﻿/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-35079/2019

г. Краснодар

24 ноября 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 17 ноября 2021 года.

Решение в полном объеме изготовлено 24 ноября 2021 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Шкира Д.М.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Изосимовой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление 

общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центральная-Краснодар», г. Краснодар (ИНН 2310184295, ОГРН 1152310003130,

к Администрации муниципального образования город Краснодар, г. Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799)

 

о признании незаконным предписания от 19.07.2019 № 1009/1416-р,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: Шмелева Е.А. – доверенность от 28.09.2021 №211/1, Хальзова А.В. – доверенность от 07.10.2021 №229/1 (диплом)

от заинтересованного лица: Суворова А.С. - доверенность от 11.01.2021 № 3/01 (диплом)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центральная-Краснодар», г. Краснодар (далее по тексту – Заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Администрации муниципального образования город Краснодар, г. Краснодар (далее по тексту – Администрация, заинтересованное лицо) о признании недействительным предписания  Управления по жилищным вопросам администрации муниципального образования город Краснодар от 23.07.2019 №1009/1416-р.

Предписанием управления по жилищным вопросам администрации (далее – управление) от 19.07.2019 № 1009/1416-р обществу предложено до 19.09.2019 обеспечить доступность пользования земельным участком дома № 129 по улице Будённого в городе Краснодаре (далее – МКД) всем собственникам и пользователям помещений в МКД (далее – собственники МКД) в связи с созданием им препятствий в пользовании земельного участка МКД: в нарушение пункта 2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) на придомовой территории дома со стороны улицы Рашпилевской расположены площадка для парковки автомобилей и беседка для отдыха. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2020, оставленным без изменения постановлением суда Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2020, предписание признано недействительным в части предложения обеспечить доступ к пользованию земельным участком дома всем собственникам МКД придомовой территорией МКД (со стороны улицы Рашпилевская), на которой расположена площадка для парковки автомобилей. В удовлетворении остальной части требования отказано.

Администрация муниципального образования город Краснодар обратилась с кассационной жалобой в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, согласно которой  просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить в части удовлетворения требования общества и отказать в удовлетворении этой части требования.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.05.2021 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2020 по делу № А32-35079/2019 в обжалуемой части отменено, дело в этой части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Так суд кассационной инстанции указал, что ссылки суда на подтверждение законности передачи в аренду спорного земельного участка по мотиву, проверки законности решения общего собрания собственников МКД являются преждевременными и основанными на неправильном применении норм процессуального права, а также не соответствуют имеющимся в материалах дела доказательствам.

Суд  не учел, что из протокола общего собрания собственников МКД от 25.04.2017 № 1/2017 следует, что они приняли решение о «передаче в аренду земельного участка общей площадью более 600 кв.м для организации платной парковки» (л.д. 22 т.1) – по нему заключен договор аренды от 01.03.2018 о «передаче земельного участка площадью 600 кв.м для организации и использования площадки для парковки автомобилей» (л.д. 28 т.1), а от 27.04.2018 – «разрешили использовать на возмездной основе общее имущество МКД» – по нему заключено дополнительное соглашение от 15.04.2019 «о передаче земельного участка для организации и использования площадки для парковки автомобилей». Таким образом, названным решением общего собрания собственники МКД не определили конкретную величину земельного участка (более 600 кв.м); временной период пользования; арендатора.

В материалах дела отсутствуют доказательства регистрации договора аренды земельного участка, на котором расположена парковка, суд это обстоятельство не проверил.

Кроме того, собственникам МКД принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен МКД, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен МКД, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (пункт 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса). 

К компетенции общего собрания собственников МКД относится, в том числе принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, в частности введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в МКД (пункт 2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса). 

Из текста решений общих собраний собственников МКД не усматривается, что они регулировали конкретные вопросы создания и порядка использования парковочных мест на огораживаемой придомовой территории (создаваемой парковке), и, следовательно, наложения каких-либо ограничений прав собственников помещений в МКД на пользование придомовой территорией, в том числе и на размещение на ней принадлежащих им автомобилей.

