﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-11641/2021

09 сентября 2021 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена   06 сентября 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  09 сентября 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галенкиной К.В.,

судей Нестерова С.А., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вороной Б.И.,

при участии:  

от истца: представитель Каменецкая Е.Н., на основании доверенности от 05.11.2020,

от ответчиков: 1. представитель Лутов С.В., на основании ордера от 06.09.2021, 2. представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Стройпроектспб» на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.05.2021 по делу № А56-11641/2021, принятое по иску: 

истец: общество с ограниченной ответственностью «Селект» (адрес: Россия, 193315, Санкт-Петербург, улица Новосёлов, дом 51, ОГРН: 1167847191335, Дата присвоения ОГРН: 20.04.2016, ИНН: 7811607889)

ответчики: 1. общество с ограниченной ответственностью «Стройпроектспб» (адрес: Россия, 197101, Санкт-Петербург, улица Дивенская, дом 1, литера А, офис 609, ОГРН: 1057812896030, Дата присвоения ОГРН: 16.11.2005, ИНН: 7838337830), 2. жилищно-строительный кооператив «Фрегат» (адрес: Россия, 197101, Санкт-Петербург, улица Дивенская, дом 1, офис 609, ОГРН: 1157847037028, Дата присвоения ОГРН: 05.02.2015, ИНН: 7813213720)

о расторжении, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Селект» (далее – истец, ООО «Селект») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СтройПроектСПб» (далее - ответчик 1, Общество, ООО «СтройПроектСПб») и жилищно-строительному кооперативу «Фрегат» (далее - ответчик 2, ЖСК, ЖСК «Фрегат») о расторжении договора аренды (на инвестиционных условиях) от 15.11.2016 на земельный участок, относящийся к землям населенны пунктов, с кадастровым номером 78:12:9634301:19 общей площадью 7 35 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Новоселов, 51, литер А, а также на все здания и сооружения, улучшения земельного участка, иные объекты (сооружения), расположенные на участке, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, регистрационная запись 78:12:0634301:19-78/0402017-1; о расторжении инвестиционного договора на строительство многоквартирного дома от 15.11.2016 № 1.

Решением от 19.05.2021 иск удовлетворен.

Не согласившись с указанным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, просит решение отменить, считая решение незаконным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права; ссылается на необоснованное отклонение судом ходатайства об отложении судебного заседания; полагает, что судом необоснованно не учтен тот факт, что истец не является собственником земельного участка с кадастровым номером 78:12:0634301:19, не является арендодателем и не может требовать расторжения договора; ссылается на неверное определение судом периода задолженности и отсутствие у сторон взаимных претензий относительно исполнения договорных обязательств.

В судебном заседании Общество поддержало доводы апелляционной жалобы, ходатайствовало о фальсификации доказательств и приобщении новых доказательств (приложенных к апелляционной жалобе и представленных непосредственно в судебном заседании).

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев ходатайство Общества о приобщении новых доказательств и заявление о фальсификации доказательств, не усматривает оснований для их удовлетворения, поскольку в силу части 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, только в случае, если в удовлетворении указанных ходатайств было отказано судом первой инстанции.

Согласно разъяснениям абзаца четвертого пункта 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» отсутствуют основания для рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции заявлений о фальсификации доказательств, не представленных в суд первой инстанции, так как это нарушает требования части 3 статьи 65 Кодекса о раскрытии доказательств до начала рассмотрения спора, за исключением случая, когда в силу объективных причин лицу, подавшему такое заявление, ранее не были известны определенные факты. При этом к заявлению о фальсификации должны быть приложены доказательства, обосновывающие невозможность подачи такого заявления в суд первой инстанции.

В данном случае подателем жалобы не приведено причин, подтверждающих уважительность непредставления новых доказательств в суд первой инстанции.

Истец просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать по основаниям, изложенным в возражениях.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 15.11.2016 ООО «Селект» (инвестор) заключило инвестиционный договор № 1 с ООО «СтройПроектСпб» (организатор) и ЖСК «Фрегат» (заказчик-застройщик).

Согласно пункту 3.1.1, пункту 5.2 инвестиционного договора № 1 от 15.11.2016 для целей строительства (реконструкции) здания (в соответствии с инвестиционным проектом) инвестор (ООО «Селект») и заказчик-застройщик (ЖСК «Фрегат») заключают договор аренды (на инвестиционных условиях) земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Новоселов 51, литер А, кадастровый номер 78:12:0634301:19, в срок не позднее 10 дней с момента заключения инвестиционного договора.

