее ответчик, ИП ФИО2) о взыскании 1 681 221 руб. неосновательного обогащения, полученного вследствие использования ответчиком в период с 01.11.2018 по 07.10.2020 нежилых помещений общей площадью 95 кв.м. в здании по адресу: 

<

...> (с учетом уточненных исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ). 

В обоснование иска, истец указал, что Ответчик являлся арендатором помещений на основании договора аренды от 01.11.2018 № 2 (аренда нежилого помещения № 11 площадью 33 кв.м., помещения №66 площадью 23,09 кв.м.), а также договора аренды от 01.11.2018 № 3 (аренда нежиолого помещения №11 (1/2) площадью 38,9 кв.м.), заключенных с ООО «Инвестпром», которое, в свою очередь, действовало на основании договора доверительного управления от 20.06.2018 (далее Договор ДДУ), заключенного с закрытым акционерным обществом «Антарес» (далее ЗАО «Антарес»). Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 20.06.2020 по делу                   №А45-40142/2019 Договор ДДУ от 20.06.2018 признан недействительной (ничтожной) сделкой. 10.07.2020 ООО «Инвестпром» ликвидировано. По мнению истца, с учетом уточненных исковых требований, ответчик вследствие исполнения недействительной сделки фактически незаконно пользовался помещениями в период с 01.11.2018 по 07.10.2020, ввиду чего получил неосновательное обогащение. Право требования взыскания неосновательного обогащения, возникшего с 01.08.2019 по 09.08.2020, принадлежит истцу на основании агентского договора с ООО «Квинтилиана» от 20.08.2020 и дополнительных соглашений к нему. Право требования взыскания неосновательного обогащения, возникшего с 10.08.2020 по 07.10.2020, принадлежит истцу на основании зарегистрированного за ним права собственности на здание, в котором расположены арендованные ответчиком помещения.

ИП ФИО2 возражал против удовлетворения иска, представил отзывы на иск, в которых указал, что Ответчик является добросовестным арендатором, с 01.11.2018 по 07.10.2020 добросовестно исполнял обязательства по оплате арендной платы, что подтверждается выпиской с расчетного счета предпринимателя; при заключении договора аренды не знал об отсутствии у арендодателя правомочий на сдачу помещений в аренду; ответчиком не получена имущественная выгода от заключения договора аренды с неправомочным арендодателем, не установлен момент, когда ответчик узнал или должен был узнать о неправомочности арендодателя; у истца отсутствует право предъявлять требование о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.08.2019 по 09.08.2020, т.к. истец не являлся собственником здания, в котором расположены помещения, заключение агентского договора с ООО «Квинтилиана» от 20.08.2020 не подтверждает возникновение данного права у истца; доводы истца о том, что ответчик в результате недействительной сделки незаконно пользовался помещением, подлежит отклонению в силу того, что: договоры аренды от 01.11.2018 на момент их заключения не были признаны недействительными; ссылка истца на то, что ответчик до 25.01.2021 использовал помещения, подлежит отклонению. С ноября 2020 г. здание находилось на капитальном ремонте и не могло использоваться по назначению в хозяйственной деятельности, что подтверждается распечаткой с сайта www.city-n.ru., а также приказом директора АО «Спецхимметалл» от 24.11.2020, размещенным на указанном сайте; с 07.10.2020 ответчик прекратил использовать помещения.

Истец направил возражения на отзыв ответчика, в которых с учетом доводов ответчика о неиспользовании помещения с 07.10.2020 уточнил исковые требования, просил взыскать 1 681 221 руб. неосновательного обогащения в связи со сбережением ответчиком стоимости пользования помещениями за период с 01.11.2018 по 07.10.2020.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, судом привлечены: ООО «Техтрейд», ООО «Квинтилиана», ООО «Хорошие Услуги».

Определением арбитражного суда от 05.12.2023 отказано в удовлетворении ходатайства Ответчика о привлечении ООО «Хорошие Услуги» в качестве соответчика по делу.