С учетом неконкретных формулировок в протоколах общих собраний собственников МКД, представленных обществом в подтверждение правомерности ограничений в пользовании спорным земельным участком, установления ограждений, в силу допущенных нарушений при их оформлении и использования неточных формулировок в решениях общих собраний последние, суду следовало проверить, подтверждают ли принятые собственниками МКД решения о введении ограничений на вход на прилегающую к МКД территорию. Основаны ли введенные ограничения на использование земельного участка на надлежаще выраженном волеизъявлении собственников МКД, суд выяснил неполно.

Доказательства того, что спорный земельный участок под МКД сформирован, постановлен на кадастровый учет, предельные параметры разрешенного строительства, и является объектом гражданских прав и общей долевой собственности собственников МКД, в материалах дела отсутствуют.

Поскольку вопрос о формировании земельного участка под МКД, о наличии или отсутствии его нахождения на кадастровом учете, судом на обсуждение не ставился и не исследовался, вывод суда о том, что получения согласия всех собственников помещений МКД на передачу в пользование иным лицам земельного участка, является преждевременным.

Устройство парковки на крыше паркинга может предполагать реконструкцию части общего имущества МКД (подвалов, части крыши и кровли паркинга), что может повлечь изменение режима использования общего имущества МКД. 

Разрешались ли строительство паркинга, реконструкция его крыши, кровли, влияет ли оборудование парковки на конструктивные особенности паркинга, каковы основные технико-экономические характеристики, влияющие на рассмотрение вопроса о наличии признаков объекта капитального строительства с учетом его вида, функционального назначения и характерных особенностей парковки, обладает ли устройство парковки признаками реконструкции объекта капитального строительства (паркинга), суд не проверил.

Указанные обстоятельства являются юридически значимыми для разрешения заявленного требования, в связи с чем, дело направлено на новое рассмотрение.

Представители заявителя в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивали, поддержал доводы, ранее изложенные в заявлении и представленных дополнительных письменных пояснениях.

Так указывает, что предписание в части оспаривания требования обеспечить доступность пользования земельным участком дома № 129 по улице Будённого в городе Краснодаре (далее – МКД) всем собственникам и пользователям помещений в МКД (далее – собственники МКД) в связи с созданием им препятствий в пользовании земельного участка МКД: в нарушение пункта 2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации  на придомовой территории дома со стороны улицы Рашпилевской расположены площадка для парковки автомобилей является незаконным и необоснованным, ввиду того, что  обществом правомерно на основании решения собственников имущества (земельного участка находящегося в общей долевой собственности)  в том числе и по протоколу общего собрания собственников от 25.04.2017 предоставлено в аренду общее имущество для организации парковки по договору возмездного пользования. Проверка проводилась на предмет соответствия требованиям жилищного законодательства размещения парковки на земельном участке находящимся в общей собственности собственников помещений в МКД. Решением общего собрания в по 10 вопросу об организации парковки на земельном участке, расположенном по ул. Рашпилевской (площадка между въездом и выездом на поземные этажи), общей площадью 600кв.м. и в соответствии с поставленными для голосования вопросами в бюллетенях для голосования собственниками большинством голосов  было принято решение «передать в аренду земельный участок более 600кв.м. для организации платной парковки». С учетом решения принятого общим собранием по данному вопросу земельный участок был передан в аренду площадью 600кв.м. для организации и использования площадки для парковки автомобилей.

Представитель административного органа в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражал, поддержал доводы, изложенные в ранее представленном отзыве и дополнительном письменном пояснении, указывает, что заявленные требований не подлежат удовлетворению. 

