АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КАМЧАТСКОГО КРАЯ

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А24-1426/2020

г. Петропавловск-Камчатский

30 марта 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 марта 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 30 марта 2021 года.

 

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Громова С.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

 

по иску 

ФИО2

(ИНН 

<

***>)

к ответчику

обществу с ограниченной ответственностью  «Сварог»

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

 

о расторжении договора и взыскании двойной суммы задатка в размере 2 700 000 рублей,  

 

при участии:

от истца:

не явились,

от ответчика:

ФИО3 – представитель по доверенности от 01.03.2021 (сроком на один год),  

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО4 обратилась в Арбитражный суд Камчатского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сварог» (далее – ООО «Сварог», ответчик, адрес: 683023, 

<

...>) о признании недействительными результатов открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества должника и договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.04.2019, заключенного между ООО «Сварог» и ИП ФИО4, а также применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с общества «Сварог» суммы задатка в размере 1 350 000 рублей.

Требования мотивированы предпринимателем Андруцкой тем, что при заключении договора ответчик не указал на наличие существенных недостатков (ограничений перехода права собственности и отсутствия у продавца необходимых документов для регистрации права собственности), не позволяющих исполнить условия договора купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности на покупателя.

Определением суда от 29.05.2020 производство по делу приостановлено до определения правопреемника умершей ФИО4.

Определением суда от 25.01.2021 производство по делу возобновлено.

Определением суда от 11.02.2021 в порядке процессуального правопреемства проведена замена истца индивидуального предпринимателя ФИО4 на ФИО2. 

После окончательной формулировки истцом своих требований, изложенных в заявлении от 21.02.2021, определением суда от 25.02.2021 принято изменение предмета иска на требование о расторжении договора купли-продажи от 03.04.2019 и принято увеличение размера требований до 2 700 000 рублей, составляющих двойную сумму задатка.

Судебное заседание проводилось 24.03.2021 и после перерыва 26.03.2021.

Истец в судебное заседание не явился, извещен о начавшемся судебном процессе надлежащим образом. Представил после перерыва письменные пояснения на отзыв ответчика. Ранее в судебном заседании 16.03.2021 представитель истца поддержал требования о расторжении договора купли-продажи и о взыскании двойной суммы задатка в размере 2 700 000 рублей.  

На основании статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя истца по имеющимся в материалах дела доказательствам. 

Ответчик по требованиям истца возражал, просил в иске отказать. В обоснование своих возражений привел доводы о том, что имущество не было передано покупателю по причине отсутствия оплаты стоимости выкупного имущества; документы на регистрацию перехода права собственности продавцом не подавались в связи с отсутствием оплаты в размере и порядке установленных договором; отказа в государственной регистрации права собственности со стороны регистрирующего органа не было, а уведомление от 15.11.2019 №КУВД-001/2019-14032789/1 относится к вопросу осуществления государственного кадастрового учета объекта недвижимости встроенное нежилое помещение в здании КФЦ «Авангард» с кадастровым номером 41:01:0010116:14826. Пояснил, что покупатель просил предоставить дополнительное время для оплаты в связи с отсутствием денежных средств и проведения им мероприятий по согласованию выдачи кредита под залог ещё не выкупленного им здания и земли. После отказа кредитного учреждения в выдаче кредита покупатель просил расторгнуть договор по соглашению сторон, однако позиция конкурсных кредиторов общества «Сварог» состояла в отказе в расторжении договора по соглашению сторон и возврате задатка.            

Заслушав пояснения представителя ответчика, изучив письменные пояснения истца на отзыв ответчика, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований на основании следующего.

Судом установлено, что решением Арбитражного суда Камчатского края от 04.06.2018 по делу №А24-5461/2017 в отношении общества «Сварог» открыто конкурсное производство. Определением от 27.06.2018 конкурсным управляющим утверждена ФИО5.  

В рамках продажи имущества должника, принадлежащего ему на праве собственности, 27.03.2019 проведены торги в форме аукциона №1136878, по результатам которых 03.04.2019 обществом «Сварог» заключен договор купли-продажи с победителем торгов предпринимателем Андруцкой.

По условиям договора общество «Сварог» (продавец) обязалось передать в собственность предпринимателя Андруцкой (покупателя) земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010116:351 с долей в праве общей долевой собственности 26/125 (земли населенных пунктов для эксплуатации части здания, площадь 1 737 кв.м, адрес: 

<

...>), встроенное нежилое помещение в здании КФЦ «Авангард» с кадастровым номером 41:01:0010116:14826 (назначение нежилое, общая площадь 841,9 кв.м, адрес: 

<

...>), а также поименованное в пункте 1.1.3 договора оборудование. В свою очередь предприниматель Андруцкая (покупатель) обязалась принять и оплатить данное имущество.        

