Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-16468/2020

31 января 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  18 января 2021 года

Полный текст решения изготовлен  31 января 2021 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Администрация муниципального образования "Щегловское сельское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области  (адрес:  Россия 188676, д ЩЕГЛОВО, ЛЕНИНГРАДСКАЯ обл ВСЕВОЛОЖСКИЙ р-н, 5, ОГРН:  1064703000933);

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-Строительная Компания "Константа" (адрес:  Россия 193091, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, наб ОКТЯБРЬСКАЯ 6/СТРОЕНИЕ ЛИТЕР В, ОГРН:  1057813080797);

третье лицо:  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (адрес:  Россия 191311, г Санкт-Петербург, г Санкт-Петербург, ул. Смольного 3; Россия 197198, Санкт-Петербург, ул Блохина д. 8 лит А,);

о признании ипотеки отсутствующей в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:0957004:577,

и по встречному иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-Строительная Компания "Константа",

ответчик: Администрация муниципального образования "Щегловское сельское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области,

о взыскании в порядке солидарной ответственности долга по договору купли-продажи земельного участка №1 от 10.02.2015 в размере 3 122 000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 160 265,08 руб.,

при участии

от истца: ФИО2 по доверенности от 21.05.2020,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 02.09.2020,

от третьего лица: не яв.,  извещено

установил:

Администрация муниципального образования «Щегловское сельское поселение» (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Константа» (далее – Общество) о признании отсутствующей ипотеки в отношении земельного участка с кадастровым номером                  № 47:07:0957004:577. 

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции истец несколько раз уточнил заявленные требования в порядке статьи 49 АПК РФ и просил:

- признать отсутствующей ипотеку в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:0957004:577

- признать отсутствующей ипотеку в отношении жилых помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...> с кадастровыми номерами:

- кв. № 1 кадастровый номер 47:07:0957004:2572;

- кв. № 2 кадастровый номер 47:07:0957004:2573;

- кв. № 3 кадастровый номер 47:07:0957004:2574;

- кв. № 4 кадастровый номер 47:07:0957004:2575;

- кв. № 5 кадастровый номер 47:07:0957004:2576;

- кв. № 6 кадастровый номер 47:07:0957004:2577;

- кв. № 7 кадастровый номер 47:07:0957004:2578;

- кв. № 8 кадастровый номер 47:07:0957004:2501;

- кв. № 9 кадастровый номер 47:07:0957004:2502;

- кв. № 10 кадастровый номер 47:07:0957004:2503;

- кв. № 12 кадастровый номер 47:07:0957004:2504;

- кв. № 13 кадастровый номер 47:07:0957004:2505;

- кв. № 14 кадастровый номер 47:07:0957004:2506;

- кв. № 15 кадастровый номер 47:07:0957004:2507;

- кв. № 16 кадастровый номер 47:07:0957004:2508;

- кв. № 17 кадастровый номер 47:07:0957004:2509;

- кв. № 18 кадастровый номер 47:07:0957004:2510;

- кв. № 19 кадастровый номер 47:07:0957004:2511;

- кв. № 20 кадастровый номер 47:07:0957004:2512;

- кв. № 21 кадастровый номер 47:07:0957004:2513;

- кв. № 22 кадастровый номер 47:07:0957004:2514;

- кв. № 23 кадастровый номер 47:07:0957004:2515;

- кв. № 24 кадастровый номер 47:07:0957004:2516;

- кв. № 25 кадастровый номер 47:07:0957004:2517;

- кв. № 26 кадастровый номер 47:07:0957004:2518;

- кв. № 27 кадастровый номер 47:07:0957004:2519;

- кв. № 28 кадастровый номер 47:07:0957004:2520;

- кв. № 29 кадастровый номер 47:07:0957004:2521;

- кв. № 30 кадастровый номер 47:07:0957004:2522;

- кв. № 31 кадастровый номер 47:07:0957004:2523;

- кв. № 32 кадастровый номер 47:07:0957004:2524;

- кв. № 33 кадастровый номер 47:07:0957004:2525;

- кв. № 34 кадастровый номер 47:07:0957004:2526;

- кв. № 35 кадастровый номер 47:07:0957004:2527;

- кв. № 36 кадастровый номер 47:07:0957004:2528;

- кв. № 37 кадастровый номер 47:07:0957004:2529;

- кв. № 38 кадастровый номер 47:07:0957004:2531;

- кв. № 39 кадастровый номер 47:07:0957004:2532;