В дополнительных отзывах на иск ответчик указал на то, что представленное истцом Заключение эксперта №СЭ 1101/06/21 от 11.06.2021, составленное в рамках дела №А45-27231/2020, не может быть принято в качестве основания для расчета неосновательного обогащения в настоящем деле, поскольку отличаются цели использования рассматриваемых помещений.

Также ответчиком заявлено о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности, поскольку настоящий иск является фактически иском о применении последствий признания сделки недействительной, в связи с чем, срок исковой давности истек 21.06.2019. Также ответчик указал на аффилированность ООО «Инвестпром» и АО «Спецхимметалл» и на несогласие с датой начала течения срока исковой давности – 20.06.2020. 

Определением от 11.01.2024 по ходатайству ответчика по делу назначена судебная экспертиза, перед экспертом поставлен вопрос: определить рыночный размер стоимости права пользования нежилыми помещениями офисного, торгового и складского назначения, выступающими предметом аренды по договорам аренды от 01.11.2018 №№2 и 3 за период с 01.11.2018  по 07.10.2020, с учетом технического состояния помещений. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Брент-Эксперт» ФИО3

08.02.2024 в материалы дела поступило Заключение эксперта №43-Э/2024                  (л.д. 1-142 в Т 2).

С учетом поступившего Заключения эксперта №43-Э/2024 ответчик представил дополнительный отзыв, в котором указал, что при определении итоговой стоимости среднерыночного размера арендной платы были допущены ошибки: 1) эксперт в заключении указал, что площадь производственного складского помещения составила 23,09 кв.м. (стр. 110), в то время, как согласно условиям договора аренды № 2, площадь складского помещения составляет 56,09 кв.м. 2) эксперт указал, что площадь торгового помещения составляет 53 кв.м. (стр. 96), в то время, как по условиям договора аренды № 3, площадь арендуемого помещения торгового назначения составляет 20 кв.м. (торговый зал п. 1.6. Договора). С учетом определенных экспертом ставок арендной платы, среднерыночный размер арендной платы за помещения должен составлять: производственно-складские помещения: за период с 01.11.2018 по 07.10.2020, площадь 56,09 кв.м. – 331 961,4294 руб.; торгового назначения: за период с 01.11.2018 по 07.10.2020 площадь 20 кв.м. – 295 978,364 руб. Стоимость арендной платы за помещения торгового, складского и офисного назначения за указанный период составляет 900 952,75 руб. По мнению Ответчика, результаты проведенной экспертизы также подтверждают, что условия договоров аренды №№2 и 3 соответствовали рыночным условиям. Ответчиком в период с 01.11.2018 по 07.10.2020 оплачена переменная часть арендной платы в сумме 78 024,19 руб. и постоянная – 695 114 руб., а всего 773 138,19 руб. Таким образом, разница между арендной платой фактически оплаченной (773 138,19 руб.) Ответчиком и размером арендной платы, установленной Заключением эксперта (900 952,75 руб.), составляет 15%.  Разница между постонной части арендной платы и размером арендной платы, установленной экспертом по настоящему делу, составляет 23%. Кроме того, истцом допущено злоупотребление правом, у истца отсутствует право предъявлять требование о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.08.2019 по 09.08.2020, так как истец не являлся собственником здания, в котором расположены помещения, заключение агентского договора с ООО «Квинтилиана» от 20.08.2020 не подтверждает возникновение данного права у истца.

Истец в своих дополнительных пояснениях к иску указал на следующее.

На протяжении длительного времени арендная ставка не менялась или менялась не значительно, тогда как из Заключения эксперта №5-Э/2024 усматривается, что среднерыночные арендные ставки менялись. Такое поведение сторон не соответствует условиям рынка и обычным деловым предпринимательским отношениям. При смене арендодателя стоимость аренды не изменилась, хотя и была уже без учета НДС, что не выгодно для арендатора и свидетельствует о заинтересованности между сторонами.

Судебное заседание проведено в отсутствие представителя истца, уведомленного надлежащим образом о рассмотрении дела.

Заседание проведено в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о рассмотрении судом дела.

