АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600005, г. Владимир, Октябрьский проспект, д. 19

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А11-7964/2020

12 марта 2021 года

г. Владимир

 

В соответствии со статьей 176 Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации резолютивная часть объявлена 04.03.2021. Полный текст решения изготовлен 12.03.2021.  

Арбитражный  суд  Владимирской  области  в составе судьи             Поповой З.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 600005, 

<

...>, дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Союз КиН», 600023, г. Владимир, ул. Ладожская, д. 15, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, к Управлению муниципальным имуществом 

<

...>, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «БизнесОценка», об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи помещения, в судебном заседании участвовали представители: от истца – ФИО2, по доверенности от 15.02.2021, сроком действия 1 год, представлен диплом о высшем юридическом образовании,  ФИО3, адвоката, ордер; от ответчика – ФИО4, по доверенности от 11.01.2021, представлен диплом о высшем образовании (после перерыва), ФИО5, по доверенности от 11.01.2021 № 26-08/10 (до перерыва), в судебном заседании 25.02.2021 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 04.03.2021 до 13 час. 40 мин., установил следующее: 

Общество с ограниченной ответственностью «Союз КиН» (далее по тексту – ООО «Союз КиН», Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области  с исковым заявлением к Управлению муниципальным имуществом Владимира (далее по тексту – УМИ, Управление, ответчик)  об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей  площадью 145,5 кв.м (№16,27-29,32-34,36 по плану здания), кадастровый номер: 33:22:024043:605, установив спорные условия договора в следующей редакции:  

- пункт 1.2: «объект купли-продажи продается на 4 519 000 руб., в счет оплаты объекта приватизации засчитывается стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных покупателем с согласия продавца в период аренды объекта в размере 2 372 547 руб., за вычетом денежных средств, зачтенных в счет арендной платы и пени по договорам аренды от 09.08.2007 № 4256 и от 10.09.2015 № 5942, с учетом зачета сумма долг покупателя по оплате объекта составляет 2 146 453 руб.».

В обоснование рыночной стоимости объекта оценки истец представил справка о рыночной стоимости от 13.05.2020 № 2020/789 общества с ограниченной ответственностью «Компания оценки и права». 

В ходе рассмотрения дела (заявлением от 15.01.2021) истец уточнил требования и просил урегулировать разногласия, возникшие между ООО «Союз КиН» и Управлением муниципальным имуществом г. Владимира, при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 145,5 кв.м, а именно помещения №№ 16,27-29,32-34,36 по плану здания, кадастровый номер 33:22:024043:605, установив спорные условия договора в следующей редакции:

- пункт 1.2.: «объект купли-продажи продается за 4 572 699,00 руб. (без учета НДС).

В счет оплаты объекта приватизации засчитывается стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных покупателем с согласия продавца в период аренды объекта в размере 2 372 547 (два миллиона триста семьдесят две тысячи пятьсот сорок семь) руб., за вычетом денежных средств, зачтенных в счет арендной платы и пени по договорам аренды от 09.08.2007 № 4256 и от 10.09.2015 № 5942 на момент заключения настоящего договора.

С учетом зачета долг покупателя по оплате объекта составляет 2 200 152 руб. (без учета НДС)». 

Арбитражный суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял уточнение исковых требований, так как оно не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 

Спор подлежит рассмотрению по существу по уточненным требованиям. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  привлечено общество с ограниченной ответственностью «БизнесОценка».

В обоснование своих требований Общество сослалось на статьи 21, 614  Гражданского кодекса Российской Федерации, на статьи 4, 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» и неправомерное, по мнению истца, определение ответчиком стоимости имущества в проекте договора купли-продажи нежилого помещения.

ООО «Союз КиН» пояснило, что согласно представленному в материалы дела заключению судебной экспертизы № 030-02-00837/2020 рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 33:22:024043:605 составляет с учетом НДС 5 487 239 руб. С учетом зачета (стоимость неотделимых улучшений спорного имущества (ремонтных работ, произведенных ООО «Союз КиН» с согласия УМИ г. Владимира в период аренды помещений), долг покупателя по оплате составляет 2 146 453 руб. (без учета НДС).

Изучив материалы дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее.

09.08.2007 между Управлением (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием города Владимира «Жилищник» (балансодержатель) и ООО «Союз КиН» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений (зданий, сооружений), являющихся муниципальной собственностью № 4256, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель при участии балансодержателя передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>. 

