АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А15-5972/2016

28 июня 2018 года

город Махачкала

 

 

   Резолютивная часть решения объявлена 28 июня 2018 года

   Решение в полном объеме изготовлено 28 июня 2018 года

 

            Судья Арбитражного суда Республики Дагестан Ахмедов Д.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании  материалы дела по исковому заявлению    ООО «Кунак» к ООО "Булочно-кондитерский комбинат", администрации городского округа «город Махачкала» и ООО «Торговый дом "БКК", о признании зарегистрированного права собственности ООО «Торговый дом «БКК» на земельный участок с кадастровым номером 05:40:000064:2061 площадью 1604 кв.м отсутствующим и признании права собственности ООО «Кунак» на земельный участок площадью 585 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> (уточненные в порядке статьи 49 АПК РФ требования от 27.10.2017 и от 18.05.2018), 

при участии в судебном заседании: 

от истца -   ФИО2 (гендиректор, паспорт), ФИО3  (доверенность от 28.09.2016), 

от ответчика (ООО «БКК»)- не явились, извещен, 

от ответчика (администрации)- ФИО4 (доверенность от 03.04.2018), 

от соответчика (ООО ТД «БКК») - ФИО5 и ФИО6 (доверенность от 20.11.2017),

от третьего лица (ООО «Новый горизонт»)- ФИО7 (доверенность от 01.06.2018),

от других третьих лиц - не явились, извещены,                                   

 

УСТАНОВИЛ:

ООО "Кунак" обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к ООО "Булочно-кондитерский комбинат" (далее- комбинат) и администрации городского округа «город Махачкала» (далее- администрация г.Махачкалы) о признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 05:40:000064:2061 площадью 1604 кв.м. и признании права собственности на земельный участок площадью 869,0 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>.

Определением от 20.01.2017 исковое заявление принято к производству судьей Ахмедовой Г.М. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан (далее- Росреестр), ФГБУ "Федеральная кадастровая палата" (далее- кадастровая палата в лице филиала по Республике Дагестан), Управление по земельным ресурсам и землеустройству города (далее- управление, УЗР администрации г.Махачкалы) и ООО "Торговый дом Булочно-кондитерский комбинат" (далее- торговый дом).

  Определением от 27.09.2017 ООО «Торговый дом «Булочно-кондитерский комбинат» в соответствии со статьей 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ) привлечен к участию в деле в качестве соответчика.

Определением суда от 27.10.2017 от истца приняты уточнения исковых требований от 27.10.2017.

 Распоряжением председателя суда от 09.01.2018 настоящее дело в соответствии со статьей 18 АПК РФ (в связи с длительной  болезнью судьи Ахмедовой Г.М.) передано для рассмотрения судье Ахмедову Д.А. 

 Определением от 11.01.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков привлечен Комитет по управлению имуществом администрации г.Махачкалы (далее- комитет), по ходатайству истца по делу назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено  эксперту  ООО «Республиканский центр судебной экспертизы» ФИО8 (

<

...>), производство по делу приостановлено до поступления в суд соответствующего экспертного заключения. По ходатайству эксперта срок проведения экспертизы продлевался.

         19.03.2018 в арбитражный суд поступило заключение судебной экспертизы и экспертной организацией возвращены материалы дела.

Определением суда от 19.03.2018 в связи с устранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления производства по делу, производство по настоящему делу в соответствии со статьей 146 АПК РФ возобновлено, и рассмотрение дела назначено на 18.04.2018.

Определением суда от 18.04.2018 (судьей Хавчаевой К.Н. в порядке взаимозаменяемости для судьи Ахмедова Д.А., находящегося в очередном отпуске) рассмотрение дела отложено на 18.05.2018.

Определением суда от 18.05.2018 судебное разбирательство по делу отложено на 21.06.2018. От  истца принято  уточнение исковых требований от 18.05.2018.  К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечены арендаторы нежилых помещений ООО «Кунак» ФИО9 (

<

...>) и ООО «Новый горизонт» (

<

...>),

Представители истца в судебном заседании требования по иску поддержали с учетом их уточнения от  17.10.2017 и от 18.05.2018 и просили уточненные требования удовлетворить по основаниям, указанным в исковом заявлении и в уточнениях к нему.  Пояснили, что нежилые помещения  истца находятся в арендном пользовании  ФИО9 (200 кв.м, договор аренды от 01.04.2015) и ООО «Новый горизонт» (236,6 кв.м, договор аренды от 05.05.2016). Также считают, что избранные истцом по рассматриваемому делу способы защиты о признании права собственности ответчика отсутствующим и о признании права собственности истца на земельный участок являются надлежащими способами и восстановить нарушенное право.

