АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ул. Большая Покровская, д. 1, Нижний Новгород, 603000

http://fasvvo.arbitr.ru

______________________________________________________________________________

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Нижний Новгород	 Дело № А43-47351/2018 05 февраля 2026 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2026 года.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Ионычевой С.В., судей Кузнецовой Л.В., Прытковой В.П.

при участии ФИО1, ФИО2, ФИО3

(представлены паспорта гражданина Российской Федерации), представителей

ФИО4:

ФИО5 по доверенности от 21.05.2025, ФИО6:

ФИО7 по доверенности от 28.05.2025, ФИО8:

ФИО9 по доверенности от 12.08.2024, общества с ограниченной ответственностью «Валс»:

ФИО10 по доверенности от 16.07.2025, конкурсного управляющего

общества с ограниченной ответственностью «Квартстрой-НН» ФИО11:

ФИО12 по доверенности от 19.08.2025

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего

общества с ограниченной ответственностью «Квартстрой-НН» ФИО11

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2025

по делу № А43-47351/2018 Арбитражного суда Нижегородской области,

по заявлению конкурсного управляющего о расторжении договора долевого участия

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Квартстрой-НН» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

и у с т а н о в и л :

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Квартстрой-НН» (далее – ООО «Квартстрой-НН», должник) в Арбитражный суд Нижегородской области обратилась конкурсный управляющий ФИО13 с заявлением о расторжении договора долевого участия от 27.03.2012 № 0703/2012-6/6-2, заключенного должником с обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Квартстрой» (далее – ООО «УК «Квартстрой»).

К участию в обособленном споре привлечены в качестве соответчика – общество с ограниченной ответственностью «Квартстрой Лидер» (далее – ООО «Квартстрой Лидер»), к которому перешли права требования квартир с ООО «Квартстрой-НН» на основании договора уступки от 25.08.2016 № 2508/2016-12, заключенного с ООО «УК «Квартстрой»; в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, – дольщики ФИО14, ФИО8, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО4, ФИО18, ФИО6, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО1, ФИО2, ФИО23, ФИО3, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, общество с ограниченной ответственностью «Валс» (далее – ООО «Валс»), общество с ограниченной ответственностью «Институт пожарной безопасности и системной интеграции», «Институт пожарной безопасности и системной интеграции» «ПрофАренда», общество с ограниченной ответственностью «Техстрой», общество с ограниченной ответственностью «Эко-Тех Микроэлектроника».

Суд первой инстанции определением от 24.05.2024 удовлетворил заявление, расторг договор участия в долевом строительстве исходя из отсутствия в материалах дела доказательств оплаты ответчиком. Дополнительным определением от 21.06.2024 суд отказал в удовлетворении требования к ООО «Квартстрой Лидер», поскольку общество не является стороной сделки.

Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 02.09.2025 отменил определение, отказал конкурсному управляющему в расторжении договора. Апелляционная инстанция пришла к выводу, что заявление подано к ненадлежащим ответчикам, поскольку ООО «УК «Квартстрой» и ООО «Кварстрой Лидер» в дальнейшем уступили право требования к ООО «Квартстрой-НН» иным лицам; многоквартирный дом введен в эксплуатацию; требование предъявлено в отношении помещений, являющихся предметом иных договоров; конкурсный управляющий пропустил срок исковой давности на обращение с заявлением о расторжении договора.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, в Арбитражный суд Волго-Вятского округа обратился вновь назначенный конкурсный управляющий должника ФИО11 с кассационной жалобой, в которой просит его отменить и оставить в силе определение суда первой инстанции.

Заявитель жалобы считает, что поскольку оплата по договору ответчиком не произведена, акты приема-передачи в отношении части помещений не подписаны, поэтому договор может быть расторгнут.

Конкурсный управляющий отмечает, что предметом договора уступки, заключенного ООО «УК «Квартстрой» и ООО «Квартстрой Лидер», являлись 11 нежилых помещений, в то время как ООО «Квартстрой-НН» подписало договор участия в долевом строительстве с ООО «УК «Квартстрой» в отношении 37 нежилых помещений. В свою очередь, дальнейшая уступка ООО «Квартстрой Лидер» права требования подтверждена только в отношении четырех помещений, в отношении оставшихся семи посещений права сохранились за ответчиком. Кроме того, по спорному договору зарегистрировано право собственности в отношении двадцати семи помещений, еще по трем помещениям сведения в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют. Таким образом, как полагает податель жалобы, выводы суда о предъявлении требования к ненадлежащим ответчикам не соответствуют материалам спора.

Конкурсный управляющий оспаривает выводы суда о том, что требование предъявлено в отношении несуществующих в натуре помещений. Заявитель уточнил требования в части перечня помещений, однако суд апелляционной инстанции посчитал заявление отказом от части требований и отказал конкурсному управляющему в принятии уточнений на основании части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Конкурсный управляющий отмечает, что целью подачи заявления являлось прекращение неисполненных обязательств по договору. Права собственника объединенного помещения при этом не нарушены, поскольку за ним уже зарегистрировано право собственности.

