ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-22686/2020

г. Саратов

29 октября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена «22» октября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен «29»  октября 2021 года.

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Никольского С.В.,   

судей Дубровиной О.А., Котляровой А.Ф.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании:

-представителя акционерного общества «Волгоградский металлургический комбинат «Красный Октябрь» - ФИО2, действующей на основании доверенности от 01.01.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы акционерного общества «Волгоградский металлургический комбинат «Красный Октябрь», департамента муниципального имущества администрации Волгограда на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 06 июля 2021 года по делу № А12-22686/2020, 

по исковому заявлению акционерного общества «Волгоградский металлургический комбинат «Красный Октябрь» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), при участии в качестве третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Комитета природных ресурсов, лесного хозяйства и экологии Волгоградской области, общества с ограниченной ответственностью «Концессии Водоснабжения», об урегулировании разногласий при заключении договора, 

 

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Волгоградский металлургический комбинат «Красный Октябрь» (далее – истец, АО «Волгоградский металлургический комбинат «Красный Октябрь») обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда об урегулировании разногласий при заключении договора.

Определением от 10.12.2020, 26.01.2021, 16.02.2021 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, общество с ограниченной ответственностью «Концессии Водоснабжения», Комитет природных ресурсов, лесного хозяйства и экологии Волгоградской области.

            Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 06 июля 2021 года исковые требования удовлетворены частично.

          Суд урегулировал разногласия, возникшие между акционерным обществом "Волгоградский металлургический комбинат "Красный Октябрь" и Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда при заключении договора аренды земельного участка от 03.06.2020 № 11751, с кадастровым номером: 34:34:020076:4, расположенного по адресу: 

<

...>. и решил:

           Изложить пункт 2.13. договора в следующей редакции: «2.13. В случае невнесения либо несвоевременного внесения арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю».

Изложить пункт 3.1.1. договора в следующей редакции: «3.1.1. Расторгнуть договор в соответствии с нормами действующего законодательства РФ».

Пункт 3.1.2. договора исключить.

            Изложить пункт 6.2. договора в следующей редакции: «6.2. В случае несвоевременного возврата арендатором земельного участка арендодателю после прекращения действия договора арендатор уплачивает арендную плату за все время просрочки».

Пункт 9.2. договора исключить.

Приложение № 1 к договору изложить в следующей редакции: «Размер  арендной  платы за земельный  участок  составляет  сумму,  равную земельному налогу за этот земельный участок и рассчитывается следующим образом: с 14.05.2020 по 31.12.2020 - 5 240 000 * 1,5% = 78 600 рублей в год, где: 5 240 000 рублей - кадастровая стоимость земельного участка, 1,5% - ставка земельного налога; с 01.01.2021 - 5 775 059 рублей 40 копеек * 1,5% = 86 625 рублей 89 копеек в год, где: 5 775 059 рублей 40 копеек - кадастровая стоимость земельного участка, 1,5% - ставка земельного налога согласно Постановлению городского совета народных депутатов от 23.11.2005 № 24/464 «О положении о местных налогах на территории Волгограда, введении системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход, установлении и введении местных налогов на территории Волгограда». Указанный расчет арендной платы применяется до вступления в силу изменений в соответствующие законодательные акты».

С департамента муниципального имущества администрации Волгограда в  пользу  акционерного  общества «Волгоградский металлургический комбинат «Красный Октябрь» взыскано 6 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Департамент, не согласившись с принятым судебным актом, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель считает,  что судом неправомерно принята редакция п.3.1.1, устанавливающего порядок расторжения договора, предложенная истцом, а также исключен из договора п. 3.1.2.

Департамент полагает, что редакция данного пункта договора, предложенная арендодателем не противоречит положениям ГК РФ, регулирующим арендные правоотношения, а подробное изложение процедуры прекращения договорных отношений в случае одностороннего отказа от исполнения договора со стороны арендодателя, вносит ясность во взаимоотношения сторон, исключает фактор различного их толкования. Кроме того, судом необоснованно был исключен из текста договора п.9.2., предусматривающий период прекращения предыдущего договора №5557 моментом заключения настоящего договора. Не учтены судом и положения ст.621 ГК РФ согласно которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). 

Также в обосновании апелляционной жалобы ответчик ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное истолкование закона.

