Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-33089/2017

26 апреля 2018 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  19 апреля 2018 года.

Полный текст решения изготовлен  26 апреля 2018 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Кротова С.М.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Истец: Индивидуальный предприниматель ФИО2 (адрес: Россия 195298, Санкт-Петербург, Ленская 21, 162, ОГРН: 

<

***>)

Ответчик: Общество с ограниченной ответственностью "Карелия Девелопмент" (адрес: Россия 188640, г. Всеволожск, Ленинградская обл. Всеволожский р-н, пр-кт Всеволожский 72, ОГРН: 

<

***>)

Третье лицо: ФИО3 (адрес: Россия 199004, Санкт-Петербург, 2-ая 

<

...>)

о взыскании убытков в размере 1 663 684, 50 руб.

 

при участии

от истца: ФИО2 (паспорт);

от ответчика: ФИО4, представитель по доверенности от 02.08.2017;

от третьего лица: не явился (извещен)

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Карелия Девелопмент" о взыскании убытков в размере 1 489 204, 50 руб. (с учетом уточнений).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен ФИО3

В судебном заседании 19.04.2018 представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал; поддержал доводы, изложенные в отзыве.

ФИО3, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, направил в суд отзыв на исковое заявление, согласно которому просил заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Между ООО «Карелия Девелопмент» (далее – ответчик, застройщик) и ФИО3 (далее – Дольщик), 25.06.2013 г. были заключены договоры участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский район, д. Мистолово № 281-ДФ-М/1 (далее - Договор 1) и № 282-ДФ-М/1 (далее - Договор 2).

Согласно условиям договоров Застройщик обязан в предусмотренный договорами участия в долевом строительстве срок с привлечением подрядных организаций построить жилой микрорайон д. Мистолово (Первая очередь строительства),  расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, уч. Мистолово (далее - Объект) и передать Цеденту: 

- по Договору 1 - двухкомнатную квартиру, тип 2-21, условный номер 9, в осях 1-3/B-D, в доме № 2-2 тип СЗ, общей площадью 55 кв.м., жилой площадью 31,85 кв.м., площадь кухни 9,54 кв.м, с балконом, расположенную на 3 этаже (далее - Квартира 1), стоимость которой составила 4 290 331 рубль 50 копеек; 

- по Договору 2 - однокомнатную квартиру, тип 1-33, условный номер 10, в осях 3-6/C-D, в доме № 2-2 тип СЗ, общей площадью 36,8 кв.м., жилой площадью 17,20 кв.м., площадь кухни 10,32 кв.м., с лоджией, расположенную на 3 этаже (далее - Квартира 2), стоимость которой составила 2 844 576 рублей. 

Общая сумма долевых взносов составила 7 134 907, 50 руб. и была оплачена дольщиком в полном объеме, что подтверждается квитанциями № 281 от 25.07.2013, № 282 от 25.07.2013, № 283 от 25.07.2013, № 284 от 25.07.2013, платежным поручением № 61338161 от 29.07.2013, Актом сверки расчетов от 28.05.2015; квитанциями № 285 от 25.07.2013, № 307 от 14.08.2013, платежным поручением № 61338187 от 29.07.2013, Актом сверки расчетов от 28.05.2015.

Согласно п. 2.2. Договоров, срок передачи квартир Дольщику установлен не позднее 31.08.2015.

Ссылаясь на то, что в установленный договорами срок квартиры переданы не были, на основании ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» 21.10.2016 г. ФИО3 договоры были расторгнуты.

В связи с расторжением Договоров Дольщик понес убытки - реальный ущерб, причинный нарушением обязательства Застройщика по передаче Квартир в виде разницы между их стоимостью, определенной на дату расторжения Договоров и суммой денежных средств, уплаченных Дольщиком до расторжения Договоров.

