АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

17 марта 2025 года

Дело № А33-11992/2024

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 03 марта 2025 года.

В полном объеме решение изготовлено 17 марта 2025 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Нечаевой И.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Уютный дом 2010» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании убытков,

с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>), 

с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца, общества с ограниченной ответственностью «Взлетай Групп» (ИНН 

<

***>),

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО4, представителя по доверенности от 08.01.2023, представлен диплом о высшем юридическом образовании, личность удостоверена паспортом (до и после перерыва 27.02.2025 и 03.03.2025),

от ответчика: ФИО5, представителя по доверенности от 12.01.2024, представлен диплом о высшем юридическом образовании, личность удостоверена паспортом (до и после перерыва 27.02.2025 и 03.03.2025),

от третьего лица – ИП ФИО3: ФИО6, представителя по доверенности от 03.03.2025, личность удостоверена паспортом (после перерыва 03.03.2025),

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Наказновой С.А.,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Уютный дом 2010» (далее – ответчик) о взыскании убытков в размере 11 769 000 руб.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 24.05.2024 возбуждено производство по делу.

Определением от 23.07.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО2, индивидуальный предприниматель ФИО3.

Определением от 27.11.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Взлетай Групп».

Протокольным определением от 23.01.2025 судебное заседание отложено на 26.02.2025.

В судебное заседание 26.02.2025 явились представители истца, ответчика.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Сведения о дате и месте слушания размещены на сайте Арбитражного суда Красноярского края. Согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие иных лиц, участвующих в деле.

В материалы дела от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит взыскать с ответчика убытки в размере 8 268 642, 95 рублей.

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принял уточнение исковых требований. Судом рассматриваются исковые требования о взыскании с ответчика убытков в размере 8 268 642 руб. 95 коп.

Представитель ответчика поддержал ранее изложенную позицию.

В судебном заседании, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлен перерыв до 27.02.2025 в связи с необходимостью представления 30.09.2023ых доказательств по делу, о чем вынесено протокольное определение. 

Сведения о перерыве в судебном заседании размещены на официальном сайте Арбитражного суда Красноярского края в сети Интернет.

В судебное заседание 27.02.2025 явились представители истца, ответчика.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Сведения о дате и месте слушания размещены на сайте Арбитражного суда Красноярского края. Согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие иных лиц, участвующих в деле.

В судебном заседании, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлен перерыв до 03.03.2025 в связи с необходимостью представления дополнительных доказательств по делу, о чем вынесено протокольное определение.

Сведения о перерыве в судебном заседании размещены на официальном сайте Арбитражного суда Красноярского края в сети Интернет.

В судебное заседание 03.03.2025 явились представители истца, ответчика, третьего лица – ИП ФИО3

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Сведения о дате и месте слушания размещены на сайте Арбитражного суда Красноярского края. Согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц.

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

06 февраля 2019 года между ООО «Уютный дом 2010» (застройщик) и ФИО3 (участник) заключен договор участи в долевом строительстве № 16 (договор), согласно пункту 1.1. которого застройщик, в соответствии с договором, обязуется в предусмотренный договором срок построить и ввести в эксплуатацию Многофункциональный комплекс и передать объект долевого строительства участнику, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многофункционального жилого и общественно-делового комплекса.

Согласно пункту 2.1. договора цена договора определяется как произведение размера обшей приведенной (проектной) площади Объекта долевого строительства на цену I м2 площади объекта долевого строительства. Общая приведенная площадь состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади балкона (лоджии) с понижающим коэффициентом 0,3 (0,5).

Пунктом 2.2. договора цена (проектируемой и фактической) объекта долевого строительства составляет 18 000 руб., и включает в себя окна ПВХ, входную дверь, отопительное оборудование (радиаторы), разводку внутренних инженерных и электрических сетей, полы помещения покрываются цементно-песчаной стяжкой, отделка стен (кроме санузлов) и потолков - шпатлевкой; отделка стен в санузлах штукатуркой. В цену 1 м2 площади Объекта долевого строительства в том числе включена сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Общая приведенная (проектная) площадь объекта долевого строительства составляет 1 138,94 м2, цена договора составляет денежную сумму в размере 20 500 920 руб. (НДС не облагается).