Согласно части 1 статьи 64, части 2 статьи 65, статьям 71 и 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

15.04.2016 здание по адресу 

<

...> приобретено ЗАО «Антарес» у ООО «ТехТрейд» (31.01.2017 регистрация права собственности ЗАО «Антарес»).

19.06.2018 в отношении ЗАО «Антарес» по делу №А40-25752/2018 введено наблюдение.

20.06.2018 между ЗАО «Антарес» и ООО «Инвестпром» заключен договор доверительного управления, согласно которому ООО «Инвестпром» приняло на себя обязанности доверительного управляющего в отношении рассматриваемого здания.

Между ИП ФИО2 (Арендатор) и ООО «Инвестпром» (Арендодатель, Доверительный управляющий) в лице директора ФИО4 заключен договор аренды №2 от 01.11.2018 (далее – Договор аренды), в соответствии с пунктами 1.1, 1.4 которого ответчику за плату в возмездное владение и пользование передана часть нежилого помещения №11, расположенное на 1 этаже здания  и строение № 66 (бокс), расположенные по адресу: 

<

...> (далее – помещения).

Согласно пункту 4.2 Договора постоянная часть арендной платы составляет сумму из расчета №11 - 350 руб. за 1 кв.м. и бокс №66 – 200 руб. за 1 кв.м., включая НДС, в месяц. Площадь арендуемых помещений №11 = 33 кв.м., бокс №66 – 23,09 кв.м., общий размер постоянной части арендной платы по договору составляет                          16 168 руб., включая НДС, в месяц.

В пункте 1.2. Договора указано на то, что право на передачу помещения в аренду принадлежит Арендодателю в соответствии с Договором доверительного управления недвижимым имуществом от 24.04.2015, заключенным между ООО «ТехТрейд» и Доверительным управляющим.

Пунктом 1.8 Договора установлен срок аренды - 11 месяцев, с даты подписания акта приема-передачи помещения.

Дополнительным соглашением от 01.11.2018 к договору аренды от 01.11.2018 №2, Статья 4 Договора аренды изложена в новой редакции, суммы арендной платы не изменены.

Дополнительным соглашением от 01.03.2020 к договору аренды от 01.11.2018 №2, заключенного между ООО «Хорошие Услуги», в лице директора ФИО4, действующего на основании Устава и ИП ФИО2, права и обязанности арендодателя по договору изменены с ООО «Инвестпром» на ООО «Хорошие услуги».

Между ИП ФИО2 (Арендатор) и ООО «Инвестпром» (Арендодатель, Доверительный управляющий) в лице директора ФИО4 заключен договор аренды №3 от 01.11.2018 (далее – Договор аренды), в соответствии с пунктами 1.1, 1.4 которого ответчику за плату в возмездное владение и пользование передана часть нежилого помещения №11, на 1 этаже здания, расположенного по адресу:                      

<

...> (далее – помещение).

Согласно пункту 4.2 Договора постоянная часть арендной платы составляет сумму из расчета №11 - 350 руб. за 1 кв.м., включая НДС, в месяц. Площадь арендуемого помещения №11 = 38,9 кв.м., общий размер постоянной части арендной платы по договору составляет 13 615 руб., включая НДС, в месяц.

В пункте 1.2. Договора указано на то, что право на передачу помещения в аренду принадлежит Арендодателю в соответствии с Договором доверительного управления недвижимым имуществом от 24.04.2015, заключенным между ООО «ТехТрейд» и Доверительным управляющим.

Пунктом 1.8 Договора установлен срок аренды - 11 месяцев с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

Дополнительным соглашением от 01.11.2018 к договору аренды от 01.11.2018 №3, Статья 4 Договора аренды изложена в новой редакции, суммы арендной платы не изменены.

Дополнительным соглашением от 01.11.2018 к договору аренды от 01.11.2018 №3, Статья 4 Договора аренды изложена в новой редакции, п. 4.2 изложен в следующей редакции: постоянная часть арендной платы составляет сумму из расчета 357 руб. за 1 кв.м., включая НДС, в месяц. Площадь арендуемого помещения №11 = 38,9 кв.м., общий размер постоянной части арендной платы по договору составляет 13 887 руб., включая НДС, в месяц.

