АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, 

<

...>,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-6869/2025

г. Тюмень

24 октября 2025 года

Резолютивная часть объявлена 13.10.2025г.

В полном объеме изготовлено 24.10.2025г.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Марковой Н.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  Гайнуллиной Л.М., рассмотрев в судебном заседании  с использованием средств веб-конференции исковое заявление 

ООО «Магистрат» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, истец)  

к Федеральному государственному бюджетному учреждению культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, ответчик)

третьи лица - Управление Росреестра по Тюменской области (далее третье лицо-1), Тобольская межрайонная прокуратура (далее третье лицо-2), Комитет по охране и использования объектов историко-культурного наследия Тюменской области (далее третье лицо-3), ООО РЕНЕССАНС»  (далее третье лицо-4), МТУ Росимущества по Тюменской области, ХМАО-Югре, ЯНАО (далее третье лицо-5)

о признании недействительным

о внесении изменении 

при участии: 

от истца: ФИО1, доверенность от 12.05.2025 № б/н

от ответчика: ФИО2, доверенность от 27.12.2024 №1-2025/юр

от третьего лица 1: не явилось, извещено

от третьего лица 2: ФИО3, служебное удостоверение ТО №289779

от третьего лица 3: не явилось, извещено

от третьего лица 4: не явилось, извещено

от третьего лица 5: не явилось, извещено

установил:

В Арбитражный суд Тюменской области 09.04.2025 поступило исковое заявление ООО «Магистрат» к Федеральному государственному бюджетному учреждению культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры»: 

- о признании недействительным одностороннее расторжение договора аренды здания от 24.05.2021 №07-1/21-06, 

- об изменении п.7.2, п.7.3 договора от 24.05.2021 №07-1/21-06.

К участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Тюменской области, Тобольская межрайонная прокуратура, Комитет по охране и использования объектов историко-культурного наследия Тюменской области, ООО РЕНЕССАНС».

18.08.2025 от истца поступило уточнение иска, истец просит:

1) признать недействительным одностороннее расторжение договора №07-1/21-06 аренды здания, являющегося объектом культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии от 24.05.2021, оформленное уведомлением от 28.11.2024 №1593/11 о расторжении договора аренды здания, являющегося объектом культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии от 24.05.2021 №07-1/21-06,

2) признать договор №07-1/21-06 аренды здания, являющегося объектом культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии от 24.05.2021, заключенным на срок 49 лет,

3) изменить договор №07-1/21-06 аренды здания, являющегося объектом культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии от 24.05.2021:

1) п.7.2 договора изложить в следующей редакции:

«7.2. Арендатор обязуется обеспечить подготовку и согласование в установленном порядке с Органом охраны проектной документации по сохранению Объекта (научно-проектной документации) в срок установленный Органом охраны, но не превышающий пяти лет с момента заключения Договора.»

2) п.7.3 договора изложить в следующей редакции:

«7.3. Арендатор обязуется обеспечить проведение работ по сохранению Объекта в полном объеме в срок установленный Органом охраны, но не превышающий десяти лет с момента заключения Договора»,

4) обязать ФГБУК АУИПИК совершить действия по государственной регистрации договора №07-1/21-06 аренды здания, являющегося объектом культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии от 24.05.2021, и изменений в п.п.7.2 и 7.3 договора.

Как следует из материалов дела, 24.05.2021 между истцом и ответчиком заключен договор №07-1/21-06 аренды здания, являющегося объектом культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и заключен на срок 49 лет (п.п.3.1, 3.2 договора). Государственная регистрация договора в едином государственном реестре недвижимости произведена 05.07.2021, что подтверждает запись регистрации 74:24:0601009:164-72/050/2021-4. 

Договор заключен по результатам проведенного аукциона в соответствии с требованиями ст.14.1 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон №73-ФЗ) и Положения о предоставлении в аренду неиспользуемых объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, находящихся в неудовлетворительном состоянии и относящихся к федеральной собственности, и о расторжении договоров аренды таких объектов культурного наследия, утвержденного постановлением Правительства РФ от 11.09.2015 №966 (далее - Положение).