Договор аренды (на инвестиционных условиях) на земельный участок был заключен между ООО «Селект» (арендодатель) и ЖСК «Фрегат» (арендатор) 15.11.2016, согласно которому истец предоставил во временное владение и пользование недвижимое имущество, состоящее из земельного участка площадью 7 635 кв.м с кадастровым номером 78:12:0634301:19, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Новоселов, дом 51, литера А, а также все здания, сооружения, для целей инвестиционной деятельности, включающую в себя строительство и/или реконструкцию, а ответчик 2 обязался платить установленную договором плату.

В соответствии с пунктом 2.2 инвестиционного договора № 1 от 15.11.2016 в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор (ООО «Селект») поручает, а заказчик-застройщик (ООО «СтройПроектСПб») принимает на себя обязательства по реконструкции четырехэтажного здания (строения), кадастровый номер 78:12:0634301:2043, находящегося на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, ул. Новоселов, д. 51, литер А, кадастровый номер 78:12:0634301:19, в результате которой будет создан новый объект недвижимого имущества: многоквартирный жилой дом.

В соответствии с пунктом 2.3 инвестиционного договора № 1 заказчик-застройщик (ЖСК «Фрегат») поручает, а организатор (ООО «СтройПроектСПб») обязуется выполнить на свой риск собственными и привлеченными силами за счет средств заказчика-застройщика (ЖСК «Фрегат») все работы по проектированию и строительству объекта.

06.04.2017 договор аренды (на инвестиционных условиях) зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, о чем была сделана запись № 78:12:0634301:19-78/0402017-1.

Согласно пункту 8.1 договора аренды (на инвестиционных условиях) от 15.11.2020 он вступает в силу с момента приема-передачи имущества и действует в течение 5 лет с момента передачи имущества. Акт приема-передачи недвижимого имущества для целей инвестиционной деятельности подписан сторонами 15.11.2016 года (приложение № 2 к договору аренды).

Согласно пункту 3.1 договора аренды (на инвестиционных условиях) ценой договора является арендная плата, вносимая в порядке, сроки и размере, установленном в приложении №N 3 к договору.

Пункт 5 приложения № 3 к договору определяет порядок внесения ежемесячной арендной платы в размере 1 000 000 руб. По условиям договора до момента получения разрешения на строительство и/или реконструкцию арендатор освобождается от уплаты арендных платежей.

Истец указывает, что до настоящего времени разрешение на строительство и/или реконструкцию многоквартирного жилого дома на земельном участке или иных документов ответчиками не получено, иные обязательства по реализации инвестиционного проекта № 1 от 15.11.2016 и оплате арендных платежей по договору аренды (на инвестиционных условиях) от 15.11.2016 не исполнены, в связи с чем истец в течение длительного периода времени не получает арендную плату при том, что участок выбыл из его владения.

Истец неоднократно, в период с 2018 года направлял в адрес ЖСК «Фрегат» письменные уведомления о необходимости предоставления сведений, подтверждающих намерения сторон по исполнению и реализации инвестиционного договора № 1 от 15.11.2016.

16.05.2019 в адрес председателя правления ЖСК «Фрегат» было направлено письмо № 24 с требованием представить документы о ходе реализации инвестиционного проекта, полученное им 08.06.2019. Ответа на указанное письмо не последовало.

07.06.2019 в адрес председателя правления ЖСК «Фрегат» направлено уведомление о расторжении договора аренды (на инвестиционных условиях) от 15.11.2016 в связи с отказом предоставления информации о порядке получения разрешения на строительство и/или реконструкцию и нарушение сроков реализации инвестиционного проекта, полученное им 29.08.2019. Ответа на указанное уведомление также не последовало.

Указывая на нарушение ЖСК «Фрегат» и ООО «СтройПроектСПб» сроков реализации инвестиционного проекта, и тем самым лишение истца (ООО «Селект») возможности получения того результата, на который он мог рассчитывать по условиям пункта 2.2 инвестиционного договора № 1 от 15.11.2016, что на основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ является существенным нарушением договорных условий ответчиками и основанием для расторжения договора, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражений на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3.1 договора аренды (на инвестиционных условиях) ценой договора является арендная плата, вносимая в порядке, сроки и размере, установленном в приложении № 3 к договору. Пункт 5 приложения № 3 к договору определяет порядок внесения ежемесячной арендной платы в размере 1 000 000 руб. По условиям договора до момента получения разрешения на строительство и/или реконструкцию арендатор освобождается от уплаты арендных платежей.