Пунктом 1.1. раздела 5 договора установлено, что срок окончания строительства многофункционального комплекса – 29.06.2021, срок передачи застройщиком участнику объекта долевою строительства III квартал 2021 г, но не позднее 30.09.2021 г. Возможно досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства участнику.

Согласно пункту 4.2.6 договора участия застройщик обязан передать участнику долевого строительства по акту приемки-передачи объект долевого строительства.

31 марта 2021 года между застройщиком и участником долевого строительства заключено дополнительное соглашение к договору №16, зарегистрированное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю от 15.07.2021 №24:50:0400128:1062-24/095/2021-810.

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения от 31.03.2021, стороны определили изложить п. 1.2. договора участия в долевом строительстве в следующей редакции: «Объект долевого строительства, подлежащий передаче в рамках настоящего договора участнику после ввода Многофункционального комплекса в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией: 

Наименование объекта

Номер

Этаж

Оси, ряды

Общая (проектная) площадь, кв.м.

Цена 1 м2, руб.

Цена объекта, руб. 

Нежилое помещение 

569

0

1-8/А-Г

382, 72

14724,18

5635238,17

Нежилое помещение

570

1

1-8/А-Г

493,54

14724,18

7266971,80

Нежилое помещение

571

2

6-7/А-Б

52,91

14724,18

779056,36

Нежилое помещение

572

2

5-6/А-Б

50,07

14724,18

737239,69

Нежилое помещение

573

2

4-5/А-Б

40,54

14724,18

596918,26

Нежилое помещение

574

2

2-4/А-Б

41,55

14724,18

611789,68

Нежилое помещение

575

2

1-2/А-Б

43,34

14724,18

638145,96

Нежилое помещение

576

2

1-2/Б-Г

39,19

14724,18

577040,62

Нежилое помещение

577

2

1-4/В-В

112,03

14724,18

1649549,87

Нежилое помещение

578

2

4-7/В-В

136,44

14724,18

2008969,59

1392,33

20 500 920

Расположенные в «Многофункциональном жилом и общественно-деловом комплексе «Золотое сечение» по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. ФИО8. III этап – Офисно-гостиничный комплекс с апартаментами» (по тексту настоящего договора – Многофункциональный комплекс) на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400128:1062. Основные характеристики Многофункционального комплекса и Объекта долевого строительства, а также план Объекта долевого строительства, указаны в Приложении №1 к настоящему договору». 

Пунктом 5 Дополнительного соглашения от 31.03.2021 года стороны установили изложить п. 5.1. договора участия в долевом строительстве в следующей редакции: «Срок окончания строительства объекта Многофункционального комплекса – 31 марта 2023 года, срок передачи Застройщиком Участнику Объекта долевого строительства – II квартал 2023 года, но не позднее 30.06.2023 года. Возможно досрочное исполнение Застройщиком обязательства по передачи объекта долевого строительства Участнику». 

13 сентября 2022 года между застройщиком и участником долевого строительства заключено дополнительное соглашение к договору №16 участия в долевом строительстве от 06.02.2019 года, зарегистрированное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю от 12.10.2022.

Согласно пункту 1 дополнительного соглашения от 13.09.2022 объект долевого строительства, подлежащий передаче в рамках настоящего договора участнику после ввода Многофункционального комплекса в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией: 

Наименование объекта

Номер

Этаж

Оси, ряды

Общая (проектная) площадь, кв.м.

Нежилое помещение

570

1

1-8/А-Г

493,54

Нежилое помещение

571

2

6-7/А-Б

52,91

Нежилое помещение

572

2

5-6/А-Б

50,07

Нежилое помещение

573

2

4-5/А-Б

40,54

Нежилое помещение

574

2

2-4/А-Б

41,55

Нежилое помещение

575

2

1-2/А-Б

43,34

Нежилое помещение

576

2

1-2/Б-Г

39,19

Нежилое помещение

577

2

1-4/В-В

112,03

Нежилое помещение

578

2

4-7/В-В

136,44

1009,61

Расположенные в «Многофункциональном жилом и общественно-деловом комплексе «Золотое сечение» по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. ФИО8. III этап – Офисно-гостиничный комплекс с апартаментами» (по тексту настоящего договора – Многофункциональный комплекс) на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400128:1062. Основные характеристики Многофункционального комплекса и Объекта долевого строительства, а также план Объекта долевого строительства, указаны в Приложении №1 к настоящему договору». 

