Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры 

ул. Мира 27, г. Ханты-Мансийск, 628012, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-13125/2021

06 сентября 2022 г.

г. Ханты-Мансийск

 

Резолютивная часть решения вынесена 30 августа 2022 г.

В полном объеме решение изготовлено 06 сентября 2022 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Сердюкова П.А., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304860315900065, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 305860312300076, ИНН 

<

***>) о признании записи об ипотеке недействительной и признании права собственности,

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмет спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>, место нахождения: 628012, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 628012, 

<

...>), Фонд «Югорская региональная микрокредитная компания» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 628007, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Островского, д. 32), общество с ограниченной ответственностью «Кинетикс-Строй» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 628615, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>), ФИО4, индивидуальный предприниматель ФИО5 (ОГРНИП 307860325600014, ИНН 

<

***>),

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) и индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее – истец 2) обратились в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик):

-о признании записи об ипотеке: 86:11:0403002:202-86/050/2019/1 от 23.08.2019 в пользу Фонда «Югорская региональная микрокредитная компания» недействительной;

-произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение, площадью 210,4 кв. м., расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Нижневартовск, ул. Интернациональная, дом 89 строение 7, помещения 70, 71, 72; кадастровый номер 86:11:0403002:202, с ФИО3 на ФИО2.

Как на правовое обоснование исковых требований истцы ссылаются на статьи 170, 302, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением от 27.08.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, Фонд «Югорская региональная микрокредитная компания».

Определением от 20.09.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Кинетикс-Строй».

Определением от 19.10.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО4.

Определением от 27.12.2021 принят отказ индивидуального предпринимателя ФИО5 от иска к индивидуальному предпринимателю ФИО3, производство по делу № А75-13125/2021 в данной части прекращено.

Определением от 27.12.2021 отказано в удовлетворении ходатайства индивидуального предпринимателя ФИО3 об объединении дел №№ А75-13125/2021 и А75-16861/2021 в одно производство.

Определением от 23.12.2021 индивидуальный предприниматель ФИО5 привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением от 27.03.2022 принят отказ индивидуального предпринимателя ФИО2 от иска к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о признании недействительной записи об ипотеке 86:11:0403002:202-86/050/2019/1 от 23.08.2019 в пользу Фонда «Югорская региональная микрокредитная компания», производство по делу в данной части прекращено. Приостановлено производство по делу № А75-13125/2021 до вступления в законную силу судебного акта, которым будет окончено рассмотрение Нижневартовским городским судом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры дела № 2-954/2022.

Индивидуальный предприниматель ФИО3 обратился к индивидуальному предпринимателю ФИО2 с встречным иском о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости от 17.10.2020.

Определением суда от 17.06.2022 встречный иск индивидуального предпринимателя ФИО3 принят для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

От истца по первоначальному иску поступило заявление о возобновлении производства по делу.

Определением от 24.06.2022 производство по делу возобновлено, судебное разбирательство назначено на 07.07.2022 на 11 час. 00 мин.

Определением от 04.08.2022 судебное разбирательство по делу отложено на 30.08.2022 на 11 час. 30 мин.

На основании статей 122, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Ответчик по первоначальному иску в отзыве на иск указал на несогласие с исковыми требованиями (том 1 л.д. 53).

Фонд «Югорская региональная микрокредитная компания» представило отзыв на иск (том 1 л.д. 9), в котором выразил несогласие с иском.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре в отзыве на иск просит принять решение на усмотрение суда (том 1 л.д. 111).

Изучив доводы первоначального и встречного исков и отзывов на них, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между ФИО2, ФИО5 (вместе именуемые - арендатор) и ФИО3 (арендодатель) подписан договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 24.10.2017 (далее – договор аренды), в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору во временное возмездное владение и пользование (аренду) пом. № 70 - 72, назначение: нежилое помещение, площадь 210,4 кв.м., этаж: № 1, адрес (местонахождение): Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, гор. Нижневартовск, ул. Интернациональная, дом 89, строение 7, помещения 70 - 72, кадастровый (условный) номер 86:11:0403002:202 (далее - помещение).

В силу пункта 1.3. данного договора срок аренды помещения установлен с 24.10.2017 по 30.12.2019.

В соответствии с пунктом 1.4. договора аренды во время срока аренды арендатор выкупает у арендодателя арендуемое помещение по цене 4 900 000 руб. 00 коп. Согласованная в договоре выкупная цена помещения является окончательной и пересмотру не подлежит. Арендатор выкупает помещение в общую долевую собственность (доля в праве по ½).

Пунктом 1.5. договора аренды стороны установили, что не позднее 5 рабочих дней по истечении срока аренды помещения, стороны обязуются заключить договор купли-продажи помещения на условиях и по цене, согласованными в договоре. Также стороны обязуются произвести все необходимые действия и предоставить необходимые документы для перехода права собственности на помещение от арендодателя к арендатору.

В соответствии с пунктом 1.6. договора аренды отказ сторон от заключения договора купли-продажи помещения не допускается. Уклоняющаяся сторона обязана уплатить противоположной стороне штраф в размере 1 000 000 руб. 00 коп. и возместить все причиненные убытки. Штраф подлежит оплате не позднее 10 банковских дней с даты получения письменного требования об уплате штрафа.

Пунктами 1.8., 1.9. договора аренды установлено, что  в период действия договора арендодатель не вправе продавать, дарить или отчуждать иным способом помещение третьим лицам. В период действия договора арендодатель также не вправе передавать помещение в залог или обременять его какими-либо иными обязательствами, не связанными с исполнением договора.

Пунктом 1.7. договора аренды предусмотрено право сторон заключить иной договор отчуждения помеще7ия в пользу арендатора.