Так указал, что предписание является законным и обоснованным, предписание выдано на основании проведенной проверке соблюдения требований жилищного законодательства по обращению собственника общего имущества на ограничение доступа к общему имуществу. В протоколе общего собрания принятого собственниками помещений в жилом доме не определен конкретный объект передачи общего имущества в пользование третьих лиц, протокол от 25.04.2017 в ходе проверки не представлялся, а был представлен после вынесения предписания, предписание выдано в пределах установленных нормативными актами полномочий администрации. В полномочия управления по жилищным вопросам администрации муниципального образования город Краснодар не входит при проведении муниципального контроля в области жилищного законодательства  и действующего на основании положения закрепляющего полномочия органа муниципального контроля проверка соблюдения требований земельного, градостроительного и санитарно-эпидемиологического законодательства.

 Судом в судебном заседании 16.11.2021 в 12час. 00мин. объявлен перерыв до 17.11.2021 до 15час. 30мин. После перерыва судебное заседание было продолжено в присутствии представителей сторон.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив все представленные сторонами документальные доказательства и возражения, оценив их в совокупности, в порядке статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к следующему выводу.

Заявитель является юридическим лицом, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц.

Общество является управляющей жилым фондом компанией, действующей на основании лицензии от 17.07.2015 №417, в управлении находится многоквартирный жилой дом по адресу г. Краснодар, ул. Буденного,129. Собственникам дома на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:43:0207008:78, где данные о правообладателе не зарегистрированы, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 21.11.2019. 

Как видно из материалов дела, на основании Распоряжения о проведении внеплановой выездной проверки от 10.07.2019 № 1416-р в целях рассмотрения обращения от 27.05.2019 №22-4724-П/19  управлением по жилищным вопросам администрации муниципального образования город Краснодар была проведена проверка в отношении общества в части соблюдения обязательных требований, в том числе по управлению общим имуществом собственников дома на предмет соблюдения требований, установленных в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации, законодательством о лицензировании отдельных видов деятельности. В ходе проверки управлением не проводилась оценка соблюдения требований как градостроительного, земельного и санитарно-эпидемиологического законодательства, что отражено в распоряжении от 10.07.2019 №1416-р и управлением по существу не оспаривалось..

          При проведении проверки управлением были выявлены нарушения юридическим лицом ООО «УК «Центральная - Краснодар» требований п. 2 ч. 2 статьи 44 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), а именно: на придомовой территории МКД (со стороны ул. Рашпилевской) расположена площадка  для парковки автомобилей, которая воспрепятствует собственникам помещений в МКД свободный доступ к указанной территории, что является нарушением требований пункта 2 части 2 статьи 44 ЖК РФ. Таким образом, созданы препятствия в праве пользования земельным участком МКД и управляющей компанией не предприняты меры для обеспечения доступности пользования земельным участком МКД для всех собственников и пользователей помещений данного дома.  Данные нарушения отражены в акте проверки №1009/1416-р 

от 19.07.2019.

        Так в акте проверки от 19.07.2019 №1009/1416-р указано следующее, что выходом на место установлено, что на придомовой территории МКД (со стороны ул. Рашпилевской) расположена площадка для парковки автомобилей и беседка для отдыха, что является нарушением требований пункта 2 части 2 статьи 44 ЖК РФ. Иных выводов акт проверки не содержит.

На основании выше изложенного обществу было выдано предписание от 19.07.2019 №1009/1416-р, в котором предлагается обеспечить доступность пользования земельным участком МКД для всех собственников и пользователей помещений данного дома в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации. Срок исполнения предписания был установлен 19.09.2019.

Не согласившись с предписанием администрации, в том числе и в части размещения площадки для парковки автомобилей, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

При рассмотрении заявленных требований суд руководствовался следующим. 

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для заявителя такое нарушение прав и законных интересов должно быть реальным, выражаться в виде определенных неблагоприятных конкретно для него последствий от такого нарушения закона. То есть, как указано в данной норме, последствием такого нарушения закона должно быть либо возложение на заявителя каких-либо обязанностей, либо создание для него иных препятствий для осуществления им предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из изложенного, законодатель для арбитражного суда определил пределы исследования по делам об оспаривании решений и действий (бездействия) государственных органов. 