Пунктом 2 дополнительного соглашения от 13.09.2022 стороны установили изложить п. 5.1 Договора участия в долевом строительстве в следующей редакции: «Срок окончания строительства объекта многофункционального комплекса – 30 сентября 2023 года, срок передачи застройщиком участнику объекта долевого строительства – III квартал 2023 года, но не позднее 30.09.2023. Возможно досрочное исполнение застройщиком обязательства по передачи объекта долевого строительства участнику». 

21 июля 2023 года между ИП ФИО7 (участник долевого строительства) и ИП ФИО1 (приобретатель прав) заключен договор уступки права требования № 16/570 (договор уступки), согласно пункту 1 которого ФИО3 является «Участником долевого строительства» на основании Договора участия в долевом строительстве от 06.02.2019 № 16, заключённого между ООО «Уютный Дом 2010» и ФИО3, рег. запись от 16.05.2019 № 24:50:0400128:1062:24/095/2019-16, дополнительного соглашения от 31.03.2021 к договору участия в долевом строительстве от 06.02.2019 № 16, рег. запись от 15.07.2021 №24:50:0400128:1062-24/095/2021-810.

Уступка права требования является возмездной и оценивается сторонами в размере 100 961 000 руб. (пункт 4 договора уступки).

В соответствии с п. 5 Договора уступки, расчеты производятся в следующие сроки: 

- после подписания соглашения о задатке и до государственной регистрации настоящего договора, Приобретатель прав оплатил собственными денежными средствами Участнику долевого строительства ФИО3 сумму в размере 16 000 000 руб.; 

- после подписания настоящего договора уступки права требования и его государственной регистрации, но не позднее 30.07.2023, приобретатель прав/истец оплачивает собственными денежными средствами участнику долевого строительства сумму в размере 35 000 000 руб. в качестве оплаты ща вышеуказанный объект долевого строительства;

- после подписания настоящего договора уступки права требования и его государственной регистрации, но не позднее 30.09.2023, приобретатель прав оплачивает Участнику долевого строительства денежными средствами сумму в размере 15 000 000 руб. в качестве оплаты за вышеуказанный объект долевого строительства; 

- после подписания настоящего договора уступки права требования и его государственной регистрации, но не позднее 30.12.2023, приобретатель прав оплачивает собственными средствами Участнику долевого строительства сумму в размере 34 961 000 руб. 

Пунктом 7 договора уступки предусмотрено, что все права «Участника долевого строительства», предусмотренные договором участия в долевом строительстве в отношении вышеуказанного объекта долевого строительства, переходят к «Приобретателю прав» с момента полного расчета с «Участником долевого строительства».

29 декабря 2023 года ИП ФИО3 выдала ИП ФИО1 справку о полной оплате по договору уступки права требования от 21.07.2023 №16/570.

30 августа 2023 года между ИП ФИО1 (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен предварительный договор аренды № 1П/ПЖ/2023, согласно пункту 1.1. которого стороны обязуются заключить основной договор аренды нежилого помещения в здании, строящемся арендодателем на основании договора уступки права требования от 21.07.2023 № 16/570, в течение 10 дней с момента государственной регистрации права собственности арендодателя на нежилое помещение, согласованное сторонами в п. 1.2 настоящего договора, но не позднее 30.10.2023.

В соответствии с пунктом 1.2. предварительного договора характеристика нежилого помещения, передаваемого арендатору на праве аренды 

Расположено на 2 и 3 этаже здания, строительство которого ведется на земельном участке, расположенном по адресу: г. Красноярск, ФИО8 38, кадастровый номер участка 24:50:0400128:1062.