Согласно п.7.2 договора арендатор обязуется обеспечить подготовку и согласование в установленном порядке с органом охраны проектной документации по сохранению объекта (научно-проектной документации) в срок, установленный органом охраны, но не превышающий двух лет с момента заключения договора.

В случае неисполнения арендатором указанного условия договор подлежит расторжению в порядке, установленном Правительством РФ. 

Пункт 16 Положения, а также п.21.2 договора предусматривают право арендодателя на одностороннее расторжение договора при нарушении арендатором обязанности подготовить и согласовать проектную документацию по сохранению объекта культурного наследия в срок, не превышающий 2 лет со дня передачи его в аренду, путем направления уведомления об одностороннем расторжении договора аренды. 

Согласно позиции истца, в адрес ответчика в соответствии с п.7.11 договора направлялись документы о заключении договора от 05.05.2023 №26/04-ПД-Р, согласно которому истец поручает ООО «РЕНЕССАНС» разработать научно-проектную документацию для проведения работ по сохранению в отношении объекта в срок с 05.05.2023 по 05.05.2024 года. Вместе с тем, ответчик не посчитал представленную документацию как исполнение требований п.7.2 договора и направил истцу уведомление от 28.11.2024 №1593/11, в котором сообщил о расторжении договора и отказе от его исполнения. Полагая действия ответчика незаконными и необоснованными истец обратился в суд с настоящим иском. 

Ответчик представил отзыв о несогласии с иском, указал на то, что доводы истца основаны лишь на его субъективной оценке, документально не подтверждены и противоречат норма действующего доказательства. Договор фактически заключен сторонами 24.05.2021, что подтверждают действия сторон договора о передаче и приемке объекта по акту приема-передачи здания, являющегося объектом культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, от 24.05.2021 года. Следовательно, обязательства истца по обеспечению подготовки и согласованию в установленном порядке с органом охраны проектной документации по сохранению объекта (научно-проектной документации) должны быть исполнены в срок не позднее 24.05.2023 года. До истечения вышеуказанного срока ответчик направил в адрес истца письменное обращение от 28.03.2023 №311/03 о предоставлении информации о проведении мероприятий по сохранению объекта в соответствии со сроками и условиями договора. Ввиду отсутствия по состоянию на 28.11.2024 от истца документов о факте исполнения условий п.7.2 договора ответчик, руководствуясь п.16 Положения, письмом от 28.11.2024 №1593/11 направил в адрес истца уведомление расторжении договора и отказе от его исполнения. Обоснованность отказа от исполнения договора в нарушение истцом п.7.2 договора подтверждается доказательствами, приложенными к отзыву, истец знал о необходимом составе работ по сохранению объекта (полного комплекса), о разработке научно-проектной документации, что подтверждается получением разрешения на выполнение работ по сохранению (разработке научно-проектной документации) и заключением договора на подготовку научно-проектной документации.

Третье лицо-1 представило отзыв на исковое заявление, в котором указало на то, что его интересы не затронуты, разрешение вопроса оставляют на усмотрение суда.

Третье лицо-2 полагает, что исковые требования являются необоснованными и удовлетворению не подлежат. Указало на то, что межрайонной прокуратурой проведена проверка соблюдения законодательства в сфере охраны объектов историко-культурного наследия, в ходе которой в деятельности истца выявлены нарушения действующего законодательства к содержанию спорного объекта культурного наследия. По выявленным нарушениям 28.03.2025 внесено представление об устранении нарушений закона, по результатам рассмотрения которого перечисленные нарушения частично устранены. В связи с непринятием в рамках рассмотрения требований прокурора, изложенных в представлении, мер по установке новой информационной надписи, межрайонной прокуратурой направлено административное исковое заявление к истцу о признании бездействия незаконным, возложении обязанности исполнить обязательства в области сохранения, использования объекта культурного наследия в натуре.