Так, в части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указано, что при рассмотрении дел об оспаривании действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые действия (бездействие) права и законные интересы заявителя.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Согласно части 4 статьи 16 Федерального закона от 26 декабря 2008 года № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (далее - ФЗ № 294), результат проведенной проверки оформляется актом проверки непосредственно после ее завершения в двух экземплярах, один из которых с копиями приложений вручается руководителю, иному должностному лицу или уполномоченному представителю юридического лица, индивидуальному предпринимателю, его уполномоченному представителю под расписку об ознакомлении либо об отказе в ознакомлении с актом проверки.

Согласно части 12 статьи 16 ФЗ № 294, юридическое лицо, проверка которого проводилась, в случае несогласия с фактами, выводами, предложениями, изложенными в акте проверки, либо с выданным предписанием об устранении выявленных нарушений в течение пятнадцати дней с даты получения акта проверки вправе представить в орган государственного надзора в письменной форме возражения в отношении акта проверки и (или) выданного предписания об устранении выявленных нарушений в целом или его отдельных положений. При этом юридическое лицо вправе приложить к таким возражениям документы, подтверждающие обоснованность таких возражений, или их заверенные копии либо в согласованный срок передать их в орган государственного надзора.

       Согласно пункту 51 части 1 статьи 12 Федерального закона от 04.05.2011 N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (далее - Закон о лицензировании) предпринимательская деятельность по управлению многоквартирными домами подлежит лицензированию.

В силу части 1 статьи 19 Закона о лицензировании к отношениям, связанным с осуществлением лицензионного контроля, применяются положения Федерального закона N 294-ФЗ с учетом особенностей организации и проведения проверок, установленных частями 2 - 10 настоящей статьи, а также федеральными законами, регулирующими осуществление видов деятельности в соответствии с частью 4 статьи 1 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Закона о лицензировании должностные лица лицензирующих органов в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, при осуществлении лицензирования имеют право, в том числе выдавать лицензиатам предписания об устранении выявленных нарушений лицензионных требований.

Порядок лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами установлен главой 19 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 N 1110 утверждено Положение о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее - Положение N 1110).

В соответствии с пунктом 3 Положения N 1110 лицензионными требованиями к лицензиату, устанавливаемыми частью 1 статьи 8 Закона о лицензировании, являются:

а) соблюдение требований, предусмотренных частью 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации;

б) исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;

в) соблюдение требований, предусмотренных частью 1 статьи 193 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 13 Положения N 1110 при проведении лицензионного контроля должностные лица лицензирующего органа имеют право, в том числе, выдавать лицензиатам предписания об устранении выявленных нарушений лицензионных требований к осуществлению предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

В соответствии с частью 1 статьи 196 Жилищного кодекса Российской Федерации к отношениям, связанным с осуществлением лицензионного контроля, применяются положения Федерального закона N 294-ФЗ и положения Закона о лицензировании с учетом особенности проведения внеплановой проверки, установленной частью 3 настоящей статьи.

В силу части 3 статьи 196 Жилищного кодекса Российской Федерации внеплановая проверка по основаниям, предусмотренным пунктами 1, 4, 5 части 10 статьи 19 Закона о лицензировании, а также в связи с поступлением в орган государственного жилищного надзора обращений, заявлений граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, из средств массовой информации о фактах нарушений лицензиатом лицензионных требований проводится без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления лицензиата о проведении внеплановой проверки.

Исходя из части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. Надлежащее содержание общего имущества собственников в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; 3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; 4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц; 5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, которым может являться управление управляющей организацией на основании заключенного с нею в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договора управления многоквартирным домом.

В соответствии с частью 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в соответствии с частью 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

При таких обстоятельствах судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0207008:78 принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме по ул. Буденного, 129 на праве общей долевой собственности, что сторонами не оспаривалось.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Частью 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (часть 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу положений пункта 2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся в том числе: принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме.