Местоположение в составе здания и границы помещения выделены красным цветом на графическом плане части здания (проектная документация Многофункционального жилого и общественно-делового комплекса «Золотое сечение» по адресу: г. Красноярск, Советский района, ул. ФИО8), содержащемся в приложении к договору.

В пункте 2.3.1. предварительного договора сторонами согласовано, что за пользование нежилым помещением Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату, которая составляет 1 307 800 руб. без учета НДС в месяц.

Пунктом 3.2. предварительного договора стороны установили, что в случае уклонения арендодателя от заключения основного договора, обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору в двойном размере в течение 10 дней. 

В материалы дела истцом предоставлена расписка от 10.09.2023, на основании которой ИП ФИО2 передала истцу наличные денежные средства в размере 2 615 000 руб. в качестве обеспечительного платежа. 

01 марта 2024 года ИП ФИО2 уведомила истца о расторжении договора в одностороннем порядке.

В материалы дела истцом предоставлена расписка от 05.04.2024, на основании которой истец передал ИП ФИО2 обеспечительный платеж в размере 5 230 000 руб. в наличной форме. 

20 марта 2024 года состоялась процедура сдачи-приемки объекта долевого строительства с участием участника и представителей застройщика. По ее результатам составлен акт сдачи-приемки объекта долевого строительства на 3 листах, который содержит весьма внушительный перечень замечаний к объекту долевого строительства.

Как следует из иска, по состоянию на 24.03.2024 участнику не известна фактическая дата окончания работ и, как следствие, дата сдачи-приемки объекта долевого строительства, что существенно нарушает права участника.

Полагая, что истец понес убытки в размере 11 769 000 руб., общество обратилось к ответчику с претензионным письмом от 01.04.2024.

Требования истца ответчик добровольно не исполнил.

На основании изложенного истец обратился в Арбитражный суд Красноярского края с настоящим исковым заявлением.

Возражая относительно заявленных исковых требований, ответчик представил в материалы дела отзыв, в котором указал на следующие доводы:

- в момент заключения предварительного договора, истец не являлся правообладателем объектов долевого строительства ввиду того, что момент перехода права требования на объекты долевого строительства связано с моментом полной оплаты за уступаемые права, не являлся собственником данных помещений. Таким образом, истец не вправе был заключать предварительный договор, и нарушение ответчиком-застройщиком срока передачи объекта долевого строительства не являлось единственным препятствием получения истцом дохода в виде аренды;

- ни первоначальный цедент, ни цессионарий не исполнили обязанности уведомления должника (в данном случае застройщика) о переходе права требования в разумный срок. О состоявшейся сделке по уступке права требования Ответчик узнал в декабре 2023 года при личном визите истца;

- действуя разумно и добросовестно, уведомив ответчика в разумные сроки после состоявшейся сделке о переходе права требования, истец в сентябре 2023 года уже бы обладал информацией о переносе срока строительства и передачи объектов долевого строительства и мог бы предпринять достаточные меры для минимизации и/или предотвращению своих убытков;

- ответчик считает, что убытки истца вызваны его собственными действиями. Кроме того, истцом не принимались экономически целесообразные и разумные меры, направленные на предотвращение или уменьшение размера убытков, в связи с чем не подлежат взысканию с ответчика.

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принял уточнение исковых требований. Судом рассматриваются исковые требования о взыскании с ответчика убытков в размере 8 268 642 руб. 95 коп.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 123 Конституции Российской Федерации, статьям 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право и создающих угрозу его нарушения; присуждения к исполнению обязанности в натуре.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из искового заявления, истцом заявлены требования о взыскании с ответчика:

- неполученную арендную плату за период с 01.11.2023 по 30.03.2024 в размере 6 539 000 руб. (5 месяцев х 1 307 800 руб.) по предварительному договору аренды;

- обеспечительный платеж в двойном размере в сумме 5 230 000 руб. (2 615 000 х 2), уплаченный истцом.

В ходе судебного разбирательства истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования.