Дополнительным соглашением от 01.03.2020 к договору аренды от 01.11.2018 №3, заключенного между ООО «Хорошие Услуги», в лице директора ФИО4, действующего на основании Устава и ИП ФИО2, права и обязанности арендодателя по договору изменены с ООО «Инвестпром» на ООО «Хорошие услуги».

14.02.2020 вынесено определение по делу №А40-25752/2018 о процессуальной замене кредитора ООО «Инвестпром» на АО «Спецхимметалл».

26.03.2020 между ЗАО «Антарес» и АО «Спецхимметалл» подписан акт приема-передачи спорного здания (АО «Спецхимметалл» как залоговый кредитор, оставил предмет залога – здание, за собой).

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 20.06.2020 по делу №А45-40142/2019 по иску ЗАО «Антарес» к ООО «Инвестпром» Договор  доверительного управления от 20.06.2018 признан недействительной (ничтожной) сделкой. 

10.07.2020 ООО «Инвестпром» ликвидировано.

10.08.2020 АО «Спецхимметалл» зарегистрировало право собственности на здание.

20.08.2020 между АО «Спецхиметалл» (Агент) и ООО «Квинтилиана» (Принципал) заключен агентский договор, в соответствии с которым истец принял на себя обязательство от имени и за счет Принципала выступать представителем последнего на торгах по продаже имущества должника (банкротства) ЗАО «Антарес», с целью приобретения в собственность Принципала дебиторской задолженности.

30.12.2020 между ЗАО «Антарес» и ООО «Квинтилиана» заключен договор цессии, по которому ООО «Квинтилиана» уступлено, в том числе, право требования взыскания неосновательного обогащения за пользование помещениями ЗАО «Антарес» к ООО «Инвестпром» и его контрагентам.

18.03.2022 между ООО «Квинтилиана» и АО «Спецхимметалл» заключен договор цессии, по которому истцу уступлено право требования о взыскании неосновательного обогащения (убытков) за фактическое пользование помещениями ЗАО «Антарес» к ООО «Инвестпром» и его контрагентам, в том числе, к ответчику.

16.05.2022 истцом направлена ответчику претензия с требованием об оплате стоимости фактического пользования помещениями.

Ответа на претензию не последовало, в связи с чем, 19.06.2023 АО «Спецхиметалл» подан рассматриваемый иск.

В обоснование своих требований истец указал на то, что в результате признания недействительной сделки – договора доверительного управления от 20.06.2018 у ООО «Инвестпром» не возникло полномочий (прав) по доверительному управлению Зданием по адресу 

<

...>, принадлежащим ЗАО «Антарес». Не имея законных полномочий доверительного управляющего, ООО «Инвестпром» не имел права совершать и исполнять сделки с третьими лицами в интересах ЗАО «Антарес». В том числе заключенные с ИП ФИО2 Договоры аренды является недействительными, поскольку Арендодателем в них выступает лицо, не обладающее соответствующими полномочиями (правами) на изменение, исполнение первоначального договора аренды. Таким образом, Договоры аренды от 01.11.2018 №№2 и 3, является ничтожными в соответствии с правилами п. 2 ст. 168 ГК РФ. Следовательно, в период с момента заключения ничтожного Договора аренды до момента, когда ответчик вернул арендуемое помещение истцу (07.10.2020), ответчик фактически, по мнению истца, незаконно пользовался помещением площадью 95 кв.м., ввиду чего получил неосновательное обогащение в размере, заявленной к взысканию, с учетом уточнения.

Оценив позицию ответчика об отсутствии у истца права на иск и о том, что                   ИП ФИО2 является ненадлежащим ответчиком, суд пришел к следующим выводам.

Согласно разъяснением, данным в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее - Постановление № 58), в соответствии с пунктом 4.1 статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), в случае признания несостоявшимися повторных торгов конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на 10 процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах. При этом указанный кредитор обязан перечислить денежные средства в размере, определяемом в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 138, на специальный банковский счет в порядке, установленном пунктом 3 статьи 138 Закона, в течение 10 дней с даты направления конкурсному управляющему заявления об оставлении предмета залога за собой.

