Дело № А32-13052/2023

г. Краснодар

18 сентября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 12.09.2023. 

Полный текст мотивированного решения изготовлен 18.09.2023.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе:

судьи Купреева Д.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению:

общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талан-Регион-5» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Пермь,

к Адлерскому отделу города Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю, г. Сочи, заинтересованное лицо:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар,

 

о признании ненормативного акта недействительным, об обязании совершить действия,

 

при участии в заседании: 

от заявителя: ФИО2 – доверенность от 09.03.2023 № 8;

от ответчика: не явился, уведомлен надлежащим образом;

от заинтересованного лица: ФИО3 – доверенность от 19.05.2023 № 127; 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талан-Регион-5» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением:

- о признании незаконным уведомления от 19.01.2023 № КУВД-001/2022-45691491/6 об отказе в государственной регистрации прав, вынесенное Адлерским отделом города Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю;

- об обязании Адлерского отдела города Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю зарегистрировать договор аренды частей здания от 04.10.2022, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талан-Регион-5» и обществом с ограниченной ответственностью «Талан-Сервис».

Представитель заявителя судебном заседании присутствовал, заявленные требования поддержал. Представители ответчика и заинтересованного лица в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом.

В судебном заседании объявлен перерыв до 15-00 часов 12.09.2023. По окончании перерыва судебное заседание продолжено с участием представителя заинтересованного лица в отсутствие представителей заявителя и ответчика в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0420013:1091, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, пгт. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа 120/3 (далее – здание), разделено на помещения и машино-места, собственниками которых на праве общей долевой собственности являются индивидуальный предприниматель ФИО4, ООО «Винная столица», ООО «Специализированный застройщик «Талан-Сочи», ООО «Специализированный застройщик «Талан-Регион-5».

Согласно протоколу общего собрания от 04.10.2022 № 1 собственники помещений в здании единогласно решили передать в аренду ООО «Талан-Сервис» часть общего имущества собственников здания, а именно: холл первого этажа (199,2 м2), фасад здания с западной стороны (1 118 м2), лицевой фасад здания со стороны ул. Защитников Кавказа (283 м2), фасад здания с восточной стороны (1 120 м2).

Собственниками помещений в здании на общем собрании 04.10.2022 заключено соглашение о порядке владения, пользования, распоряжения местами общего пользования в здании, которым определены места общего пользования в (пункт 1.3 указанного соглашения и приложение № 4 к соглашению «План здания с обозначенными местами общего пользования»). Согласно условиям данного соглашения, холл первого этажа и фасады также относятся к общему имуществу всех собственников.

Собственниками помещений в здании определены условия договора аренды, а также лицо, уполномоченное от имени всех собственников заключить договор аренды частей здания – ООО «Специализированный застройщик «Талан-Регион-5».

По результатам проведения собрания собственников помещений в здании был подписан договор аренды частей здания от 04.10.2022, а также передаточный акт.

Согласно пункту 2.1 договора аренды частей здания срок аренды составляет 10 лет с даты подписания акта приема-передачи имущества от арендодателя к арендатору по форме, установленной приложением № 2 к договору.

По акту приема-передачи объекта в аренду от 04.10.2022 ООО «Специализированный застройщик «Талан-Регион-5» (арендодатель) передало, а ООО «Талан-Сервис» (арендатор) приняло имущество.

12.10.2022 ООО «Специализированный застройщик «Талан-Регион-5» обратилось в Росреестр с заявлением о государственной регистрации договора аренды частей здания от 04.10.2022.

25.10.2022 ООО «Специализированный застройщик «Талан-Регион-5» получено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от 19.10.2022 № КУВД-001/2022-45691491/2, в связи с тем, что ООО «Специализированный застройщик «Талан-Регион-5» не является собственником здания и не вправе сдавать имущество в аренду.

15.11.2022 ООО «Специализированный застройщик «Талан-Регион-5» направило заявление в адрес Росреестра от 10.11.2022 № 0084-22-ТР5 об устранении причин и условий, являющимися основаниями для приостановления государственной регистрации права, с приложением протокола общего собрания собственников здания от 04.10.2022 № 1, соглашения о порядке владения, пользования, распоряжения местами общего пользования в здании от 04.10.2022.