Судом рассматриваются требования о взыскании с ответчика убытков в размере:

- неполученного дохода истца от сдачи в аренду помещений за период с 01.11.2023 по 30.03.2024 за вычетом налогов и расходов на оплату за содержание и ремонт нежилых помещений и коммунальные услуги составил бы (6 539 000 - 392 340 - 493 017,05) 5 653 642 руб. 95 коп.;

- обеспечительного платежа в сумме 2 615 000, уплаченного истцом.

Как следует из материалов дела, требования заявлены истцом на основании договора уступки права требования от 21.07.2023 № 16/570, заключенного между ИП ФИО3 (участник долевого строительства) и ИП ФИО1 (приобретатель прав).

Пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

В силу части 2 статьи 382 ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

На основании пункта 1 статьи 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону или договору.

Пунктом 7 договора уступки предусмотрено, что все права участника долевого строительства, предусмотренные договором участия в долевом строительстве в отношении вышеуказанного объекта долевого строительства, переходят к приобретателю прав с момента полного расчета с участником долевого строительства.

Указанный пункт регулирует переход прав, предусмотренных пунктом 4.3. договора участия в долевом строительстве от 06.02.2019 № 16, а именно: получать от застройщика информацию о ходе строительства, а также о ходе исполнения застройщиком заключенного договора, право продажи своих прав и обязанностей третьим лицам (в том числе по договору уступки требования).

Истец поясняет, что речь идет о специальных правах участника долевого строительства, регулирование которых отдельными положениями договора участия было существенным для сторон договора на момент его заключения.

Суд считает, что начисление убытков с ноября 2023 года не противоречит обстоятельствам и материалам дела, условиям рассматриваемых договоров.

При этом, как верно отмечено истцом, права ИП ФИО1 на сдачу помещения в аренду договорными отношениями (ни договором на участие, ни договором уступки права требования) не ограничены.

Довод ответчика о том, что в его адрес не поступило уведомления об уступке права требования от первоначального кредитора, отклонен судом, ввиду того, что наличие/отсутствие такого уведомления не повлияло бы и не могло повлиять на нарушение срока сдачи объекта строительства.

Возмещение убытков является универсальным способом защиты нарушенных прав и может применяться как в договорных, так и во внедоговорных отношениях.

В соответствии со статьей 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Как следует из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 12 Постановления Пленума от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения (статья 15, пункт 2 статьи 393 Гражданского кодекса) кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

В предмет доказывания требования о взыскании убытков входит наличие в совокупности четырех необходимых элементов: факта нарушения права истца; вины ответчика в нарушении права истца; факта причинения убытков и их размера; причинно-следственной связи между нарушением права и причиненными убытками. Недоказанность одного из необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения требований.

Как следует из материалов дела, исходя из срока передачи объекта долевого строительства до 30.09.2023 (с учетом дополнительного соглашения), заключил предварительный договор аренды от 30.08.2023 № 1П/ПЖ/2023 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор), согласно пункту 1.1. которого стороны обязуются заключить основной договор аренды нежилого помещения в здании, строящемся арендодателем на основании договора уступки права требования от 21.07.2023 № 16/570, в течение 10 дней с момента государственной регистрации права собственности арендодателя на нежилое помещение, согласованное сторонами в п. 1.2. договора, но не позднее 30.10.2023.

Вышеназванные правоотношения регулируются общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также специальными нормами материального права, содержащимися в параграфе 1 главы 34 ГК РФ (ст. ст. 606 - 625).

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, приведенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 № 402/09 по делу № А41-К1-13707/07, использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

Таким образом, заключение предварительного договора направлено на обеспечение исполнения обязательств сторон будущей сделки.

Данный механизм свойственен для отношений, возникающих между независимыми участниками гражданского оборота.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 2.3.1. предварительного договора сторонами согласовано, что за пользование нежилым помещением арендатор уплачивает арендодателю арендную плату, которая составляет 1 307 800 руб. без учета НДС в месяц.

В качестве обеспечения исполнения обязательства, предусмотренного договором, арендатор обязуется уплатить арендодателю обеспечительный платеж в размере 2 615 000 руб. без учета НДС в срок не позднее 10 (десяти) календарных дней с момента подписания договора (пункт 3.1. предварительного договора).