- кв. № 40 кадастровый номер 47:07:0957004:2533;

- кв. № 41 кадастровый номер 47:07:0957004:2534;

- кв. № 42 кадастровый номер 47:07:0957004:2535;

- кв. № 43 кадастровый номер 47:07:0957004:2536;

- кв. № 44 кадастровый номер 47:07:0957004:2537;

- кв. № 45 кадастровый номер 47:07:0957004:2538;

- кв. № 46 кадастровый номер 47:07:0957004:2539;

- кв. № 47 кадастровый номер 47:07:0957004:2540;

- кв. № 48 кадастровый номер 47:07:0957004:2541;

- кв. № 49 кадастровый номер 47:07:0957004:2542;

- кв. № 50 кадастровый номер 47:07:0957004:2543;

- кв. № 51 кадастровый номер 47:07:0957004:2544;

- кв. № 52 кадастровый номер 47:07:0957004:2545;

- кв. № 53 кадастровый номер 47:07:0957004:2546;

- кв. № 54 кадастровый номер 47:07:0957004:2547;

- кв. № 55 кадастровый номер 47:07:0957004:2548;

- кв. № 56 кадастровый номер 47:07:0957004:2549;

- кв. № 57 кадастровый номер 47:07:0957004:2550;

- кв. № 58 кадастровый номер 47:07:0957004:2551;

- кв. № 59 кадастровый номер 47:07:0957004:2552;

- кв. № 60 кадастровый номер 47:07:0957004:2553;

- кв. № 61 кадастровый номер 47:07:0957004:2554;

- кв. № 62 кадастровый номер 47:07:0957004:2555;

- кв. № 63 кадастровый номер 47:07:0957004:2556;

- кв. № 64 кадастровый номер 47:07:0957004:2557;

- кв. № 65 кадастровый номер 47:07:0957004:2558;

- кв. № 66 кадастровый номер 47:07:0957004:2559;

- кв. № 67 кадастровый номер 47:07:0957004:2560;

- кв. № 68 кадастровый номер 47:07:0957004:2561;

- кв. № 69 кадастровый номер 47:07:0957004:2562.

Уточнения в части признания отсутствующей ипотеки в отношении квартир не были приняты судом, так как фактически представляют собой новые требования. 

В отзыве на исковое заявление ответчик возражал против его удовлетворения, ссылаясь на то, что право залога возникло в силу закона, на основании договора купли-продажи земельного участка, заключенного между ответчиком и застройщиком. Залог в пользу истца на основании муниципального контракта возник позднее оспариваемого права залога.  Цена приобретения земельного участка в пользу ответчика до сих пор не выплачена, в связи с чем, ответчик в лице конкурсного управляющего обратился в суд об обращении взыскания на предмет залога. 

По мнению ответчика, ликвидация застройщика как юридического лица  не может являться основанием для прекращения права залога, тем более, что иск об обращении взыскания на предмет залога подан до исключения застройщика из ЕГРЮЛ. 

Кроме того, ответчик считает, что Администрация не является надлежащим истцом по делу, так как не является стороной договора купли-продажи, в рамках которого наложено обременение. 

Запись об ипотеке внесена в ЕГРП 17.02.2015, а Администрация на момент заключения муниципального контракта, при проявлении должной степени заботливости и осмотрительности, должна была знать о наличии обременения. С момента перехода права собственности на квартиры от застройщика к Администрации, к ней перешли обязанности залогодателя по договору об ипотеке. 

Также ответчик сослался на то, что сведения об обременении земельного участка должны были содержаться в документации при проведении аукциона на право строительства МКД, в составе правоустанавливающей документации на земельный участок, на котором должно было осуществляться строительство. 

Ответчик, в свою очередь, предъявил встречный иск о взыскании с Администрации в порядке солидарной ответственности задолженность по договору купли-продажи земельного участка от 10.02.2015 № 1 в размере 3 122 000 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 160 265 руб. 08 коп. как с приобретателя имущества, обремененного ипотекой, осведомленного о наличии такого обременения на момент его приобретения.  

