СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  ул. Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, https://7aas.arbitr.ru  

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

город Томск Дело № А03-13010/2018  

Резолютивная часть постановления объявлена 03 мая 2023 года.  Постановление изготовлено в полном объеме 12 мая 2023 года.  

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Дубовика В.С., судей Иванова О.А.,  ФИО1, 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гребенюк Е.И.,  рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 ( № 07АП-7737/2019(19)) на  определение Арбитражного суда Алтайского края от 27.02.2023 по делу № А0313010/2018 (судья Камнев А.С.) о несостоятельности (банкротстве) общества с  ограниченной ответственностью «Гранид» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),  принятое по заявлению ФИО2, ФИО3,  ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании недействительными торгов, договора купли-продажи от  28.10.2020 № 3, заключенного обществом с ограниченной ответственностью «Гранид» с  ФИО9, об исключении имущества из конкурсной массы  должника  

при участии в судебном заседании: 

от ФИО2 – ФИО7 по доверенности от 16.09.2021, паспорт, конкурсный управляющий ФИО8, паспорт, 

УСТАНОВИЛ:

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной  ответственностью «Гранид» (далее – ООО «Гранид», должник) ФИО2,  ФИО3, ФИО4, ФИО5,  ФИО6 обратились в Арбитражный суд Алтайского края с  заявлением о признании недействительными торгов, договора купли-продажи от  28.10.2020 № 3, заключенного ООО «Гранид» с ФИО9, об  исключении имущества из конкурсной массы должника.  

Определением Арбитражного суда Алтайского края от 27.02.2023 в удовлетворении  заявления отказано.  

Не согласившись с принятым судебным актом, ФИО2, ФИО3,  ФИО4, ФИО5, ФИО6 обратились в Седьмой арбитражный  апелляционный суд с жалобой, в которой просят определение Арбитражного суда  Алтайского края от 27.02.2023 отменить, принять по делу новый судебный акт об  удовлетворении заявления в полном объеме.  

В обоснование доводов жалобы указано, что часть земельного участка   № 22:63:040439:54 необходима для эксплуатации многоквартирного жилого дома № 111, в  частности, для размещения элементов благоустройства, доступа пожарной техники,  обеспечения проезда маломобильных групп населения. Полагают, что конкурсный  управляющий не вправе был распоряжаться землей в той части, в которой должен быть  сформирован земельный участок под эксплуатацию многоквартирного дома.  Собственники общего имущества многоквартирного дома не давали согласия на  совершение оспариваемой сделки по распоряжению общим имуществом.  

Третье лицо ФИО9, в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), представил отзыв на апелляционную  жалобу, в котором просит определение суда оставить без изменений, а апелляционную  жалобу - без удовлетворения.  

24.04.2023 от конкурсного управляющего должника ФИО8 также  поступил отзыв на апелляционную жалобу с доводами о законности обжалуемого  судебного акта.  

Представитель ФИО2 – ФИО7 в судебном заседании доводы  апелляционной жалобы поддержал.  

Конкурсный управляющий ФИО8 просил определение суда первой  инстанции оставить без изменения.  

Иные участвующие в деле лица, не обеспечившие личное участие и явку своих  представителей в судебное заседание, извещены надлежащим образом о времени и месте  рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения  информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в связи с чем, суд апелляционной инстанции на  основании статей 123, 156, 266 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в их  отсутствие.  

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов на  нее, заслушав пояснения участников процесса, проверив законность и обоснованность  определения суда первой инстанции в порядке статьи 268 АПК РФ, арбитражный суд  апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены  судебного акта исходя из следующего.  

В соответствии с материалами дела, решением суда от 02.08.2019 ООО «Гранид»  признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура  конкурсного производства.  

20.08.2021 ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5,  ФИО6 обратились в суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК  РФ, с требованиями:  

- о признании недействительными торги (номер торгов 7998-ОТПП, торговая  площадка «Аукционы Сибири») по продаже 1/6 доли в праве собственности на жилой дом  площадью 104,1 кв.м, по адресу 

<

...>,  кадастровый номер 22:63:040439:75, 30/518 доли в праве собственности на земельный  участок площадью 518 кв.м, по адресу 

<

...>,  кадастровый номер 22:63:040439:54, 224/518 доли в праве собственности на земельный  участок площадью 518 кв.м, по адресу 

<

...>,  кадастровый номер 22:63:040439:54;  

- о признании недействительным договора купли-продажи № 3 от 28.10.2020,  заключенного между ООО «ГраНИД» и ФИО9;  

- об исключении из конкурсной массы ООО «ГраНИД» вышеуказанного  имущества.  