АО «Волгоградский металлургический комбинат «Красный Октябрь» не согласившись с принятым судебным актом, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части изложения пункта 2.13. и принять по делу в указанной части новый судебный акт, которым пункт 2.13. договора изложить в редакции истца: «2.13. В случае невнесения либо несвоевременного внесения арендной платы в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,01% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению Арендодателю».

Истцом в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором АО «Волгоградский металлургический комбинат «Красный Октябрь» возражает против доводов апелляционной жалобы департамента муниципального имущества администрации Волгограда.

Представител акционерного общества «Волгоградский металлургический комбинат «Красный Октябрь» в судебном заседании поддержал правовую позицию, изложенную в  своей апелляционной жлобе, просил решение суда первой инстанции отменить в обжалуемой части, жалобу удовлетворить, жалобу департамента муниципального имущества администрации Волгограда оставить без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Заслушав представителя акционерного общества «Волгоградский металлургический комбинат «Красный Октябрь», изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Акционерное общество "Волгоградский металлургический комбинат "Красный Октябрь" является собственником нежилого здания — лодочной станции в составе двух мастерских, бани, спортзала, сторожки, тренерской, двух эллингов, сарая и душа, с кадастровым номером 34:34:020075:462, площадью 1015,6 кв.м. (далее — Лодочная станция).

Лодочная станция находится на земельном участке с кадастровым номером: 34:34:020076:4, площадью 11463 кв.м., расположенном по адресу: 

<

...> ФИО3, 51б (далее также — Земельный участок).

Обладая преимущественным правом на заключение договора аренды Земельного участка, истец в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, обратился в Департамент муниципального имущества Администрации Волгограда (далее - Ответчик) с заявлением о предоставлении в аренду Земельного участка без проведения торгов.

Ответчик направил истцу проект договора аренды Земельного участка от 03.06.2020 года № 11751 (далее также — Проект договора).

Истцом был подписан соответствующий проект договора с протоколом разногласий от 30.06.2020 года (далее также — Протокол разногласий).

Протокол разногласий истца предусматривает:

-          изменение расчета арендной платы до размера земельного налога (изменение Приложения № 1);

-          уменьшение размера неустойки с 0,1% до 0,01% за каждый день просрочки (изменение п. 2.13.);

-          возможность расторжения договора только в соответствии с нормами действующего законодательства РФ и исключение возможности одностороннего отказа арендодателя от договора (изменение п. 3.1.1. и исключение п. 3.1.2.);

-          уменьшение размера ответственности за несвоевременный возврат Земельного участка в связи с прекращением договора, с обязанности уплаты двукратной арендной платы до обязанности платить арендную плату за все время просрочки (изменение п. 6.2.);

-          редакционное изменение порядка регистрации договора (изменение п. 4.2.2.);

-          исключение положений о расторжении предшествующего договора аренды Земельного участка (п. 9.2.)

Ответчиком был подписан направленный истцом Протокол разногласий с протоколом согласования разногласий от 06.08.2020 года (далее также — Протокол согласования разногласий).

Согласно Протоколу согласования разногласий Ответчик не принял предлагаемые истцом изменения и представил обоснование своей позиции в сопроводительном письме от 06.08.2020 года № 15914-АО.

На основании изложенного истец был вынужден обратиться в Арбитражный суд Волгоградской области с требованиями в защиту нарушенного права.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционных жалоб, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Относительно разногласий сторон по определению величины арендной платы суд правомерно  руководствовался следующим.

В соответствии с положениями пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В соответствии с положениями статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации,  если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

В соответствии с положениями статьи 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии с положениями статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Во исполнение требований статьи 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Таким образом, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование земельным участком должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 № 9069/11 публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку земельный участок находится в публичной собственности, установленная арендная плата является регулируемой.

Истец настаивает на доводах о том, что спорный участок ограничен в обороте по смыслу пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд учитывает, что постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" установлен принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Постановление 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель Федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Как указано в пункте 30 Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 № 582 утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 29.12.2017 № 710, в целях применения Принципа № 7 рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается, при определении арендной платы за такие земельные участки.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также -размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения.

С целью выяснения ограничения в обороте спорного земельного участка суд привлек к участию в деле Комитет природных ресурсов, лесного хозяйства и экологии Волгоградской области и общество с ограниченной ответственностью «Концессии Водоснабжения».

