ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, 

<

...>

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-7644/2024

г. Вологда

10 июня 2025 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2025 года.

В полном объёме постановление изготовлено 10 июня 2025 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Колтаковой Н.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Гавриловой А.А.

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Нефтяная топливная компания» ФИО1 по доверенности от 15.03.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» посредством веб-конференции апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 11 февраля 2025 года по делу № А05-7644/2024,

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Нефтяная топливная компания» (адрес: 162394, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» (адрес: 165300, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – Комитет) о расторжении договора аренды земельного участка от 30.05.2019 № 4436, взыскании 2 023 628 руб. перечисленной арендной платы, 485 000 руб. убытков.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмет спора, привлечены администрация городского округа Архангельской области «Котлас», филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

Решением суда от 11 февраля 2025 года исковые требования удовлетворены частично. Договор аренды земельного участка от 30.05.2019 № 4436, заключенный между Комитетом и Обществом расторгнут. С Комитета за счет казны городского округа «Котлас» в пользу Общества взыскано 1 606 028 руб. неосновательного обогащения и 485 000 руб. убытков, а также 35 626 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Комитет с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы указал, что, подавая заявку на участие в аукционе, истец предоставил расписку об ознакомлении с условиями аукциона и аукционной документацией; подписанием договора подтвердил согласие на заключение договора на предложенных условиях. Условие о сохранении зеленых насаждений не является препятствием к использованию земельного участка. Земельный участок как объект торгов выставлялся на аукцион для размещения объектов придорожного сервиса. Комитет на выбор целевого использования земельного участка не влиял, в выборе Общество не ограничивал.   

Общество в отзыве на жалобу и представитель в судебном заседании просят апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Исследовав доказательства по делу, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда. 

Как следует из материалов дела, в соответствии с протоколом от 20.05.2019 о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка 30.05.2019 Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 4436, по условиям которого арендодатель передает в аренду, а арендатор принимает земельный участок с кадастровым номером 29:24:040105:2354, категория земель - земли населенных пунктов, местоположение земельного участка: Архангельская обл., МО «Котлас», 

<

...>, площадью 1632 кв. м, разрешенное использование - объекты придорожного сервиса, ограничения и обременения - санитарно-защитная зона промышленного предприятия, инженерные коммуникации, охранные зоны объектов электросетевого хозяйства. 

Срок аренды земельного участка устанавливается с 30.05.2019 сроком на 9 лет (пункт 2.1 договора). 

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 07.06.2019. 

Факт передачи арендодателем арендатору земельного участка подтверждается актом от 30.05.2019. 

Градостроительным планом от 22.07.2019 № 29-303-28-2019 определены границы земельного участка, в пределах которого разрешается строительство объекта капитального строительства, виды разрешенного использования, в число которых входят «объекты придорожного сервиса».

Согласно пункту 4.9.1.1 классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540, к объектам дорожного сервиса, в том числе относится размещение автозаправочных станций.

После проведения проектных, изыскательских работ арендатор обратился в администрацию городского округа «Котлас» с заявлением от 18.09.2020 о выдаче разрешения на строительства «АЗС № 7 в г. Котласе».

Решением от 25.09.2020 № 01-19/3871-1 Администрация отказала Обществу в выдаче разрешения на строительство, мотивировав отказ, в том числе несоответствием планируемого объекта капитального строительства ограничениям, установленным земельным и иным законодательством, а именно: санитарно-защитная зона для АЗС согласно СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03 составляет 50 м (пункт 3). 

Так, в границы санитарно-защитной зоны будущей АЗС попадал земельный участок с кадастровым номером 29:246040105:140, что недопустимо СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03. 

Как указывает истец, организуя аукцион в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:246040105:2354, конкурсная комиссия, имеющая в своем составе руководителей земельного, архитектурного отдела и Комитета, знала об ограничениях, однако в аукционной документации об этом не указала. 

Также, на земельном участке с кадастровым номером 29:246040105:2354 находятся зеленые насаждения – деревья лиственных пород. 

Общество письмом от 05.02.2020 обратилось в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на вырубку деревьев на данном участке в целях строительства АЗС.

Письмом от 25.03.2020 № 01-09/1440 Управление жилищно-коммунального хозяйства сообщило, что будет составлен акт по подсчету зеленых насаждений, подлежащих вынужденному сносу, и направлен в адрес Общества. 