В материалы дела истцом предоставлена расписка от 10.09.2023, на основании которой ИП ФИО2 передала истцу наличные денежные средства в размере 2 615 000 руб. в качестве обеспечительного платежа. 

Пунктом 3.2. предварительного договора стороны установили, что в случае уклонения арендодателя от заключения основного договора, обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору в двойном размере в течение 10 дней. 

Из материалов дела следует, что на момент заключения предварительного договора объект аренды в гражданский оборот введен не был в связи с тем, что строительство объекта аренды не завершено; впоследствии ввиду задержек, связанных со строительством объекта аренды, его ввода в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности истца на объект аренды, стороны не подписали договор аренды в срок, установленный пункте 1.1 предварительного договора (30.10.2023).

01 марта 2024 года ИП ФИО2 уведомила истца о расторжении договора в одностороннем порядке.

В материалы дела истцом предоставлена расписка от 05.04.2024, на основании которой истец передал ИП ФИО2 обеспечительный платеж в размере 5 230 000 руб. в наличной форме. 

Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Как установлено в пункте 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Граждане свободны в заключении договоров, при этом условия договоров определяются по усмотрению сторон (п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть 1).

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора (ч. 2 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абз. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела (абз. 2 п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», далее - постановление Пленума № 49)

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абз. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование) (абз. 4 п. 43 постановления Пленума № 49).

По смыслу абз. 2 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия (п. 45 постановления Пленума № 49).

Как следует из содержания п. 3.2. предварительного договора, в случае уклонения арендодателя от заключения основного договора, обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору в двойном размере в течение 10 дней. 

С учетом изложенного, суд оценивает соглашение сторон об обеспечительном платеже как согласованное условие о задатке, поскольку фактически сумма 2 615 000 руб. является задатком.

В связи с незаключением основного договора аренды ввиду непредставления предпринимателем арендатору помещения, обеспечительный платеж (задаток) возвращен арендатору в двойном размере - 5 230 000 руб., что подтверждается распиской от 05.04.2024.

Истцом, с учетом принятого уточнения заявлено, в том числе, требование о взыскании суммы реального ущерба в размере 2 615 000 руб., составляющего разницу между полученной и возвращенной суммой задатка.

При определении размера убытков в виде неполученных арендных платежей, суд учитывает следующее.

25 августа 2024 года между истцом (арендодатель) и ООО «Взлетай групп» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №1ПЖ38-24, в соответствии с условиями которого арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору спорные нежилые помещения, а арендатор обязуется принять помещения и оплачивать арендную плату в соответствии с условиями договора. Пунктом 3.1. договора установлено, что общая сумма арендной платы, ежемесячно уплачиваемая арендатором арендодателю за пользования помещением, составляет 1 180 000 руб., НДС не облагается. Общая сумма арендной платы включает в себя компенсацию следующих расходов арендодателя по эксплуатации помещения: плата за теплоснабжение, возмещение расходов жилищно-эксплуатационного предприятия, обслуживающего здание, по содержанию и ремонту общего имущества здания (пункт 3.2. договора от 25.08.2024).

Суд полагает разумным при определении размера ущерба в виде неполученных арендных платежей исходить из суммы арендных платежей, установленных в фактически заключенном договоре от 25.08.2024, фактически заключенным и действующем в период рассмотрения настоящего дела. Суд учитывает, что одним из учредителей ООО «Взлетай групп» является лицо, с кем истец намерен был заключить договор аренды и не заключил (ФИО2); в аренду ООО «Взлетай групп» фактически передан тот же объект, что и предполагался к сдаче в аренду истцом с ноября 2023 года.

На основании пункта 2 статьи 346.11 НК РФ применение упрощенной системы налогообложения организациями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на прибыль организаций (за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 1.6, 3 и 4 статьи 284 НК РФ), налога на имущество организаций (за исключением налога, уплачиваемого в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость в соответствии с настоящим Кодексом).