По смыслу указанной нормы закона право собственности у залогового кредитора возникает после осуществления им указанной оплаты и передачи ему предмета залога (абзац второй пункта 13 Постановления № 58).

В силу статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Статьей 223 ГК РФ установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с абзацем вторым пункта 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» залогодержатель приобретает право собственности на предмет залога, на который было обращено взыскание и который был приобретен залогодержателем для себя, в момент внесения в ЕГРП записи о переходе права собственности.

Применительно к недвижимому имуществу с учетом сложившейся правоприменительной практики абзац второй пункта 13 Постановления № 58 следует рассматривать во взаимосвязи с положениями статей 131 и 223 ГК РФ.

Согласно правовой позиции, сформулированной в абзаце третьем пункта 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

При подписании между должником и кредитором соглашения недвижимое имущество находилось в фактическом владении и пользовании арендатора (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды. Лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 305-ЭС20-14025).

Судом установлено, что государственная регистрация перехода права собственности к АО «Спецхимметалл» на спорное недвижимое имущество произведена 10.08.2020.

ЗАО «Антарес» являлся собственником здания с 15.04.2016.

14.02.2018 в отношении ЗАО «Антарес» возбуждено дело о банкротстве.

В процедуре банкротства ЗАО «Антарес» реализовывалось имущество – дебиторская задолженность в виде права требования, в том числе ООО «Инвестпром» и его контрагентам.

В целях участия в процедурах торгов между истцом и ООО «Квинтилиана» 20.08.2020 заключен агентский договор, согласно которому ООО «Квинтилиана» от имени истца выступало его представителем на торгах по продаже имущества должника (банкрота) ЗАО «Антарес».

Согласно протоколу о результатах проведения торгов от 30.12.2020 победителем признано ООО «Квинтилиана» - единственный участник, в интересах которого АО «Спецхимметалл», действующее по агентскому договору от 20.08.2020, подало заявку на участие в торгах.

30.12.2020 между ЗАО «Антарес» и ООО «Квинтилиана» заключен договор уступки права требования, по которому ООО «Квинтилиана» переданы права требования к ООО «Инвестпром» и его контрагентам о взыскании неосновательного обогащения (убытков) за фактическое пользование помещениями ЗАО «Антарес» на основании решения Арбитражного суда Новосибирской области от 20.06.2020 по делу №А45-40142/2019 в размере рыночной стоимости фактического пользования помещениями ЗАО «Антарес».

Само по себе отсутствие указания в договоре уступки права требования от 30.12.2020 ссылки на ИП ФИО2 не свидетельствует о том, что права требования к этому лицу не переданы ООО «Квинтилиана», поскольку формулировка договора уступки прав требования от 30.12.2020 с учетом ее буквального толкования подразумевает передачу прав к любым контрагентам ООО «Инвестпром», а не только перечисленным в Договоре уступки.

15.03.2022 ООО «Квинтилиана» уступило приобретенные в ЗАО «Антарес» права требования АО «Спецхимметалл».

При указанных обстоятельствах суд признает, что АО «Спецхимметалл» является надлежащим истцом, а ИП ФИО2 - надлежащим ответчиком.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований, исходя из следующего.

Согласно правовой позиции, изложенной пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По общим правилам пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пункт 2 статьи 621 ГК РФ предусматривает, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Пунктом 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Обзор № 66) разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения

На основании пункта 1 статьи 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Договор доверительного управления от 20.06.2018 признан судом недействительным, а поскольку сделка в соответствии с законом недействительна с момента ее заключения, у ООО «Инвестпром» с 20.06.2018 не возникло полномочий по доверительному управлению зданием.

Таким образом, суд приходит к выводу, что договоры аренды от 01.11.2018              №№ 2 и 3 недействителены в силу недействительности договора доверительного управления от 20.06.2018.

