﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

03 сентября 2021 года

Дело №

А56-27903/2020

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Рудницкого Г.М., Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Культурный центр «Эдисон» Рубана А.Ю. (доверенность от 19.06.2020), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Рубановой М.О. (доверенность от 30.12.2020),

рассмотрев 25.08.2021 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.01.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2021 по делу № А56-27903/2020,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Культурный центр «Эдисон», адрес: 194291, Санкт-Петербург, пр. Культуры, д. 12, к. 1, лит. А, пом. 2Н,                     оф. 41-50, ОГРН 1037804009121, ИНН 7802091534 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением  о признании незаконным бездействия Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), выразившегося в непринятии решения по заявлению Общества от 14.08.2019 о внесении изменений в договор аренды                                   № 02-А-003696 от 10.05.2001 и по заявлениям Общества от 30.06.2015, 17.09.2019, 23.09.2019 о выкупе арендуемого имущества, а также об обязании Комитета совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений с отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), а именно: 

- в течение 5 дней со дня вынесения судебного акта направить в адрес Общества проект дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды № 02- А-003696 от 10.05.2001,

- в двухмесячный срок с даты объявления резолютивной части судебного акта обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,

- в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества,

- в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга», адрес: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1177847189190, ИНН 7840066803 (далее – Учреждение), Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», адрес: 191014, Санкт-Петербург,                ул. Маяковского, д. 19/15, лит. А, пом. 4-Н, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - ГУП «ГУИОН»). 

 До вынесения решения по существу спора Общество заявило об отказе от заявления в части требования об обязании Комитета направить в адрес Общества проект дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды.

Определением от 04.08.2020 (с учетом определения от 28.09.2020 об исправлении опечатки) требование Общества о признании незаконным бездействия Комитета, выразившегося в непринятии решения по заявлению о внесении изменений в договор аренды выделено в отдельное производство, которому присвоен номер дела А56-65245/2020. 

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.01.2021 требования Общества удовлетворены: признано незаконным бездействие Комитета, выразившееся в непринятии решения по заявлениям Общества от 17.09.2019 и 23.09.2019 о выкупе арендуемого помещения; на Комитет возложена обязанность совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

 Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2021 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 15.01.2021 и постановление от 23.04.2021, принять новый судебный акт – об отказе в удовлетворении требований заявителя. 

Податель жалобы выражает несогласие с выводами судов относительно допущенного Комитетом бездействия применительно к поступившим от Общества заявлениям, указывает, что на эти обращения Комитетом были даны ответы; полагает, что суды вышли за пределы предмета доказывания по делу, рассмотрев вопрос об обоснованности начисления штрафа за нарушение условий договора аренды.

Комитет считает обжалуемое решение неисполнимым ввиду неуказания в резолютивной части судебного акта характеристик помещения, в отношении которого надлежит совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.

Иные участвующие в деле лица извещены в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -                        АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в силу статьи 284 того же Кодекса не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды от 10.02.2001 № 02-А-003696 (с учетом дополнительного соглашения № 4 от 01.08.2006), по условиям которого арендатору предоставлена во временное владение и пользование за плату в нежилом помещении  2Н, 9Н площадью 1502,5 кв.м с кадастровым номером  78:5527:1:1:6 по адресу: Санкт-Петербург, пр. Культуры, д. 12, корп. 1, лит. А, часть нежилого помещения площадью                    1386,9 кв.м.

Общество 21.08.2013 обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества на основании статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

В письме от 05.09.2013 Комитет сообщил Обществу о том, что преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения может быть реализовано только после формирования арендуемого объекта как самостоятельного, с проведением кадастрового учета в установленном законом порядке, погашения имеющейся задолженности по договору аренды. 

В отношении помещения 2Н, 9Н была выполнена перепланировка. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) 10.12.2015 осуществлен государственный кадастровый учет помещения 2Н площадью 1088,1 кв.м и помещения 9Н площадью 280,6 кв.м, образованных в результате раздела помещения 2Н, 9Н.

Общество направило в Комитет заявление о внесении изменений в договор от 10.02.2001 в связи с разделом арендуемого объекта.

В дальнейшем в сентябре 2019 года Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемого на основании договора от 10.02.2001 № 02-А-003696 имущества.

Письмом от 01.10.2019 Комитет сообщил заявителю о том, что сведения об Обществе не внесены в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства (далее - Реестр).

Далее в письме от 21.10.2019 Комитет уведомил Общество о том, что объектом аренды по договору от 10.02.2001 № 02-А-003696 является часть помещения 2Н, 9Н с кадастровым номером 78:5527:1:16, что по сведениям ЕГРН осуществлен кадастровый учет нежилых помещений 2Н площадью                 1088,1 кв.м (кадастровый номер 78:36:0005527:8237) и 9Н площадью 280,6 кв.м (кадастровый номер 78:36:0005527:4978), в отношении которых не имеется информации о регистрации права собственности Санкт-Петербурга и аренды в пользу Общества, и указал на необходимость обращения Общества в Учреждение по вопросу внесения изменений в договора аренды от 10.02.2001 № 02-А-003696.

Общество письмом от 18.02.2020 сообщило Комитету о том, что неотражение сведений об Обществе в Реестре было обусловлено технической ошибкой, которая устранена уполномоченным органом, указало, что Общество обращалось к арендодателю по вопросу внесения изменения в договор аренды от 10.02.2001 № 02-А-003696 в связи изменением объекта аренды, обусловленным разделом помещения, подтвердило свою готовность подписать соответствующее дополнительное соглашение, просило Комитет осуществить необходимые действия по регистрации права собственности Санкт-Петербурга на образованные в результате раздела помещения 2Н, 9Н помещения, подготовить проект дополнительного соглашения к договору аренды, принять решение о передаче в собственность Общества арендуемого им имущества в порядке реализации преимущественного права, предусмотренного Законом                     № 159-ФЗ. 