        Согласно подпункта 2.1., 3.1. части 2 указанной статьи также к компетенции общего собрания относится  принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке; принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания.

Жилищный кодекс Российской Федерации в части 3 статьи 39 предусматривает, что правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила N 491), согласно пункту 2 которых в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, в частности включаются: земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства (подпункт "е"); иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (подпункт "ж").

Согласно подпункту "в" пункта 10 Правил N 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения.

В соответствии с пунктом 42 Правил N 491 управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

      Так в ходе проведенного муниципального контроля по поступившему обращению собственника помещений по адресу ул. Буденного, д. 129 кв. 187 Исаковой О.К.,  в ходе проверки установлено, что ООО «УК «Центральная - Краснодар» нарушены требования подпункта 2 части 2 статьи 44 ЖК РФ в части не обеспечения свободного доступа собственникам помещений на земельный участок занятый парковкой.

      В материалы дела заявителем представлены: протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: Россия, г. Краснодар, ул. им. Буденного, дом №129, проводимого в форме очно-заочного голосования от 27.04.2018 №1/2018; протокол общего внеочередного собрания собственников помещений МКД, расположенного по адресу: Россия, г. Краснодар, ул. им. Буденного, дом №129, проводимого в форме очно-заочного голосования от 25.04.2017 № 1/2017  и договор аренды земельного участка от 01.03.2018 на передачу в аренду части земельного участка с кадастровым номером 23:43:0207008:78 для использования площадки общей площадью 600м.кв. для парковки автомобилей, срок указанного договора определен в пункте 4.1 договора, где указано, что настоящий договор вступает в силу с даты его подписания Сторонами и действует 11 (одиннадцать) месяцев.

       Дополнительное Соглашение №1 от 15.04.2018 к договору аренды земельного участка от 01.03.2018 в котором  пункт 1.3 договора изложен в следующей редакции: «Земельный участок передается для организации и использования площадки для парковки автомобилей, с возможностью размещения на данном земельном участке временных объектов вспомогательного назначения: охранной будки и беседок для отдыха». 

       Судом установлено, что в повестке собрания от 25.04.2017  был предложен десятый вопрос, который в  протоколе изложен в следующей редакции: «Организация парковки на земельном участке расположенном по ул. Рашпилевской (площадка между выездом и въездом на поземные этажи), общей площадью более 600м.кв. 

     Для голосования в бюллетенях по 10 вопросу изложенного как «для рационального использования земельного участка многоквартирного дома, расположенного по ул. Рашпилевская (площадка между выездом и въездом на подземные этажи) разрешить один из вариантов: 

- п. 1 передать в аренду земельный участок общей площадью более 60кв.м для организации платной парковки. При заключении договора аренды стоимость арендной платы согласовать с Советом многоквартирного дома;

- п. 2 организовать собственными силами собственников парковочные места для собственников дома. Ограничить въезд и выезд на площадку путем установки двух шлагбаума;

-  п.3 уполномочить ООО «УК «Центральная» на заключение договоров аренды парковочных мест с арендаторами 1 этажа по улице Рашпилевская. При заключении договора аренды стоимость арендной платы согласовать с Советом многоквартирного дома.

    Согласно протокола общего собрания было принято решение: Передать в аренду земельный участок общей площадью более 600м2 для организации платной парковки. При заключении договора аренды стоимость арендной платы согласовать с Советом многоквартирного  дома.

    Из протокола установлено, что по данному вопросу «за» проголосовали 68,30 % голосов собственников помещений МКД, присутствовавших на собрании. Кворум на общем собрании имеется.

     Согласно с подпункта 2 части 2 статьи 44 ЖК РФ принятие решений  о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме относится исключительно к компетенции общего собрания собственников помещений МКД.

      ЖК РФ не предусмотрено право на распоряжение общим имуществом многоквартирного дома третьими лицами без решения собственников помещений многоквартирного дома.

         При этом из ч. 2.3 статьи 161 ЖК РФ следует, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. 

