Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А46-6698/2019

Резолютивная часть постановления объявлена  06 апреля 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  12 апреля 2021 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Севастьяновой М.А.,

судей Демидовой Е.Ю.,

 ФИО1,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу индивидуального предпринимателяСывик Оксаны Владимировны на решение Арбитражного суда Омской области от 14.09.2020 (судья Лебедева Н.А.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2020 (судьи Грязникова А.С., Воронов Т.А., Сидоренко О.А.) по делу № А46-6698/2019 по иску индивидуального предпринимателя Сывик Оксаны Владимировны(ОГРНИП 316554300057572) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644024, город Омск, улица Краснофлотская, дом 8, ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003) о признании права собственности.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, Главное управление государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области, Управление Федеральной службы по надзору                     в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Омской области, Управление государственного пожарного надзора Главного управления МЧС России по Омской.

В судебном заседании приняла участие представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 –ФИО3 по доверенности от 16.03.2021.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Сывик Оксана Владимировна (далее –предприниматель, ИП Сывик О.В.) обратилась в Арбитражный суд Омской области с иском к департаменту имущественных отношений администрациигорода Омска (далее – департамент) о признании права собственностина незавершенный строительством (реконструкцией) объект капитального строительства с кадастровым номером 55:36:010101:1157 - нежилое здание, расположенное по адресу: город Омск, микрорайон Береговой, улицаП.Г. Косенкова, дом 24А.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастраи картографии по Омской области, Главное управление государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области, Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Омской области, Управление государственного пожарного надзора Главного управления МЧС Россиипо Омской области.

Решением Арбитражного суда Омской области от 14.09.2020, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2020, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением и постановлением, предприниматель обратилась с кассационной жалобой, в которой просит их отменитьи направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

Заявитель считает незаконным и необоснованным отказ                                     в удовлетворении иска, ссылаясь на следующее: имеются основания для признания за предпринимателем права собственности на незавершенный строительством (реконструкцией) объект капитального строительства, который возведен на земельном участке, отведенном и предоставленном истцу в аренду в целях реконструкции, строительство которого осуществлено на основании разрешения на реконструкцию в пределах срока действия договора аренды земельного участка и в соответствии с проектом реконструкции; здание магазина поставлено на кадастровый учет, заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями.

Также кассатор приводит доводы о том, что в связи с отказом департамента от договора аренды земельного участка, возобновленного                 на неопределенный срок, предприниматель в рамках дела № А46-14578/2016 обратилась с иском о признании права собственности на здание магазина,               в удовлетворении которого отказано по основанию несоблюдения истцом разрешительного порядка оформления права собственности. После чего предпринимателем предприняты меры, направленные на ввод объекта                        в эксплуатацию, однако в выдаче соответствующего разрешения отказано                 по основанию отсутствия правоустанавливающих документов на землю,                  и такой отказ решением Арбитражного суда Новосибирской области                       от 04.02.2018 по делу № А46-23262/2018 признан законным, при этом                   в письме от 31.01.2017 № Исх.-ДИО/251-ОГ департамент указал                               на возможность однократного заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

По мнению предпринимателя, исковые требования заявлены правомерно на основании положений статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), с исковым заявлением истцом представлено заключение специалистов ООО «Профэкс» от 22.12.2017 № 15ЭМ-05/2017                  о степени готовности объекта 97,3%, осуществлении строительства                           в соответствии с требованиями проекта и действующих строительных норм и правил, отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан при эксплуатации объекта. Кроме того, соответствие объекта проектной документации, строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим требованиям подтверждено тремя соответствующими судебными экспертизами, назначенными арбитражным судом при рассмотрении настоящего дела, которыми также установлена степень готовности объекта – 99,6% и отсутствие создания им угрозы жизни и здоровью граждан. Однако, несмотря на назначение судебных экспертиз, полученные заключения экспертов судами не исследовались, что свидетельствует о неполноте исследования материалов дела. Между тем именно выводы судебных экспертиз в полной мере позволяют признать за истцом право собственности на основании статьи 222 ГК РФ, все предусмотренные данной нормой необходимые условия для признания права собственности за истцом в указанном порядке соблюдены.