Ссылаясь на соблюдение арендатором условий реализации преимущественного права приобретения в собственность недвижимого имущества, арендуемого на основании договора от 10.02.2001 № 02-А-003696, и полагая, что Комитетом ввиду неосуществления указанных в части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, направленных на реализацию этого права, допущено незаконное бездействие, нарушающее права и законные интересы Общества, последнее обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Суды первой и апелляционной инстанций признали требования Общества обоснованными и удовлетворили их.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

Законом № 159-ФЗ регламентированы особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого ими имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности. 

Частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ в таком случае преимущественное право может быть реализовано арендатором при условии, что арендуемое имущество на день подачи заявления находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления, и сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении такого заявления уполномоченный орган обязан обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Частью 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что если заявитель не соответствует установленным статьей 3 названного закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Законом № 159-ФЗ или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу, что Общество является субъектом малого предпринимательства, имеющим право на приобретение в собственность в соответствии с Законом № 159-ФЗ недвижимого имущества, предоставленного в аренду на основании договора от 10.02.2001 № 02-А-003696.

Вопреки доводам подателя жалобы суды исследовали обстоятельства, приведенные Комитетом в материалах переписки с Обществом, подтверждающие, по мнению Комитета, несоответствие Общества условиям, предусмотренным статьей 3 Закона № 159-ФЗ.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 8  информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет и права на которое подлежат государственной регистрации; реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект. 

Соответственно, при решении вопроса о возможности реализации права на приобретение арендуемого имущества, представляющего собой часть объекта недвижимости, существенное значение имеет возможность формирования на основе такой части обособленного объекта права.

Суды учли, что сведения об Обществе как субъекте малого предпринимательства были внесены в Реестр, что на основании договора от 10.02.2001 № 02-А-003696 Общество с 2001 года является арендатором нежилых помещений по адресу: Санкт-Петербург, пр. Культуры, д. 12, корп. 1, лит. А, которые при заключении названного договора были предоставлены на условиях аренды в пользование как части помещения 2Н, 9Н, в границах которых в результате выполненной с согласия арендодателя перепланировки сформированы самостоятельные помещения 2Н и 9Н, которые постановлены на кадастровый учет.

Применительно к установленным при рассмотрении дела обстоятельствам, а также учитывая неоднократные обращения Общества к арендодателю по вопросу внесения изменений в договор аренды в связи с образованием помещений 2Н и 9Н как самостоятельных объектов недвижимости, суды обоснованно посчитали, что приведенные Комитетом в письмах от 01.10.2019 и 21.10.2019 мотивы не препятствуют инициированию Обществом процедуры приватизации помещений.

При рассмотрении дела в суде Комитет заявил дополнительный аргумент со ссылкой на наличие у Общества задолженности по оплате штрафа за нарушение условий договора аренды от 10.02.2001 № 02-А-003696, требование об уплате которого предъявлено в претензии от 18.02.2020.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона № 159-ФЗ в случае реализации арендатором государственного или муниципального имущества предусмотренного частью 2 статьи 9 названного Закона права на обращение в уполномоченный орган с заявлением о приватизации помещений одним из условий реализации преимущественного права арендатора на приобретение в собственность арендуемого имущества является отсутствие задолженности по арендной плате за недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи такого заявления.

Сведений о том, что на дату обращения Общества в Комитет в 2019 году с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемого им имущества, ему со стороны арендодателя были предъявлены требования об уплате штрафа, в материалах не имеется.

При таком положении суды обоснованно посчитали, что неисполнение Обществом предъявленного после подачи им заявления о выкупе помещение требования об уплате штрафа в данном случае не свидетельствует о несоблюдении предусмотренного пунктом 2 статьи 3 Закона № 159-ФЗ условия.

Довод подателя жалобы со ссылкой на то, что в обжалуемых судебных актах содержатся выводы, предрешающие исход рассмотрения спора в рамках дела № А56-84703/2020 по иску Учреждения к Обществу о взыскании штрафных санкций за нарушение условий договора, отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку изложенная судами правовая оценка конкретных представленных сторонами документов не свидетельствует об установлении по настоящему делу обстоятельств, имеющих преюдициальное значение для разрешения спора по делу № А56-84703/2020.

Поскольку доказательств осуществления предусмотренных частью 3            статьи 9 Закона № 159-ФЗ действий в связи с получением заявления Общества в материалы дела не представлено, суды обоснованно посчитали, что Комитетом допущено не соответствующее названной норме бездействие, нарушающее права заявителя.

Неуказание в резолютивной части решения суда по настоящему делу характеристик имущества, в отношении которого должны быть осуществлены предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ действия, не свидетельствует о незаконности названного судебного акта. В случае неясности решение или порядка его исполнения лица, участвующие в деле, не лишены возможности обратиться в суд с заявлением об их разъяснении.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемые судебные акты законными и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

В связи с завершением производства в суде кассационной инстанции приостановление исполнения решения от 15.01.2021, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.07.2021, подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.01.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2021 по делу № А56-27903/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.01.2021 по делу                    № А56-27903/2020, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.07.2021.

 

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

Г.М. Рудницкий

И.В. Сергеева