Ответчик (администрация г.Махачкалы) в отзыве на иск и его представитель в судебном заседании требования истца не признали и по доводам отзыва просили в удовлетворении иска отказать.  

Ответчик (торговый дом) в отзыве на иск и его представитель в судебном заседании требования истца не признали и по доводам отзыва просили в удовлетворении иска отказать.  

Ответчик (комбинат) отзыв на иск и истребованные документы не представил, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.   

Третьи лица (Росреестр и кадастровая палата) представили в суд истребованные документы (актуальные выписки по спорным земельным участкам).

Третье лицо (комитет) в отзыве на иск просило отказать истцу в удовлетворении исковых требований по доводам отзыва.

          Третье лицо (управление) отзыв на иск истребованные документы в суд не представило, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.

 Третье лицо ФИО9 в отзыве на иск  пояснила, что каких-либо притязаний к земельному участку и к иной недвижимости ООО «Кунак» не имеет; помещение истца, находящееся по адресу: 

<

...>, арендует  под кафе по договору аренды. Заявлено ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Третье лицо ООО «Новый горизонт» отзыв на иск не представило, его представитель в судебном заседании принятие судебного акта оставило на усмотрение суда. Для приобщения к материалам дела представил заверенную копию договора аренды части нежилого помещения от 05.05.2016, заключенного с ООО «Кунак». 

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании с  21.06.2018 до 12час.30мин. 28.06.2018 был объявлен перерыв для надлежащего извещения о времени и месте рассмотрения дела и обеспечения в судебное заседание третьего лица  ООО «Новый горизонт», а также представления сторонами истребованных документов в полном объеме.

По правилам статьи 156 АПК РФ  судом дело рассмотрено в отсутствие одного из ответчиков и других третьих лиц.

Суд, заслушав доводы и объяснения представителей сторон, третьего лица, исследовав материалы дела и оценив, руководствуясь статьей 71 АПК РФ, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств  в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств,  пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что  решением администрации г.Махачкалы от 05.05.1995 №451 акционерному обществу «Махачкалинский булочно-кондитерский комбинат» на праве бессрочного (постоянного) пользования было предоставлено 0,92 га в границах, указанных на чертеже, под булочно-кондитерский комбинат, землепользователю выдан государственный акт от 132.06.1995 №РД40Г-0363 (л.д.89-93 т.3).

2 сентября 1997 года между Фондом имущества г.Махачкалы (продавец) и ООО «Кунак» (покупатель) заключен договор №229 купли-продажи объекта приватизации, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобретает на условиях договора арендное предприятие кафе «Кунак» (здание бара, кафетерий, здание столовой, здание кафе «Снежок» по пр.Кирова, 15)  за 1 699 000 руб. Покупателю выдано свидетельство о праве собственности, регистрационный №229 (л.д. 64-66 т.4).

2 октября 2001 года Дагестанской республиканской регистрационной палатой (на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 02.09.1997, акта приема-передачи от 02.09.1997, письма КУИ г.Махачкалы от 23.04.2001 №216, свидетельства о праве собственности №229 Фонда имущества г.Махачкалы и справки БТИ №06134 от 28.09.2001) зарегистрировано право собственности ООО «Кунак» на нежилые помещения кафе «Чуду-бар», литер «А», общей полезной площадью 436,6 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>, о чем в ЕГРП сделана запись от 01.10.2001 за №05-01/42/2001-254 (л.д.60 т.1).

Из кадастрового плана земельного участка от  22.07.2002 следует, что  правообладателем земельного участка площадью 8148,95 кв.м с кадастровым номером 05:40:000064:0008, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование- под строительство булочно-кондитерского комбината, расположенного по адресу: РД, г.Махачкала, Ленинский район, ул.Гамидова, д.61, является ОАО «Булочно-кондитерский комбинат». В особых отметках (графа 16) указано, что площадь земельного участка соответствует материалам межевания (л.д.73-76 т.3).