Указанные нежилые помещения являются муниципальной собственностью и передаются арендатору на основании распоряжения от 06.08.2007 № 416-р.

Общая площадь сдаваемых в аренду помещений 92,3 кв.м (в аренду передаются нежилые подвальные помещения здания: пом. с 22 по 26, 26а, 27, 36 по плану строения). 

Согласно пункту 1.4 договора аренды его условия применяются к отношениям сторон, возникшим с момента подписания договора до момента его государственной регистрации. На момент заключения договора расчетная сумма квартальной арендной платы составляет 34 741,64 руб. (в т.ч. НДС); расчетная сумма годовой арендной платы по договору составляет 138 966, 56 руб. (в т.ч. НДС).

В последующие годы размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с Методикой расчета арендной платы, утверждаемой Советом народных депутатов города Владимира.

Оплата производится арендатором ежеквартально, за каждый расчетный квартал не позднее десятого числа первого месяца каждого квартала.

Сумму налога на добавленную стоимость арендатор самостоятельно перечисляет в Управление Федерального казначейства по Владимирской области.

18.04.2013 между Управлением (арендодатель) и ООО «Союз КиН» (арендатор) заключено дополнительное соглашение, в соответствии с пунктом 1 которого арендатором выполнены работы по капитальному ремонту арендуемых помещений по адресу: 

<

...>, что подтверждается актом формы КС-2 и  справкой о стоимости формы КС-3 от 26.05.2011 № 1 и № 1, заключением МКУ «Владстройзаказчик» о от 15.12.2011 № 2861.   В соглашении отражено, что стоимость выполненных работ по капитальному ремонту составляет 3 814 163  руб. 24 коп., без учета налога на добавленную стоимость. 

Согласно пункту 2 соглашения от 18.04.2013 по состоянию на 18.04.2013 задолженность арендатора по арендной плате составляет 658 274  руб. 17 коп., сумма пеней -  563 297 руб. 57 коп..

На основании решения комиссии по вопросам согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов и возмещения затрат на их проведение, оформленного протоколом от 27.03.2013 № 1, арендодатель осуществляет зачет затрат на капитальный ремонт в размере 3 814 163 руб. 24 коп., в следующем порядке: 

1) 658 274 руб. 17 коп. засчитываются в счет оплаты задолженности по арендной плате, указанной в абзаце первом пункта 2 соглашения;

2) 563 297 руб. 57 коп. засчитываются в счет оплаты пеней, указанных в абзаце втором пункта 2 соглашения;

3) 2 592 591 руб. 90 коп. засчитываются в счет арендной платы путем установления на период с 01.04.2013 до 01.07.2015 величины арендной платы по Договору с учетом коэффициента капитального ремонта Ккр = 0,1 (пункт 3 соглашения).

Пунктами 4 и 4 соглашения от 18.04.2013  предусмотрено, что затраты арендатора на капитальный ремонт арендуемых помещений, невозмещенные  на момент прекращения договора посредством установления арендной платы, подлежат возмещению за счет средств бюджета города в финансовом году, следующем после года прекращения договора. В случае заключения в соответствии договора на новый срок подлежит заключению соглашение, предусматривающее зачет невозмещенных по договору затрат.

10.09.2015 между Управлением (арендодатель) и ООО «Союз КиН» заключен договор № 5942 аренды нежилых помещений, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, общей площадью 108,2 кв.м, а именно: помещения №№ 27, 36 по плану подвала здания.

Согласно пункту 1.3 договора расчет арендной платы производится по «Методике расчета арендной платы за нежилые помещения», утвержденной решением Владимирского городского Совета народных депутатов от 24.10.2002 № 170.

10.09.2015 между Управлением (арендодатель) и ООО «Союз КиН» (арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 10.09.2015 № 5942, в соответствии с пунктом 1 которого стоимость выполненных арендатором работ по капитальному ремонту помещений составляет 3 814 163 руб. 24 коп. (без НДС).

Согласно пункту 2 соглашения на основании решения Комиссии по вопросам согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов и возмещения затрат на их проведение, оформленного протоколом от 27.03.2013 № I, и дополнительного соглашения от 18.04.2013 к договору аренды от 09.08.2007 № 4256 по состоянию на 09.09.2015 арендодателем возмещены затраты на проведение работ по капитальному ремонту в размере 1 598 534  руб. 77 коп. (без НДС)::

1)  658 274 руб. 17 коп. засчитаны в счет оплаты задолженности по договору от 09.08.2007 № 4256, по состоянию на 18.04.2013;

2)  563 297 руб. 57 коп. засчитаны в счет оплаты пеней, в соответствии с пунктом 4.3 договора от 09.08.2007 № 4256, по состоянию на 18.04.2013;

3)  376 963 руб. 03 коп. возмещены путем установления на период с 01.04.2013 по 09.09.2015 арендной платы с учетом коэффициента капитального ремонта Ккр=0,1, в соответствии с нижеприведенной таблицей.