Третье лицо-3 в отзыве на иск пояснило, что оценка исполнения условий договора, законности и обоснованности одностороннего расторжения договора не входит в его компетенцию. Просило суд принять решение на усмотрение суда с учетом изложенных в настоящем отзыве обстоятельств.

Третье лицо-4 считает, что истец с мая 2023 года надлежащим образом, своевременно и последовательно ведет работы по разработке научно-проектной документации для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия федерального значения «Здание магистрата», препятствием для окончания работ является отсутствие зарегистрированного договора аренды.

Третье лицо-5 указало, что не является стороной заключенного договора. Полномочиями вмешиваться в финансово-хозяйственную деятельность не наделено.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить; представитель ответчика - возражал против удовлетворения требований; представитель третьего лица-2 - поддержал доводы отзыва. Представители третьих лиц 1, 3, 4 в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом.

Исследовав представленные доказательства, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Согласно ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Исходя из положений ст.307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ. 

С целью привлечения частных инвесторов к сохранению Объекта, находящегося в неудовлетворительном состоянии, с соблюдением положений Постановления №966 объект передан в аренду на основании договора от 24.05.2021 №07-1/21-06.

Договор заключен по результатам проведенного аукциона в соответствии с требованиями ст.14.1 Закона №73-ФЗ и Положения №966. 

Пунктами 4-5 ст.14.1 Закона №73-ФЗ установлено, что существенным условием договора аренды объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, относящегося к федеральной собственности, является обязанность арендатора провести работы по сохранению такого объекта культурного наследия в соответствии с охранным обязательством в срок, не превышающий семи лет со дня передачи указанного объекта культурного наследия в аренду, включая срок подготовки и согласования проектной документации по сохранению объекта культурного наследия, не превышающий двух лет со дня передачи его в аренду. Данное условие также содержится в п.7.2 договора. 

Согласно ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 

В случае неисполнения арендатором указанного условия договор подлежит расторжению в порядке, установленном Правительством РФ. 

Пункт 16 Положения №966, а также п.21.2 договора предусматривают право арендодателя на одностороннее расторжение договора при нарушении арендатором обязанности подготовить и согласовать проектную документацию по сохранению объекта культурного наследия в срок, не превышающий 2 лет со дня передачи его в аренду, путем направления уведомления об одностороннем расторжении договора аренды. 

Согласно п.7.11 договора арендатор обязуется письменно уведомить арендодателя о наличии подготовленной проектной документации на выполнение работ по сохранению объекта (далее - НПД) и ее согласовании органом охраны в течение 10 рабочих дней с момента получения согласования проектной документации на выполнение работ по сохранению объекта органом охраны, с приложением копии такой документации. 

Договор заключен 24.05.2021, что подтверждают действия сторон договора о передаче и приемке объекта по акту приема-передачи здания, являющегося объектом культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, от 24.05.2021 года.

Следовательно, обязательства истца по обеспечению подготовки и согласованию в установленном порядке с органом охраны проектной документации по сохранению объекта (научно-проектной документации) должны быть исполнены в срок не позднее 24.05.2023 года.

Как установлено судом, ответчик направил в адрес истца письменное обращение от 28.03.2023 №311/03 о предоставлении информации о проведении мероприятий по сохранению объекта в соответствии со сроками и условиями договора. На обращение 15.05.2023 поступил письменный ответ (вх. 479 от 16.05.2023, согласно которому истец направил в адрес ответчика скан-копию договора от 05.05.2023 № 26/04-ПД-Р. Согласно представленного договора от 05.05.2023 №26/04-ПД-Р истец поручает ООО «РЕНЕССАНС» разработать научно-проектную документацию для проведения работ по сохранению в отношении Объекта в срок с 05.05.2023 по 05.05.2024 года.

На основании п.1 ст.40 Закона № 73-ФЗ сохранение объекта культурного наследия - меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия, предусматривающие консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление объекта культурного наследия для современного использования и включающие в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за проведением этих работ. 