23 июля 2010 в ЕГРЮЛ внесена запись  о государственной регистрации юридического лица ОАО «Булочно-кондитерский комбинат» (ОАО «БКК» с ОГРН 

<

***>) в связи с его ликвидацией (л.д.71-72 т.3).

Согласно выписке из ЕГРП от 11.09.2014 №01/006/2014-871 и свидетельству о государственной регистрации права от 05.03.2012 серии 05-АА №496537 земельный участок площадью 8148,95 кв.м с кадастровым номером 05:40:000064:0008, категория земель: земли населенных пунктов- под административное и производственные здания, расположенный по адресу: 

<

...>, на праве собственности принадлежит ООО «Булочно-кондитерский комбинат», запись регистрации права собственности от 05.03.2012 за №05-05-01/003/2012-832. В выписке указано, что ограничения или обременения в отношении  данного объекта недвижимости не зарегистрированы (л.д.21-22, 107 т.1).

Из кадастровой выписки от 11.08.2016 №05/2016/02-257696 видно, что правообладателем земельного участка площадью 550 кв.м с кадастровым номером 05:40:000064:115, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование- под кафе, расположенного по адресу: 

<

...>, является ФИО10 В особых отметках (графа 16) указано, что граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства (л.д.20 т.1, л.д.48 т.3).

В результате раздела собственником единого земельного участка с кадастровым номером 05:40:000064:0008 площадью 8148,95 кв.м образованы 4 земельных участка с кадастровыми номерами: 05:40:000064:2060- площадью 2082 кв.м, 05:40:000064:2061- площадью 1604 кв.м, 05:40:000064:2062- площадью 216 кв.м, 05:40:000064:2063- площадью 4246 кв.м, на которые  зарегистрированы права собственности ООО «БКК», о чем в ЕГРН сделаны записи регистрации права собственности от 14.07.2015 за №05-05/001-05/140/001/2015-8018/1, №05-05/001-05/140/001/2015-8019/1, №05-05/001-05/140/001/2015-8020/1, №05-05/001-05/140/001/2015-8022/1  (л.д.23-24, 31-36, 111-112 т.1).

2 декабря 2016 года между ООО «БКК» (продавец) и ООО «Торговый Дом БКК» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить (4 938 000 руб.) следующее недвижимое имущество: земельный участок общей площадью 1604 кв.м с кадастровым номером 05:40:000064:2061, с местоположением: 

<

...>. Участок находится в собственности продавца, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности от 14.07.2015 и записью в ЕГРН от 14.07.2015 за №05-05/001-05/140/001/2015-8019. На земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером 05:40:000064:2205 площадью 6277 кв.м, находящееся в собственности продавца, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 15.11.2016, запись регистрации права от 11.11.2016 за №05-05/001-05/140/012/2016-27133/1 (л.д.14-17 т.2).

Указанный участок по акту приема-передачи от 02.12.2016 передан покупателю, которым  на этот участок зарегистрировано право собственности (запись регистрации права от 22.03.2017 №05:40:00064:2061 05/0001/2017-2) (л.д.112-115 т.2).

31 марта 2015 года ФИО10 (руководитель ООО «Кунак») обратилась к главе администрации г.Махачкалы с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка под кафе «Чуду-бар», расположенное по пр.Гамидова, 61. Письмом МКУ «Управление архитектуры и градостроительства г.Махачкалы» от 16.09.2015 №16 заявителю предложено внести  плату за собственность за землю в сумме 2 856 924 руб. в муниципальный бюджет для дальнейшего  рассмотрения заявления (л.д.44-47 т.1).

Управлением по земельным ресурсам и землеустройству г.Махачкалы письмами от 26.02.2016 №1013-у/о и от 04.04.2016 №2840  отказано заявителю ФИО10 (

<

...>)  в предоставлении  муниципальной услуги «Утверждение расположения земельного участка на кадастровом плане и переоформление земельного участка в собственность по адресу: пр.Гамидова, 15»  и «Утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в отношении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>». Причина отказа: отсутствует оригинал топографической съемки и межевого дела, отсутствует первичный правоустанавливающий документ на земельный участок (л.д.22, 171 т.1).

21 сентября 2016 года  директор ООО «Кунак» обратилась с претензиями к администрации г.Махачкалы,  Управлению Росреестра по РД и ООО «БКК» об отмене постановления о предоставлении в собственность ООО «БКК» земельного участка площадью 8148,95 кв.м и о предоставлении ООО «Кунак» земельного участка площадью 869 кв.м под кафе «Чуду-бар»; признании недействительным зарегистрированного за ООО «БКК» права собственности на земельный участок площадью 1604 кв.м и исключении из ЕГРП записи об этом участке (л.д.39-43 т.1).

