АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул.Учебная, 51, г.Омск, 644024, тел./факс (3812) 31-56-51 / 53-02-05, http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-18653/2016

04 мая 2017 года

город Омск

Резолютивная часть решения объявлена 26 апреля 2017 года

Полный текст решения изготовлен          04 мая 2017 года 

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Краецкой Е.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Агро-Изобилие» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2                          (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании 459 355 руб. 06 коп.

при участии в заседании суда:

от истца – представитель ФИО3 по дов. от 26.07.2016,

от ответчика – ФИО2 лично

У С Т А Н О В И Л :

Общество с ограниченной ответственностью «Агро-Изобилие» (далее ООО «Агро-Изобилие», истец) обратилось с иском в суд к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее ИП ФИО2, ответчик) о взыскании задолженности по постоянной составляющей арендной платы в сумме 266 666 руб. 60 коп., задолженности по переменной составляющей арендной платы в сумме 108 888 руб. 46 коп., пени за просрочку исполнения обязательств по возврату объекта аренды в сумме 70 000 руб. 00 коп. и неустойки за просрочку исполнения обязательства по оплате постоянной составляющей арендной платы в сумме 13 800 руб. 00 коп.

Ответчик возражает против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве, указав, что фактически арендуемые помещения используются с июля 2016 года и освобождены в октябре 2016 года в связи с чем задолженность по постоянной составляющей арендной платы отсутствует, пояснил, что акт приема-передачи (возврата) помещений подписан 10.11.2016 в связи с уклонением арендодателя от его подписания, кроме того заявил об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора. 

По ходатайству ответчика, заявленному в порядке статьи 88 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ), в заседании суда 06.03.2017 заслушаны показания свидетелей ФИО4 и ФИО5. 

В судебном заседании 24.04.2017 объявлен перерыв до 26.04.2017 в связи с необходимостью уточнения истцом расчета иска и представления ответчиком дополнительных доказательств в обоснование своих возражений. Информация об объявлении перерыва размещена на сайте Арбитражного суда Омской области (www.omsk.arbitr.ru) в системе Интернет. 

После перерыва истец заявил об уменьшении суммы иска в части требования о взыскании задолженности по переменной составляющей арендной платы до 81 551 руб.  76 коп., в части взыскания неустойки за просрочку исполнения обязательства по оплате постоянной составляющей арендной платы до 13 400 руб. 00 коп.

Уменьшение размера исковых требований судом в порядке статьи 49 АПК РФ принято.  

Ответчик заявил ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с необходимостью представления детализации телефонных переговоров с субарендодателем по факту ведения переговоров о подписании акта приема-возврата помещений из аренды в октябре 2016 года.

Истец возражает против удовлетворения ходатайства, полагая, что ответчик намеренно затягивает рассмотрение спора.

С учетом того, что рассмотрение дела неоднократно откладывалось, в том числе по ходатайству ответчика, и принимая во внимание, что суду не представлены доказательства обращения последнего в компанию сотовой связи по факту  предоставления детализации телефонных переговоров, суд не находит оснований для удовлетворения ходатайство об отложении рассмотрения дела.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

03 июня 2016 года между ООО «Агро-Изобилие» (субарендодатель) и ИП ФИО2 (субарендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения              № 04 (далее – договор), в соответствии с которым субарендодатель передал по акту приема передачи от 03.06.2016 субарендатору во временное владение и пользование часть нежилых помещений общей площадью 605,8 кв.м. номера на поэтажном плане 82, 84, 85, 86, 88, 89,90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, часть нежилого помещения № 57, расположенные на первом этаже встроено-пристроенного блока здания общей площадью 4393,6 кв.м., находящегося по адресу: 

<

...> (пункт 1.1 договора).

Право на распоряжение указанным имуществом предоставлено субарендодателю договором аренды нежилых помещений от 01.05.2016 № 33, заключенным с собственником имущества индивидуальным предпринимателем ФИО6.

Срок действия договора субаренды в соответствии с  пунктом 5.1 договора установлен с даты подписания акта приема-передачи и в течение 11 месяцев. 

Согласно п. 3.1 договора, за пользование объектом аренды субарендатор ежемесячно уплачивает субарендодателю арендную плату, которая состоит из постоянной составляющей арендной платы и переменной составляющей арендной платы.

Пунктом 3.2. договора предусмотрено, что размер постоянной составляющей арендной платы за объект аренды за июнь 2016 года, июль 2016 года, август 2016 года составляет 100 руб. 00 коп. за каждый месяц, с 01 сентября 2016 года и последующие месяцы размер постоянной составляющей арендной платы составляет 200 000 руб. 00 коп. в месяц.