Договором предусмотрено, что продавец обязан: подготовить имущество к передаче, включая составление передаточного акта (пункт 2.1.1); передать покупателю имущество по акту в течение 5 рабочих дней со дня его полной оплаты, согласно разделу 3 договора (пункты 2.1.2, 4.2); предоставить покупателю все документы необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на имущество в Едином государственном реестре недвижимости (пункт 2.1.3).

Покупатель обязался: оплатить цену имущества в сумме 27 000 000 рублей (пункты 2.2.1, 3.1); перед принятием имущества осмотреть передаваемое имущество и при отсутствии мотивированных претензий к состоянию имущества, принять его, подписав передаточный акт (пункт 2.2.2); за свой счет осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на имущество в Едином государственном реестре недвижимости (пункт 2.2.3).

Разделом 3 договора установлено, что за вычетом задатка в сумме 1 350 000 рублей покупатель должен уплатить 25 650 000 рублей в течение 30 дней со дня подписания настоящего договора. 

В пункте 1.3 договора продавец гарантировал, что продаваемое им имущество в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременено другими правами третьих лиц. 

Таким образом, из содержания договора купли-продажи следует, что только после полной оплаты стоимости выкупаемого имущества оно передается покупателю по акту приема-передачи вместе с относящимися к нему документами. Иные сроки и порядок передачи документов на имущество договором не предусмотрено. Совершение действий по государственной регистрации перехода права собственности на имущество в Едином государственном реестре недвижимости является обязанностью покупателя и его расходами (пункт 2.2.3), а не продавца.      

Как указывает истец и, ссылаясь на обязанность продавца подготовить необходимые документы и осуществить регистрацию перехода права собственности имущества на покупателя, продавец направил заявление с документами в уполномоченный орган по регистрации прав на недвижимость. Уведомлением №КУВД-001/2019-14032789/1 от 15.11.2019 продавцу сообщено о приостановлении и дальнейшему отказу в регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в связи с отсутствием необходимых документов для регистрации, а в отношении объекта недвижимости зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде запрещения на совершение действий по регистрации согласно постановлению судебного пристава-исполнителя от 18.11.2016 (исполнительное производство от 24.10.2016 №32618/16/41017-ИП).

Полагая, что продавец не исполнил договорную обязанность, установленную пунктами 1.3, 2.1.1, 2.1.3 и 2.2.3 договора, не обеспечив предоставление всех необходимых для регистрации вещного права документов, а регистрация перехода права собственности на покупателя невозможна при наличии ограничений (обременений) в силу закона, покупатель воздержался от оплаты оставшейся суммы договора в соответствии с пунктами 3.3, 4.2 договора и направил продавцу претензию и соглашение о расторжении договора.

Поскольку в досудебном порядке спор не был урегулирован, предприниматель обратился в арбитражный суд с требованиями о признании торгов недействительными и применении последствий недействительности сделки в виде взыскания задатка. В ходе производства по делу истец, пользуясь предоставленным ему статьей 49 АПК РФ правом, изменил материально-правовые требования к ответчику, обосновывая их теми же фактическими обстоятельствами, на которых первоначально основывал свои требования к ответчику. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По правилам статей 456, 457 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар в порядке и сроки предусмотренные договором купли-продажи. 

Согласно статьям 485, 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить по цене, предусмотренной договором купли-продажи непосредственно до или после передачи товара, если иное не предусмотрено договором.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. 

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из условий договора купли-продажи следует, что продавец (ответчик) обязан передать имущество по передаточному акту в течение пяти рабочих дней со дня его полной оплаты покупателем (истцом), которая осуществляется последним в течение тридцати дней со дня подписания договора (03.04.2019) с учетом внесенного задатка. 

Судом установлено, что полную цену выкупаемого товара истец не оплатил, поэтому продавец не передал имущество покупателю. В связи с чем спорное имущество находится во владении общества «Сварог».        

Доводы истца о том, что при неполной оплате покупателем по договору законодательство о государственной регистрации прав на недвижимость предусматривает регистрацию права с обременением в пользу продавца, заслуживают внимание. Однако, в рассматриваемом случае, передаче товара должна предшествовать его полная оплата, а оплата товара через определенное время после его передачи покупателю договором купли-продажи не предусмотрена. Использование покупателем для оплаты товара кредитных средств не влияет на условия договора купли-продажи об обязанности покупателя оплатить товар до его передачи продавцом.        