12 декабря 2016 года истец, полагая, что регистрацией права собственности ответчика на земельный участок площадью 1604 кв.м с кадастровым номером 05:40:000064:2061, чем нарушаются его права и интересы,  обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями (с учетом их уточнения).

Предметом рассматриваемого спора (с учетом уточнения истцом заявленных требований) является:

-признание зарегистрированного права собственности ООО «Торговый дом «Булочно-кондитерский комбинат» на земельный участок с кадастровым номером 05:40:000064:2061 площадью 1604 кв.м отсутствующим;

-признание права собственности ООО «Кунак» на земельный участок площадью 585 кв.м. под нежилыми  помещениями кафе «Чуду-бар», расположенный по адресу: 

<

...>.

  Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

  Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 ГК РФ).

К задачам подготовки дела к судебному разбирательству статьей 133 АПК РФ отнесены определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, разрешение вопроса о составе лиц, участвующих в деле, и других участников арбитражного процесса, оказание содействия лицам, участвующим в деле, в представлении необходимых доказательств. В приведенном в статье 168 АПК РФ перечне вопросов, разрешаемых судом при принятии решения, значатся оценка доказательств и доводов, приведенных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, определение того, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, установление прав и обязанностей лиц, участвующих в деле, решение вопроса о возможности удовлетворения иска. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

При этом у суда отсутствует право на изменение (переквалификацию) предмета заявленных требований.

В силу пункта 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

   В статье 76 ЗК РФ предусмотрено, что самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. 

Частью 4 статьи 170 АПК РФ предусмотрено, что в мотивировочной части решения могут содержаться ссылки на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, а также на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

  Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (далее- ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном  порядке (пункт 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости», пункт 52  постановления Пленумов Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов № 10/22)  

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу приведенных разъяснений иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Данная правовая позиция приведена и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12576/11.

           Согласно статье 304  ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

  Права, предусмотренные статьями 301-304 ГК РФ, принадлежат собственнику имущества, а также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника (статья 305 Кодекса).

            Требование о признании отсутствующим зарегистрированного права является одним из видов негаторного иска. Правом на негаторный иск обладает собственник, который владеет вещью, но лишен возможности пользоваться или распоряжаться ею. Ответчиком будет являться лицо, которое фактически не владеет спорным имуществом, но своим противоправным поведением создает препятствия, мешающие нормальному осуществлению права собственности истца.

   Особенности распределения обязанности доказывания по данному иску заключаются в том, что лицо, обратившееся в суд, должно представить доказательства принадлежности ему имущества на праве собственности  и совершения ответчиком действий, препятствующих осуществлению законным владельцем своих прав в отношении данного имущества.

    В пункте  45 постановления  Пленумов №10/22 даны разъяснения о том, что в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

  Удовлетворение негаторного иска возможно при условии доказанности наличия у заявителя законного титула на имущество (в рассматриваемом случае- на спорный земельный участок площадью 1604 кв.м с кадастровым номером 05:40:000064:2061), факта нахождения названного имущества в его фактическом владении, а также наличие созданных противоправными действиями ответчика препятствий в пользовании имуществом, их реальный характер либо наличие реальной угрозы нарушения права истца.

  Бремя доказывания неправомерности действий (бездействия) ответчика возлагается на истца. Ответчик при этом должен доказать правомерность своего поведения.

Часть 1 статьи 65 АПК РФ обязывает каждое лицо, участвующее в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

    По правилам статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

   Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. 

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65  АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9  АПК РФ).

В связи с наличием между сторонами спора по земельному участку площадью 1604 кв.м с кадастровым номером 05:40:000064:2061 судом по ходатайству истца была назначена судебная землеустроительная экспертиза.

Заключением экспертизы от 07.03.2018 установлено, что земельный участок площадью 550 кв.м с кадастровым номером 05:40:000064:115  (ранее учтенный участок для использования под кафе, правообладатель ФИО10), расположенный по адресу: 

<

...> налагается на земельный участок площадью 1604 кв.м с кадастровым номером 05:40:000064:2061, земли населенных пунктов- под административные и производственные здания, принадлежащий на праве собтвенности ООО Торговый Дом «БКК» (запись регистрации права от 22.03.2017 №05:40:00064:2061 05/0001/2017-2), расположенный по адресу: 

<

...>. Площадь наложения составляет 585 кв.м, координаты наложения приведены в таблице №1. На налагаемой части земельного участка имеются объекты недвижимости, обремененные нежилыми строениями капитального характера с общей площадью 585 кв.м, в т.ч. кафе «аул» площадью 278 кв.м, строение кафе «Коктейль-бар» (ныне КFC) площадью 307 кв.м. Площадь земельного участка под объектом недвижимости кафе «Чуду-бар», принадлежащего на праве собственности ООО «Кунак» (запись о регистрации права от 01.10.2001 за №05-01/42/2001-254), расположенного по адресу: 

<

...>, составляет 585 кв.м (л.д.41-52 т.5).

