ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-133/2023

г. Челябинск

22 марта 2023 года

Дело № А47-8134/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 марта 2023 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Камаева А.Х.,

судей Жернакова А.С., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания              ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ТАТУ-Нефть» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 24.11.2022 по делу № А47-8134/2022.

 

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Импульс» - ФИО2 (доверенность от 09.09.2022, диплом, паспорт),

общества с ограниченной ответственностью «ТАТУ-Нефть» - ФИО3 (доверенность от 01.08.2022, диплом, паспорт).

 

Общество с ограниченной ответственностью «Импульс» (далее - ООО «Импульс», истец, ОГРН 

<

***>) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ТАТУ-Нефть» (далее - ООО «ТАТУ-Нефть», ответчик, ОГРН 

<

***>) о взыскании суммы излишне уплаченной арендной платы по договору аренды от 10.09.2020 № 170/20-Т в размере 60 000 руб.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 24.11.2022 (резолютивная часть от 17.11.2022) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «ТАТУ-Нефть» (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что в указанном решении суд первой инстанции указывает, что «основания для удержания обеспечительного платежа как возмещения штрафа за досрочное расторжение договора отсутствуют», однако при этом суд неоднократно по тексту решения ссылается на п. 3.4.1 договора аренды, содержащий противоположные положения. При этом суд первой инстанции ошибочно полагает, что только неисполнение арендатором обязательств по договору могло быть основанием для расторжения договора, в то время как п. 3.4.1 договора называет в качестве такого основания и отказ арендатора от исполнения договора. Согласно п. 2.4.14 договора арендатор обязуется «держать объект открытым в течение всего времени работы Здания, в соответствии с Правилами внутреннего распорядка здания. Любые изменения в режиме работы, направленные на уменьшение или увеличение количества торговых часов арендатора, должны быть согласованы с арендодателем». Согласно п.2.2.3 данных Правил режим работы Здания для посетителей                  с 10 часов 00 минут до 22 часов 00 минут ежедневно. При этом арендатор должен обеспечить работу своего предприятия без перерыва в соответствии с режимом работы торгового центра для посетителей. В материалах дела содержатся акты от 11.03.2022, 13.03.2022, в которых зафиксирован факт закрытия арендуемого помещения для посетителей во время работы МТК «Армада». Данные акты составлены представителями арендодателя. Представители арендатора не участвовали в составлении актов, так как в указанное время они отсутствовали в арендуемом помещении. Факт закрытия помещения также подтвержден имеющимися в деле фотоматериалами, однако суд первой инстанции никак не аргументирует свое утверждение об отсутствии доказательственной силы у представленных в материалы дела актов и фото. Тот факт, что указанные выше акты составлены в отсутствие представителей арендатора, не может являться основанием для лишения данных доказательств признака достоверности в соответствии с ч. 3 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее - АПК РФ). Таким образом, удержание арендодателем ? части арендной платы в размере                       15 000 руб. (с НДС) за каждый факт нарушения в данном случае обосновано. В силу п. 4.4 договора аренды «за нарушение арендатором (работниками Арендатора) Правил МТК «Армада» арендодатель также вправе потребовать уплаты штрафа в размере ? месячной арендной платы за каждый факт нарушения».

От ООО «Импульс» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец с доводами апелляционной жалобы не согласен, просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Отзыв приобщен к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО «ТАТУ-Нефть» (арендодатель) и ООО «Импульс» (арендатор) заключен договор аренды от 10.09.2020 № 170/20-Т (далее – договора, л.д. 10-11), согласно условиям, которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование часть торговой площади (далее по тексту - «объект»), находящейся в здании Многофункционального Торгового Комплекса «Армада» (далее - «здание»), на первом этаже под № G36 согласно Приложению № 1 к настоящему договору, расположенный по адресу: 460000, РФ, 

<

...>, для размещения точки по оказанию юридических и бухгалтерских услуг, общая площадь, сданная в аренду - 5 кв.м (пункты 1.1, 1.2 договора).

Согласно пункту 1.3 договора данная в аренду часть торговой площади предоставляется арендатору в возмездное пользование арендодателем уполномоченным на ее предоставление на основании действующего законодательства РФ. Помещение принадлежит собственнику на основании свидетельства о государственной регистрации права, ни 16.06.2014 Управлением Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области, 56-АВ номер 344925 кадастровый (условный) номер: 56:44:0106002:140 (помещение 65).

В силу пункта 1.4 договор вступает в силу с момента подписания договора сторонами, при этом началом аренды является подписания сторонами акта приема-передачи объекта в пользование арендатору по форме, приведенной в Приложении № 2 к настоящему договору.

В соответствии с пунктом 2.4.8 договора в течение 7 календарных дней с даты подписания настоящего договора перечисляет гарантийную денежную сумму в размере двухмесячной арендной платы - 50 000 руб. без НДС, которая будет засчитана за первый и последний месяцы аренды.