Между ФИО2 (покупатель) и ФИО3 (продавец) подписан договор купли-продажи объекта недвижимости от 17.10.2020 (далее – договор купли-продажи, том 2 л.д. 93), в соответствии с которым продавец обязуется продать, а покупатель приобрести в собственность нежилое помещение, площадью 210,4 кв.м., расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, 72; кадастровый номер 86:11:0403002:202.

Продажная цена объекта недвижимости установлена в сумме 950 000 руб. 00 коп. Покупатель передал продавцу сумму 950 000 руб. 00 коп., а продавец получил указанную сумму  до подписания договора купли-продажи.

Государственная регистрации перехода прав на указанную недвижимость не была произведена. Согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации прав от 29.10.2020 № КУВД-001/2020-19960286/1 имеется непогашенная запись об ипотеке: 86:11:0403002:202-86/050/2019/1 от 23.08.2019 в пользу Фонда «Югорская региональная микрокредитная компания». 

Претензией от 25.06.2021 № ИЮ-418-Г-2021 истцы потребовали ответчика  устранить препятствия для регистрации прав на недвижимое имущество.

В связи с уклонением ответчика от регистрации перехода права собственности, истец обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и по кругу лиц.

Индивидуальный предприниматель ФИО3 обратился к индивидуальному предпринимателю ФИО2 с встречным иском о расторжении договора купли-продажи, предварительно направив соответствующее уведомление от 10.02.2022.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит первоначальные и встречные исковые требования подлежащими оставлению без удовлетворения, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (пункт 2 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требование к форме договора купли-продажи сторонами соблюдено.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

Как указано в пункте 61 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факт уклонения ответчика от регистрации перехода права собственности подтверждается материалами дела.

Более того, ответчик произвел отчуждение спорного имущества ФИО4 до договору купли-продажи от 17.06.2021, который решением Нижневартовского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 05.04.2022 по делу № 2-954/2022, признан недействительным.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в государственном реестре; регистрации подлежит, в частности, ипотека (пункт 1 статьи 131).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом - является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке (части 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации  не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации законодательное закрепление необходимости государственной регистрации прав на недвижимое имущество обеспечивает защиту прав не только правообладателей, но и других лиц, которые в силу особого публичного статуса сведений государственного реестра вправе рассчитывать на их действительность и актуальность во времени, что, в свою очередь, направлено на обеспечение стабильности гражданского оборота и предсказуемости его развития (постановления от 24.03.2015 № 5-П, от 26.05.2011 № 10-П, определение от 24.09.2012 № 1589).

Действующее законодательство исходит из необходимости защиты добросовестных лиц, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 № 6-П).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Как установлено судом и следует из материалов дела, стороны в пункте 1.4. договора аренды установили выкупную цену в размере 4 900 000 руб. 00 коп., указав, что она является окончательной и пересмотру не подлежит.

При этом, в спорном договоре купли-продажи выкупная цена указана в размере 950 000 руб. 00 коп., что не соответствует условиям договора аренды, а также рыночной цене имущества.

При этом, истец в иске прямо указывает на то, что данная цена указана фиктивно, о чем он не мог не знать.

При этом, представитель истца не отрицает, что сделано это было также в целях уклонения о налогообложения. 

Таким образом, стороны цену одного того же имущества определили неодинаковым образом, а при разрешении спора каждая сторона настаивает на своей позиции.

Данное поведение сторон суд признает недобросовестным, а цену договора купли-продажи – не согласованной, что влечет его незаключенность.

При этом, суд учитывает, что по условиям договора аренды имущество подлежало отчуждению в долевую собственность. Кроме того, между сторонами имеется спор об исполнении, как договора аренды (дело № А75-16861/2021), так и договора купли-продажи. 

На основании изложенного, в удовлетворении первоначальных исковых требований надлежит отказать.

Индивидуальный предприниматель ФИО3 обратился к индивидуальному предпринимателю ФИО2 с встречным иском о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости от 17.10.2020.

Встречные требования мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по оплате основного долга по аренде и внесению выкупной цены, что, по его мнению, является существенным нарушением условий договора купли-продажи и основанием для его расторжения.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации , другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как отмечено выше, ответчик направил в адрес истца предложение о расторжении договора купли-продажи (том 2 л.д. 108).

Поскольку суд пришел к выводу о незаключенности договора купли-продажи, который, в связи с этим, не влечет правовых последствий, оснований для его расторжения не имеется.

На основании изложенного, в удовлетворении встречных исковых требований надлежит отказать.

При подаче первоначального иска истцами уплачена государственная пошлина в размере 36 651 руб. 00 коп.

В связи с частичным отказом от исков, которые не обусловлены удовлетворением ответчиком требований в добровольном порядке, из федерального бюджета надлежит возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 государственную пошлину 10 526 руб. 00 коп., а индивидуальному предпринимателю ФИО5 - 16 526 руб. 00 коп., что составляет 70 процентов от уплаченной государственной пошлины (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации)

При подаче встречного иска уплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб. 00 коп.

На основании статей 110 – 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая отказ в удовлетворении первоначальных и встречных требований, суд относит в соответствующей части расходы по уплате государственной пошлины на стороны. 

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 110 – 112, 167 - 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2 и встречных требований индивидуального предпринимателя ФИО3 отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета государственную пошлину 10 526 руб. 00 коп., уплаченную по платежному поручению от 09.08.2021 № 353 (плательщик ФИО5) на сумму 18 326 руб. 00 коп.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО5 из федерального бюджета государственную пошлину 16 526 руб. 00 коп., уплаченную по платежному поручению от 09.08.2021 № 352 на сумму 18 326 руб. 00 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

В силу статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия. 

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья       П.А. Сердюков