В жалобе заявитель также приводит доводы об отсутствии какой-либо оценки судами представленных истцом в дело доказательств; о том, что указание судом первой инстанции на отсутствие в материалах дела доказательств возведения спорного объекта в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) опровергается выводами судебной экспертизы, которую суд не исследовал,              а утверждение суда о том, что разрешительная документация                                 на строительство объекта не выдавалась опровергается представленным                  в дело разрешением на строительство. 

От департамента поступил отзыв на кассационную жалобу, который              не может быть принят судом округа во внимание, поскольку не приложены      доказательства направления его копии всем иным, участвующим в деле лицам, в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ),                          и получение отзыва по электронной почте представитель истца отрицает.

В судебном заседании представитель заявителя кассационной жалобы поддержала изложенные в ней доводы.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц, неявившихся в судебное заседание, о времени и месте его проведения, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрена            в отсутствие их представителей.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствами представленным доказательствам, изучив материалы дела, суд округа исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Администрацией Советского административного округа г. Омска 02.07.1998 принято распоряжение № 503 «О реконструкции остановочного комплекса                            с установкой мини-магазина по ул. Центральная, д. 24А, п. Береговой» (том 1, л.д. 50), согласно которому частному предпринимателю ФИО2 разрешена реконструкция остановочного комплекса с установкой мини-магазина по адресу: ул. Центральная,  д. 24А, п. Береговой (пункт 1); предприниматель обязана произвести реконструкцию остановочного комплекса с установкой мини-магазина в срок до 01.08.1998                                     по согласованному в установленном порядке проекту (пункт 2) и до начала работ оформить договор аренды земельного участка и получить разрешение на установку в административно-технической инспекции округа (пункт 3); эксплуатация реконструированного остановочного комплекса с мини-магазином разрешается после подписания комиссией по малым коммунальным сооружениям акта приемки (пункт 4).

Согласно акту главного архитектора Советского административного округа от 09.10.1998 на основании распоряжения Администрации Советского административного округа г. Омска 02.07.1998 № 503 произведено ограничение (по факту) и закрепление границ во временное пользование земельного участка ЧП ФИО2 под установку остановочного комплекса с мини-магазином и киосками по ул. Центральная, д. 24А, п. Береговой общей площадью 73 кв. м: мини-магазина № 1 – 61 кв. м, киоска № 2 –                6 кв. м, киоска № 3 – 6 кв. м. Границы отводимого земельного участка установлены в соответствии с проектом и генеральным планом застройки участка, утвержденным Главным архитектором г. Омска (том 1, л.д. 57). 

Между Администрацией Советского административного округа г. Омска и ЧП ФИО2 заключен договор аренды земельного участка от 15.10.1998 № Д-С-64-6000280 сроком действия с 01.07.1998 по 31.12.1998, который                   в последующем продлевался на неопределенный срок вплоть до заключения нового договора в 2006 году (соглашение от 30.12.2002, уведомление департамента о продлении договора № Д-С-64-6000280 на неопределенный срок от 22.04.2002 за № 07-01/5874, том 1, л.д. 51-53).

Согласно письму муниципального учреждения «Управление благоустройства и жилищно-коммунального обслуживания» Администрации г. Омска от 01.12.1999 № 07-11/391 предпринимателю согласованы Технические условия на проектирование и строительство мини-магазина                по ул. Центральная, д. 24А, в поселке Береговой Советского административного округа (том 1, л.д. 62).

По заключению экспертной комиссии Государственной экологической экспертизы по предпроектным материалам реконструкции временного павильона под капитальный магазин, реконструкция возможна (том 1,                       л.д. 63).

09.12.1998 рабочей комиссией по приемке в эксплуатацию временных объектов малого коммунального строительства утвержден акт приемки-сдачи временного остановочного торгового павильона и киосками                             по ул. Центральная, д. 24А (том 1, л.д. 61).

Актом главного управления архитектуры и градостроительства при департаменте недвижимости Администрации г. Омска (Главомскархитектура) от 11.10.1999 № 05/2-5046 предварительно выбрана площадка под строительство объекта. Согласно акту на основании письма ЧП ФИО2 Главомскархитектура считает возможным поставить                      на рассмотрение администрации вопрос о разрешении проведения                       ЧП ФИО2 проектно-изыскательских работ на земельном участке                       по адресу: ул. Центральная, д. 24А, пос. Береговой в Советском административном округе для реконструкции временного магазина                           в капитальный. Акт Главомскархитектуры от 11.10.1999 № 05/2-5046 утвержден первым заместителем главы Администрации г. Омска 08.12.1999 (том 1, л.д. 60).