Судом установлено следующее.

Водозаборные сооружения и площадки ВОС цеха группы «Центральных ВОС» участка ВОС «М. Горького» Советского района г. Волгограда и ВОС цеха группы «Цен-тральных ВОС» ВОС Краснооктябрьского района г. Волгограда, находящиеся во времен¬ном владении и пользовании по Концессионному соглашению от 08.06.201 5, эксплуатиру¬ются Обществом для обеспечения питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения Краснооктябрьского, Центрального, Ворошиловского, Дзержинского и Советского районов г. Волгограда.

Водозаборные сооружения и площадки ВОС цеха группы «Центральных ВОС» участка ВОС «М. Горького» Советского района г. Волгограда и ВОС цеха группы «Цен тральных ВОС» ВОС Краснооктябрьского района г. Волгограда образуют зону санитарной охраны (ЗСО) источника питьевого водоснабжения в соответствии с проектами «Зоны санитарной охраны водозаборного сооружения и площадки ВОС цеха группы «Центральных ВОС» ВОС Краснооктябрьского района г. Волгограда» 11.03.00.00.01.1 и «Зоны санитарной охраны водозаборного сооружения и площадки ВОС цеха группы «Центральных ВОС» участка ВОС М. Горького Советского района г. Волгограда» 11.24.01 (02).00.01.1, в том числе размеры 2-го пояса ЗСО составляют:

верхняя граница L = 259,2 км от водозабора;

нижняя граница L = 0,25 км от водозабора;

боковые границы определяются шириной береговой полосы, которая при отсчете от уреза воды летне-осенней межени должна составлять не менее 500,0 м при равнинном рельефе местности. L = 0,500 км.

Забор воды водозаборными сооружениями ВОС цеха группы «Центральных ВОС» участка ВОС «М. Горького» Советского района г. Волгограда и ВОС цеха группы «Цен¬тральных ВОС» ВОС Краснооктябрьского района г. Волгограда для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения г. Волгограда осуществляется из поверхностного источника - р. Волга.

Согласно подпункту 14 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ограничиваются в обороте.

Таким образом, земельные участки, расположенные в первом и втором поясах зон санитарной охраны Водозаборного сооружения и площадки ВОС цеха группы «Центральных ВОС» участка ВОС «М. Горького» Советского района г. Волгограда и ВОС цеха группы «Центральных ВОС» ВОС Краснооктябрьского района г. Волгограда, являются ограниченными в обороте.

Кроме того Комитетом природных ресурсов, лесного хозяйства и экологии Волгоградской области также представлены следующие пояснения.

Согласно сведениям из Публичной кадастровой карты, рассматриваемый земельный участок, площадью 11 463 м2, категории земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования для размещения и эксплуатации объектов морского, внутреннего водного транспорта, лодочная станция, расположен в границах зоны санитарной охраны второго пояса водозаборного сооружения и площадки ВОС цеха группы "Центральных ВОС" участка ВОС "М. Горького" Советского района г. Волгограда. Ограничения использования объектов недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территорий установлены в соответствии с Приказом комитета природных ресурсов и охраны окружающей среды администрации Волгоградской области от 15.12.2011 № 864/01 "Об утверждении проекта зон санитарной охраны водозаборного сооружения и площадки ВОС цеха группы "Центральных ВОС" участка ВОС "М. Горького" Советского района г. Волгограда";

зоны санитарной охраны второго пояса водозаборного сооружения и площадки ВОС цеха группы "Южных ВОС" Кировского района г. Волгограда. Ограничения использования объектов недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территорий установлены в соответствии с Приказом комитета природных ресурсов и охраны окружающей среды администрации Волгоградской области от 03.02.2012 №52/01 "Об утверждении проекта "Зоны санитарной охраны водозаборного сооружения и площадки ВОС цеха группы "Южных ВОС" Кировского района г. Волгограда";

зоны санитарной охраны второго пояса водозаборного сооружения и площадки ВОС цеха группы "Центральных ВОС" ВОС Краснооктябрьского района г. Волгограда. Ограничения использования объектов недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территорий установлены в соответствии с Приказом комитета природных ресурсов и охраны окружающей среды администрации Волгоградской области от 15.12.2011 №865/01 "Об утверждении проекта зон санитарной охраны водозаборного сооружения и площадки ВОС цеха группы "Центральных ВОС" ВОС Краснооктябрьского района г. Волгограда".

