СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, 

<

...>

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-8903/2025-ГКу

г. Пермь

25 декабря 2025 года

Дело № А60-39453/2025

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: судьи Дружининой О.Г.,

рассмотрев в порядке статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) без вызова сторон апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью «Недвижимость»,

на мотивированное решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 сентября 2025 года, принятое в порядке упрощенного производства, по делу № А60-39453/2025

по иску общества с ограниченной ответственностью «Недвижимость» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к акционерному обществу «Продторг» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности по договору аренды, установил:

общество с ограниченной ответственностью «Недвижимость» (далее – истец, ООО «Недвижимость») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области к акционерному обществу «Продторг» (далее – ответчик, АО «Продторг») с иском о взыскании арендной платы в размере 358 078 руб. 44 коп.

Решением Арбитражного суда от 17.09.2025 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Недвижимость» обратилось в апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе ее заявитель ссылается на наличие разногласий между сторонами договора аренды по вопросу толкования его условий по расчету постоянной арендной платы в части включения в нее НДС. Истец не согласен с выводом суда первой инстанции, что из формулировок пунктов 2.1. Код доступа к материалам дела:

и 2.3. договора, НДС включен в сумму арендной платы, а ссылка пункта 2.3. договора «без учета НДС» относится к размеру товарооборота. Указывает, что размер товарооборота рассчитывается без учета НДС и данное указание содержится в самом определении термина в пункте 2.3. договора. Повторное указание в формуле расчета после ставки процента слов «без НДС» в отношении товарооборота не требуется, и, очевидно, имеет отношение к результату применения данной формулы: к произведению множителей: товарооборота х 1,5%, так как товарооборот уже «без НДС» в силу содержания определения данного термина. Положения пункта 2.1 договора о включении НДС в состав арендной платы при применении арендодателем общей системы налогообложения, являются согласованным сторонами. Пункт 2.3 договора о формуле расчета АП (размер постоянной части арендной платы за пользование помещением) при товарообороте арендатора более 24 320 000 руб. в месяц, является специальной нормой в силу прямого указания договора: сторонами прямо согласовано, что размер постоянное части арендной платы за пользование помещением в этом случае рассчитывается по формуле: «АП = ТО х 1,5% без учета НДС», в связи с чем НДС должен быть выставлен арендатору сверх суммы этой хозяйственной операции. Судом первой инстанции не учтено, что в отчетах АО «Продрог» указана следующая формула расчета: размер товарооборота х на процент от товарооборота = размер постоянно составляющей арендной платы в рублях (без НДС).

01.12.2025 АО «Продторг» направлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 272.1 АПК РФ, апелляционные жалобы на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде апелляционной инстанции судьей единолично без вызова сторон по имеющимся в деле доказательствам.

Дело рассмотрено без вызова лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьей 272.1 АПК РФ. Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на официальном сайте суда www.17aas.arbitr.ru, а также в общедоступной автоматизированной информационной системе «Картотека арбитражных дел» в сети интернет – http://kad.arbitr.ru/ в режиме ограниченного доступа.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 272.1 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между ООО «Недвижимость» (арендодатель) и АО «Продторг» (арендатор) 11.07.2022 заключен договор аренды нежилого помещения № 466017 (далее – договор), по условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять помещение за плату во временное владение и пользование (пункт 1.1. договора).

Из раздела договора «Определения и понятия недвижимости» следует, что Код доступа к материалам дела:

«здание» - здание, в котором расположено помещение, имеет кадастровый номер 66:41:0108014:1242, расположено по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, муниципальное образование город Екатеринбург, 

<

...> строение 16, площадью 10 236,2 кв. м, является нежилым, количество этажей 1-3.

«Помещение» - часть здания, являющаяся предметом аренды, расположено по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, муниципальное образование город Екатеринбург, 

<

...> строение 16, площадью 415 кв. м, назначение – нежилое, описание местоположения части (этаж, состав) - 1 этаж (часть помещения № 7, площадью 415 кв. м.

Границы, передаваемого в аренду помещения, обозначены красной линией в приложении № 1 договору.

Пунктом 2.1. договора установлено, что за владение и пользование помещением арендатор уплачивает арендодателю арендную плату. Арендная плата уплачивается с учетом системы налогообложения арендодателя:

• в случае, если в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации (далее – НК РФ) арендодатель не является плательщиком НДС, размер арендной платы определяется как сумма арендной платы, НДС не предусмотрен;

• в случае, если арендодатель применяет общую систему налогообложения, размер арендной платы определяется как сумма арендной платы, в том числе НДС.