Росреестром в адрес заявителя направлено уведомление от 17.11.2022 № КУВД-001/2022-45691491/4 о неустранении причин и условий приостановления государственной регистрации прав.

По результатам рассмотрения представленных ООО «Специализированный застройщик «Талан-Регион-5» документов Росреестром принято 

решение

 от 19.01.2023 №° КУВД-001/2022-45691491/6 об отказе в государственной регистрации прав, в связи с тем, что ООО «Специализированный застройщик «Талан-Регион-5» не является собственником здания с кадастровым номером 23:49:0420013:1091, и не имеет полномочий для распоряжения вышеуказанным объектом недвижимого имущества, являющимся предметом договора аренды частей здания.

Посчитав незаконным принятое Росреестром решение об отказе в государственной регистрации прав, заявитель обратился арбитражный суд с настоящим заявлением.

Принимая решение по делу, суд руководствовался следующим.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

В силу положений статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно положениям Федерального закона № 218-ФЗ регистрация прав осуществляется посредством внесения в реестр записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в реестр. Государственная регистрация права в реестре является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ установлено, что при государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав осуществляется, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно части 1 статьи 21 Федерального закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В силу пункта 1 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если, в том числе лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 27 Федерального закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Частью 5 статьи 44 Федерального закона № 218-ФЗ установлено, что если в аренду передается часть земельного участка, здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части земельного участка, здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть земельного участка, здания или сооружения. Если в аренду передается часть земельного участка, здания, сооружения, помещения или машино-места и вместе с заявлением о государственной регистрации прав и прилагаемыми к нему документами не представлен межевой план, технический план в отношении части таких объектов недвижимости, государственный кадастровый учет данной части земельного участка, здания, сооружения, помещения или машино-места, за исключением случая, предусмотренного частью 2 настоящей статьи, не осуществляется, договор аренды на такие объекты регистрируется как обременение соответствующего объекта недвижимости. В случае передачи в аренду части земельного участка, здания, сооружения государственная регистрация прекращения права на здание, сооружение и снятие таких здания, сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Кадастровый учет части объекта недвижимого имущества, не являющейся самостоятельным объектом гражданских прав, в порядке части 5 статьи 44 Федерального закона № 218-ФЗ осуществляется исключительно в целях отражения в кадастре недвижимости сведений об установленном на объект недвижимости обремени в виде аренды, а не для введения в гражданский оборот нового самостоятельного объекта недвижимости.

Осуществление кадастрового учета в данном случае не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, поэтому для осуществления кадастрового учета соответствующей части здания или помещения не требуется, чтобы она обладала свойствами обособленности и изолированности. При этом описание соответствующей части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

В пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, с учетом положений пунктов 3, 5 статьи 44 Федерального закона № 218-ФЗ, разъяснено, что кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление № 64) разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 7 Постановления № 64, по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации.

Как следует из материалов дела, согласно протоколу общего собрания от 04.10.2022 № 1 собственники помещений в здании единогласно решили передать в аренду ООО «Талан-Сервис» часть общего имущества собственников здания, а именно: холл первого этажа (199,2 м2), фасад здания с западной стороны (1 118 м2), лицевой фасад здания со стороны ул. Защитников Кавказа (283 м2), фасад здания с восточной стороны (1 120 м2).

Собственниками помещений в здании на общем собрании 04.10.2022 заключено соглашение о порядке владения, пользования, распоряжения местами общего пользования в здании, которым определены места общего пользования в (пункт 1.3 указанного соглашения и приложение № 4 к соглашению «План здания с обозначенными местами общего пользования»). Согласно условиям данного соглашения, холл первого этажа и фасады также относятся к общему имуществу всех собственников.

Собственниками помещений в здании определены условия договора аренды, а также лицо, уполномоченное от имени всех собственников заключить договор аренды частей здания – ООО «Специализированный застройщик «Талан-Регион-5».