03.04.2017 между Дольщиком и ИП ФИО2 заключен договор № 01/04-2017 об уступке требования (цессия) (далее - Договор цессии), в соответствии с которым Дольщик уступил в пользу Цессионария право требовать от Застройщика уплаты убытков, представляющих собой реальный ущерб в виде разницы между стоимостью квартир, определенной на дату расторжения договоров и суммой денежных средств, уплаченных ФИО3 застройщику до расторжения в счет долевых взносов.

Уведомлением от 05.04.2017 дольщик уведомил ответчика о состоявшейся уступке права требования неустойки за просрочку передачи квартиры. 

Факт уступки права требования подтверждается ФИО3 в представленном им отзыве за исковое заявление.

На основании изложенного, учитывая, что договор уступки права требования от 29.08.2017 не противоречит действующему законодательству, в установленном законом порядке не оспорен, арбитражный суд приходит к выводу о том, что Предприниматель является надлежащим истцом по настоящему делу и вправе требовать уплаты неустойки.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ «Об участии в долевом строительстве», «ФЗ №214»).

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно положениям градостроительного законодательства и статье 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. При этом срок передачи застройщиком объекта долевого строительства является существенным условием договора.

Как следует из статьи 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» другая сторона договора (участник долевого строительства), т.е. дольщик, обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пункт 2.2. Договора, устанавливает, что Застройщик обязуется передать Квартиру по Акту приема-передачи в срок не позднее 31.08.2015 года. Нарушение указанного пункта договора послужило основанием для расторжения договоров.

В силу п.1 части 1 статьи 9 ФЗ № 214 участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

Частью 2 статьи 9 ФЗ № 214 Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 9 ФЗ № 214, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора по основаниям, предусмотренным п.1 ч.1 статьи 9 ФЗ № 214, обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Согласно представленным в материалы дела документам, Застройщик возвратил денежные средства, уплаченные Дольщиком в счет цены Договоров. 

Как следует из статьи 393 ГК РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Статьей 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Таким образом, указанными нормами предусмотрено, что Дольщик вправе был рассчитывать на возмещение Застройщиком своих убытков по правилам статей 15 и 393 ГК РФ, ст.10 ФЗ № 214.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 2 статьи 382 ГК РФ).

Таким образом, по общему правилу законом допускается уступка прав кредитора к другому лицу без согласия должника.

В соответствии с частью 1 статьи 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Частью 2 статьи 389 ГК РФ определено, что соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В силу положений статьи 17 Закона № 214-ФЗ договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

По смыслу статей 4 и 17 Закона № 214-ФЗ государственной регистрации подлежит такая уступка прав по договору участия в долевом строительстве, которая непосредственно связана с объектом недвижимого имущества, влияет на правоотношения сторон относительно такого объекта. Требование убытков, связанных с ненадлежащми исполнением ответчиком своих обязательств является денежным и не влияет на права и обязанности сторон в отношении объектов недвижимости или их государственной регистрации.

Положения статей 11 и 17 Закона N 214-ФЗ о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему направлены на защиту интересов участников долевого строительства, являются обеспечением исполнения обязательства по передаче дольщику объекта недвижимости.

Учитывая цели государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему, государственная регистрация уступки прав требования, необходима и возможна до момента передачи объекта долевого строительства, либо до момента прекращения ДДУ.

Приобретенные истцом в порядке уступки права требования убытков и иных штрафных санкций не связаны с правами на недвижимое имущество и сделок с ним, что исключает необходимость государственной регистрации такого договора уступки права. Обязательства, не влекущие обременения на недвижимость, государственной регистрации не подлежат.

Также следует учитывать, что договор цессии между истцом и третьим лицом заключен после прекращения договора долевого участия, в связи с чем уступка права требования не подлежала государственной регистрации, а договор цессии – является заключенным в отсутствие государственной регистрации.

Статья 384 ГК РФ устанавливает, что право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства.

К обеспечивающим обязательствам относится обязательство застройщика и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки, установленное статьей 10 Закона № 214-ФЗ.

Следует также отметить, что в силу пункта 3 статьи 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

При этом к чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров или отсутствие у должника необходимых денежных средств.