      В свою очередь в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятое решение о  пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Решение по указанным вопросам в силу части 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ принимается большинством не менее двух третей голосов общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

     Из материалов дела следует, что решением Ленинского суда г. Краснодар от 13.10.2017 по делу №2-10544/17 по иску Долгополова В.С. к ООО «УК «Центральная», ОАО «Кубаньстройкомплекс» о признании недействительным протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 25.04.2017 №1/2017 было отказано.

      Факт того, что указанный протокол оспаривался по процедурным вопросам, на что указывает суд кассационной инстанции,  не свидетельствует о не легитимности принятого общим собранием решения по данному вопросу на предмет его соответствия п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

    Суд выполняя указание суда кассационной инстанции на проверку соответствия указанного предписания на нарушение норм земельного, санитарно-эпидемиологического, правил дорожного движения и градостроительного законодательства при размещении парковки  пришел к следующему выводу.

       В силу пункта 6 части 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131- ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения отнесено обеспечение малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством, осуществление муниципального жилищного контроля, а также иных полномочий органов местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством.

     Согласно части 1.1 статьи 20 ЖК РФ, под  муниципальным жилищным контролем понимается деятельность органов местного самоуправления, уполномоченных на организацию и проведение на территории муниципального образования проверок соблюдения юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных в отношении муниципального жилищного фонда федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений, а также муниципальными правовыми актами. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе наделять законами субъектов Российской Федерации уполномоченные органы местного самоуправления отдельными полномочиями по проведению проверок при осуществлении лицензионного контроля в отношении юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии.

       Подпунктом 1 пункта 1 статьи Закона Краснодарского края от 06.12.2017 №3700-КЗ «О наделении органов местного самоуправления в Краснодарском крае отдельными государственными полномочиями Краснодарского края по осуществлению регионального государственного жилищного надзора и лицензионного контроля»  органы местного самоуправления муниципальных образований город-курорт Анапа, город Армавир, город-курорт Геленджик, город Краснодар, город Новороссийск, город-курорт Сочи, Ейский район, Крымский район, Туапсинский район (далее - органы местного самоуправления) наделяются отдельными государственными полномочиями Краснодарского края (далее - отдельные государственные полномочия):

        по осуществлению регионального государственного жилищного надзора в части организации и проведения внеплановых проверок соблюдения юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности, в том числе требований к: порядку переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах; содержанию общего имущества в многоквартирном доме, в том числе к подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации (за исключением требований к установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения).

      Пунктом 2 статьи 1 указанного Закона Краснодарского края от 06.12.2017 №3700-КЗ установлено, что указанные выше органы местного самоуправления наделены правом по проведению внеплановых проверок при осуществлении лицензионного контроля в отношении юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии, в части соблюдения требований, установленных частью 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, исполнения обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (за исключением требований, установленных к порядку передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом, определению размера и внесению платы за коммунальные услуги, установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также установленных частью 10.1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

       С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что орган местного самоуправления наделен полномочиями в рамках муниципального жилищного контроля по выявлению и пресечению нарушений требований жилищного законодательства, в том числе и выявление нарушений лицензионных требований, в соответствии с ЖК РФ.

         В ходе проведенной проверки административный орган не проводил проверку на соответствие организованной парковки, заключенного договора аренды действующим нормам гражданского законодательства, а также проверки, не нарушены ли нормы правил дорожного движения, градостроительного либо санитарно-эпидемиологического законодательств при принятии решения о размещении парковки, т.к. в силу предоставленных ему полномочий это не входит в его компетенцию и суд при рассмотрении данного дела не вправе выходить за рамки осуществленной административным органом проверки и осуществлять проверку оспариваемого предписания на соответствие иных норм законодательства выходящих за предмет проверки и предоставленных полномочий органу проводившему проверку.