Таким образом, научно-проектная документация представляет собой комплекс научно-исследовательской, научно-изыскательской, проектной, сметной и отчетной документации для проведения работ по сохранению объектов культурного наследия.

В соответствии с положениями ст.45 Закона №73-ФЗ разработке научно-проектной документации предшествует получение задания на проведение работ по сохранению объекта (разработку научно-проектной документации).

После получения задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия (разработку научно-проектной документации) заявитель может приступать непосредственно к разработке научно-проектной документации.

По готовности разработанная проектная документация вместе с актом положительного заключения государственной историко-культурной экспертизы направляется на согласование в орган охраны.

Орган охраны рассматривает представленную научно-проектную документацию и в срок 45 календарных дней предоставляет заявителю письменный ответ о согласовании либо об отказе в согласовании представленной проектной документации.

В случае положительного согласования заявитель может приступать к сбору документов для подачи заявления на выдачу разрешения на производство работ по сохранению.

Задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия №01-41-21 выдано органом охраны 30.07.2021 года.

Таким образом, истец, получив задание на проведение работ по сохранению (разработку научно-проектной документации) в 2021 году, понимая риски наступления негативных последствий ввиду просрочки взятого на себя обязательства, мог заключить договор на разработку научно-проектной документации в 2021 году, однако сделал это лишь спустя 2 года за несколько дней до истечения срока исполнения обязательства, предусмотренного п.7.2 договора. 

Более того, срок окончания разработки научно-проектной документации (не учитывая срок проведения государственной историко-культурной экспертизы и срок согласования документации органом охраны) по договору от 05.05.2023 №26/04-ПД-Р установлен 05.05.024 года.

Согласно п.21.2 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке полностью отказаться от исполнения договора в случае невыполнения п.7.2 договора. 

Ввиду отсутствия по состоянию на 28.11.2024 от истца документов о факте исполнения условий п.7.2 договора ответчик, руководствуясь п.16 Постановления №966, письмом №1593/11 направило в адрес истца уведомление об отказе от исполнения договора. 

В соответствии с п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. 

Согласно п.1 ст.450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

Вместе с тем, п.2 ст.450.1 ГК РФ установлено, что в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. 

В соответствии с п.11 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора» если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (ст.165.1 ГК РФ). 

Ответчик воспользовался предоставленным ему правом и представил в регистрирующий орган документы, подтверждающие факт о расторжения договора (прекращения обязательства). Запись о государственной регистрации Договора от 05.07.2021 №74:24:0601009:164-72/050/2021-4 прекращена.

Истец как самостоятельный субъект предпринимательской деятельности, предполагающей определенные коммерческие риски, вступая в спорные отношения должен был реально оценивать свои возможности. Степень обременительности условий договора аренды была (должна была быть) очевидной для ООО «Магистрат» как профессионального субъекта. Истец должен был предположить, что подготовка и согласование проектной документации по сохранению объекта культурного наследия, проведение ремонтно-восстановительных работ по его сохранению потребуют значительных финансовых и временных затрат.

Таким образом, односторонний отказ ответчика от договора аренды объекта культурного наследия, оформленный уведомлением от 28.11.2024 №1593/11 о расторжении договора аренды здания, являющегося объектом культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии от 24.05.2021 №07-1/21-06, имел под собой фактические и правовые основания.

Для реализации права на односторонний отказ от указанного договора аренды ответчику не требуется доказывать, в том числе, что сохранение договорных отношений нецелесообразно и невыгодно для сторон. Понесенные истцом значительные расходы, связанные с исполнением договора аренды объекта культурного наследия, составляют его предпринимательский риск.

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований. Уведомление от 28.11.2024 №1593/11 об отказе договора от 24.05.2021 № 07-1/21-06 суд полагает законным и обоснованным. 

С учетом изложенного, суд считает, что исковые требования являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.

 Судья

Маркова Н.Л.