В соответствии с главой 34 ГК РФ договор аренды представляет собой предоставление имущества во временное пользование за плату.

С учетом положения статьи 622 ГК РФ, даже принимая во внимание вывод о недействительности договоров аренды, ИП ФИО5 обязан был вносить арендные платежи за пользование имуществом, выступавшим предметом сделок.

Согласно Заключению эксперта №43-Э/2024 стоимость арендной платы за                       1 кв.м. помещения офисного назначения в месяц составляет 652,74 руб. за период с 01.11.2018 по 30.09.2019, 597,50 руб. за период с 01.10.2019 по 30.08.2020, 563,0 руб. за период с 01.09.2020 по 07.10.2020, общий размер месячной арендной платы за помещение площадью 18,9 кв.м. составляет 273 012,96 руб. с 01.11.2018 по 07.10.2020.

Однако, как обоснованно указал ответчик, в заключении экспертом допущены арифметические ошибки, а именно: 1) эксперт в заключении указал, что площадь производственного складского помещения составила 23,09 кв.м. (стр. 110), в то время, как согласно условиям договора аренды №2, площадь складского помещения составляет 56,09 кв.м. 2) эксперт указал, что площадь торгового помещения составляет 53 кв.м. (стр. 96), в то время, как по условиям договора аренды № 3, площадь арендуемого помещения торгового назначения составляет 20 кв.м. (торговый зал п. 1.6. Договора). С учетом определенных экспертом ставок арендной платы, среднерыночный размер арендной платы за помещения должен составлять: производственно-складские помещения: за период с 01.11.2018 по 07.10.2020, площадь 56,09 кв.м. – 331 961,4294 руб.; торгового назначения: за период с 01.11.2018 по 07.10.2020 площадь 20 кв.м. – 295 978,364 руб. Стоимость арендной платы за помещения торгового, складского и офисного назначения за указанный период составляет 900 952,75 руб.

Данный расчет истцом не оспорен. Принимается судом как верный.

Суд признает, что Заключение эксперта №5-Э/2024, подготовленное экспертом ООО «Брент-Эксперт» ФИО3, является надлежащим доказательством, соответствует положениям ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ. Заключение основано на материалах дела, является полным и ясным, не содержит противоречивых выводов, сомнений в его обоснованности не установлено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности, сомнений в обоснованности заключений эксперта у суда не возникло, наличия противоречий в выводах эксперта не установлено.

С учетом недействительности Договоров аренды №№2 и 3 от 01.11.2018, суд приходит к выводу о необходимости определения платы за пользование помещениями производственно-складского назначения: площадью 56,09 кв.м. в период с 01.11.2018 по 07.10.2020 в сумме 331 961,42 руб., торгового назначения: 20 кв.м. за период с 01.11.2018 по 07.10.2020 в сумме 295 978,36 руб., офисного помещения: 18,9 кв.м. с 01.11.2018 по 07.10.2020 в сумме 273 012,96 руб., а всего 900 952,75 руб., согласно Заключению эксперта №43-Э/2024, с учетом правильного арифметического расчета, произведенного ответчиком.

Предъявленный в настоящем споре к взысканию размер неосновательного обогащения определен истцом исходя из стоимости, установленной экспертом за 1 кв.м. офисного помещения, путем определения размера арендной платы за 1 день (95*752/30), с последующим установлением стоимости арендной платы за период (умножение на количество дней использования помещения).

Суд находит такой расчет истца неверным, поскольку согласно общепринятой сложившейся практике в арендных правоотношениях периодом использования помещения выступает 1 месяц, при этом в месяце может быть различное количество дней, а не только 30. Таким образом, определение размера дневной арендной платы путем деления суммы месячной арендной платы на 30 дней неверно.

В соответствии с пунктом 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.11.2019 № 309-ЭС19-13850 указано, что удовлетворение иска, основанного на положениях статьи 303 ГК РФ, в отличие от правил пункта 2 статьи 1102 того же Кодекса, зависит от добросовестности поведения приобретателя, арендодателя и арендатора имущества. Лицо, распорядившееся чужим имуществом, и лицо, получившее от него имущество, считаются добросовестным, если они не знали и не могли знать об отсутствии у первого лица правомочий по распоряжению вещью.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25, оценивая действия сторон как добросовестные и недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Презумпция добросовестности субъектов гражданских правоотношений также предполагает, что бремя доказывания обратного лежит на той стороне, которая заявляет о недобросовестности этих действий.