Период

Сумма квартальной арендной платы без Ккр, руб.

Сумма квартальной арендной платы с Ккр, руб.

Сумма, возмещенная за период с 01.04.2013 по 09.09.2015, руб.

2 квартал 2013 г.

40 771,48

4 077,12

36 694,36

3 квартал 2013 т.

40 771,48

4 077,12

36 694,36

4 квартал 2013 г.

40 771,48

4 077,12

36 694,36

1 квартал 2014 г.

42 924,81

4 292,51

38 632,30

2 квартал 2014 г.

42 924,81

4 292,51

38 632,30

3 квартал 2014 г.

42 924.81

4 292,51

38 632,30

4 квартал 2014 г.

42 924,81

4 292,51

38 632,30

1 квартал 2015 г.

45 038.38

4 503,99

40 534,39

2 квартал 2015 г.

45 038,38

4 503,99

40 534,39

3 квартал 2015 г. (01.07.2015-09.09.2015)

34 757.88

3 475.91

31 281,97

ИТОГО

418 848.32

41 885,29

376 963,03

Пунктом 3 соглашения предусмотрено, что на основании пункта 3.1 договора арендодатель осуществляет зачет затрат на капитальный ремонт в размере 2 215 628 руб. 47 коп. (без НДС) в счет арендной платы путем установления величины арендной платы с учетом коэффициента капитального ремонта Ккр=0,1 на период с 10.09.2015 по 09.09.2020.

Затраты Арендатора на капитальный ремонт, не возмещенные на момент прекращения договора посредством установления арендной платы с учетом коэффициента, подлежат возмещению за счет средств бюджета города в финансовом году, следующем после года прекращения договора. 

Подлежащая возмещению сумма определяется соглашением сторон договора.

В случае заключения договора  на новый срок подлежит заключению соглашение, предусматривающее зачет невозмещенных затрат путем установления величины арендной платы с учетом коэффициента Ккр = 0,1 (пункты 4, 5 соглашения).

27.12.2019 Общество направило в УМИ г. Владимира заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

19.03.2020 Администрация города Владимира вынесла постановление № 602 об условиях приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 33:22:024043:605, арендуемое ООО «Союз КиН». Установив: цену продажи объекта приватизации в размере 6 841 825 руб. (без НДС).

В постановлении указано, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, подлежащая зачету в счет оплаты объекты приватизации, составляет  2 372 547 руб. за вычетом денежных средств, зачтенных в счет арендной платы на момент заключения договора купли-продажи (пункт 2.2).

В соответствии с пунктом 2.3 постановления - порядок оплаты объекта приватизации – в рассрочку в течение пяти лет с момента подписания договора купли-продажи ежемесячно равными долями не позднее десятого числа каждого месяца.

Управление направило в адрес ООО «Союз КиН» письмо от 26.03.2020 № 26-08/466, в котором указало, что в соответствии с постановлением администрации города Владимира от 19.03.2020 № 602 «Об условиях приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>» принято решение о приватизации арендуемого ООО «Союз КиН» помещения, направило для заключения договор купли-продажи от 01.04.2020,  в котором установлена цена объекта: 6 841 825 руб. (без учета НДС) пункт 1.1, а также указано, что в счет оплаты объекта приватизации засчитывается стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных покупателем с согласия продавца, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, подлежащая зачету в счет оплаты объекты приватизации, составляет  2 372 547 руб. за вычетом денежных средств, зачтенных в счет арендной платы по договорам аренды от 09.08.2007 № 4256 и от 10.09.2015 № 5942 на момент заключения договора купли-продажи. Размер денежных средств, зачтенных в счет арендной платы и пени, составляет  2 598 869 руб. 17 коп.  С учетом зачета долг покупателя по оплате объекта составляет 4 695 600 руб. 17 коп. 

Общество 26.05.2020 (входящий от 26.05.2020) направило ответчику протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, в котором предложило свою редакцию пункта  1.2 договора, предложив его в редакции: 

«Цена объекта составляет 4 519 000 (четыре миллиона пятьсот девятнадцать тысяч рублей (без учета НДС).