В отзыве на встречный иск Администрация возражала против его удовлетворения, ссылаясь на то, что в судебном порядке факт неисполнения застройщиком обязательств перед ответчиком по оплате земельного участка не установлен, доказательств обращения о взыскании задолженности к ООО ГК «Рассвет» не имеется. В деле № А56-102044/2018 ООО ГК «Рассвет» привлечено лишь в качестве третьего лица. Застройщик исключен из ЕГРЮЛ без права правопреемства, его обязательства иным лицам не переданы. Спорная задолженность возникла и увеличилась по причине бездействия кредитора. Администрация лицом, обязанным по договору купли-продажи земельного участка не является. В случае удовлетворения встречного иска, Администрация просила предоставить отсрочку по уплате задолженности до 31.12.2021. 

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы иска, против удовлетворения встречного иска возражал. Представитель Общества поддержал доводы встречного иска, против удовлетворения искового заявления Администрации возражал. 

Заслушав объяснения представителей сторон, оценив доводы иска, встречного иска и отзывов на них, суд первой инстанции считает, что исковые требования подлежат удовлетворению, оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

Как следует из материалов дела, между Администрацией муниципального образования «Щегловское сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области» (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью «Группа компаний Рассвет» (застройщик) заключен муниципальный контракт от 30.03.2015 № 0145300022515000001/МК, по условиям которого застройщик принял на себя обязательство построить жилые помещения в доме, соответствующим пунктам 2, 3 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в границах поселка Щеглово МО «Щегловское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области для переселения граждан из аварийного жилищного фонда по региональной арендной программе «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Ленинградской области в 2013-2015 году», утвержденной Постановлением Правительства Ленинградской области от 21.03.2013 года № 73 (Адресная программа); после получения разрешения на ввод в эксплуатацию малоэтажного многоквартирного дома передать 64 благоустроенных жилых помещения общей площадью 2511,59 кв.м. Дольщику, а Дольщик обязуется уплатить обусловленную контрактом цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию малоэтажного многоквартирного дома (домов). 

В пункте 1.2 муниципального контракта отражено, что застройщик осуществляет строительство жилого дома на основании:

- разрешения на строительство № RU 47504311 069 от 20.02.2015, выданного Администрацией муниципального образования «Щегловское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградкой области;

- проектной документации на строительство малоэтажного многоквартирного дома;

- свидетельства о государственной регистрации права от 17.02.2015, кадастровый номер 47607:0957004:577 (правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором осуществляется строительство).

Во исполнение условий контракта, застройщиком возведен малоэтажный многоквартирный жилой дом (МКД) по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Щегловское сельское поселение, 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0957004:577, строительный адрес: Ленинградская область, Всеволожский район, поселок Щеглово, земли ЗАО «Щеглово», в отношении МКД выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 22.06.2017 № 47-RU47504311 069-2015. 

Квартиры переданы застройщиком Администрации (Дольщику) по Актам приема-передачи жилых помещений от 28.06.2017, с оговоркой о том, что указанное имущество свободно от прав третьих лиц. 

Расчет с застройщиком произведен Администрацией в соответствии с условиями муниципального контракта. 

Как следует из представленных в материалы дела выписок из ЕГРП на квартиры в МКД зарегистрировано право муниципальной собственности.

Земельный участок с кадастровым номером 47:07:0957004:577, на котором осуществлялось строительство МКД, приобретен ООО «ГК Рассвет» у общества с ограниченной ответственностью «ИСК Константа» по договору купли-продажи от 10.02.2015 № 1, по цене 3 122 000 руб. Пунктом 3.3 договора оплата указанной суммы предусмотрена до 31.12.2015.

При регистрации перехода права собственности на земельный участок, в отношении него на основании закона внесена запись об обременении в виде ипотеки в пользу ООО «ИСК «Константа» сроком до 31.12.2015. После постройки МКД и введения его в эксплуатацию, обременение земельного участка также распространено на квартиры в МКД.

Общество с ограниченной ответственностью «Группа Компаний Рассвет» впоследствии ликвидировано, в ЕГРЮЛ 19.11.2019 внесена запись о прекращении его деятельности. 

Действительно, в силу пункта 5 статьи 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Расчеты за земельный участок должны были быть произведены до 31.12.2015, на этот срок установлено обременение в виде ипотеки. Доказательств нарушения договора со стороны ООО «ГК «Рассвет» ответчик не представил, при этом, что именно он, как сторона обязательства, обеспеченного залогом, должен такими доказательствами располагать.

Из материалов дела не следует обращения ООО «ИСК Константа» к ООО «ГК «Рассвет» с требованием о погашении задолженности по договору купли-продажи земельного участка, несмотря на то, что с момента наступления срока расчетов по договору имел место значительный период времени, в том числе, превышающий установленный статьей 196 ГК РФ срок на судебную защиту нарушенного права. Сведений о заявлении ответчиком как кредитором ООО «ГК «Рассвет» каких-либо претензий в момент ликвидации покупателя участка также не имеется.