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции пришел к выводу о  том, что для строительства МКД по ул. Молодежная, 111 предоставлялся и использовался  только один земельный участок с кадастровым номером 22:63:040439:367. Доказательств  нарушения при проведении торгов, а также нарушения прав заявителей в материалы дела  не представлено.  

Выводы суда первой инстанции, соответствуют действующему законодательству и  фактическим обстоятельствам дела.  

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О  несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 АПК  РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по  правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными  законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги могут быть признаны  недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в  торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа  была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные  существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное  определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных  законом.  

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 18 постановления Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых  вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О  несостоятельности (банкротстве)», требования о признании торгов по продаже имущества  должника недействительными могут быть заявлены и должны быть рассмотрены в рамках  дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.  

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 информационного  письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005   № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием  недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного  производства», лицо, обращающееся с требованием о признании торгов  недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с  использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.  

Лицо, обращающееся в суд с требованием о признании торгов недействительными,  должно доказать, что при проведении торгов допущены нарушения закона, проведенные  торги повлекли нарушение его права, наличие причинно-следственной связи между  допущенными нарушениями и возникшим нарушением прав, которые будут  восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий  недействительности заключенной на таких торгах сделки, и несет риск непредставления  таких доказательств.  

Кроме того, в соответствии с пунктом 5 информационного письма № 101 при  рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен  оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и  повлияли ли они на результат торгов.  

Под существенным нарушением порядка проведения торгов в судебной практике  понимается такое отклонение от установленных требований, которое повлекло или могло  повлечь иные результаты торгов и, как следствие, грубое нарушение прав и законных  интересов заинтересованного лица.  

Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их  недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом,  выигравшим торги.  

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора,  заключенного с лицом, выигравшим торги, а также возврат имущества в конкурсную  массу.  

Податели апелляционной жалобы ссылаются на то, что реализованная часть  земельного участка № 22:63:040439:54 необходима для эксплуатации многоквартирного  жилого дома № 111.  

Апелляционный суд учитывает, что данный довод являлся предметом оценки суда  первой инстанции.  

Как следует из материалов дела, за должником были зарегистрированы объекты  недвижимого имущества, в том числе:  

- 1/6 доли в праве собственности на жилой дом площадью 104,1 кв.м. по адресу: 

<

...> кадастровый номер 22:63:040439:75, принадлежащие  продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 30.05.2013 г.,  запись о регистрации № 22-22-01/090/2013-580 от 11.06.2013;  

- 30/518 доли в праве собственности на земельный участок площадью 518 кв.м. по  адресу 

<

...> кадастровый номер 22:63:040439:54,  принадлежащие продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи  от 20.03.2015 г., запись о регистрации № 22-22-01/001/2015-3785/2 от 31.03.2015;  

- 224/518 доли в праве собственности на земельный участок площадью 518 кв.м. по  адресу 

<

...> кадастровый номер 22:63:040439:54,  принадлежащие продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи  от 30.05.2013 г., запись о регистрации № 22-22-01/090/2013-581 от 11.06.2013.  

Данные объекты были проинвентаризированы и включены в конкурсную массу,  что подтверждается инвентаризационной описью № 1 от 23.10.2019.  

Конкурсным управляющим были организованы торги (номер торгов 7998-ОТПП,  торговая площадка «Аукционы Сибири») по продаже:  

- 1/6 доли в праве собственности на жилой дом площадью 104,1 кв.м, по адресу  

<

...>, кадастровый номер 22:63:040439:75;  

- 30/518 доли в праве собственности на земельный участок площадью 518 кв.м, по  адресу 

<

...>, кадастровый номер  22:63:040439:54;  

- 224/518 доли в праве собственности на земельный участок площадью 518 кв.м, по  адресу 

<

...>, кадастровый номер  22:63:040439:54.  