Кроме того, тот факт, что все земельные участки, находящиеся во втором поясе зоны санитарной охраны водозаборных сооружении и площадки ВОС цеха группы «Центральных ВОС» ВОС Краснооктябрьского района г. Волгограда ограничены в обороте и не могут быть предоставлены в собственность, подтверждается выводами Волгоградского областного суда по делу № 33а-16356/2019.

С учетом изложенного, суд  правомерно пришел к выводу о том, что спорный участок ограничен в обороте по смыслу подпункта 14 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание, что земельный участок является ограниченными в обороте, размер арендной платы не может превышать размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения на приобретение в собственность отсутствуют.

Указанный вывод подтверждается позицией Верховного Суда РФ, изложенной в Определении ВС РФ от 25.06.2020 по делу № 305-ЭС20-4264.

Постановлением Волгоградского горсовета народных депутатов от 23.11.2005 N 24/464 "О Положении о местных налогах на территории Волгограда, установлении и введении местных налогов на территории Волгограда" установлена налоговая ставка в размере 1,5% в отношении прочих земельных участков

При этом, суд учитывает, что при направлении истцом протокола разногласий к договору кадастровая стоимость земельного участка составляла 5 240 000 рублей.

12.12.2020 в ЕГРН внесены сведения об изменении кадастровой стоимости -5 775 059 рублей 40 копеек, новая кадастровая стоимость подлежит применению с 01.10.2021 года.

Согласно пункту 14 части пятой статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, находящиеся в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

В соответствии с пунктом 4 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации зоны с особыми условиями использования территорий это охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Подпунктом 2 пункта 2 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что правила землепользования и застройки включают в себя карту градостроительного зонирования.

Как установлено пунктом 5 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются, в том числе границы зон с особыми условиями использования территорий.

Суд отклоняет доводы ДМИ о том, что границы зоны не установлены, так как сведения о них не внесены в Единый государственный реестр недвижимости и не определены характерные точки координат.

В соответствии с пунктом 8 статьи 26 Федерального закона от 03.08.2018 N 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 342-ФЗ) до 1 января 2022 года зоны с особыми условиями использования территорий считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в Едином государственном реестре недвижимости, если такие зоны установлены до дня официального опубликования настоящего Федерального закона одним из следующих способов: 1) решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, принятым в соответствии с законодательством, действовавшим на день принятия этого решения; 2) согласованием уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны с особыми условиями использования территории в соответствии с законодательством, действовавшим на день данного согласования, в случае, если порядок установления зоны был предусмотрен указанным законодательством; 3) нормативным правовым актом, предусматривающим установление зон с особыми условиями использования территорий в границах, установленных указанным актом, без принятия решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об установлении таких зон либо согласования уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны с особыми условиями использования территории; 4) решением суда.

Пунктом 9 Закона N 342-ФЗ установлено, что в случаях, если это предусмотрено законодательством, действовавшим на день установления зоны с особыми условиями использования территории, указанной в части 8 настоящей статьи, такая зона считается установленной при условии, что установлено или утверждено описание местоположения границ такой зоны в текстовой и (или) графической форме или границы такой зоны обозначены на местности.

Соответственно, размер годовой арендной платы за земельный участок, исходя из данных публичной кадастровой карты, должен быть равен земельному налогу.

Таким образом, приложение №1 к договору аренды земельного участка судом правомерно изложен в следующей редакции:

«Размер арендной платы за земельный участок составляет сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок и рассчитывается следующим образом:

с 14.05.2020 по 31.12.2020 - 5 240 000 * 1,5% = 78 600 рублей в год, где 5 240 000 рублей - кадастровая стоимость земельного участка, 1,5% - ставка земельного налога;

с 01.01.2021 - 5 775 059 рублей 40 копеек * 1,5% = 86 625 рублей 89 копеек в год, где 5 775 059 рублей 40 копеек - кадастровая стоимость земельного участка, 1,5% - ставка земельного налога согласно Постановлению городского совета народных депутатов от 23.11.2005 № 24/464 «О положении о местных налогах на территории Волгограда, введении системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход, установлении и введении местных налогов на территории Волгограда». Указанный расчет арендной платы применяется до вступления в силу изменений в соответствующие законодательные акты».