Актом государственного унитарного предприятия «Хозрасчетная геослужба при Главомскархитектуре» от 06.11.2001, утвержденным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Омска 16.11.2011, определена площадь занимаемого магазином земельного участка по данным обхода – 62,5 кв. м (том 1, л.д. 65-71).

15.05.2002 главным управлением архитектуры и градостроительства              г. Омска зарегистрирован представленный предпринимателем проект реконструкции и дано разрешение на производство работ с их оформлением в установленном порядке. На проекте содержится надпись о его согласовании 02.04.2002 начальником управления городского хозяйства Администрации г. Омска (том 1, л.д 72-73).

В сентябре 2002 года муниципальным учреждением «Омскархитектура» при главном управлении архитектуры и градостроительства г. Омска подготовлен проект границ земельного участка площадью 203 кв. м, предоставляемого ЧП ФИО2 для реконструкции временного магазина               в капитальный по ул. Центральная, д. 24А в пос. Береговой Советского административного округа (том 1, л.д. 74).

20.10.2003 распоряжением мэра г. Омска № 2374-р утвержден проект территориального землеустройства по формированию земельного участка площадью 203 кв. м, относящегося к категории земель поселений, для общественно-деловых целей под строительство магазина; местоположение земельного участка установлено в 38 м юго-западнее относительно двухэтажного здания жилого дома, имеющего почтовый адрес:                              ул. Центральная, 24 в пос. Береговой в Советском административном округе (том 1, л.д. 99).

13.04.2005 распоряжением департамента недвижимости № 719-р утвержден проект территориального землеустройства по формированию земельных участков, относящихся к категории земель поселений, в том числе земельного участка площадью 203 кв. м для общественно-деловых целей под строительство магазина; местоположение земельного участка установлено            в 28 м юго-западнее относительно двухэтажного здания жилого дома, имеющего почтовый адрес: ул. Центральная, 24 в пос. Береговой в Советском административном округе (том 1, л.д. 100).

В соответствии с решением Омского городского Совета от 20.04.2005                № 256 улица Центральная переименована в улицу ФИО4 (том 1,               л.д. 64).

19.05.2005  поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 55:36:010105:503 площадью 203 кв. м, местоположение: относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 28 м                        от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира:                 г. Омск, мкр. Береговой ул. ФИО4, д. 24. Разрешенное использование - для общественно-деловых целей под строительство магазина (кадастровый паспорт от 27.06.2016, том 2, л.д. 34).

15.05.2006 распоряжением Мэра города Омска № 205-р предпринимателю в аренду на 3 года предоставлен земельный участок                     с кадастровым номером 55:36:010105:503 площадью 203 кв. м для общественно-деловых целей под строительство магазина (том 1, л.д. 103).

На основании указанного распоряжения между департаментом недвижимости администрации г. Омска и предпринимателем заключен договор аренды земельного участка от 30.06.2006 № Д-С-31/6401, срок которого предусмотрен на 10 месяцев. Договор неоднократно продлевался сторонами, затем продлен на неопределенный срок (том 1, л.д. 104-114).

01.07.2006 государственным предприятием Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» составлен технический паспорт здания мини-магазина (инвентарный номер 6594816)     по адресу: г. Омск, ФИО5, ул. ФИО4, д. 24А площадью 101,8 кв. м (основное строение – 57,7 кв. м литер по плану А, пристройка площадью 6,4 кв. м литер по плану А1, пристройка площадью 8,8 кв. м литер по плану А2, пристройка площадью 50,5 кв. м литер по плану А3, тамбур  площадью 3,5 кв. м, крыльцо площадью 3,8 кв. м (том 1, л.д. 116-123).

14.11.2006 распоряжением департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска по обращению предпринимателя утвержден градостроительный план земельного участка               по ул. ФИО4 в поселке Береговой площадью 0,023 га для строительства магазина (том 1, л.д. 90-97).

01.12.2006 департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска предпринимателю выдано разрешение                                  на реконструкцию объекта капитального строительства - магазина общей площадью 57,73 кв. м, расположенного по адресу: г. Омск, ФИО5,                 ул. ФИО4, д. 24А. Срок действия разрешения – до 01.04.2007 (том 1, л.д. 115).