Однако указанный акт в адрес истца не поступал. 

В ответ на повторное заявление истца Управление городского хозяйства администрации городского округа Архангельской области «Котлас» также отказало в согласовании проведения работ по своду зеленых насаждений, расположенных по адресу: г. Котлас, ул. Кузнецова, д. 17-г, ссылаясь на пункт 4.4.7 договора аренды земельного участка от 30.05.2019 № 4436, согласно которому арендатор обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории, сохранять зеленые насаждения, а также на Правила благоустройства территории городского округа «Котлас», утвержденные решением Собрания депутатов городского округа «Котлас» от 19.10.2017 № 237-н, согласно которым охрана зеленых насаждений на территории городского округа осуществляется с соблюдением принципов биологически обоснованного формирования и содержания зеленых насаждений с учетом экологических и градостроительных норм, неотвратимости ответственности за нарушение природоохранного законодательства. 

В последующем истец обратился с заявлением в Министерство строительства и архитектуры Архангельской области о разъяснении обстоятельств, связанных с невозможностью строительства на спорном земельном участке объектов придорожного сервиса. 

Письмом от 26.12.2023 Министерство сообщило, что распоряжением от 23.12.2021 № 378-р принято решение о подготовке генерального плана городского округа Архангельской области «Котлас». 

Распоряжением Министерства от 23.12.2021 № 385-р принято решение о подготовке Правил землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас». 

Генеральный план городского округа Архангельской области «Котлас» утвержден постановлением Министерства от 13.04.2023 № 5-р, земельный участок с кадастровым номером 29:246040105:2354 включен в зону озелененных территорий общего пользования. В связи с этим, в границах спорного земельного участка не предусмотрено строительство объектов придорожного сервиса.

Полагая, что все вышеуказанные обстоятельства подтверждают факт невозможности использования земельного участка с кадастровым номером 29:24:040105:2354 для размещения объектов придорожного сервиса, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании перечисленной арендной платы, убытков, а также о расторжении договора аренды земельного участка.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, счел их обоснованными, иск удовлетворил частично. 

Апелляционная инстанция не находит оснований для несогласия с обжалуемым судебным актом.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В пункте 3 статьи 3 ЗК РФ указано, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует, что между сторонами сложились правоотношения по аренде земельного участка, регулируемые договором.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. 

Системное толкование приведенных выше норм права свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. 

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Указанное право арендатора отказаться от уплаты арендной платы или потребовать ее возврата в случае уплаты при невозможности использования переданного ему имущества по независящим от него причинам базируется на общих положениях регулирования, содержащегося в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, с учетом специального правила, оговоренного в пункте 4 статьи 614 ГК РФ.

Факт внесения Обществом арендных платежей по договору от 30.05.2019 № 4436 в сумме 2 023 628 руб. за период с 30.05.2019 по 1 квартал 2024 года подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями и ответчиком не оспаривается. 

Материалами дела подтверждено, что спорный земельный участок, изначально планировался Обществом под строительство АЗС.

Так, решением Собрания депутатов МО «Котлас» от 14 июня 2018 года № 280-н были внесены изменения в генеральный план городского округа «Котлас»; функциональная зона, на которой были расположены зеленые насаждения, была переведена в зону производственного использования для размещения автозаправочной станции (том 1 лист 100 оборот, 145). 

01 апреля 2019 года принято постановление администрации МО «Котлас» № 655 «Об организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка по адресу: 

<

...>» (том 2, листы 21–23). 

09 декабря 2019 года состоялось рабочее совещание при главе МО «Котлас» с участием представителей администрации МО «Котлас», депутатов Собрания депутатов МО «Котлас, населения МО «Котлас» и представителя Компании. По итогам совещания приняты решения о создании рабочей группы с участием представителей администрации МО «Котлас», депутатов Собрания депутатов МО «Котлас, застройщика, ветеранов Котласского электромеханического завода и активных граждан города Котласа по контролю за строительством автозаправочной станции и благоустройством прилегающей территории; о благоустройстве земельного участка с зелёными насаждениями, расположенном смежно с земельным участком, предназначенным для размещения автозаправочной станции, как зону отдыха (том 1, лист 159).

