АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-5345/25

Екатеринбург

21 января 2026 г.

Дело № А76-42380/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2026 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2026 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В. А.,

судей Суспициной Л. А., Полуяктова А. С.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Новый формат» (далее – общество, ответчик) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.07.2025 по делу № А76-42380/2024 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2025 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещенных надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Комитет по управлению имуществом и земельными отношениями Администрации города Магнитогорска (далее – комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу о взыскании 784 000 руб. упущенной выгоды за период с ноября 2021 года по сентябрь 2024 года.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Магнитогорска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, общество с ограниченной ответственностью «Свой дом» (далее – общество «Свой дом»).

Решением суда от 15.07.2025 иск удовлетворен.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2025 решение суда изменено. Иск удовлетворен частично. С общества в пользу комитета взыскано 775 786 руб. 67 коп. убытков. В удовлетворении остальной части иска отказано. С комитета в пользу общества взыскано 30 000 руб. судебных расходов по апелляционной жалобе.

В кассационной жалобе общество просит решение суда и постановление апелляционного суда отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель отмечает, что ранее истец уже обращался в Арбитражный суд Челябинской области с иском о взыскании убытков, в том числе рыночной стоимости ежемесячной упущенной выгоды из-за неисполнения ответчиком условий договора в виде сдачи помещения в аренду при условии его полной готовности к эксплуатации по состоянию на 28.09.2022 с учетом округления в размере 22 400 руб.; заявляя исковые требования по делу № А76-7739/2023, комитет в исковом заявлении не конкретизировал период убытков, указал рыночную стоимость упущенной выгоды в размере 22 400 руб., суд включил сумму 22 400 руб. в состав общей суммы убытков, заявленной истцом, и взыскал ее с общества. По мнению заявителя, поскольку самим истцом, а также в решении по делу №А76-7739/2023 не указан период, за который взыскана упущенная выгода, то комитет не вправе требовать повторного взыскания убытков, которые уже являлись предметом судебного спора и были взысканы с общества, при этом судебный акт по делу № А76-7739/2023 исполнен.

В отзыве на кассационную жалобу комитет просит кассационную жалобу оставить без удовлетворения.

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из обстоятельств, установленных судами при рассмотрении дела № А76-7739/2023, между Администрацией (арендодатель) и обществом «Свой Дом» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 25.07.2017 № 9868, согласно п. 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель: земли населенных пунктов (Ж-2. Зона среднеэтажной многоквартирной жилой застройки), площадью 26 361 кв. м, с кадастровым номером 74:33:012022:4397, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Правобережный район, район пересечения ул. Ленинградская, ФИО1, ФИО2.

В соответствии с п. 1.2. договора участок предоставлен для его комплексного освоения территории.

На основании п. 2.1 договора срок действия договора установлен до 24.07.2022.

В силу п. 3.3.2. договора арендатор имеет право на передачу своих прав и обязанностей по договору третьему лицу, в том числе передачу арендных прав в залог и внесение их качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора при условии письменного уведомления арендодателя. В указанных случаях ответственным по договору перед арендодателем становится новый правообладатель.

Между Администрацией и обществом «Свой Дом» (застройщик) заключен договор о комплексном освоении территории от 25.07.2017.

Согласно п. 1.1. договора о комплексном освоении территории (в редакции дополнительного соглашения от 28.03.2018) застройщик в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется выполнить обязательства, предусмотренные пунктами 3.2.1 - 3.2.7. договора о комплексном освоении территории, а Администрация обязуется создать условия для выполнения этих обязательств в соответствии с пунктами 3.1.1. - 3.1.2. настоящего договора.

В соответствии с п. 1.2. договора о комплексном освоении территории (в редакции дополнительного соглашения) комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка из категории земель: земли населенных пунктов (Ж-2. Зона среднеэтажной многоквартирной жилой застройки), площадью 26 361 кв. м, с кадастровым номером 74:33:012022:4397, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Правобережный район, район пересечения ул. Ленинградская, ФИО1, ФИО2. Комплексное освоение территории также осуществляется в границах земельных участков, образованных их участка.

В силу п. 2.1 договора о комплексном освоении территории срок действия договора установлен по 24.07.2022.

Согласно п. 3.2.4. договора о комплексном освоении территории застройщик обязуется осуществить на участке или на земельных участках, образованных из такого участка, строительство объектов капитального строительства исключительно с проектными решениями, разработанными в проекте планировки территории.

По условиям п. 3.2 договора о комплексном освоении территории заказчик обязуется, в том числе, при архитектурно-строительном проектировании предусмотреть помещения для размещения учреждения дополнительного образования детей, площадью 50 кв. м.

Пунктом 3.2.6 договора о комплексном освоении (в редакции дополнительного соглашения) стороны определили, что мероприятия, указанные в п. 3.2.3, 3.2.4, 3.2.5 договора, следует осуществить поэтапно: I Этап – начало работ 25.07.2017 (в границах ул. ФИО1, ул. Болотникова, ул. Крылова); II Этап – начало работ 01.07.2018 (в границах ул. ФИО1, ул. Крылова, ул. Бестужева, пер. Псковский); в срок с 01.07.2018 по 30.09.2020 осуществить строительство помещения для размещения учреждения дополнительного образования детей площадью 50 кв. м и в срок до 01.10.2021 передать на безвозмездной основе в муниципальную собственность города Магнитогорска с соответствующей технической документацией.