• в случае, если арендодатель выступает как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, размер арендной платы определяется как сумма арендной платы, в том числе НДФЛ. В случаях, предусмотренных законодательством, арендатор при перечислении денежных средств арендодателю обязан выступать в роли налогового агента, а именно, удержать и перечислить в бюджет НДФЛ.

На дату заключения договора арендодатель применяет общую систему налогообложения.

При переходе арендодателя с общей системы налогообложения на систему налогообложения, не предусматривающую уплату НДС, размер ежемесячной арендной платы подлежит уменьшению на сумму НДС.

При изменении системы налогообложения арендодатель обязан в течение 5 (пять) рабочих дней после даты изменения направить арендатору соответствующее уведомление и копии подтверждающих документов.

С даты изменения арендодателем системы налогообложения арендатор вправе в одностороннем порядке удержать из арендной платы излишне уплаченные в бюджет/арендодателю или взысканные с арендатора налоги и иные обязательные платежи, связанные с исполнением обязательства по оплате арендной платы, о чем арендатор уведомляет арендодателя.

Из пункта 2.2. договора следует, что арендная плата по договору состоит из постоянной и переменной частей арендной платы.

Код доступа к материалам дела:

С первого по второй месяцы с даты подписания акта приема-передачи по договору постоянная часть арендной платы ежемесячно составляет 132 000 руб. Начиная с третьего месяца с даты подписания акта приема-передачи и до даты государственной регистрации договора постоянная часть арендной платы ежемесячно составляет 211 200 руб. включая НДС.

В соответствии с пунктом 2.3. договора с третьего месяца срока аренды с даты передачи помещения арендатору по акту приема-передачи, но не ранее даты регистрации договора, постоянная часть арендной платы ежемесячно определяется по следующей формуле:

АП = ТО * 1,5% без учета НДС, но не менее АП мин, где:

АП - размер постоянной части арендной платы за пользование помещением.

ТО - товарооборот арендатора - сумма выручки в календарном месяце арендатора и/или иного лица, входящего в одну группу лиц с арендатором (как этот термин определен статьей 9 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции») и осуществляющего деятельность под коммерческим обозначением (товарным знаком) «Чижик»), от розничной продажи товаров в здании/помещении через зарегистрированные контрольно-кассовые машины: за наличный расчет, по пластиковым картам, без учета НДС, независимо от способа выбора товара и места передачи его покупателю.

В состав ТО не включаются:

• оплата за услуги операторов сотовой связи и иных лиц, которые принимаются у физических лиц через кассовые аппараты розничной торговли в помещении, на основании заключенных между арендатором и такими операторами/лицами агентских и иных посреднических договоров;

• сумма скидки при уплате наличными и прочие скидки, бонусы и торговые скидки (включая любые скидки по картам покупателей, скидки для персонала);

• все поступления от продажи товаров, по которым был произведен возврат денег, включая ранее учтенные при определении суммы ТО;

• доходы от сдачи помещения или его части в субаренду; • платежи в счет приобретения лотерейных билетов покупателями;

• платежи в счет приобретения подарочных карт, сертификатов, карт контента.

АП мин - минимальный размер постоянной части арендной платы - 264 000 руб.

Стороны особо оговорили:

1) В случае, если за отчетный месяц АП, рассчитанная по формуле, будет менее АП Мин, то ежемесячная арендная плата принимается равной АП Мин.

2) ТО * 1,5% выплачивается арендатором только в случае размера ТО более 24 320 000 руб. в месяц.

Из пункта 2.5. договора следует, что начиная со 2 (второго) года с момента подписания акта приема-передачи помещения, стороны вправе не чаще 1 Код доступа к материалам дела:

(Одного) раза в течение каждого следующего года аренды по взаимному соглашению изменить размер АП мин. на величину индекса потребительских цен в РФ за предшествующий периоду изменения календарный год, уменьшенного на 100 (сто), но не более чем на 5 % (пять процентов) от ранее установленного размера. Индекс определяется по данным Федеральной службы государственной статистики (показатель декабря прошедшего года к декабрю позапрошлого года для товаров и услуг в целом по России).

Такое изменение оформляется дополнительным соглашением к договору.

В соответствии с пунктом 2.9. договора размер постоянной части арендной платы рассчитывается:

• за первый и последний календарные месяцы - исходя из количества дней фактического пользования помещением в календарном месяце;

• при изменении размера постоянной арендной платы в течение месяца - исходя из количества дней, в течение которых действовал соответственно тот или иной размер постоянной арендной платы.

Понятия «календарный месяц» и «месяц срока аренды», не являются тождественными.

Для расчета постоянной арендной платы стороны принимают период с даты возникновения обязательства по уплате постоянной арендной платы и до первого числа следующего месяца.