Вид разрешенного использования «объекты придорожного строительства» невозможно реализовать без сноса (спила) зеленых насаждений.

Поскольку невозможность использования арендованного земельного участка по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы, основания для удержания Комитетом внесенных платежей отсутствуют.

Вместе с тем пунктом 6.4 договора аренды стороны предусмотрели, что при досрочном прекращении договора по инициативе арендатора (либо арендодателя) в течение года с даты подписания договора аренды, арендная плата за первый год аренды, поступившая в бюджет МО «Котлас» по результатам аукциона арендатору не возвращается. 

За первый год аренды земельного участка арендатором внесена арендная плата в размере 417 600 руб. 

Учитывая условия пункта 6.4 договора, требование арендатора о взыскании с арендодателя неосновательного обогащения правомерно удовлетворено в размере 1 606 028 руб. (2 023 628 руб. – 417 600 руб.).

Согласно статье 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку факт отсутствия реальной возможности у арендатора использовать земельный участок с кадастровым номером 29:24:040105:2354 для целей строительства объектов придорожного сервиса и АЗС и их последующей эксплуатации подтвержден материалами дела, требование истца о расторжении договора аренды земельного участка от 30.05.2019 № 4436 подлежит удовлетворению.

Требование истца о взыскании убытков в размере 485 000 руб. правомерно удовлетворено судом с учетом следующего.

В соответствии со статьей 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.

В силу положений стати 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для наступления ответственности за причинение вреда необходимо наличие состава правонарушения, включающего: причинение вреда, противоправность поведения причинителя вреда, причинно-следственная связь между действиями причинителя вреда и наступившими последствиями, основанный на надлежащих доказательствах размер вреда.

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Как следует из материалов дела, Общество в целях разработки проектной документации по строительству АЗС № 7 в г. Котлас Архангельской области заключило с ООО «Устюгстройпроект» договор подряда от 31.07.2019 № 2019-71. Стоимость проектных работ составила 200 000 руб. Услуги оплачены заказчиком в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями от 02.07.2019 № 747 и от 01.06.2020 № 573, а также актом выполненных работ от 20.05.2020.

Также Общество 06.10.2023 заключило с ИП ФИО2 договор № 2023/10-4 на оказание услуг по проведению инженерно-геодезических и инженерно-геологических изысканий. Стоимость услуг составила 70 000 руб. Оказанные услуги приняты заказчиком по акту от 10.11.2023 № 24 и оплачены платежными поручениями от 09.10.2023 № 1199 и от 14.11.2023 № 1329. 

Между Обществом и ООО «ПрофЭксперт» 14.08.2019 заключен договор № 0044-П/Э-19 на проведение негосударственной экспертизы проектной документации (без смет) и результатов инженерных изысканий. Стоимость услуг составила 160 000 руб. Услуги оказаны в полном объеме, что подтверждается универсальным передаточным документом от 15.04.2020 № 29. Оплата оказанных услуг произведена платежными поручениями от 15.08.2019 № 944 и от 27.03.2020 № 330.

Кроме того, истцом и ООО «ПрофЭксперт» 16.02.2021 заключен договор № 0044-П/Э2021 на проведение негосударственной экспертизы проектной документации (без смет) и результатов инженерных изысканий. Стоимость работ составила 5 000 руб. Услуги оказаны в полном объеме и оплачены, что подтверждается универсальным передаточным документом от 11.03.2021 № 6 и платежным поручением от 09.03.2021 № 273.

Истцом и ООО «Котласгеопроект» 19.08.2019 заключен договор № 2019/08-4 на выполнение изыскательских работ, стоимость которых составляет 50 000 руб. Оказанные услуги приняты по акту от 25.10.2019 № 14 и оплачены платежным поручением от 29.10.2019 № 1231.

Данные расходы истца непосредственно связаны с предоставлением спорного земельного участка и являются убытками Общества, поскольку возникли у последнего вследствие невозможности использования земельного участка в целях, предусмотренных договором аренды.

Принимая во внимание положения вышеуказанных норм материального и процессуального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, апелляционный суд считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 11 февраля 2025 года по делу № А05-7644/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Шадрина

Судьи

А.Я. Зайцева

Н.А. Колтакова