Конкурсным управляющим данные права в собственности заявлены как  принадлежащие ООО «ГраНИД» и подлежащие реализации в рамках конкурсного  производства по делу о банкротстве ООО «ГраНИД».  

Победителем торгов был признан ФИО9, с которым конкурсным  управляющим заключен договор купли-продажи № 3 от 28.10.2020.  

Вышеуказанные сведения опубликованы конкурсным управляющим в ЕФРСБ  30.10.2020 (сообщение № 5679899).  

Жилой дом по адресу: 

<

...>, принадлежит на праве  общей долевой собственности ООО «ГраНИД» (1/6 доля), ФИО10 (1/3 доля),  ФИО11 (1/8 доля), ФИО9 (1/8 доля), ФИО12 (1/4 доля).  

Указанный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером  22:63:040439:54 площадью 0,0518 га, который принадлежал на праве общей долевой  собственности ООО «ГраНИД» (254/518 доли), ФИО11 (91/518 доля), ФИО9 (92/518 доли), ФИО12 (81/518 доля).  

ООО «ГраНИД» принадлежит на праве собственности земельный участок с  кадастровым номером 22663:040439:367 площадью 2191 кв.м., расположенный по адресу:  

<

...>.  

Для строительства многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> комитетом по строительству, архитектуре и развитию г. Барнаула  (далее - комитет) 18.07.2014 выдано разрешение на строительство. Указанное разрешение  выдано на основании заявления застройщика и документов, предусмотренных частью 7  статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), в том  числе: градостроительного плана земельного участка, проектной документации,  положительного заключения негосударственной экспертизы такой проектной  документации, правоустанавливающих документов на земельные участки.  

Решением Ленинского районного суда г. Барнаула от 12.03.2018 в удовлетворении  исковых требований ФИО11 о признании незаконным положительного  заключения негосударственной экспертизы от 08.07.2014 проектной документации и  результатов инженерных изысканий на строительство многоквартирного дома со  встроенно-пристроенными объектами общественного назначения на земельном участке по  адресу: 

<

...> отказано. Решение суда вступило в законную  силу 29.05.2018.  

Согласно статье 57.3. Градостроительного кодекса Российской Федерации  градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов  градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального  строительства в границах земельного участка.  

В градостроительном плане для размещения МКД указан земельный участок по  адресу: 

<

...>, с кадастровым номером  22:63:040439:367, общей площадью 2191 кв.м., в градостроительном деле имеется  выписка из ЕГРН на данный земельный участок, каких-либо иных правоустанавливающих  документов на иные земельные участки, в том числе на смежный участок по адресу:  

<

...> градостроительное дело не содержит.  

Постановлением Администрации города Барнаула № 1105 от 28.05.2014 утвержден  градостроительный план земельного участка площадью 0,2191 га для размещения  многоквартирного дома со встроенно-пристроенными объектами общественного  назначения по адресу: 

<

...>.  

В материалы дела представлено разрешение на строительство (переоформление  разрешения на строительство от 18.07.2014 № 22-RU22302000-299) № 22-RU22302000-  173-2016 от 03.04.2017 и разрешение на строительство (внесение изменений в разрешение  на строительство от 20.06.2016 № 22-RU2230200-173-2016) № 22-RU22302000-78-2017 от  03.04.2017, выданные ООО «Гранид» с указанием на характеристики конкретного  земельного участка, на котором будет осуществлено строительство МКД: кадастровый  номер 22:63:040439:367 общей площадью 0,2191 га.  

Согласно разделу 3 проектной документации, разработанной разработанная  ООО «Архилайн», на листе 2 приведены технико-экономические показатели  проектируемого объекта капитального строительства, в том числе и общая площадь  участка под строительство в размере 0,2191 га, что полностью соответствует площади  земельного участка с кадастровым номером 22:63:040439:367. Проектная документация не  

содержит сведений об использовании для строительства иных земельных участков, в том  числе смежных.  

В положительных заключениях экспертизы объекта капитального строительства,  отражена аналогичная площадь земельного участка - 0,2191 га.  