Пунктом 2.10. договора предусмотрено, что изменение размера постоянной части арендной платы, в случаях, связанных с наступлением предусмотренных договором обстоятельств, применяется с даты уведомления арендодателя о возникновении таких обстоятельств, с приложением подтверждающих это документов.

В соответствии с отчетом за период с 01.12.2024 по 31.12.2024 следует, что выручка АО «Продторг» составила 27 863 057 руб. 92 коп.

Ответчику выставлена плата в размере 501 535 руб. 04 коп. на основании счет-фактуры № 463 от 31.12.2024.

АО «Продторг» произведена оплата за декабрь 2024 на сумму 153 945 руб. 87 коп., в том числе НДС 25 657 руб. 64 коп., что подтверждается платежным поручением от 14.01.2025 № 12141.

Из отчета за период с 01.01.2025 по 31.01.2025 следует, что выручка АО «Продторг» составила 21 578 259 руб. 84 коп.

Ответчику выставлена плата в размере 264 000 руб. на основании счет-фактуры № 20 от 31.01.2025.

АО «Продторг» произведена оплата за январь 2025 на сумму 264 000 руб., в том числе НДС 44 000 руб., что подтверждается платежным поручением от 09.01.2025 № 4524.

В соответствии с отчетом за период с 01.02.2025 по 28.02.2025 следует, что выручка АО «Продторг» составила 22 185 668 руб. 49 коп.

Ответчику выставлена плата в размере 264 000 руб. на основании счет-фактуры № 20 от 31.01.2025.

Код доступа к материалам дела:

Из отчета за период с 01.03.2025 по 31.03.2025 следует, что выручка АО «Продторг» составила 24 601 137 руб. 09 коп.

Ответчику выставлена плата в размере 442 820 руб. 40 коп на основании счет-фактуры № 89 от 31.03.2025.

АО «Продторг» произведена оплата за март 2025 на сумму 85 071 руб. 65 коп., в том числе НДС 14 178 руб. 61 коп., что подтверждается платежным поручением от 18.04.2025 № 18531.

Дополнительно за март 2025 внесена плата в размере 264 000 руб., в том числе с НДС 44 000 руб., что следует из платежного поручения от 14.05.2025 № 45495.

Как следует из отчета с 01.04.2025 по 30.04.2025 выручка АО «Продторг» составила 24 484 664 руб. 13 коп.

Ответчику выставлена плата в размере 440 724 руб. на основании счет-фактуры № 123 от 30.04.2025.

АО «Продторг» произведена оплата за апрель 2025 на сумму 220 000 руб., в том числе НДС 36 666 руб. 67 коп., что подтверждается платежным поручением от 11.04.2025 № 5431.

Дополнительно за апрель 2025 внесена плата в размере 109 216 руб. 11 коп., в том числе с НДС 18 202 руб. 68 коп., что следует из платежного поручения от 14.05.2025 № 45495.

Согласно отчету за период с 01.05.2025 по 31.05.2025 выручка за указанный период АО «Продторг» составила 24 407 879 руб. 06 коп.

Ответчику выставлена плата в размере 439 341 руб. 60 коп на основании счет-фактуры № 169 от 31.05.2025.

АО «Продторг» произведена оплата за май 2025 на сумму 264 000 руб., в том числе НДС 44 000 руб., что подтверждается платежным поручением от 12.05.2025 № 39060.

Дополнительно за май 2025 внесена плата в размере 106 108 руб. 97 коп., в том числе с НДС 17 684 руб. 83 коп., что следует из платежного поручения от 16.06.2025 № 82505.

В соответствии с актом сверки за период с декабря 2024 по июнь 2025 долг АО «Продторг» перед ООО «Недвижимость» составил 358 078 руб. 44 коп.

Истец письмами от 14.01.2025 № 5, от 19.03.2025 № 30, от 11.04.2025 № 45, от 30.04.2025 № 53, 15.05.2025 № 58, от 15.05.2025 № 60 сообщил, что ответчиком произведен неверный расчет размера арендной платы, поскольку арендная плата рассчитана без учета НДС.

Письмом от 31.01.2025 № 100/015936-25 ответчик сообщил, что в соответствии с условиями договора арендная плата формируется путем умножения 1,5 % на сумму товарооборота, при этом товарооборот рассчитывается без НДС.

Ссылаясь на наличие задолженности по внесению арендной платы, вызванное неверным толкованием условий договора относительно порядка исчисления размера арендной платы, истец обратился в суд с настоящим Код доступа к материалам дела:

иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Код доступа к материалам дела:

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 и пунктом 1 статьи 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (пункт 1 статьи 431 ГК РФ).