Более подробно доводы изложены в кассационной жалобе

В судебном заседании окружного суда представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

ООО «Валс» и ФИО4 в письменных отзывах на кассационную жалобу, а также их представители и ФИО1, ФИО1, ФИО3, представители ФИО6, ФИО8 в судебном заседании возразили относительно приведенных в жалобе доводов и просили оставить состоявшееся по делу постановление без изменения, как законное и обоснованное.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечили явку представителей в судебное заседание, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалованного судебного акта проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, ознакомившись с отзывами на нее, а также заслушав лиц, явившихся в судебное заседание, суд округа не нашел оснований для отмены принятого постановления в силу следующего.

Как следует из материалов обособленного спора, ООО «Квартстрой-НН» (застройщик) заключило с ООО «УК Квартстрой» (дольщик) договор участия в долевом строительстве от 07.03.2012 № 0703/2012-6/6-2, по условиям которого должник принял на себя обязательство построить по адресу: Нижний Новгород, улица 1-я Оранжерейная, 33а (в квартале улиц Пушкина-Тимирязева) жилой дом № 6-6 (согласно генплану) и после

получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать дольщику помещения №№ 302-308, 310-312, 314, 315, 300, 203, 205-207, 209-213, 215, 200, 101-113 (всего 37 единиц), а дольщик, в свою очередь, обязался уплатить обусловленную договором цену (147 536 440 рублей) не позднее трех месяцев со дня его заключения. Срок передачи помещений установлен II квартал 2013 года.

В последствии ООО «УК Квартстрой» уступило право требования с застройщика нежилых помещений №№ 305, 307, 314, 300, 203, 205, 207, 211, 213,215, 200 (всего 11 единиц) ООО «Квартстрой Лидер» по договору уступки от 25.08.2016 № 2508/2016-12. Заключение договора цессии согласовано с застройщиком, о чем имеется соответствующая отметка. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Спорный многоквартирный дом введен в эксплуатацию в декабре 2017 года (решение Администрации города Нижнего Новгорода от 29.12.2017 № 52-RU52303000-27/878р-2011).

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 22.03.2019 признал ООО «Квартстрой-НН» несостоятельным (банкротом) с применением правил, установленных в параграфе 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), открыл в отношении него процедуру конкурсного производства, утвердил конкурсным управляющим ФИО13; определением от 30.09.2022 утвердил конкурсным управляющим

ФИО30

Посчитав, что по договору участия в долевом строительстве от 07.03.2012 № 0703/2012-6/6-2 застройщику не поступила оплата, конкурсный управляющий предложил ООО «УК Квартстрой» и ООО «Квартстрой Лидер» погасить долг (04.02.2020), затем направил уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия (11.03.2021), а впоследствии обратился в суд с заявлением о расторжении договора в связи с отсутствием оплаты.

Гражданский кодекс Российской Федерации в статье 450.1 предусматривает, что предоставленное этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 4 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 названного Федерального закона.

На основании части 3 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4, 5 статьи 5 названного Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном

частью 4 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. Договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (статья 11 Закона об участии в долевом строительстве).

Суд апелляционной инстанции установил, что многоквартирный дом, в котором расположены спорные нежилые помещения, введен в эксплуатацию; нежилые помещения поставлены на кадастровый учет и переданы застройщиком третьим лицам, привлеченным к участию в настоящем споре, в отношении них зарегистрированы права собственности (помещения 302, 303, 304, 306, 308, 310, 311, 312, 315, 203, 205, 206, 207, 209, 210, 212, 200, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 112, 113 – сведения из Единого государственного реестра недвижимости, т.1 л.д. 67-69, т.2. л.д. 5-190, решение Советского районного суда города Нижнего Новгорода от 12.04.2018 по делу № 2-587/18, т.8 л.д. 98-103).

В отношении помещений №№ 109-111 апелляционный суд установил, что данные объекты недвижимости согласно официальным сведениям Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии не поставлены на кадастровый учет. При этом путем сопоставления указанной в договорах площади помещения № 108, являвшегося предметом спорного договора от 07.03.2012 (52,45 кв.м) и договора долевого участия от 18.04.2014 № 1804/2014-Е-1, заключенного должником с ФИО31 (424,58 кв.м), суд пришел к выводу, что помещения №№ 108-111 объединены в одно помещение, которому присвоен номер 108 и переданы застройщиком в собственность третьего лица. Выводы суда в этой части подтверждены сведениями, содержащимися в плане первого этажа спорного многоквартирного дома и пояснительной запиской конкурсного управляющего о фактической площади помещений. Каких-либо иных доказательств существования помещений №№ 109-111 в натуре не представлено.

Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в дело документы, пришел к выводу, что нежилые помещения №№ 103-108, 112 и 115 являлись предметом договоров долевого участия в строительстве, заключенных ООО «Квартстрой-НН» с ООО «Валс» и ФИО31 (от 10.06.2011 № 10/06-2011, от 01.03.2012 № 01/03-2012 и от 18.04.2014 № 1804/2014-Е-1). Право собственности третьего лица на указанные помещения зарегистрировано на основании вступившего в силу решения Советского районного суда города Нижнего Новгорода от 20.08.2018 № 2-3257/18. Суд общей юрисдикции установил факт поступления застройщику оплаты по договору.

В отношении помещения № 213 право собственности не оформлено, однако заявитель не оспаривает, что фактически передал помещение по акту ООО «Пожинсис». В данном случае доводы относительно прав на указанное помещение не подлежат оценке в рамках настоящего спора и могут являться предметом самостоятельного спора, в том числе при рассмотрении дела № А43-29507/2022.

Должник-застройщик в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательства, подтверждающие фактическую передачу указанных помещений физическим и юридическим лицам при отсутствии оплаты с их стороны. Кроме того в деле имеется акт

сверки от 30.12.2016 (т.1 л.д. 105), согласно которому ООО «УК Квартстрой» по состоянию на дату составления акта оплатило застройщику 136 242 314 рублей 77 копеек, задолженность по договору долевого участия № 0703/2012 -6/6-2 от 07.03.2012 составляет 75 500 004 рубля 23 копейки, а также документы в подтверждение расчетов за полученные помещения, представленные физическими и юридическими лицами (т.2, т.3).

Об оплате по договору долевого участия за нежилые помещения (офисы) № 300, 305 и 314 имеется прямая ссылка в пункте 2 акта сверки взаимных расчетов от 30.12.2016, подписанному застройщиком и дольщиком без возражений (т.1 л.д. 105). Обстоятельства, которые позволили бы критически отнестись к данным сведениям, судом апелляционной инстанции не установлены, а заявителем жалобы не опровергнуты иными бесспорными доказательствами.

Суд апелляционной инстанции установил, что на момент рассмотрения настоящего спора договор участия в долевом строительстве являлся многосторонней сделкой (с учетом многочисленных договоров цессий, не признанных в установленном законом порядке недействительными).

При таких условиях у суда отсутствовали основания для расторжения договора в отношении помещений № 300, 302, 303, 304, 305, 306, 308, 310, 311, 312, 314, 315, 203, 205, 206, 207, 209, 210, 212, 213, 200, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108-113 вследствие того, что заявитель (застройщик) на протяжении длительного времени совершал действия, направленные на исполнение договора, передачу помещений по актам приема-передачи.

ООО «Квартстрой–НН» указало, что помещения № 211, 215, 307 находятся во владении застройщика, никому не переданы, оплату за них ни от ООО «УК Квартстрой», ни от ООО «Квартстрой Лидер», ни от иных лиц не получило.

В соответствии с пунктом 2 статьи 12 Закона об участии в долевом строительстве обязательства участника строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором.

Доказательства, подтверждающие оплату участником долевого строительства в отношении спорных помещений (в том числе с учетом сведений о наличии задолженности по акту сверки от 30.12.2016 (т.1 л.д. 105), лица, участвующие в деле, не представили.

Конкурсным управляющим ООО «Квартстрой-НН» соблюден порядок, установленный частью 3 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве, по уведомлению ответчиков о расторжении договора в отношении этих помещений в связи с отсутствием оплаты (уведомления от 11.03.2021).

В пункте 7 Обзора судебной практики разрешения дел по спора, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.07.2017, указано, что односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации о добросовестности и разумности.

Частью 4 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

Отказ застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве в отношении нежилых помещений 211, 215, 307 ответчиками принят и не оспорен, спор о праве на эти объекты недвижимости отсутствует. При таких условиях, а также при отсутствии доказательств недобросовестного поведения и неразумности со стороны ООО

«Квартстрой-НН» односторонний отказ застройщика от исполнения договора является обоснованным и не требует расторжения в судебном порядке.

Суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу, что имущественные права ООО «Квартстрой-НН» могут быть защищены иными предусмотренными законом способами.

Доводы заявителя жалобы свидетельствуют о несогласии с установленными по спору фактическими обстоятельствами и с оценкой суда апелляционной инстанции доказательств. Переоценка доказательств и установленных судом предыдущей инстанции фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Материалы спора исследованы судом апелляционной инстанции полно, всесторонне и объективно, изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам спора и нормам права.

Оснований для отмены принятого судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не допустил.

Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

П О С Т А Н О В И Л :

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2025 по делу № А43-47351/2018 Арбитражного суда Нижегородской области оставить без изменения, кассационную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Квартстрой-НН» ФИО11 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.В. Ионычева

Судьи Л.В. Кузнецова В.П. Прыткова