Пунктом 3.1 договора арендатор принимает указанный в п. 1.1. настоящего договора объект в аренду на условиях оплаты арендодателю:

3.1.1 Базовой арендной платы в размере 5 000 руб., без НДС, за 1 кв.м арендуемого объекта в месяц, включая эксплуатационные расходы.

3.1.2 Переменной арендной платы в размере потребленных Арендатором коммунальных услуг на основании выставленных счетов в течение 3-х рабочих дней с даты выставления.

В пункте 3.4 стороны договорились, что при прекращении настоящего договора гарантийная денежная сумма, уплаченная в соответствии с п. 2.4.8. договора, в размере данной суммы, оставшемся после вычетов, имевших место по основаниям, предусмотренным п. 3.4.3. договора, используется в следующем порядке и на слезу цели в зависимости от оснований прекращения договора:

В случае если настоящий договор будет прекращен до окончания его срока действия в о одностороннего отказа (расторжения) от договора арендодателя по вине арендатора, либо по причине или уклонения арендатора от исполнения договора, то гарантийная денежная сумма арендатору возвращается и остается у арендодателя, при этом оставшаяся у арендодателя гарантийная денежная сумма признается штрафной неустойкой, взысканной с арендатора в качестве ответственности за имевшее основание одностороннего расторжения настоящего договора (пункт 3.4.1).

Согласно пункту 3.4.2 договора арендодатель вправе производить вычеты из гарантийной денежной суммы в случае:

- наличия задолженности арендатора по любым денежным обязательствам, установленным договором;

- причинения арендатором арендодателю убытков за неисполнение своих обязательств по договору, а также в случае причинения арендатором любого имущественного ущерба арендодателю.

В соответствии с пунктом 3.4.3 договора в случае наличия оснований для вычета из гарантийной денежной суммы арендодатель вправе (но не обязан) произвести вычет из гарантийной денежной суммы в размере сумм, причитающихся арендодателю по денежным обязательствам арендатора, сумм неустоек за нарушение арендатором обязательств, сумм убытков осуществления вычета с приложением обосновывающих вычет документов. Арендатор обязан восстановить гарантийную денежную сумму до размера, указанного в п. 2.4.8. договора в течение 5 банковских дней со дня.

В пункте. 7.1 договора установлено, срок действия настоящего договора составляет период времени, течение которого начинается с момента подписания арендатором и арендодателем настоящего договора и завершается истечением одиннадцати месяцев с даты подписания.

В силу пункта 7.2 договор автоматически продлевается на тот же срок одиннадцать месяцев при отсутствии письменного уведомления арендатора об отказе от продления договора, направленного арендодателю не позднее, чем за два месяца до истечения срока действия договора.

По акту приема-передачи объекта аренды передан арендатору в пользование (л.д. 12 оборот).

ООО «Импульс» направило в адрес ООО «ТАТУ-Нефть» уведомление о расторжении договора с указанием последнего срока аренды - 31.03.2022 (л.д. 16).

Уведомление истца о расторжении договора аренды получено ответчиком 09.03.2022 входящий № 132.

По акту приема-передачи от 31.03.2022 объект аренды возвращен арендатору (л.д. 16 оборот).

ООО «Импульс», ссылаясь на нарушение условий договора в части возврата переплаты по арендным платежам в сумме 10 000 руб., а также гарантийной денежной суммы (обеспечительного платежа) в сумме 50 000 руб., направило в адрес ООО «ТАТУ-Нефть» претензию о возврате денежных средств в размере 60 000 руб. (л.д. 17).

Оставление ООО «ТАТУ-Нефть» требований об уплате задолженности по договору аренды без удовлетворения послужило основанием для обращения ООО «Импульс», в арбитражный суд с первоначальными исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности могут возникать, в частности, из договоров и иных сделок.

Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договору аренды от 10.09.2020               № 170/20-Т, суд апелляционной инстанции квалифицировал их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 ГК РФ, ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды об объекте аренды и размере арендной платы (пункт 3 статьи 607, пункт 1 статьи 654 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Указанные положения распространяются на отношения сторон по настоящему делу, связанные с использованием нежилого помещения, как части здания.

Согласно статье 452 Кодекса соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).

Из материалов дела следует, что между ООО «ТАТУ-Нефть» и                   ООО «Импульс» заключен договор аренды от 10.09.2020 № 170/20-Т.

Арендатор платежным поручением от 26.11.2020 № 192 согласно пункту 2.4.8 внесена гарантийная денежная сумма в размере 60 000 руб. (л.д. 9).

ООО «Импульс» направило в адрес ООО «ТАТУ-Нефть» уведомление о расторжении договора с указанием последнего срока аренды - 31.03.2022.

По акту приема-передачи от 31.03.2022 объект аренды возвращен арендатору.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором, а также по требованию одной из сторон договора по решению суда.

В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ расторжение договора путем одностороннего отказа от его исполнения возможно, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Таким образом, правоотношения сторон по договору прекращены 31.03.2022.