При этом, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации самостоятельно добровольно исключил из суммы убытков в данной части налог УСН 6%, а также стоимость расходов на содержание и ремонт нежилых помещений и коммунальных услуг.

В качестве подтверждения суммы коммунальных услуг истцом в материалы дела представлены счета обслуживающей здание организации ООО «ЗСК».

Ответчиком представлен контррасчет, в котором помимо прочего, произведен расчет ставки налога на имущество – 121 904 руб. 71 коп. Указанная ставка также подлежит исключению, поскольку истец понес бы данные затраты при обычных условиях владения имуществом, за заявленный период с ноября по март 2024 года (включительно).

Кроме того, суд соглашается с доводами ответчика о том, что подлежит учету мораторий на взыскание убытков с 22.03.2024 до 31.12.2024, введенного Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326. 

С учетом исключения указанного выше периода, расчет за март 2024 года производится за 21 день (по 21 марта включительно).

Ввиду изложенного, а также учитывая, что истец самостоятельно добровольно исключил из суммы убытков налог УСН 6%, а также стоимость коммунальных услуг (и суд не вправе выходить за пределы заявленных требований), размер упущенной выгоды в виде неполученных арендных платежей составляет 4 156 784 руб. 58 коп.

Ноябрь 2023 года – февраль 2024:

1 180 000 – 70 800 – 98 603 руб. 41 коп. – 121 904 руб. 71 коп. = 888 691 руб. 88 коп.

Март 2024 года:

(1 180 000 руб.– 70 800 руб. – 98 603 руб. 41 коп. - 121 904 руб. 71 коп.) /31 х 21 = 602 017 руб. 08 коп.

888 691 руб. 88 коп. х 4 + 602 017 руб. 08 коп. = 4 156 784 руб. 60 коп.

Суд, оценив представленные в материалы дела доказательства и пояснения сторон в совокупности, пришел к выводу, что основной договор аренды не заключен предпринимателем, в том числе, в связи с непередачей объекта ответчиком в установленный договором долевого участия в строительстве срок, а также в связи с поведением истца, который не предпринял всех достаточных разумных мер для уменьшения размеров убытков.

Следствием неисполнения обязанности, обусловленной договором, является нарушение субъективного права предпринимателя как собственника приобретенной недвижимости, по своему усмотрению осуществляющего правомочия пользования, владения и распоряжения.

Своевременное и надлежащее исполнение договора обществом, в том числе по передаче объекта сделки, позволило бы предпринимателю, осуществившему необходимые приготовления, распорядиться собственной вещью, путем сдачи ее в аренду и получения прибыли от ее использования, а также ее обустройство по его собственному усмотрению, не противоречащим нормам градостроительного законодательства.

При этом суд учитывает, что истец подписал акты приема-передачи объектов долевого строительства 11.04.2024 с припиской «Принято с замечаниями и недостатками, согласно акта от 20.03.2024 года», вместе с тем спорные объекты сданы истцом в аренду ООО «Взлетай групп» по договору аренды нежилого помещения от 25.08.2024 №1ПЖ38-24, то есть спустя 4,5 месяца. Ответчик в возражения на отзыв истца указывает, что 18.04.2024 года направил письмо истцу о том, что не отказывается устранять недостатки и просил предоставить доступ для проведения работ, в том числе в местах общего пользования ввиду того, что ИП ФИО1 препятствовал ответчику в устранении недостатков в помещениях и местах общего пользования. 22.04.2024 истец осуществил монтаж замков и ограничил доступ застройщику, в том числе к местам общего пользования; 23.04.2024 года истец воспрепятствовал допуску рабочим застройщика для проведения работ в местах общего пользования; 24.04.2024 ответчиком было направлено письмо истцу с повторной просьбой обеспечить доступ для проведения работ по устранению недостатков на объектах истца и в местах общего пользования; по факту самовольного монтажа замков в двери, ограждающие доступ в места общего пользования ответчику пришлось обращаться с заявлением в полицию (КУСП №14345 от 24.04.2024 года). 06.05.2024 истцом самовольно снесены стены в общих коридорах здания на 3-ем этаже, нарушены права иных собственников здания, повреждено общее имущество собственников; застройщиком подано заявление в полицию КУСП 15873 от 06.05.2024. 07.05.2024 составлен акт о причинении ущерба, в присутствии сотрудника правоохранительных органов; 14.05.2024 ответчик направил истцу письмо с требованием привести места общего пользования в первоначальное состояние; требование не исполнено.

