ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-26349/2020

г. Саратов

17 января 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 января 2022 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Дубровиной О.А., 

судей Котляровой А.Ф., Цуцковой М.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Энерком» на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 30 сентября 2021 года по делу №А12-26349/2020, по исковому заявлению департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Энерком» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – потребительского гаражно - строительного кооператива «Ткачевский» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), о взыскании задолженности арендной платы, неустойки,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Энерком» – ФИО2, действующей на основании доверенности от 10.01.2022,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратился департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее по тексту – департамент, истец) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Энерком» (далее по тексту - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период  с 10.11.2005 по 31.07.2020 в размере 662 192 рублей  58 копеек, неустойки за период  с 11.11.2005 по 31.07.2020 в размере 333 779 рублей 57 копеек. 

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 30 сентября 2021 года, исковые требования удовлетворены частично, - с общества с ограниченной ответственностью «Энерком» в пользу департамента муниципального имущества администрации Волгограда взыскана задолженность арендной платы  за период  с 15.09.2017 по 31.07.2020 в размере 184 984 рублей  68 копеек, неустойка за период  с 15.09.2017 по 31.07.2020 в размере 23 585 рублей 89 копеек, в остальной части заявленных требований отказано.

Ответчик, не согласившись с данным решением, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, согласно доводам которой, просил его отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении иска отказать. Вместе с тем, в дополнении к апелляционной жалобе, ООО «Энерком» соглашается с суммой задолженности в размере 93 383 рублей 98 копеек.

Департамент, в представленном в соответствии с требованиями статьи 262 АПК РФ и определения Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2021 года, отзыве на апелляционную жалобу просил оспариваемое решение оставить без изменения,  саму жалобу, - без удовлетворения.

Истец и третье лицо в судебное заседание не прибыли,  о дате, месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в соответствии с требованиями статей 121-123 АПК РФ. 

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в них доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, ООО «Энерком» является собственником нежилого помещения (гаражные боксы) площадью 233 кв.м с кадастровым номером 34:34:040014:3673, расположенное по адресу: 

<

...>, гаражные боксы №№ 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43.

В соответствии со статьёй  35 Земельного кодекса РФ, статьёй 552 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Учитывая, что ООО «Энерком» плату за пользование земельным участком не вносило, департамент обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Арбитражный суд Волгоградской области, руководствуясь положениями статей 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), статьи   65 Земельного кодекса Российской Федерации, оценив в порядке статей 65, 67, 68 АПК РФ, представленные сторонами в материалы дела доказательства, установив факт нарушения ответчиком обязательств оплаты арендованного имущества, применив срок исковой давности,  пришёл к выводу о частичном удовлетворении исковых требований. 

Вместе с тем, на основании положений статей  329, 330 ГК РФ, с учётом неисполненного ответчиком на момент рассмотрения спора обязательств оплаты основного долга, взыскал с последнего неустойку за период  с 15.09.2017 по 31.07.2020 в размере 23 585 рублей 89 копеек.

ООО «Энерком»,  оспаривая постановленный судебный акт, указывает, что на основании постановления администрации Волгограда от 12.11.1999 года № 1492 между администрацией и ПГСК «Ткачевский» заключён договор от 10.12.1999 года № 2764 аренды земельных участков (первый - с учётным номером 04-22-07 и второй - с учетным номером 04-22-08), находящихся в 

<

...> с целью завершения строительства находящихся на данных участках гаражных боксов.

Впоследствии, 12 ноября 2014 года между министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области (арендодатель) и ПГСК «Ткачевский» (арендатор) заключено дополнительное соглашение №1 к договору аренды от 10 декабря 1999 года №2764 о продлении срока аренды до 14 октября 2063 года следующих земельных участков:

- площадью 938,30 кв.м., с кадастровым номером 34:34:040014:36, разрешённым использованием - для эксплуатации гаражей боксового типа, расположенного по адресу: 

<

...>;

- площадью 362,80 кв.м., с кадастровым номером 34:34:040014:37, разрешённым использованием - для эксплуатации гаражей боксового типа, расположенного по адресу: 

<

...>.

В связи с тем, что указанное дополнительное соглашение не расторгнуто, является действующим, ООО «Энерком» полагает, что департамент не является арендодателем земельного участка, на котором расположено нежилое помещение ответчика, поэтому не вправе требовать оплаты арендной платы.