По результатам проведения собрания собственников помещений в здании был подписан договор аренды частей здания от 04.10.2022, а также передаточный акт.

По акту приема-передачи объекта в аренду от 04.10.2022 ООО «Специализированный застройщик «Талан-Регион-5» (арендодатель) передало, а ООО «Талан-Сервис» (арендатор) приняло имущество.

12.10.2022 ООО «Специализированный застройщик «Талан-Регион-5» обратилось в Росреестр с заявлением о государственной регистрации договора аренды частей здания от 04.10.2022.

В регистрации данного договора аренды Росреестром отказано по причине того, что ООО «Специализированный застройщик «Талан-Регион-5» не является собственником здания с кадастровым номером 23:49:0420013:1091, в связи с чем отсутствуют полномочия для распоряжения объектом недвижимого имущества, являющимся предметом договора аренды частей здания.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе протокол общего собрания собственников помещений здания от 04.10.2022, из которого следует согласие всех собственников с передачей части здания в аренду на основании заключенного договора от 04.10.2022, а также соглашение о порядке владения, пользования, распоряжения местами общего пользования в здании, которым определены места общего пользования, приложение № 4 к соглашению «План здания с обозначенными местами общего пользования», суд установил, что представленный на регистрацию в Росреестр пакет документов позволяет идентифицировать передаваемые по договору аренды объекты и подтверждают волеизъявление собственников объектов недвижимости на передачу его в аренду.

Поскольку в договоре аренды части здания стороны согласовали и описали предмет аренды - недвижимое имущество (части здания, их площадь и расположение), к договору приложен план объекта, что позволяет с должной степенью достоверности идентифицировать объект аренды, а также учитывая отсутствие разногласий относительно местоположения, границ и площади нежилых помещений между сторонами договоров, доводы Росреестра относительно нарушения прав собственников частей зданий, подлежат отклонению.

В свою очередь довод Росреестра об отсутствии у ООО «Специализированный застройщик «Талан-Регион-5» полномочий для распоряжения спорными объектами недвижимости не соответствует фактическим обстоятельствам дела ввиду того, что лицо, уполномоченное от имени всех собственников заключить договор аренды частей здания – ООО «Специализированный застройщик «Талан-Регион-5», определено собственниками помещений на собрании 04.10.2022.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что отказ в государственной регистрации прав, выраженный в уведомлении Адлерского отдела города Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 19.01.2023 № КУВД-001/2022-45691491/6, является незаконным.

Указанный правовой подход сформирован Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, определении от 20.02.2018 № 307-КГ17-18061.

Кроме того, данные выводы соответствуют разъяснениям, изложенным в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2021 по делу № А32-10620/2021.

Учитывая вышеизложенное, отказ в государственной регистрации прав, выраженный в уведомлении Адлерского отдела города Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 19.01.2023 № КУВД-001/2022-45691491/6, вынесен регистрирующим органом неправомерно, в связи с чем, требование заявителя о признании его незаконным подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействий) органов, осуществляющих публичные полномочия, должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В связи с чем с целью восстановления право общества суд считает необходимым обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю зарегистрировать договор аренды частей здания от 04.10.2022, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талан-Регион-5» и обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Талан-Сервис».

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины, понесенные заявителем при обращении в суд в размере 3 000 рублей, относятся на заинтересованное лицо.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

Отказ в государственной регистрации прав, выраженный в уведомлении Адлерского отдела города Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 19.01.2023 № КУВД-001/2022-45691491/6, - признать незаконным.

Обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю зарегистрировать договор аренды частей здания от 04.10.2022, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талан-Регион-5» и обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Талан-Сервис».

Взыскать с Управления Росреестра по Краснодарскому краю (г. Краснодар, ул. Ленина 28) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талан-Регион-5» (Краснодарский край, г. Сочи, пгт. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа, д. 120/3, помещ. 60, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 3 000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины, уплаченной платежным поручением от 10.03.2023 № 84.

 

Решение суда может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение 1 месяца со дня его принятия.    

 

Судья                                                                                                                  Д.В. Купреев