Между обществом «Свой Дом» (арендатор) и обществом (новый арендатор) подписан договор передачи прав и обязанностей по договору аренды от 22.02.2019 № 01-01/2019, согласно п. 1 которого арендатор передал, а новый арендатор принял все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № 9868 от 25.07.2017 в отношении земельного участка из земель:

земли населенных пунктов (Ж-2. Зона среднеэтажной многоквартирной жилой застройки), площадью 17 335 кв.м., с кадастровым номером 74:33:012022:4397, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Правобережный район, район пересечения ул. Ленинградская, ФИО1, ФИО2.

Пунктом 5 договора о передаче прав и обязанностей установлено, что новый арендатор гарантирует исполнение п. 3.2.6., п. 3.2.7. договора о комплексном освоении территории в редакции дополнительного соглашения от 28.03.2018.

Обществом на указанном земельном участке осуществлено строительство многоэтажных жилых домов.

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Магнитогорска от 27.05.2021 по делу № 2-299/2021 признаны построенными ответчиком объекты капитального строительства: - двухэтажный трехподъездный многоквартирный жилой дом, общей площадью 1068,2 кв. м, состоящий из 18 квартир, расположенным на земельном участке с кадастровым номером 74:33:012022:4397; - двухэтажный одноподъездный многоквартирный жилой дом, общей площадью 370,4 кв. м, состоящий из 6 квартир, расположенным на земельном участке с кадастровым номером 74:33:012022:4397; - двухэтажный двухподъездный многоквартирный жилой дом, общей площадью 833 кв. м, состоящий из 16 квартир, расположенным на земельном участке с кадастровым номером 74:33:012022:4397. Суд постановил поставить указанные выше объекты на кадастровый учет и внести сведения в Единый государственный кадастр недвижимости по отраженным в решении координатам характерных точек фактических контуров.

Ответчиком в нарушение п. 3.2.6. договора о комплексном освоении (в редакции дополнительного соглашения) мероприятия, указанные в п. 3.2.3, 3.2.4, 3.2.5 договора, не осуществлены, в период с 01.07.2018 до 30.09.2020 строительство помещения для размещения учреждения дополнительного образования детей, площадью не менее 50 кв. м не осуществлено, в срок до 01.10.2021 указанное помещение в муниципальную собственность города Магнитогорска не передано.

Администрация обратилась в ООО «Бюро оценки и консалтинга» для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости (помещение для размещения учреждения дополнительного образования не менее 50 кв. м) при условии его полной готовности к эксплуатации с типичной отделкой для подобного рода объектов недвижимости, рыночной стоимости ежемесячной упущенной выгоды из-за неисполнения условий договора за сдачу помещения в аренду при условии его полной готовности к эксплуатации.

Согласно отчету об оценке от 28.09.2022 № 124-2022 рыночная стоимость

объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, пересечение улиц Ленинградская, ФИО1, ФИО2 на земельном участке с кадастровым номером 74:33:012022:4397, при условии его полной готовности к эксплуатации с типичной отделкой для подобного рода объектов недвижимости, по состоянию на 28.09.2022 в рамках сравнительного подхода с учетом округления, составляет 2 226 200 руб.; рыночная стоимость ежемесячной упущенной выгоды из-за неисполнения условий договора аренды земельного участка, суммы арендных платежей от сдачи помещения, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, пересечение улиц Ленинградская, ФИО1, ФИО2 на земельном участке с кадастровым номером 74:33:012022:4397 в аренду при условии его полной готовности к эксплуатации,

по состоянию на 28.09.2022 в рамках сравнительного подхода с учетом окружения, составляет 22 400 руб.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 08.07.2024 по делу № А76-7739/2023, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2024, с общества в пользу комитета взысканы убытки, в том числе рыночная стоимость ежемесячной упущенной выгоды из-за неисполнения условий договора аренды земельного участка, суммы арендных платежей от сдачи помещения в аренду при условии его полной готовности к эксплуатации, в размере 22 400 руб.

Ссылаясь на то, что указанным решением Арбитражного суда Челябинской области с ответчика была взыскана упущенная выгода в размере 22 400 руб. только за один месяц (за октябрь 2021 г.), комитет направил в адрес общества претензию о возмещении 765 700 руб. убытков, составляющих упущенную выгоду, за период с ноября 2021 года по май 2024 года.

Поскольку претензия оставлена без удовлетворения, комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя иск в полном объеме, суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности истцом требований. Расчет убытков признан судом верным. Суд отклонил доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.

Изменяя решение суда, удовлетворяя иск частично, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По правилам статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В силу ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление № 25) разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков. При этом размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

Согласно пункту 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков. Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства).

Согласно пункту 14 постановления № 25 упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было. 	Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

В абз. 3 п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

В пунктах 3 – 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» указано, что при установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается. При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. В обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. Размер подлежащих возмещению убытков, включая упущенную выгоду, определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.

Лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить, что оно совершило конкретные действия и сделало с этой целью приготовления, направленные на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным ответчиком нарушением. То есть истец должен доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим истцу получить упущенную выгоду (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 №

302-ЭС14-735).

Бремя доказывания наличия и размера упущенной выгоды лежит на истце, который должен доказать, что он мог и должен был получить определенные доходы, и только нарушение обязательств ответчиком стало единственной причиной, лишившей его возможности получить прибыль.

Отсутствие хотя бы одного из указанных элементов влечет отказ в удовлетворении требования о взыскании убытков.

Применительно к убыткам в форме упущенной выгоды лицо должно доказать, что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве его субъективного представления.

Как установлено судами, комитетом заявлено требование о взыскании упущенной выгоды за период с ноября 2021 года по май 2024 года, обусловленной невозможностью сдачи в аренду помещения для размещения учреждения дополнительного образования детей площадью 50 кв. м ввиду неисполнения обществом надлежащим образом обязательства арендатора по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 25.07.2017 № 9868 в части осуществления строительства данного помещения и передачи его в срок до 01.10.2021 на безвозмездной основе в муниципальную собственность города Магнитогорска.

Руководствуясь положениями части 6 ст. 46.6, частей 1, 3, 4, 5, 6, 7 ст. 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации, суды верно указали, что перечень объектов социальной, инженерной инфраструктуры, подлежащих строительству и передаче в государственную собственность, устанавливается проектом планировки территории уже после проведения аукциона и заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, после чего стороны такого договора должны в порядке, предусмотренном частью 7 статьи 46.4 ГрК РФ, заключить дополнительное соглашение к этому договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению данной территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ.

Суды, приняли во внимание обстоятельства, установленные судами при рассмотрении дела № А76-7739/2023, имеющие в силу ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела

Так, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 08.07.2024 по делу № А76-7739/2023 установлен факт ненадлежащего исполнения обществом обязательств застройщика по договору, что повлекло причинение убытков муниципальному образованию город Магнитогорск.

Ссылаясь на указанные преюдициальные обстоятельства, комитет заявил к обществу требование о взыскании убытков в виде упущенной выгоды от сдачи помещения в аренду при условии его полной готовности к эксплуатации за период с ноября 2021 года по сентябрь 2024 года в размере 784 000 руб.

Довод заявителя о том, что ранее по делу № А76-7739/2023 с общества уже была взыскана рыночная стоимость ежемесячной упущенной выгоды в связи с неисполнением ответчиком условий договора в виде сдачи помещения в аренду при условии его полной готовности к эксплуатации в размере 22 400 руб., и комитет не вправе требовать повторного взыскания убытков, которые уже являлись предметом судебного спора, и были взысканы с общества, отклоняется.

Так, исходя из содержания отчета об оценке № 124-2022 от 28.09.2022, которым определена месячная ставка арендных платежей от сдачи помещения в аренду при условии его полной готовности к эксплуатации в размере 22 400 руб., заявленных исковых требований комитета; решением Арбитражного суда Челябинской области от 08.07.2024 по делу № А76-7739/2023 взыскана заявленная истцом упущенная выгода в размере 22 400 руб., то есть, только за 1 месяц упущенной выгоды (октябрь 2021 года), в силу чего комитет не утратил право на взыскание упущенной выгоды за последующий период, которое могло быть реализовано истцом, в том числе путем обращения с самостоятельным иском.

Таким образом, поскольку факт причинения убытков в связи с ненадлежащим исполнением обществом обязательств по договору в части осуществления строительства помещения для размещения учреждения дополнительного образования детей площадью 50 кв. м и передачи его в срок до 01.10.2021 на безвозмездной основе в муниципальную собственность города Магнитогорска доказан, требования комитета заявлены правомерно.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Апелляционным судом установлено и сторонами не обжалуется, что на момент подачи иска с учетом досудебного урегулирования спора, комитетом пропущен срок исковой давности за период, предшествующий 12.11.2021 (ст. 196, 196, п. 2 ст. 199, п. 31 ст. 200, п. 3 ст. 202 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Судом произведен перерасчет убытков.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной правомерно изменил решение суда, взыскал с общества 775 786 руб. 67 коп. упущенной выгоды.

Судебные расходы распределены судом в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы заявителя, являлись предметом исследования суда, и им дана надлежащая правовая оценка, по существу названные доводы заявителя кассационной жалобы заявлены им без учета норм ст. 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исключающих из полномочий суда кассационной инстанции установление обстоятельств, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами, предрешение вопросов достоверности или недостоверности доказательств, преимущества одних доказательств перед другими, а также переоценку доказательств, которым уже была дана оценка судами первой и апелляционной инстанций. Суд кассационной инстанции не вправе осуществлять указанные процессуальные действия в нарушение своей компетенции (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12).

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основаниями для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда являются законными и отмене не подлежат. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2025 по делу № А76-42380/2024 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Новый формат» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий	В.А. Купреенков

Судьи	Л.А. Суспицина

А.С. Полуяктов