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Доводы истца о том, что обязанным лицом по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи является ответчик, подлежат отклонению, поскольку в силу пункта 2.2.3 договора не продавец (ответчик), как ошибочно полагает истец, а именно покупатель обязан за свой счет осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Его же доводы об обязанности продавца согласно пункту 2.1.3 договора предоставить покупателю все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на имущество в Едином государственном реестре недвижимости, являются правильными. Вместе с тем, из содержания условий договора истолкованных судом по правилам статьи 431 ГК РФ, не следует, что относящиеся к имуществу документы передаются в ином порядке и иные сроки, нежели одновременно с передачей вещи по передаточному акту. Поскольку по договору имущество передается после его оплаты покупателем, то и относящиеся к нему документы подлежат передаче в момент передачи основной вещи.          

Доводы истца о направлении продавцом (ответчик) заявления с документами в уполномоченный орган для государственной регистрации перехода права собственности признаются судом ошибочными, поскольку подачу такого заявления ответчик отрицал, а из уведомления №КУВД-001/2019-14032789/1 от 15.11.2019, на которое ссылается истец, следует, что конкурсный управляющий обращался в Управление Росреестра по Камчатскому краю за осуществлением государственного кадастрового учета в связи с изменением сведений объекта недвижимости с кадастровым номером 41:01:0010116:14826 (встроенное нежилое помещение в здании КФЦ «Авангард»). 

В материалах дела не содержится доказательств, свидетельствующих как об обращении сторон договора купли-продажи (предпринимателя и (или) конкурсного управляющего) в Управление Росреестра по Камчатскому краю для государственной регистрации именно перехода права собственности, так и об отказе регистрирующего органа в такой регистрации с принятием соответствующего решения и указанием причин отказа в регистрации, в том числе по мотиву ограничения прав и обременения объекта недвижимости. В связи с чем факт отказа государственного регистратора в регистрации права собственности покупателя (истца) на спорное имущество не признается судом доказанным.         

В силу пункта 1 статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом обязанности передать товар, свободным от прав третьих лиц, влечет специальные правовые последствия, указанные в абзаце 2 пункта 1 статьи 460 ГК РФ, то есть требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи. 

По смыслу указанной нормы закона продавец должен передать покупателю товар без его юридической дефектности в момент перехода товара к покупателю.

Однако фактическая передача приобретаемых истцом по договору вещей от продавца к покупателю ещё не состоялась, а истцом не доказано, что при надлежащем исполнении своих обязательств покупателя, продавец не передает ему проданный товар.    

Как указывает истец, в уведомлении государственного регистратора №КУВД-001/2019-14032789/1 от 15.11.2019 и выписки из ЕГРН от 21.05.2019 №КУВИ-001/2019-10776161, в отношении объектов недвижимости в ЕГРН были зарегистрированы ограничения (обременения) в виде запрещения на совершение действий по регистрации согласно постановлению судебного пристава-исполнителя от 18.11.2016 (исполнительное производство от 24.10.2016 №32618/16/41017-ИП). В связи с чем, по мнению истца, на основании имеющихся в ЕГРН запретов на совершение сделок с договорным имуществом ответчик не имел право совершать спорную сделку и подписывать договор купли-продажи имущества от 03.04.2019.    

Вместе с тем, ссылаясь не только на выписки из ЕГРН, но и на отчёт об определении рыночной стоимости объекта оценки №1603/09-19 от 17.09.2018, который был размещен при опубликовании извещения о продаже №1136878 на сайте интернет www.b2b-center.ru электронной торговой площадки ЭТП «В2В-Центр» 26.11.2018, истец указывает на наличие в этом отчёте сведений об обременении (ограничении) прав на объекты недвижимости, предлагаемые обществом «Сварог» к продаже. Тем самым истец констатирует наличие размещенной публично информации об обременениях объектов оценки правами третьих лиц, что предполагает ознакомление с ней заинтересованных лиц. В связи с чем доводы истца о том, что он не знал и не должен был знать о существовании обременений в пользу третьих лиц при подписании договора купли-продажи представляются не достаточно убедительными. 

В силу пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается.

Таким образом, в силу прямого указания закона с даты открытия конкурсного производства снимаются ранее наложенные ограничения распоряжения имуществом должника.

Как следует из письма Управления Федеральной службы судебных приставов по Камчатскому краю и Чукотскому автономному округу от 11.03.2021 №41905/21/5878-ИА, ограничительные меры по запрету на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества (земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010116:351 и встроенное нежилое помещение в здании КФЦ «Авангард» с кадастровым номером 41:01:0010116:14826 по адресу: 

<

...>), полностью отмены 02.07.2018. В период с 03.07.2018 по 11.03.2021 ограничительные меры в отношении данного недвижимого имущества не применялись.