     Указанная позиция суда изложена административным органом в представленных дополнительных письменных пояснениях, о том, что внеплановая выездная проверка проводилась с целью проверки соблюдения обществом лицензионных требований при осуществлении предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

      В своем акте проверки административный орган указывает лишь на отсутствие правовых оснований, а именно решения общего собрания принятого в соответствии с  п. 2 ч. 2 статьи  44 ЖК РФ о размещении площадки для парковки автомобилей, и требованием обеспечить доступность пользования указанным земельным участком всех собственников помещений в МКД.

     Судом не может быть принят довод административного органа о том, что общим собранием не решен вопрос, связанный с предоставлением в пользование конкретных объектов общего имущества, т.к. данный вывод был сделан на основе анализа представленного к проверке протокола  от 27.04.2018 №01-2018 без учета протокола от 25.04.2017 №1/2017, круг лиц которые вправе заключать договора аренды общего имущества  был определен в протоколе от 27.04.2018 №01/2018, который был представлен на момент проверки и на его основании внесены изменения в договор аренды земельного участка от  01.03.2018. Суд также считает, что право общего собрания определять использование общего имущества, не ставится в зависимость от указания на конкретное лицо которое впоследствии вправе заключить договор аренды части земельного участка для организации парковки. В данном случае заключение такого договора не управомоченным лицом может свидетельствовать только об оспоримости такой сделки в судебном порядке. 

     Кроме этого судом по настоящему делу установлено, что парковка фактически организована на асфальтированной прилегающей к дому территории и предметом обращения в администрацию города Исаковой Ольги Константиновны для организации проверки послужил факт установки металлической конструкции для летнего кафе ОАО «Кубаньстройкомплекс». Так же в обращении указано, что данный участок земли является общим имуществом собственников помещений МКД по ул. Буденного, 129. На основании решения собственников от 24.05.2017 данный участок площадью 600кв.м. Был передан в аренду для организации платного паркинга, какое-либо решение о ведение другой деятельности на данном участке, собственниками не принималось.

    Следовательно, сами собственники каких либо жалоб на незаконное использование под парковку данного земельного участка и создание,  каких либо препятствий в пользовании данного участка  не направляли в административный орган, а наоборот подтвердили в жалобе о законом использовании его только под парковку.

      С учетом изложенного судом делается вывод о том, что обществом правомерно во исполнение решения общего собрания собственников многоквартирного дома оформленного протоколом от 25.04.2017 №1/2017 был передан в аренду земельный участок площадью 600 кв.м. для организации парковки автомобилей, не нарушает прав собственников общего имущества МКД и в указанной части вынесенное предписание подлежит признанию недействительным.

           При изложенных обстоятельствах, судом установлено, что предписание административного органа от 19.07.2019 № 1009/1416-р не соответствует нормам жилищного законодательства в части размещения на арендуемом земельном участке автомобильной парковки, в остальной части  является законным и обоснованным, что подтверждается судебной практикой Постановлением 15 Апелляционного арбитражного суда по делу А32-36281/2019-15АП-22872/2019, Постановлением арбитражного суда Север-Западного округа от 15.01.2021 по делу А13-19247/2019. 

       Учитывая изложенное, в соответствии с пунктом 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

        В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

       Руководствуясь статьями 167, 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

                                                                      РЕШИЛ:

       	Признать недействительным предписание от 19.07.2019 №1009/1416-р вынесенное Администрацией муниципального образования город Краснодар, г. Краснодар в отношении общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центральная-Краснодар», г. Краснодар в части обеспечить доступ пользования земельным участком МКД для всех собственников и пользователей помещений данного дома, а именно на придомовой территории МКД (со стороны ул. Рашпилевская) на котором расположена площадка для парковки автомобилей.

     Взыскать с Администрации муниципального образования город Краснодар, г. Краснодар  (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центральная-Краснодар», г. Краснодар (ИНН 2310184295, ОГРН 1152310003130) понесенные судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 (три тысячи) рублей. 

        Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его вынесения в Пятнадцатый  арбитражный апелляционный суд.

Судья										Д.М. Шкира