Судебная коллегия отклоняет данные доводы жалобы, как являющиеся повторением возражений на настоящее исковое заявление, основанные на ошибочном толковании и применении норм права, регулирующих спорные правоотношения сторон, направленные на пересмотр и переоценку установленных судом обстоятельств, исследованных доказательств и сделанных на их основе выводов. 

Согласно пункту 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

В соответствии со статьёй  1 Закона Волгоградской области № 136-ОД от 26.12.2016 «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа - город-герой Волгоград и органами государственной власти Волгоградской области по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и признании утратившими силу отдельных законов Волгоградской области» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде, за исключением земельных участков, предоставленных для строительства, осуществляется администрацией Волгограда.

Согласно Положению о Департаменте муниципального имущества администрации Волгограда, утверждённому решением Волгоградской городской Думы от 22.03.2017 № 55/1585 «О даче согласия администрации Волгограда на реорганизацию департамента муниципального имущества администрации Волгограда и департамента земельных ресурсов администрации Волгограда в форме присоединения департамента земельных ресурсов администрации Волгограда к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда и утверждении Положения о департаменте муниципального имущества администрации Волгограда» департамент осуществляет полномочия собственника по управлению, владению, пользованию и распоряжению земельными участками, в том числе полномочия продавца, арендодателя.

Таким образом, арендодателем спорных земельных участков является департамент.

Доводы ответчика о том, что спорные земельные участки фактически обременены арендными отношениями на основании договора аренды земельного участка от 10.12.1999 года, в соответствии с условиями которого ПГСК «Ткачевский» обязан оплачивать арендную плату, также подлежат отклонению по следующим основаниям.

В пункте 1 статьи 51 Закона СССР от 26.05.1988 № 8998-XI «О кооперации в СССР» указано, что граждане могут на добровольных началах создавать жилищно-строительные, жилищные, гаражно-строительные, дачно-строительные кооперативы, товарищества индивидуальных застройщиков, иные потребительские кооперативы для удовлетворения своих жилищно-бытовых потребностей.

Основным направлением деятельности этих кооперативов и товариществ является участие денежными средствами в сооружении и последующей эксплуатации объектов кооперативной собственности (жилых домов, гаражей), а в предусмотренных уставами случаях и объектов личной собственности членов кооператива (товарищества), а также оказание членам кооператива (товарищества) услуг, соответствующих целям его создания.

Вместе с тем, после строительства объектов, на которые гаражно-строительный кооператив привлекал денежные средства, и ввода их в эксплуатацию, право собственности на здания (помещения) переходит членам кооператива (гражданам и юридическим лицам), которые и признаются фактическими владельцами земельного участка, на котором размещены принадлежащие им объекты недвижимости.

Как следует из материалов дела, гаражные боксы, расположенные на территории кооператива принадлежат на праве собственности физическим лицам   и юридическому лицу -  ООО «Энерком». В свою очередь, ПГСК  «Ткачевский» не является правообладателем ни одного гаражного бокса или иного объекта недвижимости на спорном земельном участке. Иного в материалы дела не предоставлено.

При отсутствии объектов недвижимости, принадлежащих гаражно-строительному кооперативу, деятельность которого, после ввода объекта в эксплуатацию и передачи помещения, по сути, направлена только на оказание услуг по содержанию имущества, принадлежащего его членам, такой кооператив не является землепользователем, поскольку, права на земельный участок в силу закона перешли к собственникам объектов недвижимости.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 19.07.2021 по делу А12-2455/2020.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что «Энерком», как собственник объекта недвижимости, обязано производить оплату за пользование земельным участком.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы об имеющих преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора составившихся судебных актах Центрального районного суда г. Волгограда, коллегия исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (в редакции от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу частей 2, 3 статьи 61 ГПК РФ или частей 2, 3 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.

Учитывая, что ООО «Энерком» не принимало участия при рассмотрении гражданских дел № 2-5584/2020, 2-602/2021, 2-627/2021, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу об отсутствии преюдициального значения судебных актов по указанным делам при рассмотрении настоящего спора.