19.06.2012 нежилое здание мини-магазина инвентарный номер 6594816, расположенное по адресу: г. Омск, мкр. Береговой, ул. ФИО4,                  д. 24А, поставлено на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 55:36:010101:1157 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 11.09.2017, том 1, л.д 41).

14.07.2016 извещением № Исх-ДИО/2483-ОГ департамент на основании статей 610, 621 ГК РФ заявил отказ от договора аренды от 30.06.2006             № Д-С-31/6401, возобновленного по истечении его срока на неопределенный срок, указал на прекращение договора по истечении трех месяцев,                            на необходимость освобождения земельного участка, приведения его                       в состояние, пригодное для дальнейшего использования и передачи участка департаменту по акту приема-передачи (том 2, л.д. 36).

Полагая указанный отказ незаконным, ссылаясь на то, что возведенное на земельном участке здание магазина является собственностью предпринимателя, ИП ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Омской области с иском об обязании департамента продлить срок действия договора аренды от 30.06.2006 № Д-С-31/6401, о признании за собой права собственности на возведенный объект капитального строительства                  на основании пункта 1 статьи 218 ГК РФ.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 24.01.2017 по делу № А46-14578/2016 (оставлено без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2017 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа                          от 19.07.2017), в удовлетворении исковых требований об обязании департамента продлить действие договора отказано в связи с тем, что отказ арендодателя от договора аренды земельного участка, возобновленного                  на неопределенный срок, соответствует положениям статей 610, 621 ГК РФ; в признании права собственности на здание магазина отказано по причине несоблюдения предпринимателем разрешительного порядка оформления права собственности на новый объект недвижимости, поскольку признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке, являясь исключительным способом защиты права, может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в установленном порядке.

Учитывая указанные выводы арбитражного суда, ИП ФИО2 обратилась в департамент строительства Администрации г. Омска                               за получением разрешения на ввод здания в эксплуатацию, мотивируя это тем, что на время строительства у истца имелся договор аренды на земельный участок.

Письмом от 16.10.2018 № Исх.-ДС/2413 департамент строительства отказал предпринимателю в выдаче испрашиваемого разрешения со ссылкой             на отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок.

Указанный отказ обжалован предпринимателем в Арбитражный суд Омской области, решением которого от 04.02.2018 по делу                              № А46-23262/2018 отказ признан обоснованным. Суд указал, что в силу частей 6, 7 статьи 55 ГрК РФ основанием для отказа в выдаче разрешения                     на ввод объекта в эксплуатацию является любое из следующих самостоятельных и достаточных оснований: отсутствие документов, указанных в частях 3 и 4 настоящей статьи (пункт 1); несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении                    на строительство (пункт 3); несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации (пункт 4); невыполнение застройщиком требований, предусмотренных частью 18 статьи 51 настоящего Кодекса. 

В рамках дела № А46-23262/2018, установив, что имеется предусмотренное пунктом 1 части 3 статьи 55 ГрК РФ такое самостоятельное и достаточное основание для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта                 в эксплуатацию, как отсутствие правоустанавливающих документов                         на земельный участок, поскольку из судебных актов по делу                            № А46-14578/2016 следует, что право аренды земельного участка                     с кадастровым номером 55:36:010105:503 утрачено, арбитражный суд признал правомерным отказ департамента в выдаче предпринимателю разрешения на ввод магазина в эксплуатацию.

Ссылаясь, что спорный объект не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, ИП ФИО2 обратилась в арбитражный суд с иском о признании права собственности              на основании статьи 218 ГК РФ, сославшись на заключение специалистов              ООО «Профэкс» от 22.12.2017 по вопросам о степени готовности здания                и возможности его использования по назначению, которым установлено, что строительство осуществлено в соответствии с требованиями проекта                          и действующих строительных норм и правил, отсутствует угроза жизни и здоровью граждан при эксплуатации объекта; готовность здания составляет 97,3% (недостающие работы составляют 2,7%, из них: отделочные работы – 0,4%, прочие работы – 0,9%, внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства - 1,4%, том 1, л.д. 19-27).