Из представленной истцом выписки из ЕГРН от 01.02.2021 №КУВИ-002/2021-6246604 не следует, что в отношении принадлежащего обществу «Сварог» на праве собственности недвижимого имущества встроенное нежилое помещение с кадастровым номером 41:01:0010116:14826 зарегистрированы ограничение прав и обременение объекта недвижимости.

Согласно имеющейся в открытом доступе справочной информации по объектам недвижимости в режиме online в отношении объектов недвижимости земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010116:351 (дата обновления информации 15.02.2021) и встроенное нежилое помещение в здании КФЦ «Авангард» с кадастровым номером 41:01:0010116:14826 (дата обновления информации 27.01.2021) ограничение права не зарегистрировано.

Доказательств, свидетельствующих о наличии ограничения прав и обременения спорных объектов недвижимости, истцом в материалы дела не представлено, равно как и не представлено доказательств, подтверждающих неисполнение ответчиком обязанности по фактической передаче товара свободным от любых прав третьих лиц при условии надлежащего исполнения обязательств сами истцом как покупателем товара.

Таким образом, материалами дела подтверждается отсутствие ранее вынесенных судебным приставом-исполнителем запретов на совершение действий по регистрации, поэтому обстоятельств ограничения (обременения) права, с которыми истец связывает необходимость расторжения договора, на день рассмотрения настоящего спора не имеется.    

Доводы истца о том, что ограничения прав и обременения объекта недвижимости имеют юридическое значение для целей расторжения договора на дату подписания договора купли-продажи (03.04.2019), подлежат отклонению, поскольку отсутствие данных обстоятельств на момент рассмотрения судом спора по существу не препятствует государственной регистрации перехода права собственности.   

С учетом изложенного арбитражный суд приходит к выводу о недоказанности истцом таких нарушений ответчиком договора купли-продажи, которые могут квалифицироваться как существенные нарушения, то есть нарушения, которые влекут для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Поэтому предусмотренных подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ оснований для расторжения договора купли-продажи от 03.04.2019 не имеется.   

Истец полагает, что по вине продавца условия договора изменились настолько, что, если бы покупатель мог это разумно предвидеть, договор вообще не был бы им заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условий.   

По правилам статьи 451 ГК РФ изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств представляет собой самостоятельный случай прекращения договорных обязательств. Здесь существенное значение приобретает цель, которой предопределяется прекращение договорного обязательства, а именно: необходимость восстановления баланса интересов сторон договора, нарушенного существенным образом в силу непредвиденного изменения внешних обстоятельств, не зависящих от воли сторон. 

Для того чтобы какое-либо изменение обстоятельств, связанных с конкретным договором, было отнесено к категориям существенных и тем самым достаточных для расторжения договора на основании решения суда по иску одной из сторон, требуется наличие одновременно четырех условий, которые приведены в пункте 2 статьи 451 ГК РФ: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Названные четыре условия должны присутствовать одновременно и в совокупности.

Вместе с тем наличие одновременности и совокупности указанных условий истцом не доказано, поэтому договор купли-продажи не может быть расторгнут судом по основанию существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении.  

При таких обстоятельствах требования истца о расторжении договора купли-продажи от 03.04.2019, заключенного между предпринимателем Андруцкой и обществом «Сварог», удовлетворению не подлежат.    

Отказ в удовлетворении требований о расторжении договора свидетельствует о не наступлении последствия неисполнения ответчиком обязательства, обеспеченного задатком согласно пункту 2 статьи 381 ГК РФ, поэтому в удовлетворении требований истца о взыскании двойной суммы задатка следует отказать.      

Изложенное истцом в заявлении от 25.03.2021 ходатайство о рассмотрении ранее указанных им доводов о применении норм права о недействительности торгов и спорной сделки от 03.04.2019 подлежит отклонению судом, поскольку споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок по иску заинтересованного лица, а не путем заявления доводов при рассмотрении иного требования о том, что торги проведены с нарушением установленных законом правил.

Истец, действуя в своих интересах, воспользовавшись предусмотренными статьей 49 АПК РФ процессуальными правами в той мере, в какой счёл необходимым, изменил предмет требования с признания недействительными торгов и договора купли-продажи на требование о расторжении договора купли-продажи. В свою очередь определение материально-правовых требований к ответному лицу относится в соответствии с принципом диспозитивности к компетенции истца, а не арбитражного суда, который рассматривает спор по заявленным истцом требованиям.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся на истца, поскольку в иске отказано. Государственная пошлина в сумме 6 000 руб. 00 коп. подлежит возврату истцу из федерального бюджета как излишне уплаченная. 

Руководствуясь статьями 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать. 

Возвратить ФИО2 из федерального бюджета 6 000 руб. 00 коп. государственной пошлины, уплаченной по чеку-ордеру от 20.02.2021.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

 

Судья                                                                                       С.П. Громов