Указанная редакция полностью соответствует постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Далее, пункт 2.13. договора аренды земельного участка от 03.06.2020 №11751, суд первой инстанции утвердил в редакции ответчика.

В качестве правового обоснования суд указал, что размер неустойки в 0,1% от суммы задолженности является наиболее распространенным для данного вида правоотношений и не может быть признан чрезмерным. Необоснованное снижение размера неустойки до 0,01% приведет к необоснованному уменьшению размера ответственности, что не может отвечать критерию добросовестного поведения участников правоотношений.

Из апелляционной жалобы акционерного общества «Волгоградский металлургический комбинат «Красный Октябрь» следует,  решение обжалуется в части урегулирования разногласий договора аренды земельного участка от 03.06.2020 №11751 п. .2.13.

Как следует из материалов дела, в части разногласий по спорному пункту 2.13. договора, судом первой инстанции принята редакция, предложенная ответчиком, а именно: «Пункт 2.13. В случае невнесения либо несвоевременного внесения арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю».

Между тем судом не учтено следующее.

В силу положений статьи 330 ГК РФ, разъяснений, изложенных в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве», суд не вправе самостоятельно включать в договор условия, с которыми одна из сторон не согласна, в частности, об ответственности стороны договора, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

В пункте 11 Информационного письма N 56 разъяснено, что в силу статей 329 и 330 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться, в частности, неустойкой (штрафом, пеней), предусмотренной законом или договором сторон. При этом арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления. Арбитражный суд может вынести решение по существу спора, если обе стороны считают необходимым установить неустойку за нарушение обязательства по договору, но у них возникли разногласия по ее размеру.

Любая штрафная санкция (штраф, неустойка) как один из способов обеспечения исполнения обязательств может быть установлена только законом или договором (статьи 329, 330 и 332 ГК РФ), следовательно, в отсутствие соглашения сторон по мере ответственности за нарушение условий договора, если подобная мера ответственности не предусмотрена законом, исходя из положений гражданского законодательства, в том числе принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, не вправе включать в договор не согласованное сторонами условие.

Иное толкование, исходя из которого в этом случае должно иметь место во  исполнение отсутствия названного соглашения положениями диспозитивной нормы, означает противоречащее принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ) навязывание сделавшей такое заявление стороне условий, на которых бы она договор не заключила. (п.11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165).

Относительно условий гражданско-правовой ответственности за нарушение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, ЗК РФ не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством, состоящего из ГК РФ, федеральных законов и иных правовых актов, к которым относятся Указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации (пункты 3, 4 статьи 3 ГК РФ).

При рассмотрении настоящего спора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что действующее законодательство не предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности.

Так как согласие обеих сторон об установлении неустойки, предусмотренной пунктом 2.13. не достигнуто, арбитражный суд не вправе устанавливать такую ответственность и в случае, когда передача разногласий по этим условиям на разрешение арбитражного суда была согласована сторонами.

Указанный правовой подход согласуется с позицией Арбитражного суда Поволжского округа ( дело №А65- 27339/2019).

Учитывая вышеизложенное, поскольку истец не согласен с включением в договор условия п. 2.13., следовательно, данный пункт подлежит исключению.

Далее, истец в протоколе разногласий просил изложить п. 3.1.1. договора в следующей редакции: расторгнуть договор в соответствии с нормами действующего законодательства РФ.

В проекте договора аренды, направленном истцу, указанный пункт 3.1.1 изложен в следующей редакции:

расторгнуть договор в одностороннем порядке (отказаться от его исполнения в одностороннем внесудебном порядке) путем направления письменного уведомления в случаях:

невнесения арендной платы арендатором более двух раз подряд; использования земельного участка (его части)  не  в  соответствии  с  видом разрешенного использования, указанного в п. 1.2 раздела 1 договора;

неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения особых условий договора, указанных в разделе 9 договора;

ненадлежашего использования арендатором земельного участка, а именно: использования земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе, если земельный участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; порчи земель; невыполнения обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв ( в случае заключения договора для проведения работ, связанных с использованием недр); невыполнения обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

изъятия земельного участка для муниципальных нужд в соответствии с действующим законодательством РФ (по истечении одного года после уведомления арендатора такого земельного участка о расторжении договора);

передачи арендатором земельного участка (его части) в субаренду, передачи прав и обязанностей по договору третьему лицу, внесения в уставный капитал юридических лиц при отсутствии согласия арендодателя на совершение указанных действий (в случае, если договора заключен на срок пять лет и менее).