Определением по настоящему делу от 15.10.2019 суд первой инстанции  назначил проведение следующих судебных экспертиз:

- строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «АС-Эксперт» по вопросам: 1) соответствует ли проектной документации и требованиям технических регламентов спорное здание мини-магазина на дату проведения исследования? 2) определить процент готовности спорного здания мини-магазина на дату проведения исследования? 3) необходимо ли проведение консервации объекта исследования при степени готовности, установленной в вопросе № 1?                     4) возможна ли безопасная эксплуатация объекта исследования при степени готовности, определенной в вопросе № 1? 

- судебная пожарно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам Федерального государственного бюджетного учреждения «Судебно-экспертное учреждение Федеральной противопожарной службы «Испытательная пожарная лаборатория»                           по Омской области по вопросам: 1) соответствует ли требованиям пожарной безопасности нежилое здание мини-магазина на дату проведения исследования? 2) возможна ли безопасная эксплуатация объекта исследования, не создающая угрозу для жизни и здоровья людей                          и окружающей среды? 

- судебная санитарно-эпидемиологическая экспертиза, проведение которой поручено эксперту Федерального бюджетного учреждения здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Омской области»                   по вопросам: 1) соответствует ли Санитарно-эпидемиологическим требованиям, предъявляемым к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов нежилое здание мини-магазина на дату проведения исследования? 2) возможна ли безопасная эксплуатация объекта исследования, не создающая угрозу для жизни                      и здоровья людей и окружающей среды?

В материалы дела всеми экспертными организациями представлены соответствующие заключения, которые при рассмотрении спора судами не исследовались и не оценивались.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался положениями статьями 130, 222 ГК РФ, статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), правовой позицией, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации                             от 26.01.2010 № 11066/09, разъяснениями, данными в пунктах 26, 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации                          от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Информационное письмо № 143), в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, пришел к выводу о недоказанности условий для признания права собственности на самовольную постройку.

При этом суд первой инстанции исходил из отсутствия в деле доказательств возведения спорного объекта в соответствии с требованиями ГрК РФ, предъявляемыми к объектам капитального строительства, указав, что разрешительная документация на строительство объекта недвижимости не выдавалась, приемка спорного объекта как объекта капитального строительства не производилась, меры к легализации возведенного объекта ИП ФИО2 начала предпринимать после отказа ответчика от договора аренды земельного участка и не представила доказательств своевременного обращения истца в компетентные органы за получением разрешения                         на строительство до начала самого строительства спорного объекта, как и доказательств наличия препятствий к получению разрешения на строительство либо необоснованного отказа в получении такого разрешения.

Суд также исходил из того, что в предоставлении земельного участка истцу отказано и доказательств, однозначно свидетельствующих                        о наличии согласия арендодателя на последующее предоставление земельного участка под объект недвижимости, не имеется.

Апелляционный суд, оставляя без изменения решение суда первой инстанции, отметил, что срок действия разрешения на реконструкцию магазина, выданного 01.12.2006, истек 01.04.2007 и доказательств продления разрешения не имеется, при этом представленные в дело доказательства               не позволяют с достоверностью определить период строительства,                            а, учитывая пояснения представителя истца, окончательные работы                            по возведению нежилого строения в готовности 97,3% произведены                            в декабре 2016 года, в связи с чем отсутствуют основания для вывода о том, что указанное здание возведено в период действия договора аренды                        от 30.06.2006 № Д-С-31/6401 и разрешения на строительство.

Суд апелляционной инстанции, указав на наличие в деле экспертного заключения ООО «Независимая экспертиза «ПРОФЭК» от 22.12.2017                   № 15ЭМ-05/2017 о возможности использования спорного нежилого строения по назначению, и экспертного заключения ООО «АС-Эксперт»                            № 11АС-11/19, в то же время отметил, что требование о том, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц                и не создает угрозу жизни и здоровью граждан является только одним из трех критериев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, при наличии которых возможно признание права на самовольную постройку за лицом, которое ее возвело, и, поскольку соблюдение двух оставшихся требований материалами дела не подтверждено, то в удовлетворении иска судом первой инстанции отказано законно и обоснованно.

Суд кассационной инстанции считает, что, вопреки доводам предпринимателя, исходя из преследуемой истцом цели настоящего иска – признание права собственности на здание мини-магазина, суды обеих инстанций обоснованно исходили из того, что настоящий спор подлежит рассмотрению по правилам статьи 222 ГК РФ. 