Из части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что для получения разрешения на строительство необходимо представление, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, проекта организации строительства, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

В соответствии с пунктом 3.3.2 инвестиционного договора в обязанности заказчика-застройщика ЖСК «Фрегат» входит оформление разрешительной документации на строительство (реконструкцию) здания.

В материалах дела отсутствуют доказательства получения ЖСК «Фрегат» разрешения на строительство (реконструкцию).

Из представленного истцом акта осмотра территории по адресу: Санкт-Петербург, ул. Новоселов, д. 51, лит. А, кадастровый номер 78:12:9634301:19, с фототаблицей от 26.04.2021, составленного представителями истца и специалистом отдела строительства и землепользования Администрации Невского района Санкт-Петербурга, следует, что строительство не осуществляется, строительные работы не ведутся.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Понятие существенного нарушения договора одной из сторон как основания изменения или расторжения договора по решению суда по требованию одной из сторон, направлено на защиту интересов стороны по договору при нарушении договора другой стороной и, предполагает определение в рамках дискреционных полномочий судом в конкретном деле, является ли нарушение договора одной из сторон существенным по смыслу данной нормы.

Удовлетворяя иск, суд правомерно исходил из того, что спорные договоры заключены в 2016 году и в соответствии с инвестиционным проектом, являющимся неотъемлемой частью этих договоров, строительство должно быть завершено к маю 2020 года. Рабочая документация по объекту должна быть выполнена в ноябре 2017 года. Следовательно, как обоснованно отметил суд, с ноября 2017 года истец вправе был рассчитывать на получение арендной платы за пользование земельным участком.

Однако по состоянию на момент рассмотрения дела никакие строительные работы на земельном участке не ведутся, что отражено в акте осмотра участка, представленном в материалы дела. Рабочая документация не выполнена.

Приняв во внимание, что заключенные сторонами инвестиционный договор и договор аренды ответчиками на протяжении более 4 лет не исполняются вообще, что нарушает и сроки, установленные договором, и права истца, как инвестора и арендодателя земельного участка и зданий, который ввиду бездействий ответчиков не получает арендную плату за переданное в аренду имущество, суд обоснованно посчитал эти нарушения существенными, в значительной степени лишающими истца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении спорных договоров.

Довод ответчика о необоснованном отклонении судом возражений против перехода после окончания предварительного судебного заседания к рассмотрению дела по существу, а также об отказе в отложении судебного заседания подлежит отклонению.

Обществом были заявлены ходатайства об отложении рассмотрения дела для возможности ознакомления с материалами дела.

Как видно из материалов дела, суд откладывал рассмотрение дела 20.04.2021 для представления ответчиками отзыва на иск.

Рассмотрев ходатайство Общества об отложении судебного заседания назначенного на 11.05.2021, суд правомерно отказал в его удовлетворении, поскольку судебное заседание 20.04.2021 уже было отложено, в том числе с учетом аналогичного ходатайства Общества. При этом суд отметил, что правом на ознакомление с материалами дела в онлайн-режиме Общество не воспользовалось; при этом с учетом перечня приложенных к иску документов судом установлено, что копии доказательств по делу (оспариваемые договоры) у ответчиков имеются.

Апелляционный суд считает, что представленные в материалы дела доказательства достаточны для определения характера спорного правоотношения, установления и исследования всех обстоятельств по делу и позволяли суду рассмотреть спор.

Доказательства того, что Общество располагало доказательствами, опровергающими доводы истца. Такие доказательства не представлены и в суд апелляционной инстанции. На вопрос суда податель жалобы пояснил, что разрешение на строительство им не получено.

Вопреки доводам подателя жалобы обстоятельства смены собственника земельного участка с кадастровым номером 78:12:0634301:19 не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора, в том числе в части разрешения спора о расторжении договора аренды. Вопрос о возврате участка судом не рассматривался.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что при рассмотрении дела по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, а поэтому у суда апелляционной инстанции нет оснований для отмены судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 19.05.2021 по делу №  А56-11641/2021  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

                    К.В. Галенкина

 

Судьи

 

С.А. Нестеров

 

Н.С. Полубехина