При таких обстоятельствах, исходя из закрепленной в статье 10 ГК РФ презумпции добросовестности участников хозяйственного оборота, суд делает вывод об отсутствии неисполненных обязательств покупателя земельного участка, которые были обеспечены спорным залогом.

В силу положений статьи 419 ГК РФ, ликвидация ООО «ГК «Рассвет» как юридического лица влечет прекращение обязательств из договора купли-продажи земельного участка, оснований для вывода о правопреемстве Администрации по обязательствам ООО «ГК «Рассвет» не имеется. Положения о следовании обременения в виде залога судьбе вещи указывает на возможный переход обязанностей залогодателя к новому собственнику вещи, но не влечет замены должника в основном обязательстве. 

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, прекращение основного обязательства влечет прекращение права залога.

Имущество, в отношении которого в ЕГРН внесены спорные залоговые записи, находится в муниципальной собственности муниципального образования «Щегловское сельское поселение Всеволожского района Ленинградской области». 

Положениями статьи 353 ГК РФ предусмотрено сохранение залога при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства.

Аналогичным образом, статьей 38 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Между тем, отчуждение земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости не являлось предметом договорных правоотношений между ООО «ГК «Рассвет» и Администрацией.

Заключение и исполнение муниципального контракта являлось основанием для приобретения Администрацией в порядке пункта 1 статьи 1043 ГК РФ с учетом разъяснений пункта 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» прав на вновь созданные объекты недвижимости – квартиры в МКД, возведенные застройщиком на земельном участке, в связи с внесением Администрацией вклада в капитальное строительство. Право муниципальной собственности в данном случае возникло в порядке статьи 219 ГК РФ с 23.08.2017, с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на квартиры, и является первичным, а не производным от права первоначального залогодателя на предмет залога. 

Право собственности на земельный участок, занятый МКД, принадлежит Администрации в силу положений статьи 36 ЖК РФ, то есть в силу закона, а не договора с ООО «ГК «Рассвет». 

Таким образом, отчуждения заложенного имущества ООО «ГК «Рассвет», которое могло бы явиться основанием для перехода к приобретателю обязанностей залогодателя, в данном случае места не имело.

Принимая во внимание истечение на момент регистрации права муниципальной собственности на квартиры в МКД, расположенном на спорном земельном участке, срока оплаты по договору купли-продажи земельного участка, и указанного в ЕГРП срока действия спорного обременения, значительный период времени, имевший место с момента наступления срока оплаты по договору купли-продажи земельного участка, и отсутствие претензий в отношении исполнения обязательств по договору со стороны ответчика, Администрация имела право добросовестно полагаться на прекращение действия обременения на момент возникновения вещного права на предмет залога, не знала и не должна была знать о продолжении действия обременения, если оно имело место. 

Указанные обстоятельства, с учетом исполнения Администрацией принятых на себя обязательств как дольщика строительства, по смыслу подпункта 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, также исключают сохранение за ответчиком права залога в отношении спорного имущества после возникновения на него права муниципальной собственности. 

Исходя из изложенных выше обстоятельств, спорная запись об обременении земельного участка, на котором расположен МКД, и вытекающие из установления обременения указанного земельного участка, записи об обременении в отношении квартир в МКД, имеют место при отсутствии реального обременения спорного имущества и нарушают права муниципального собственника, создавая ограничения его прав в использовании и распоряжении квартирами в МКД.

С учетом положений статей 12, 304 ГК РФ, Администрация вправе заявить иск об установлении отсутствия обременения в виде ипотеки. Иск заявлен обоснованно и подлежит удовлетворению.

Поскольку, как указано выше, Администрация не является лицом обязанным по договору купли-продажи земельного участка, равно как и лицом, предоставившим обеспечение исполнения такого рода обязательств, в удовлетворении встречного иска надлежит отказать.

В силу положений статьи 110 АПК РФ, с учетом освобождения Администрации об уплаты государственной пошлины, государственная пошлина за рассмотрение иска подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета. Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение встречного иска остаются на ответчике.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Признать отсутствующей ипотеку в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:0957004:577

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная строительная компания «Константа» в доход федерального  бюджета 6000 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска, 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Бугорская Н.А.