Согласно пункту 3.3. договора субарендатор обязуется помимо сумм, указанных в            п. 3.2. настоящего договора (за исключением платежа за сентябрь 2016 года), внести дополнительно на расчетный счет субарендодателя обеспечительный платеж в размере 200 000 (двести тысяч) руб. 00 коп., который подлежит зачислению в последний месяц постоянной составляющей арендной платы.

В соответствии с пунктом 3.4. договорапеременная составляющая арендной платы - стоимость предоставленных субарендатору потребленных им коммунальных услуг, в том числе электроэнергии, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения (канализации), отопления. 

Согласно пункту 3.5. договора расчет платы потребленных коммунальных услуг, в том числе электроэнергии, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения (канализации), отопления, производится субарендодателем в соответствии с показаниями установленных приборов учета, при их отсутствии пропорционально арендуемой площади по среднему значению стоимости потребленных услуг на один квадратный метр по зданию.

Пунктом 3.6. договора предусмотрено, что оплата арендной платы производится субарендатором ежемесячно в следующем порядке:

-не позднее 10 (десятого) числа текущего (расчетного) месяца. Субарендатор оплачивает постоянную составляющую арендной платы, предусмотренную п. 3.2, настоящего договора, на расчетный счет субарендодателя.

-в течение 5 (пяти) банковских дней со дня получения выставленного субарендодателем счета, субарендатор оплачивает переменную составляющую арендной платы, предусмотренную п. 3.4 настоящего договора на расчетный счет субарендодателя.

В соответствии с пунктом 5.3 договора субарендодатель вправе немотивированно отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке путем направления письменного уведомления субарендатору об отказе от договора аренды в срок, не менее, чем за 30 (тридцать) календарных дней. В этом случае настоящий договор считается прекращенным по истечении 30 (тридцати) календарных дней с момента получения субарендатором соответствующего уведомления.

Как указывает истец, оплата со стороны субарендатора произведена в размере 200 300 руб. по платежному поручению от 07.06.2016 № 1, из которых: 200 000 руб. – обеспечительный платеж и по 100 руб. в качестве оплаты постоянной составляющей арендной платы за июнь, июль, август 2016 года.

Уведомлением от 30.09.2016 субарендодатель уведомил субарендатора о расторжении договора субаренды в одностороннем внесудебном порядке с требованием освободить арендованный объект аренды в течение 30 календарных дней с момента получения настоящего уведомления.

Уведомление о расторжении договора получено субарендатором лично 03.10.2016.

По акту приема-передачи (возврата) от 10.11.2016 помещения со стороны субарендатора переданы субарендодателю.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает, что в период действия договора ответчик обязательства по внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность по постоянной составляющей арендной платы в сумме 266 666 руб. 60 коп., из которых 200 000 руб. – за сентябрь и 66 666 руб. за октябрь, а также по переменной составляющей арендной платы за период с 03.06.2016 по 10.11.2016 года в сумме 81 551 руб. 76 коп. (с учетом уточнений). 

Кроме того, просит взыскать неустойку за просрочку исполнения обязательств по оплате постоянной составляющей арендной платы и по возврату помещения из аренды. 

Ответчик, поддерживая заявление об оставлении иска без рассмотрения, по существу иска указал, что оплата постоянной составляющей арендной платы должна исчисляться с июля по сентябрь 2016 года, из расчета по 100 руб. за каждый месяц ввиду того, что помещения в июне 2016 года своевременно не освобождены прежними арендаторами, задолженность за октябрь 2016 года отсутствует ввиду наличия обеспечительного платежа в размере 200 000 руб., задолженность за ноябрь 2016 года отсутствует ввиду того, что помещения не использовались в связи с их освобождением в октябре 2016 года после получения уведомления о расторжении договора.

Также ответчик в заседание суда указал, что акт приема-передачи от 03.06.2016 им не подписывался.

ФИО7 Такбулатовна пояснила, что работала у ИП ФИО2 уборщицей, к своим обязанностям по уборке помещений по адресу: 

<

...> приступила 30.06.2016, с 01.08.2016 года работала продавцом, в конце октября начала работать в помещениях по ул. Гашека в связи с переездом из помещений по ул. Кирова, 12.

Свидетель ФИО8 пояснила, что работает у ИП ФИО2, в магазине по ул. Кирова, 12 начала работать с 30.06.2016, впоследствии магазин 10.10.2016 закрылся и начали работать с 23.10.2016 по новому адресу.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон, суд приходит к следующему.