Также истец просил исключить пункт 3.1.2 договора аренды земельного участка, который содержит порядок прекращения действия договора аренды земельного участка, в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды.

Как верно указал суд первой инстанции, предложенная ДМИ редакция названных условий не соответствует нормам действующего законодательства.

В соответствии с положениями статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с положениями пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с положениями статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов (пункт 3 названного Постановления Пленума).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса РФ и ст. 450, 619 Гражданского кодекса РФ, ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Оспариваемый Договор заключен на срок 10 лет, следовательно, правоотношения сторон регулируются пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, которая является императивной. Арендные отношения могут быть прекращены принудительно только при допущенных арендатором существенных нарушениях условий договора, степень существенности которых оценивается судом.

Стороны не могут изменить требование пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации своим волеизъявлением.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно изложил пункт 3.1.1. договора в редакции истца  «3.1.1.   Расторгнуть   договор   в   соответствии   с   нормами   действующего законодательства РФ».

Пункт 3.1.2. договора надлежит исключить как противоречащий пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Далее, при направлении оферты в адрес истца ДМИ указал в п. 6.2 договора, что в случае несвоевременного возврата арендатором земельного участка арендодателю после прекращения действия договора арендатор уплачивает арендную плату за все время просрочки в двукратном размере .

Вместе с тем, указанный размер платы нормативно не обоснован, законодательно не установлен и может привести к возникновению неосновательно полученных денежных средств на стороне арендодателя.

Учитывая гражданско-правовой принцип свободы договора, установленный статей 421 Гражданского  кодекса Российской  Федерации,   суд  считает  недопустимым  в отсутствие согласия одной из сторон договора на установление в нем условий, не урегулированных законом, понуждать такую сторону договора к принятию редакции другой стороны.

Вместе с тем, суд также не может согласиться с редакцией данного пункта, предложенной истцом, а именно: в случае несвоевременного возврата арендатором земельного участка арендодателю, после прекращения действия договора арендатор уплачивает арендную плату за все время просрочки, неустойку 0,01% от суммы просрочки.

Таким образом, суд правомерно изложил п. 6.2 договора в следующей редакции: в случае несвоевременного возврата арендатором земельного участка арендодателю после прекращения действия договора арендатор уплачивает арендную плату за все время просрочки.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            

Истец просил исключить из текста договора п. 9.2, о прекращении в связи с заключением настоящего договора предыдущего договора аренды земельного участка № 5557.

Суд исследовал предыдущий договор аренды № 5557 от 02.11.2004 и установил, что договор с учетом дополнительного соглашения № 1 заключен сроком до 01.04.2018 (п. 2.1.).

В соответствии с пунктом 8.1. договора в редакции дополнительного соглашения №1 договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой иной срок по соглашению сторон.

Учитывая, что условия пролонгации сторонами не были предусмотрены, а соглашение о продлении действия договора не заключалось, с учетом буквального толкования условий пункта 2.1 и 8.1 договора аренды № 5557 от 02.11.2004, с учетом дополнительного соглашения № 1, суд полагает, что договор прекратился за истечением срока его действия 01.04.2018. Кроме того, включение данного пункта возможно только по соглашению сторон.

С учетом изложенного, пункт 9.2. договора не соответствует нормам действующего законодательства, фактическим взаимоотношениям сторон и правомерно исключен судом.

Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

При таких обстоятельствах, решение арбитражного суда первой инстанции в силу требований части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит  частичной отмене.

          Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 06 июля 2021 года по делу № А12-22686/2020 в части урегулирования разногласий по п.2.13. отменить. 

Пункт 2.13. договора аренды земельного участка от 03.06.2020 №11751 исключить. 

В удовлетворении исковых требований в указанной части отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда Волгоградской области оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух  месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                  С.В.  Никольский 

 

                                                                                                           О.А. Дубровина

Судьи                                                                                                 

 

                                                                                                            А.Ф. Котлярова