Истец направил в адрес ответчика претензию о возврате гарантийной денежной суммы в размере 60 000 руб.

Договором установлено, что в случае если он будет прекращен до окончания его срока действия в случае одностороннего отказа (расторжения) от договора арендодателя по вине арендатора, либо по причине или уклонения арендатора от исполнения договора, то гарантийная денежная сумма арендатору возвращается и остается у арендодателя, при этом оставшаяся у арендодателя гарантийная денежная сумма признается штрафной неустойкой, взысканной с арендатора в качестве ответственности за имевшее основание одностороннего расторжения настоящего договора (пункт 3.4.1).

Согласно пункту 3.4.2 договора арендодатель вправе производить вычеты из гарантийной денежной суммы в случае:

- наличия задолженности арендатора по любым денежным обязательствам, установленным договором;

- причинения арендатором арендодателю убытков за неисполнение своих обязательств по договору, а также в случае причинения арендатором любого имущественного ущерба арендодателю.

В соответствии с пунктом 3.4.3 договора в случае наличия оснований для вычета из гарантийной денежной суммы арендодатель вправе (но не обязан) произвести вычет из гарантийной денежной суммы в размере сумм, причитающихся арендодателю по денежным обязательствам арендатора, сумм неустоек за нарушение арендатором обязательств, сумм убытков осуществления вычета с приложением обосновывающих вычет документов. Арендатор обязан восстановить гарантийную денежную сумму до размера, указанного в п. 2.4.8. договора в течение 5 банковских дней со дня.

Согласно статье 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем (пункт 1); в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 2).

Таким образом, как верно отмечено арбитражным судом первой инстанции, по своей правовой природе обеспечительный платеж является одним из способов обеспечения надлежащего исполнения договора сторонами, который служит средством минимизации рисков неисполнения или ненадлежащего исполнения исполнителем своих обязательств по договору. Обеспечительный платеж в силу его правовой природы, носящей компенсационный характер, направлен на обеспечение контрагентом существующего обязательства по договору, в том числе обязанности по возмещению убытков или уплате неустойки в случае имевших место с его стороны нарушений. Внесение данного платежа призвано упростить процедуру удовлетворения соответствующих требований заказчика, в том числе о компенсации убытков, неустойки. 

Ответчик при рассмотрении дела в суде первой инстанции в отзыве на исковое заявление указал, что гарантийная денежная сумма в размере 30 000 руб. удержана в качестве штрафа за досрочное расторжение договора арендатором, остальная часть в размере 30 000 руб. удержана в качестве штрафных санкций за каждый факт нарушения истцом Правил МТК «Армада» (по 1/2 месячной арендной платы). В нарушение истцом условий договора ответчик ссылается на то, что истец без письменного согласия ответчика изменил режим работы своего предприятия.

Нарушения, допущенные арендатором, зафиксированы актами от 11.03.2022 и 13.03.2022.

В данном случае представленные акты, составлены ответчиком в одностороннем порядке, при отсутствии иных доказательств, необходимым и достаточным доказательством допущенного ответчиком нарушения условий договора не является (статья 65 АПК РФ).

Кроме того, из представленных в материалы дела фотографий невозможно достоверно установить, что арендованная площадь в период фотофиксации не работала. Акты в адрес ООО «Импульс» для урегулирования разногласий и представления доказательств, что сотрудник отлучился от рабочего места на несколько минут, не направлялись.

Как верно указано судом первой инстанции, исходя из анализа положений пунктов 2.4.8, 3.4.1 договора, с учетом требований статьи 431 ГК РФ, внесение обеспечительного взноса/задатка по своей правовой природе призвано обеспечить исполнение арендатором обязательств по договору. Обеспечительный взнос имеет целевое назначение - гарантия обеспечения платежеспособности арендатора, а так же использование этой суммы для погашения возможной задолженности арендатора по арендным платежам при расторжении договора и для возмещения нанесенного имуществу ущерба.

Исходя из вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что факт передачи и пользования указанным нежилым помещением на условиях, предусмотренных договором аренды от 10.09.2020, подтверждается материалами дела и сторонами не отрицается. Наличие указанной гарантийной денежной суммы со стороны ООО «Импульс» также подтверждается материалами дела, при этом доказательств возврата                      ООО «ТАТУ-Нефть» указанной гарантийной денежной суммы в добровольном порядке в материалы дела не представлено.

В связи с этим апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции правомерно принято решение о взыскании с                  ООО «ТАТУ-Нефть» в пользу ООО «Импульс» 60 000 руб. излишне уплаченной арендной платы по договору аренды от 10.09.2020 № 170/20-Т.

Доводы заявителя апелляционной жалобы повторяют доводы, изложенные в отзыве на иск, по существу сводятся к иному пониманию и толкованию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 24.11.2022 по делу № А47-8134/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ТАТУ-Нефть» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                   А.Х. Камаев

 

Судьи:                                                                         А.С. Жернаков

 

В.А. Томилина