При определении причиненных убытков в соответствии с пунктом 3 статьи 393 ГК РФ истец исходил из цен, существующих в том месте, где должно было быть удовлетворено требование потребителя, на день вынесения решения, если законом или договором не предусмотрено иное.

В обоснование размера убытков Дольщика истцом представлены Отчеты об оценке квартир № 80811/16 от 17.01.2017, № 80711/16 от 17.01.2017 ООО Независимая Экспертная Компания «78 РЕГИОН» в отношении квартир, являвшихся предметом договоров участия в долевом строительстве. Согласно указанным отчетам, размер убытков Дольщика за неисполнения Застройщиком обязательств по Договорам, составил 1 663 684 рубля 50 копеек.

Учитывая, что при рассмотрении дела между сторонами возник спор относительно размера убытков понесенных заявителем, Определением суда от 29.09.2017 была назначена судебная экспертизы, перед экспертом поставлены следующий вопрос: Какова рыночная стоимость (в соответствии с требованиями ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ») недвижимого имущества (квартиры), расположенного по адресу: 188660, 

<

...> тип С3, условные номера 8, 9 по состоянию на 21.10.2016?

Производство экспертизы было поручено эксперту ООО «Северо-Западное проектно-экспертное Бюро+» ФИО5.

28.11.2017 в адрес суда поступило экспертное заключение № б/н от 24.11.2017.

Согласно выводам эксперта рыночная стоимость недвижимого имущества (квартиры), расположенного по адресу: 188660, 

<

...> тип С3, условные номера 8, 9 по состоянию на 21.10.2016 составила 8 624 112 руб.

Нарушений, противоречий в данном экспертном заключении не содержится. Экспертом были даны исчерпывающие ответы, не содержащие неясностей и противоречий. Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было.

Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, сторонами не представлено.

Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы.

Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, в материалах дела отсутствует. 

С учетом изложенного, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заключение ООО «Северо-Западное проектно-экспертное Бюро+» от 24.11.2017 позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость спорного объекта.

Представленное в дело заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оно основано на материалах дела, является ясным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

С учетом выводов эксперта сумма убытков представляет собой разницу между рыночной стоимостью квартир по состоянию на дату расторжения договора участия в долевом строительстве и размерами внесенных дольщиком долевых взносов и составляет 1 489 204, 50 руб., исходя из расчета 8 624 122 руб. (рыночная стоимость квартир, определенная экспертом) – 7 134 907, 50 руб. (размер долевых взносов).

На основании изложенных обстоятельств, Предпринимателем было заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому истец просил взыскать с ответчика убытки в сумме 1 489 204, 50 руб. Уточнения требованный приняты судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

 В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в арбитражном процессе, обязано доказать наличие тех обстоятельств, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений.

Реализация такого способа защиты, как возмещение убытков, предполагает применение к правонарушителю имущественных санкций, а потому она возможна лишь при наличии общих условий гражданско-правовой ответственности.

В предмет доказывания по настоящему спору входит наличие в совокупности следующих обстоятельств: наступление вреда и его размер, противоправность поведения причинителя вреда, причинная связь между допущенным нарушением и возникшими убытками, вина причинителя вреда.

Требование о взыскании убытков может быть удовлетворено только при установлении в совокупности всех указанных элементов.

Факт нарушения ответчиком условий договора подтвержден представленными в материалы дела доказательствами. Право требования возмещения убытков возникло в силу прямого указания закона. Размер убытков подтвержден экспертным заключением, признанным судом допустимым и достоверным доказательством по делу.

Учитывая изложенное, суд, оценив доводы сторон, а также доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований. 

Расходы по уплате госпошлины подлежат распределению в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Карелия Девелопмент" в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 убытки в размере 1 489 204, 50 руб., а также 27 892 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Выдать истцу из федерального бюджета 1 745 руб. государственной пошлины, оплаченной по чеку-ордеру от 14.05.2017 (операция 79).

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                              Кротов С.М.