Судом установлено и материалами дела подтверждается,  какие-либо вещные права на земельный участок под объектом недвижимости- кафе «Чуду-бар», расположенный по адресу: 

<

...>, в размере  550 кв.м или 585 кв.м за истцом (или за его руководителем ФИО10) не зарегистрированы.

Из кадастровой выписки от 11.08.2016 №05/2016/02-257696 суд установил, что правообладателем земельного участка площадью 550 кв.м с кадастровым номером 05:40:000064:115, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование- под кафе, расположенного по адресу: 

<

...>, является ФИО10 (а не ООО «Кунак»). В особых отметках (графа 16) указано, что граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.

 В настоящее время помещения кафе «Чуду-бар», принадлежащие истцу на праве собственности, находятся в арендном пользовании ФИО9 (200 кв.м, договор аренды от 01.04.2015) и ООО «Новый горизонт» (236,6 кв.м, договор аренды от 05.05.2016) (л.д.3-19 т.5).

  Судом установлено и материалами дела подтверждается, что на спорном земельном участке площадью 1604 кв.м по адресу: 

<

...>, расположены нежилые объекты недвижимости, принадлежащие разным собственникам: истцу-  литер «А», общей полезной площадью 436,6 кв.м, (запись регистрации права от 01.10.2001 за №05-01/42/2001-254),  ответчику ООО «БКК»- площадью  6277 кв.м ((запись регистрации права от 22.03.2017 №05:40:00064:2061 05/0001/2017-2).

Право собственности на весь  спорный земельный участок  под объектами недвижимости истца и ответчика зарегистрировано   только лишь за ответчиком ООО ТД «БКК» на основании договора купли-продажи от 02.12.2016.  

Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ истцом в материалы дела не представлены доказательства государственного кадастрового учета испрашиваемого участка 585 кв.м (или 550 кв.м) как объекта недвижимости.

  С 01.03.2015  в ЗК РФ введена статья 39.20, предусматривающая особенности предоставления земельного участка, на котором расположены здание, сооружение.

  Статьей 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В пунктах 1, 2 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно пункту 10 статьи 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

   В силу  вышеизложенных норм законодательства, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица- собственники зданий, строений, сооружений.

   Закон не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор купли-продажи участка.

   Следовательно, каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта. Собственники объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке,  могут приобрести этот участок в общую долевую собственность  в порядке, предусмотренном статьями 244, 245 ГК РФ.

  Из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от  01.10.2015 по делу №А71-10103/2013, следует, что «на основании статьи 168, пунктов 1, 2 статьи 552 ГК РФ, пункта 4 статьи 35 ЗК РФ и пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" суды апелляционной и кассационной инстанций сделали правильный вывод о том, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Продажа обществу всего спорного земельного участка, на котором в числе прочего располагается объект недвижимости, находящийся в собственности  другого общества, нарушает исключительное право последнего на получение в собственность земельного участка, занятого принадлежащим ему недвижимым имуществом. При этом в данном случае надлежащим способом защиты для общества (истца) в возникшем споре является иск об установлении права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 18:08:030001:361».

 Судом установлено и материалами дела подтверждается, что истцом сделка приватизации  нежилых помещений кафе «Чуду-бар»  и ответчиком (торговым домом) договор купли-продажи  спорного земельного участка площадью 1604 кв.м совершены без решения судьбы  соответственно находящегося под объектом недвижимости земельного участка в первом случае и без решения судьбы объекта недвижимости (здания), расположенного на этом земельном участке,  во втором случае.

  Из материалов дела и пояснений представителей сторон  следует, что  согласия между собственниками  указанных объектов недвижимости по вопросу порядка пользования указанным земельным участком или его раздела не имеется. 

Вопреки требованиям статей 4, 65  АПК РФ истец не обосновал, в чем  заключается нарушение его прав, тогда как с момента приобретения объекта недвижимости кафе «Чуду-бар», расположенного по адресу: 

<

...>, он фактически пользовался частью исходного земельного участка с кадастровым номером 05:40:000064:0008 общей площадью 8148,95 кв.м (в настоящее время после раздела исходного участка- земельного участка площадью 1604 кв.м с кадастровым номером 05:40:000064:2061), расположенной под принадлежащими им объектами, не неся самостоятельных затрат, связанных с содержанием этого участка, не заявляя длительное время о нарушении каких-либо прав.