Споры о признании права собственности на новую вещь в порядке статьи 218 ГК РФ рассматриваются в случае, если такая новая вещь изготовлена или создана лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов.

Поскольку судами установлено и самим истцом указано на отсутствие                у него акта ввода реконструированного здания мини-магазина                                      в эксплуатацию в установленном порядке, то такое здание не может быть признано введенным в гражданский оборот в установленном законом порядке, как это предусматривается статьей 218 ГК РФ. Указанное обстоятельство исключает признание права собственности на имущество             на основании данной нормы. 

По правилам пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого                 не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование                 о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Учитывая, что объект истца не введен в эксплуатацию в установленном законом порядке – отсутствует соответствующее разрешение, суды первой               и апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего спора правильно исходили из того, что здание истца отвечает признакам объекта самовольного строительства, в связи с чем пришли к верному выводу                       о рассмотрении настоящего спора в порядке статьи 222 ГК РФ.

При этом сам истец при рассмотрении настоящего спора проявил процессуальную инициативу по исследованию в судебном порядке вопроса    о соответствии спорного здания строительным и иным правилам, и на предмет возможности его эксплуатации без угрозы жизни и здоровью граждан, то есть не возражал против рассмотрения судами его требований                на основании положений статьи 222 ГК РФ.

Между тем, разрешая спор о возможности признания за предпринимателем права собственности на самовольную постройку, судами не учтено следующее.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом,                          в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок,                     на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из приведенной нормы следует, что для признания права собственности необходимо, чтобы названные условия были соблюдены одновременно. Отсутствие хотя бы одного положения исключает возможность удовлетворения требования заинтересованного лица.

Законодательство допускает признание права собственности                         на самовольную постройку, возведенную не только на земельном участке, предоставленном на вещном праве, но и на праве аренды (абзац второй пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2016 по делу № 305-ЭС16-8051, право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке лицом без необходимых разрешений, может быть признано при следующих условиях: участок предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с пунктом 26 Постановления № 10/22, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности                          на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Между тем доводы истца о том, что реконструкция спорного объекта из торгового объекта временного назначения в капитальный объект – магазин произведена на основании соответствующего разрешения органа местного самоуправления и на земельном участке, предоставленном в этих целях,                а также представленные в обоснование этих доводов доказательства не получили судебной оценки.

В связи с этим вывод суда первой инстанции о том, что на строительство объекта истцу не выдавалась разрешительная документация не соответствует имеющемуся в деле разрешению департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска от 01.12.2006.

В случае если указанное доказательство судом не принято и отклонено по каким-либо причинам, суду следовало привести в решении соответствующие мотивы.

Мнение суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания права собственности истца на объект самовольного строительства в связи              с тем, что не имеется доказательств наличия согласия арендодателя                  на предоставление предпринимателю в последующем земельного участка, занятого зданием магазина, является ошибочным, поскольку в целях разрешения вопроса о наличии или отсутствии оснований для признания права собственности на самовольную постройку, следует исходить из того, имело ли лицо, осуществившее постройку, в отношении земельного участка, права, допускающие строительство на нем данного объекта, и отвечает ли на день обращения указанного лица в суд возведенная постройка параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями                      к параметрам постройки, содержащимся в иных документах, а также не нарушит ли сохранение постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозы жизни и здоровью граждан.

Кроме того, такое мнение суда не учитывает представленный истцом                  с исковым заявлением ответ департамента от 31.01.2017 № Исх.-ДИО/251-ОГ на обращение предпринимателя о возобновлении арендных отношений,                   в котором сообщено о возможности однократного заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объектов незавершенного строительства собственникам объектов незавершенного строительства в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (том 1, л.д. 14).

В свою очередь, суд апелляционной инстанции, установив, что у предпринимателя имелось право на осуществление строительства                             на земельном участке, предоставленном в аренду именно в этих целях, вместе с тем, поддерживая решение суда первой инстанции, ошибочно исходил из того, что срок действия разрешения на строительство истек до срока окончания строительства, указанного истцом, и не продлевался.