При этом суд отмечает, что указанные выше ответчиком обстоятельства имели место после 20.03.2024, вместе с тем, суд определил расчет убытков произвести за период по 21.03.2024.

В материалы дела представлены копии материалов дела КУСП от 06.05.2024 №15873.

Кроме того, согласно выписке из ЕГРЮЛ ООО «Взлетай групп» ФИО2, с которой истцом был заключен предварительный договор аренды, является учредителем указанного юридического лица.

Согласно данным сайта наш.дом.рф по запросу ООО «Уютный дом 2010» (поиск по ИНН Застройщика 

<

***>, ID: 29832 Золотое сечение, 

<

...> в графе «ход строительства», отражены все фотографии за весь период осуществления строительных работ. Фотографии Застройщик обязан размещать до 5 числа каждого месяца. Фотографии обязаны содержать дату создания. На момент заключения между ИП ФИО1 и ИП ФИО2 предварительного договора аренды от 30.08.2023 года сроком заключить основной договор аренды до 30.10.2023 года, объект капительного строительства достроен не был. Данные были отражены в официальных публичных источниках.

ИП ФИО1 является профессиональным участником строительного рынка, обладающий знаниями и опытом в сфере производства строительных работ. Согласно отзыву ФИО3, перед покупкой права требования истец выезжал на строительную площадку и осматривал конфигурацию и готовность помещений, соответственно, оценил текущую строительную готовность объекта, и мог объективно предполагать о том, что объект капитального строительства не будет достроен и передан в срок, указанный в договоре. При подписании договора и последующем внесении платежей каких-либо претензий к состоянию и степени готовности объекта ИП ФИО9 не направлял.

Ответчик указал, что с января 2024 по март 2024 года истец и ответчик проводили длительные переговоры, производились неоднократные посещения истцом офиса Ответчика, объекта; сотрудники, осуществляющие переговоры с истцом: ФИО5 (юрист и представитель в данном споре), ФИО10 (зам.директора по развитию), ФИО11 (зам.директора по строительству), ФИО12 (главный инженер ООО «Ментал-плюс»), Генеральный директор Ответчика ФИО13, начальник участка ФИО14 и ФИО15, начальник отдела продаж ФИО16

Таким образом, судом установлены, материалами дела подтверждены, ответчиком и истцом не опровергнуты нарушение обязательств обществом и непринятие разумных мер истцом, в результате чего предприниматель был лишен возможности получить арендную плату и вынужден был оплатить сумму обеспечительного платежа (задатка) третьему лицу.

В силу пункта 1 статьи 404 ГК РФ если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Согласно указанной норме права, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника.

В пункте 81 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» указано, что если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон либо кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера неустойки либо действовал недобросовестно, размер ответственности должника может быть уменьшен судом по этим основаниям в соответствии с положениями статьи 404 ГК РФ.

С учетом обоюдной вины сторон в несении истцом убытков исковые требования подлежат частичному удовлетворению в размере 3 385 892 руб. 30 коп., исходя из расчета: (2 615 000 руб. + 4 156 784 руб. 60 коп.) / 2.

Учитывая вышеизложенное, обстоятельства и материалы дела, суд отклоняет доводы истца и ответчика в соответствующей части и удовлетворяет исковые требования о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Уютный Дом 2010» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 3 385 892 руб. 30 коп. убытков. В удовлетворении остальной части исковых требований суд отказывает.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины распределены судом между сторонами с учетом вышеизложенного, положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и результата рассмотрения настоящего спора. Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Уютный Дом 2010» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 3 385 892 руб. 30 коп. убытков, взыскать 26 347 руб. 55 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета 17 502 руб. государственной пошлины, уплаченной платежным поручением от 22.05.2024 № 78.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

И.С. Нечаева