В данном случае обстоятельствами, установленными в настоящем деле, подтверждается добросовестность ответчика при пользовании помещением.

Ответчик арендовал помещение № 11 площадью 38,9 кв.м. с 2016 года (договор также был заключен с ООО «Инвестпром») и ранее никто не заявлял каких-либо требований о незаконном использовании Ответчиком помещения.

Суд соглашается с доводом ответчика о том, что он не знал и не мог знать о том, что ООО «Инвестпром» является неправомочным арендодателем, т.к. ИП ФИО2 не являлся участником как дела о банкротстве ЗАО «Антарес», так и дела об оспаривании договора доверительного управления имуществом от 20.06.2018.

Заключая договоры аренды «№№ 2 и 3 01.11.2018, ответчик не обладал и не мог обладать сведениями об отсутствии у арендодателя правомочий по сдаче в аренду имущества, поскольку, как пояснил ответчик, полагался только на договор доверительного управления от 24.04.2015 и на сведения из ЕГРН, которые были предоставлены арендодателем для подтверждения правомочий ООО «Инвестпром» и права собственности на здание ЗАО «Антарес».

Кроме того, на момент заключения договора аренды – 01.11.2018 информация о рассматриваемых в суде исках к ООО «Инвестпром», в том числе о признании недействительным договора ДДУ от 20.06.2018, отсутствовала.

Доказательств аффилированности ИП ФИО2 с ООО «Инвестпром», либо ООО «ХорУс» материалы дела не содержат.

Оценивая довод истца о том, что арендная плата за помещение по Договору согласована в размере, существенно ниже рыночной стоимости, суд отмечает следующее.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п.п.1, 4 ст. 421 ГК РФ).

Определение в рамках судебной экспертизы стоимости пользования помещением в размере, превышающем установленный договорами, само по себе не опровергает право сторон договориться об ином размере арендной платы.

Анализ условий договоров аренды №№2 и 3 позволяет суду сделать вывод о том, что они соответствуют условиям аналогичных договоров: арендная плата состояла из постоянной части и переменной части; в договоре установлены рыночные размеры неустоек за нарушение ответчиком обязательств по оплате, правил курения, а также право арендодателя расторгнуть договор в случае нарушения арендатором сроков оплаты.

Более того, как следует из Заключения эксперта №43-Э/2024 средние арендные ставки: по состоянию на 01.11.2018 офисные помещения – 466,28 руб. за 1 кв.м., на 01.11.2019 – 450,43 руб., на 01.09.2020 – 480,20 руб.;  производственно-складские помещения по состоянию на 01.11.2018 – 220,45 руб. за 1 кв.м., на 01.10.2019-01.09.2020 – 175,73 руб., торговые помещения на 01.11.2018 – 665,0 руб. за 1 кв.м., на 01.10.2019 – 828,0 руб.

По мнению суда, оценка установленных обстоятельств спора в совокупности не позволяет сделать вывод о том, что ответчик получил какую-либо не отвечающую условиям рынка выгоду от заключения договоров аренды.

Ссылка истца на то, что на протяжении длительного времени ставка по арендной плате не менялась, арендная плата с ООО «ХорУс» не включала НДС, не свидетельствует о недобросовестности либо заинтересованности арендатора.

Ответчиком в материалы дела представлена выписка операций по расчетному счету ИП ФИО2, из которых следует, что арендная плата вносилась им ООО «Инвестпром» и ООО «Хорус» в установленном Договором размере.

Ответчиком в период с 01.11.2018 по 07.10.2019 оплачена переменная часть арендной платы в сумме 78 024,19 руб. и постоянная часть арендной платы в размере 695 114,0 руб., а всего 773 138,19 руб.