В счет оплаты объекта приватизации засчитывается стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных покупателем с согласия Продавца в период аренды объекта в размере 2 372 547 (два миллиона триста семьдесят две тысячи пятьсот сорок семь) руб., за вычетом денежных средств, зачтенных в счет арендной платы и пени по договорам аренды от 09.08.2007 № 4256 и от 10.09.2015 № 5942 на момент заключения настоящего договора.

С учетом зачета долг покупателя по оплате объекта составляет 2 146 453 (два миллиона сто сорок шесть тысяч четыреста пятьдесят три) рубля (без учета НДС).

Письмом от 26.06.2020 № 26-08/873 УМИ г. Владимира отклонило протокол разногласий от 26.05.2020 к договору купли-продажи нежилого помещения. Направило договор от 01.07.2020,  в котором установлена цена объекта: 6 841 825 руб. (без учета НДС) пункт 1.1, а также указано, что в счет оплаты объекта приватизации засчитывается стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных покупателем с согласия продавца, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, подлежащая зачету в счет оплаты объекты приватизации, составляет  2 372 547 руб. за вычетом денежных средств, зачтенных в счет арендной платы по договорам аренды от 09.08.2007 № 4256 и от 10.09.2015 № 5942 на момент заключения договора купли-продажи. По состоянию на 01.07.2020 размер денежных средств, зачтенных в счет арендной платы и пени, составляет  2 676 480  руб. 42 коп.  С учетом зачета долг покупателя по оплате объекта составляет 4 773 211 руб. 42 коп.

Поскольку при заключении договора купли-продажи сторонам не удалось урегулировать возникшие разногласия, истец обратился  в суд с рассматриваемым иском.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе доводы и пояснения участвующих в деле лиц, заключение судебной экспертизы, арбитражный суд пришел к следующим выводам. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ). 

Избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли продажи недвижимого имущества. 

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со статьей 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. 

Суд вправе обязать стороны  совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Наличие у Общества преимущественного права на приобретение спорного помещения в собственность на момент принятия решения об условиях приватизации, подтверждено материалами дела и не оспаривается УМИ г. Владимира.

В соответствии пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

Требования пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации участниками данного спора соблюдены, разногласия возникли в связи с установления рыночной стоимость объекта купли-продажи,  заявленные истцом требования суд расценивает как требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи. 

Определением суда от 26.10.2020 по ходатайству истца по рассматриваемому делу назначалась судебная экспертиза, проведение которой Торгово-промышленной палате Владимирской области (

<

...>, ИНН 

<

***>), эксперту ФИО6, с постановкой перед экспертом вопроса: определить рыночную стоимость нежилого помещения  по состоянию на 27.12.2019, расположенного в здании по адресу: 

<

...>, общей площадью 145,5 кв.м, кадастровый номер 33:22:024043:605 (помещения № 16,27-29, 32-34, 36).       В соответствии с заключением эксперта № 030-02-00837/2020 рыночная стоимость нежилого помещения кадастровый номер 33:22:024043:605, расположенного в здании по адресу: 

<

...>, общей площадью 145,5 кв.м, составляет 5 487 239 руб. (с учетом НДС). 

После поступления в суд заключения судебной экспертизы производство по делу возобновлено (определение от 25.12.2020).  

Суд считает необходимым осуществить оценку по состоянию на дату, соответствующую обращению ООО «Союз КиН» с заявлением о выкупе,  27 декабря 2019 года, поскольку именно с этого момента возникла обязанность предоставить возможность реализовать преимущественное право выкупа арендуемого помещения.

Выводы эксперта не оспорены сторонами, нарушений при проведении экспертизы не установлено, в связи с чем суд принимает установленную данным заключением рыночную стоимость имущества – 5 487 239 руб. (с учетом НДС) и 4 572 699 руб. (без НДС).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

В силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с пунктом 6 статьи 5 Федерального закона Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Из содержания указанной статьи следует, что зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого имущества, произведенных с согласия арендодателя, производится вне зависимости от того, предусмотрено ли возмещение стоимости таких улучшений договором аренды или нет.

Применение части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д. 

Из материалов дела следует (в том числе дополнительных соглашений   от 18.04.2013 и от 10.09.2015 к договору аренды от 09.08.2007 № 4256),  и не оспаривается сторонами, что  ООО «Союз КиН» в период действия договора аренды с согласия УМИ г. Владимира выполнены работы по капитальному ремонту помещений по адресу: 

<

...>, стоимость работ по капитальному ремонту составляет 3 814 163  руб. 24 коп.