Земельным кодексом Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). Исключительным правом на приобретение земельных участков в собственность или в аренду обладают лица, являющиеся собственниками расположенных на таких участках зданий, сооружений. Если на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении такого участка должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение (действовавшая до 01.03.2015 статья 36 и действующая после указанной даты статья 39.20).

Применительно к названным положениям Земельного кодекса Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 05.03.2004 №82-О отмечено, что законодательно установленный порядок приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями объективно обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений. Он направлен на защиту прав и интересов всех участников общей собственности.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка. Следовательно, исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

В постановлениях от 06.09.2011 №4275/11, от 02.10.2012 №5361/12 Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулированы следующие правовые подходы. Земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из них. Каждый из таких собственников имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования. Нормы Земельного кодекса не могут быть истолкованы как запрещающие нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность. В случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать исключительное право на выкуп участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности. Указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется. При конкуренции требований о разделе и выделе земельных участков, заявленных разными лицами, суд решает вопрос о выделе земельного участка заявившему об этом лицу. Причитающаяся ему часть земельного участка в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ.

В ходе рассмотрения дела, в том числе на судебных заседаниях 21 июня и 28 июня 2018 года, представители истца на вопрос суда пояснили, что избранные им по рассматриваемому спору способы защиты восстановят нарушенное право общества на спорный земельный участок, в связи с чем просили рассмотреть и разрешить спор по существу по заявленному предмету иска.

  Суд считает, что в соответствии с вышеизложенными нормами законодательства и разъяснениями высшей судебной инстанции по применению этих норм права по рассматриваемому делу в возникшем с ответчиками споре надлежащим способом защиты для  общества (истца)  является иск об установлении права общей долевой собственности на земельный участок  площадью 1604 кв.м с кадастровым номером 05:40:000064:2061.

Изложенное свидетельствует о том, что заявленные по рассматриваемому спору способы защиты не соответствуют содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а также  не обеспечивает восстановление нарушенного права истца.

  При таких обстоятельствах  в удовлетворении исковых требований суд отказывает.

  Доводы ответчика (торгового дома) о пропуске истцом срока исковой давности по спорным правоотношениям не соответствуют закону и обстоятельствам спора, а потому не могут быть приняты судом во внимание. В силу статьи 208 ГК РФ на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права исковая давность не распространяется.

  В соответствии со статьями 112 и 170 АПК РФ в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, разрешаются вопросы распределения между сторонами судебных расходов.

  В силу части 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

  В связи с отказом в удовлетворении иска судебные расходы по делу относятся на истца.

  При подаче искового заявления истцом  госпошлина уплачена на сумму 6300 руб. (платежное поручение №17 от 20.09.2016, чек-ордер Дагестанского отделения №8590 Сбербанка России от 01.09.2016) в меньшем размере, чем это предусмотрено статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации. По двум требованиям истца о признании права подлежит уплате госпошлина в размере 12тыс.руб., в  связи с чем с истца в доход федерального бюджета подлежит довзысканию 5700 руб.

Согласно статье 109 АПК РФ с  депозитного счета  суда экспертной организации подлежит перечислению 30000 руб. (зачислены истцом на депозитный счет суда по платежному поручению  №1 от 10.01.2018) за проведение судебной экспертизы (заключение судебной экспертизы от  07.03.2018 №58/18, счет на оплату №53 от 06.03.2018).

Руководствуясь  статьями 102, 109, 110, 112, 167-170, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  Арбитражный суд Российской Федерации

 

                                                              РЕШИЛ:

 

истцу в удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с ООО «Кунак» в доход федерального бюджета 5700 руб. государственной пошлины по делу.

Исполнительный лист по делу выдать после вступления решения суда в законную силу.

Перечислить с депозитного счета  Арбитражного суда Республики Дагестан экспертной организации ООО «Республиканский центр судебной экспертизы» (г.Махачкала) 30000 руб. (зачислены истцом на депозитный счет суда по платежному поручению  №1 от 10.01.2018) за проведение судебной экспертизы (заключение судебной экспертизы от  07.03.2018 №58/18, счет на оплату №53 от 06.03.2018).

 

Решение суда может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Дагестан в порядке,  предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Судья                                                                                                                                                 Д.А.Ахмедов