С учетом установленного судом признака добросовестности поведения ответчика внесение им предусмотренной рассматриваемым Договором суммы арендной платы на счет ООО «Инвестпром», затем на счет ООО «ХорУс» суд признает надлежащим исполнением обязательств ответчиком своих обязательств.

Одновременно, оценивая довод ответчика о пропуске истцом срока для обращения с иском, суд отмечает следующее.

Положениями Гражданского кодекса исковая давность определяется как срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 ГК РФ). Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

В качестве основания иска истцом указано на признание недействительным договора доверительного управления от 20.06.2018.

Поскольку АО «Спецхимметалл» не являлось стороной договора доверительного управления от 20.06.2018, то узнать о его недействительности оно могло только с даты принятия судом соответствующего судебного акта по делу                      №А45-40142/2019 - 20.06.2020.

Доводы ответчика о сроке исковой давности – 1 год по рассматриваемому иску ошибочны, поскольку истец в настоящем споре не заявлял о применении последствий недействительности признанного судом договора доверительного управления от 20.06.2018 недействительным, а основанием исковых требований является довод о недействительности договоров аренды.

При этом, поскольку плата за пользование помещением представляет собой повременные платежи, подлежит оценке также довод о пропуске истцом срока исковой давности по периодическим платежам.

Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», пункт 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023).

Истцом заявлены требования за период с ноября 2018 по октябрь 2020 года. При этом с иском истец обратился 19.06.2023.

Из системного толкования пункта 3 статьи 202 ГК РФ и части 5 статьи 4 АПК РФ с учетом разъяснений по пункта 16 Постановления Пленума №43 следует правило, в соответствии с которым, течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), непоступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день либо в последний день срока, установленного договором. Таким образом, если ответ на претензию не поступил в течение 30 дней или срока, установленного договором, или поступил за их пределами, течение срока исковой давности приостанавливается на 30 дней либо на срок, установленный договором для ответа на претензию.

С учетом соблюдения истцом 30-дневного срока досудебного урегулирования спора, истцом в качестве арендной платы могут быть предъявлены требования за период с 19.05.2020.

Судом установлено, что задолженности за период с 01.11.2018 по 07.10.2020 по арендным платежам ответчик не имеет.

Судом в ходе рассмотрения спора не установлено достаточных оснований для вывода о подаче истцом иска как формы злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ). Доводы ответчика об аффилированности истца с ООО «Техтрейд», ООО «Инвестпром» и ООО «Квинтилиана» с учетом наличия у истца права на подачу иска в силу приобретения в собственность спорного помещения правового значения для разрешения спора не имеют. Установление аффилированности указанных лиц не будет влиять и на вывод суда об отсутствии оснований для признания АО «Спецхимметалл» как лицом, злоупотребляющим своим правом на защиту.

С учетом установленного судом признака добросовестности поведения ответчика внесение им предусмотренной рассматриваемым Договором суммы арендной платы на счет ООО «Инвестпром», затем на счет ООО «ХорУс» суд признает надлежащим исполнением обязательств ответчиком своих обязательств, в связи с чем, оснований для удовлетворения иска суд не усматривает.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины и по оплате судебной экспертизы относятся на истца как на проигравшую в споре сторону (ч. 1 ст.110 АПК РФ).

На депозитный счет Арбитражного суда Кемеровской области в целях проведения экспертизы ответчиком было обеспечено  поступление  25 000 руб. платежным поручением от 09.01.2024 №2.

С учетом принятого судом уменьшения истцом размера иска сумма излишне перечисленной в бюджет государственной пошлины подлежит возврату.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176, 180 и 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Судебные расходы отнести на истца.

Взыскать с акционерного общества «Спецхимметалл» (ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>) 25 000 руб. в возмещение судебных расходов по оплате  экспертизы по делу.

Возвратить акционерному обществу «Спецхимметалл» (ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета 2 620,0 руб. часть излишне оплаченной государственной пошлины по платежному поручению от 22.06.2023 №11. 

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение 1 месяца путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

 

Судья                                                                                                                       Е.В. Изотова