Размер рыночной стоимости неотделимых улучшений на дату подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (27.12.2019) определен постановлением Администрации города Владимира от  19.03.2020 № 602 «Об условиях приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>» в размере 2 372 547 руб. 

Ни стоимость выполненных работ по капитальному ремонту (3 814 163  руб. 24 коп. (на дату их выполнения)), ни рыночная стоимость неотделимых улучшений на дату подачи заявления о приватизации (2 372 547 руб.) сторонами не оспорены в соответствии со статьями 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как уже указывалось выше стоимость неотделимых улучшений определяется не исходя из стоимости понесенных расходов на ремонт имущества (3 814 163 руб. 24 коп.), а исходя из стоимости самих неотделимых улучшений на дату обращения с заявлением о выкупе. 

Однако, истцом уже реализовано право на возмещение стоимости произведенных улучшений путем  уменьшения размера арендной платы за пользование имуществом с 18.04.2013 по 25.05.2021.  Размер затрат, зачтенных в счет арендной платы по состоянию на 25.02.2021, составляет 2 821 371 руб. 79 коп. (т.е. 2 821 371 руб. 79 коп. уже получены ООО «Союз Кин»), что превышает стоимость неотделимых улучшений на дату 27.12.2020 (2 372 547 руб.)).  Применение части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены имущества стоимость неотделимых улучшений подлежит зачету за вычетом денежных средств, зачтенных в счет арендной платы на момент заключения договора купли-продажи (за весь период действия договора аренды (2 821 371 руб. 79 коп.)). 

Таким образом, суд  приходит к выводу¸ что спорные условия договора подлежат изложению в следующей редакции - пункт 1.2 договора: объект купли-продажи продается за 4 572 699 руб. 00 коп.  (без учета НДС).

В счет оплаты объекта приватизации засчитывается стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных покупателем с согласия продавца в период аренды объекта, в размере 2 372 547 руб.  рублей за вычетом денежных средств, зачтенных в счет арендной платы и пени по договорам аренды от 09.08.2007 № 4256 и от 10.09.2015 № 5942  на момент заключения настоящего договора. По состоянию на 25.02.2021 размер денежных средств, зачтенных в счет  арендной платы и пени, составил 2 821 371 руб. 79 коп. С учетом зачета стоимость выкупаемого объекта составляет 4 572 699 руб. 00 коп.  (без учета НДС).

Расходы по уплате государственной пошлины (6000 руб.) и по проведению судебной экспертизы (30 000 руб.) в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

Истцом в счет оплаты расходов на проведение экспертизы перечислены на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере 30 000 руб. (чек – ордер от 19.11.2020), которые определением суда от 19.01.2021 перечислены на счет Союза  «Торгово-промышленная палата». 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 4, 17, 65, 70, 71, 110, 167-171, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Союз КиН» и Управлением муниципальным имуществом г. Владимира, при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 145,5 кв.м, а именно помещений№№ 16, 27-29, 32-34, 36 по плану здания, кадастровый номер: 33:22:024043:605, установив спорные условия договора в следующей редакции:

Пункт 1.2 договора: объект купли-продажи продается за 4 572 699 рублей (четыре миллиона пятьсот семьдесят две тысячи шестьсот девяносто девять) руб. 00 коп.  (без учета НДС).

В счет оплаты объекта приватизации засчитывается стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных покупателем с согласия продавца в период аренды объекта, в размере 2 372 547 руб. (два миллиона триста семьдесят две тысячи пятьсот сорок семь) рублей за вычетом денежных средств, зачтенных в счет арендной платы и пени по договорам аренды от 09.08.2007 № 4256 и от 10.09.2015 № 5942  на момент заключения настоящего договора. По состоянию на 25.02.2021 размер денежных средств, зачтенных в счет  арендной платы и пени, составил 2 821 371 руб. 79 коп. (два миллиона восемьсот двадцать одна тысяча триста семьдесят один руб. 79 коп.). С учетом зачета стоимость выкупаемого объекта составляет 4 572 699 рублей (четыре миллиона пятьсот семьдесят две тысячи шестьсот девяносто девять) руб. 00 коп.  (без учета НДС).

2. Взыскать с Управления муниципальным имуществом г. Владимира в пользу общества  с ограниченной ответственностью «Союз КиН» в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 6000 руб., в возмещение расходов на поведение судебной экспертизы 30 000 руб. 

        3. Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.   

        В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                              З.В. Попова