Между тем для целей проверки оснований для признания права собственности на самовольную постройку имеет значение то, дано ли согласие соответствующего уполномоченного органа на осуществление строительства конкретного объекта с соответствующим функциональным назначением на определенном и предназначенном для этого земельном участке, поскольку из приведенной выше правовой позиции высшей судебной инстанции следует, что само по себе отсутствие разрешения на строительство (истечение  срока, на который оно выдано) не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В случае, если строительство объекта конкретного назначения производилось при согласии уполномоченного органа и на отведенном в этих целях земельном участке, судебной проверке подлежали остальные два предусмотренные пунктом 3 статьи 222 ГК РФ условия, в совокупности                 с которыми может быть признано в судебном порядке право собственности на самовольную постройку. 

Однако, вопросы соответствия на день обращения в суд спорного объекта параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; того, не нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан сохранение такой постройки, судами обеих инстанций в предмет исследования безосновательно                       не включены. При этом, несмотря на принятие судом первой инстанции процессуальных мер к проверке таких обстоятельств, полученным заключениям судебных экспертиз и иным представленным в дело доказательствам судами оценки не дано.

Кроме того, суд кассационной инстанции не может признать обоснованными выводы суда апелляционной инстанции об отсутствии в деле доказательств осуществления истцом реконструкции спорного объекта до прекращения договора аренды от 30.06.2006 по инициативе арендодателя – 14.10.2016, поскольку они сделаны без исследования и оценки документов технической инвентаризации 2006, 2012 годов, и документов о постановке здания магазина на кадастровый учет в 2012 году, в которых не содержится сведений о характеристиках спорного объекта как объекта незавершенного строительства. 

Судами также не проверено соответствие требования истца о признании права собственности на здание мини-магазина, как на незавершенный строительством объект, применительно к представленным в дело доказательствам, в том числе заключению ООО «Профэкс» по вопросу о том, отсутствие выполнения каких работ на торговом объекте характеризует последний в качестве незаконченного строительством. 

Кроме того, при рассмотрении настоящего спора судами не учтено, что обращение предпринимателя за выдачей разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию после того, как департамент отказался от договора аренды земельного участка, возобновленного действиями сторон на неопределенный срок, не может исключать права истца на рассмотрение судом его требований о праве на самовольную постройку по существу. При этом судами установлено, что такое обращение мотивировано истцом принятием мер по соблюдению разрешительного порядка оформления права собственности на новый объект после того, как                в рамках дела № А46-14578/2016 было отказано в удовлетворении иска                      о признании права собственности на здание магазина по тому основанию несоблюдения такого порядка оформления права собственности на новый объект.

В связи с указанным не могут быть признаны обоснованными выводы суда первой и апелляционной инстанции о непринятии истцом мер                        к легализации спорного объекта.

Суд округа также отмечает, что позиция, занятая департаментом                               в настоящем деле, – об отсутствии основания для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по причине отсутствия правоустанавливающих документов на землю, и одновременно об отсутствии оснований для оформления прав на земельный участок по причине отсутствия акта ввода               в эксплуатацию возведенного на нем объекта, не направлена на создание правовой определенности по поводу спорного объекта. При этом отсутствуют доказательства обращения департамента с требованиями                       о признании постройки самовольной, как до инициирования истцом в 2016 году первого иска о признании права собственности, так и до настоящего времени. 

Поскольку необходимые для правильного рассмотрения настоящего спора обстоятельства судами первой и апелляционной инстанции не установлены, выводы судов не соответствуют установленным ими фактическим обстоятельствам и сделаны при неправильном применении норм права, регулирующих вопросы признания права собственности                    на самовольную постройку, обжалуемые истцом решение и постановление подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть вышеприведенные недостатки; на основании полного и всестороннего исследования представленных в дело доказательств установить имеющие значение для правильного рассмотрения спора обстоятельства, в том числе определить отвечает ли спорное здание критериям объекта незавершенного строительства или строительства оконченного, отвечает ли требованиям пункта 3 статьи 222 ГК РФ; распределить судебные расходы, в том числе по состоявшимся апелляционному и кассационному рассмотрению.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 14.09.2020 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2020 по делу№ А46-6698/2019 отменить. Дело направить на новое рассмотрениев Арбитражный суд Омской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ПредседательствующийМ.А. Севастьянова

СудьиЕ.Ю. Демидова

Т.А. Зиновьева