Оспаривая решение суда, ответчик также указывает, что общая площадь нежилого помещения составляет 233 кв.м. Конструктивная особенность гаражных боксов не предполагает заезд/выезд с территории общего пользования земельного участка с кадастровым номером №34:34:040014:36, поскольку гаражные боксы расположены на втором уровне. Таким образом, по мнению ответчика, с целью расчёта арендной платы должна быть принята доля ООО «Энерком» в общем земельном участке, что составляет 233 кв.м., а размер платы - 93 383 рубля 98 копеек.

Апелляционный суд отклоняет изложенные доводы по следующим основаниям.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В силу статьи 35 Земельного кодекса  РФ при переходе права собственности на здание на чужом земельном участке к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник. В случае перехода права собственности к нескольким собственникам, порядок пользования земельным участком определяется с учётом долей в праве собственности на здание или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В пункте 10 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Из вышеуказанных положений законодательства следует, что размер арендной платы должен быть соразмерен доле в праве на здание. При этом не имеет значения отсутствие (наличие) возможности пользования территорией общего пользования земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее нескольким собственникам. 

Проанализировав представленный департаментом расчёт задолженности, апелляционный суд признаёт его соответствующим положениям статьей 35, 39.20 Земельного кодекса РФ. Доказательства фактического использования ООО «Энерком» доли земельного участка в размере 233 кв.м., в материалы дела не представлено.

При этом представленное с дополнением к апелляционной жалобе техническое заключение от 28.12.2021, подготовленное ООО «Волгоградский центр судебных экспертиз», судебная коллегия оценивает критически, поскольку оно выполнено без учёта вышеуказанных положений статей 35, 39.20 Земельного кодекса РФ. 

Доводы апелляционной жалобы о том, что ПГСК «Ткачевский» полностью оплачена арендная плата за спорный период, в связи с чем, отсутствуют основания повторного взыскания арендной платы, подлежат отклонению, поскольку пописанный со стороны истца акт сверки взаиморасчётов между департаментом и ПГСК «Ткачевский» не влияет на правоотношения, рассматриваемые в настоящем деле,  и не доказывает отсутствие долга у ООО «Энерком».

Кроме того, учитывая разную правовую природу членских взносов и арендной платы, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что оплачиваемые членами ПГСК «Ткачевский» членские взносы являются оплатой арендной платы.

Доводы апелляционной жалобы о том, что взыскание неустойки является неправомерным, поскольку между сторонами отсутствуют договорные отношения, судебной коллегией также отклоняются по следующим основаниям.

Как указано выше, при переходе права собственности на здание на чужом земельном участке к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник, то есть ПГСК «Ткачевский».

Таким образом, с даты регистрации права собственности на нежилое помещение (10.11.2005), ООО «Энерком» является арендатором по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора на тех же условиях и в том же объёме, что и ПГСК «Ткачевский».

Согласно пункту 6.2. договора аренды земельного участка от 10.12.1999 № 2764 (в редакции дополнительного соглашения от 12.11.2014) за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком РФ, от суммы невнесённой арендной платы за каждый календарный день  просрочки.

Проверив представленный расчёт неустойки, судебная коллегия признаёт его арифметически верным и соответствующим условиям договора.

Апелляционный суд также учитывает, что заявителем жалобы, в нарушение требований статей 65, 67, 68 АПК РФ, доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, влекущей получение истцом необоснованной выгоды, ни в суд первой, ни апелляционной инстанции не представлено, как не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии исключительного случая, являющегося основанием снижения заявленного размера неустойки. 

В связи с изложенным, коллегия пришла к выводу, что судебный акт постановлен при правильном применении норм права и основан на материалах дела.  Иных доводов, подлежащих оценке судом апелляционной инстанции, жалоба не содержит.

Согласно статье 270 АПК РФ основаниями изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются:

1) неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными;

3) несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что выводы, изложенные в оспариваемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, являются обоснованными, постановленными при правильном применении норм материального и процессуального права, полной и всесторонней оценке имеющихся в деле доказательств, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, решение суда –  отмене.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 30 сентября 2021 года по делу №А12-26349/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Энерком», - без удовлетворения. 

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий О.А. Дубровина

 

Судьи А.Ф. Котлярова 

 

М.Г. Цуцкова