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Истец в обоснование иска указывает, что положения пункта 2.1 договора о включении НДС в состав арендной платы при применении арендодателем общей системы налогообложения, являются согласованным сторонами общим правилом (нормой). Положения пункта 2.3 договора о формуле расчета арендной платы при товарообороте арендатора в арендуемых помещениях более 24 320 000 рублей в месяц, являются исключением из этого правила (то есть специальной нормой), в силу прямого указания на это в договоре: сторонами прямо согласовано, что размер арендной платы в этом случае рассчитывается по формуле: «АП = ТО х 1,5% без учета НДС», в связи с чем НДС должен быть выставлен арендодателем арендатору сверх суммы этой хозяйственной операции по реализации услуг аренды имущества в соответствии с налоговым законодательством.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указал, что буквальное толкование пункта 2.1. договора определяет, что размер арендной платы включает в себя НДС. В пункте 2.3 договора приведена формула для расчета размера постоянной части арендной платы, где указано, что расчет производится «без учета НДС». Однако это условие относится не к размеру арендной платы, а к размеру товарооборота, который используется для расчета.

Таким образом, спор связан с толкованием условий договора относительно порядка исчисления постоянной части арендной платы.

Проанализировав условия договора по правилам статьи 431 ГК РФ суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что указание пункта 2.3. договора «без учета НДС» относится не к размеру арендной платы, а к размеру товарооборота, который используется для расчета, в связи с чем оснований для Код доступа к материалам дела:

доначисления НДС сверх суммы арендной платы у истца не имеется исходя из условий договора.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для переоценки указанных выводов, поскольку условиями договора предусмотрено, что арендная плата уплачивается с учетом системы налогообложения арендодателя. Поскольку истец имеет общую систему налогообложения, то размер арендной платы определяется как сумма арендной платы, в том числе НДС (абзац 4 пункта 2.1. договора). Указанные условия являются общим правилом исчисления размера постоянной части арендной платы.

Абзацем 7 пункта 2.1 договора установлено, что при переходе арендодателя с общей системы налогообложения на систему налогообложения, не предусматривающую уплату НДС, размер ежемесячной арендной платы подлежит уменьшению на сумму НДС.

Указанные условия пункта 2.1. договора, исходя из буквального толкования, в их совокупности, предусматривают, что размер арендной платы, применяемый сторонами, предусматривает включение НДС в размер арендной платы. Сопоставляя данные пункты с условиями, устанавливающими, что арендодатель имеет общую систему налогообложения, а в случае перехода на систему налогообложения, не предусматривающую уплату НДС, плата снижается на сумму НДС, суд апелляционной инстанции полагает, что по общему порядку, договор устанавливает, что сумма НДС является составляющей арендной платы и включена в ее размер.

С учетом периода заключения договора, спорного периода (декабрь 2024 – май 2025), применяется порядок исчисления арендной платы, установленный пунктом 2.3. договора, с учетом положений пункта 2.1. договора.

При таких обстоятельствах, в случае превышения товарооборота 24 320 000 руб. в месяц, плата счисляется следующим образом: товарооборот * 1,5 % без НДС.

По смыслу пунктов 2.1. и 2.3. договора следует, что пунктом 2.1. договора установлено, правило, закрепляющее внесение арендной платы, включающей НДС, а пунктом 2.3. договора установлен непосредственный расчет платы, основанный на размере товарооборота без учета НДС, что дополнительно отражено в определении товарооборота арендатора, установленном абзацем 4 пункта 2.3. договора.

Проанализировав условия пункта 2.3. договора, суд апелляционной инстанции полагает, что ссылка «без учета НДС» относится к размеру товарооборота, используемого для расчета.

Поскольку арендная плата включает в себя НДС, оснований для доначисления НДС сверх суммы арендной платы отсутствуют.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о правомерности отказа в удовлетворении исковых требований судом первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы истца по существу не содержат фактов, Код доступа к материалам дела:

которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы существенное значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Каких-либо нарушений требований статьи 71 АПК РФ при оценке доказательств судом не допущено. Изложенные в обжалуемом решении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на положениях действующего законодательства.

Нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права, которые согласно статье 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Решение суда является законным, обоснованным и отмене не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 сентября 2025 года, принятое в порядке упрощенного производства, по делу № А60-39453/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Судья О.Г. Дружинина

Электронная подпись действительна.

Код доступа к материалам делДаа:н ные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России Дата 31.07.2025 2:56:39

Кому выдана ДРУЖИНИНА ОЛЬГА ГЕННАДЬЕВНА