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к  обоснованному выводу о том, что для строительства МКД по ул. Молодежная, 111,  предоставлялся и использовался только один земельный участок с кадастровым номером  22:63:040439:367.  

Положением пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской  Федерации (далее - ЖК РФ) предусмотрено, что собственникам помещений в  многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее  имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором  расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные  предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и  расположенные на указанном земельном участке объекты.  

В силу части 5 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об  участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости  и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" у  участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект  долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее  имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана  отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная  регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства  одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним  права общей долевой собственности на общее имущество.  

Вступившим в законную силу решением мирового судьи судебного участка № 2  Железнодорожного района города Барнаула Алтайского края от 28.04.2018 определен  порядок пользования земельным участком по ул. Молодежная, 109, согласно которому в  пользование ООО «ГраНИД», с учетом сложившегося с 2012 года порядка пользования  земельным участком, определена часть земельного участка по ул. Молодежная, 109,  граничащая с земельным участком по ул. Молодежная, 111.  

Решением Железнодорожного суда г. Барнаула от 25.12.2018 отказано в  удовлетворении требований ФИО9 к ООО «Гранид» о признании незаконным и  запрете ответчику и третьим лицам использовать земельный участок по адресу:  

<

...>, не по целевому назначению и  

обеспечить невозможность дальнейшего нецелевого использования земельного участка  для обслуживания многоэтажного дома по адресу: 

<

...>, размещения элементов благоустройства для этого дома,  размещения элементов этого дома, отмостки, фундамента путём установки межевых  знаков, забора по внешней границе участка, ранее стоящего, согласно данным  технического паспорта на жилой дом по ул. Молодежная, 109 от 2012 года и сноса части  незаконно возведенного многоквартирного жилого дома (фундамента), выступающую за  границы земельного участка по ул. Молодежная, 111, с кадастровым № 22:63:040439:367  на территорию земельного участка по ул. Молодежная, 109, с кадастровым   № 22:63:040439:54. При этом суд общей юрисдикции принял во внимание порядок  пользования земельным участком, определенный решением мирового судьи судебного  участка № 2 Железнодорожного района города Барнаула Алтайского края от 28.04.2018.  

Судебной коллегией по гражданским делам Алтайского краевого суда от  09.07.2017 решение Железнодорожного суда г. Барнаула от 25.12.2018 оставлено без  изменения, при этом указано, что заключением проведенной по делу судебной  землеустроительной экспертизой установлено, что часть фундамента здания по адресу:  ул.Молодежная, 111, заступает на земельный участок, по адресу: ул. Молодежная, 109,  Вместе с тем, исходя из расположения части земельного участка по ул. Молодежная, 109,  переданной в пользование истца, ответчиком не нарушены права истца на пользование  переданной ему частью земельного участка, в связи с чем основания для удовлетворения  заявленных истцом требований у суда первой инстанции отсутствовали.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на  здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно  приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой  зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том  же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на  здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным  участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или  сложившегося порядка пользования земельным участком.  

При изложенных обстоятельствах, собственники МКД по адресу: 

<

...>, в случае нахождения объектов благоустройства, обслуживания и  эксплуатации МКД на территории земельного участка по адресу ул. Молодежная, 109, не  лишены права обратиться в суд за установлением порядка пользования такого смежного  участка. Кроме того, стороны вправе заключить соглашение об установлении сервитута.  

Заявителями апелляционной жалобы не обосновано нарушение их прав и законных  интересов заключением договора купли-продажи № 3 от 28.10.2020 между  ООО «ГраНИД» и ФИО9  

Доводы заявителей апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой  инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены  обжалуемого судебного акта.  

При таких обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции всесторонне и  полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем  доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не  допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном  акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в  соответствии со статьей 270 АПК РФ, апелляционная инстанция не усматривает.  

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Алтайского края от 27.02.2023 по делу № А0313010/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2,  ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в  Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного месяца со  дня вступления его в законную силу путем подачи кассационной жалобы через  Арбитражный суд Алтайского края.  

Постановление, выполненное в форме электронного документа, подписанного  усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам,  участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети  «Интернет».  

Председательствующий В.С. Дубовик 

Судьи О.А. Иванов 

ФИО1