Относительно оставления иска без рассмотрения.

Пунктами 6.1., 6.2. договора субаренды предусмотрено, что все споры, возникающие при заключении, исполнении, расторжении настоящего договора, разрешаются сторонами в обязательном претензионном порядке Данный порядок предусматривает предъявление письменной претензии, которая подлежит рассмотрению в течение 10 календарных дней с момента ее получения. 

Из материалов дела следует, что до обращения с настоящим иском в суд в адрес ответчика со стороны истца 26.12.2016 направлена претензия от 26.12.2016 исх. № 64 с требованием оплатить задолженность по постоянной и переменной составляющей арендной платы, а также неустойку за просрочку исполнения обязательств по возврату объекта аренды и по оплате постоянной составляющей арендной платы. Установлен срок для добровольного удовлетворения претензии в течение 10 календарных дней с момента получения.

В Арбитражный суд Омской области с настоящим иском истец обратился 29.12.2016, то есть ранее установленного в договоре срока для рассмотрения претензии.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

По смыслу части 5 статьи 4, пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации претензионный порядок урегулирования спора рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно, без дополнительных расходов на уплату государственной пошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

В данном случае в поведении ответчика не усматривается намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, поэтому оставление иска без рассмотрения ведет к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2015 по делу № 306-ЭС15-1364.

При вышеизложенных обстоятельствах оснований для оставления искового заявления без рассмотрения суд не усматривает.

По существу заявленных в иске требований суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. 

Согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктом 2 статьи 655 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

По смыслу приведенных правовых норм подписание сторонами передаточного акта свидетельствует о фактической передаче арендуемого имущества, пока не доказано обратное.

Судом установлено, что акт приема-передачи нежилого помещения субарендатору подписан сторонами 03.06.2016 без возражений и замечаний.

Возражения ответчика о не подписании указанного акта с его стороны опровергается имеющимися в деле доказательствами, в частности, актом с подписями, представленным истцом, письменного заявления со стороны ответчика в порядке статьи 161 АПК РФ о фальсификации указанного документа не последовало.

Материалами дела также подтверждается, что арендованное помещение возвращено субарендодателю по акту приема-передачи (возврата) от 10.11.2016, при подписании которого ФИО2 указал, что обязуется вывезти мусор в срок до 12.11.2016.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания полагать, что срок аренды с момента передачи до момента возврата помещений, указанный в актах, не соответствовал фактическому периоду времени.

К показаниям свидетелей, которые являются работниками ответчика, то есть заинтересованными лицами, суд относится критически, кроме того, свидетелями указан период времени (с 30.06.2016 по октябрь 2016 года), который охватывает непосредственно их работу в магазине, между тем, как пояснил сам ответчик, при принятии объекта в аренду с истцом была договоренность о необходимости проведения ремонта помещений в связи с чем согласована цена аренды в первые три месяца по сто рублей.

Таким образом, начало работы магазина 30.06.2016, о чем пояснили свидетели, не свидетельствует о не передачи объекта аренды со стороны истца ответчику 03.06.2016, а наоборот, подтверждает те обстоятельства, что открытие магазина свидетельствует об окончании ремонта помещений, который обязался произвести ответчик по договоренности с истцом.

Закрытие магазина в конце октября 2016 года, о чем пояснили свидетели, также не может подтверждать того факта, что с закрытием магазина фактически были и освобождены помещения от оборудования и иного имущества ответчика.

Уведомление о расторжении договора получено ответчиком 03.10.2016, следовательно, в силу пункта 5.3. договора договор субаренды считается расторгнутым (прекращенным) 03.11.2016, фактическая передача помещений из аренды произведена по акту от 10.11.2016.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Таким образом, при исчислении размера арендной платы, подлежащей оплате истцу за период пользования недвижимым имуществом со стороны ответчика, суд исходит из периода, обозначенного в актах, то есть с 03.06.2016 по 10.11.2016, что в денежном выражении с учетом условий договора субаренды составляет 466 966 руб. 60 коп., в том числе: 300 руб. за период с июня по август 2016 года и 466 666 руб. 60 коп. за период с 01.09.2016 по 10.11.2016 (в том числе 66 666 руб. 60 коп. за период с 1 по 10 ноября 2016 года).

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Поскольку судом установлено, что ответчиком внесена арендная плата в общей сумме 200 300 руб., требование истца о взыскании задолженности в сумме 266 666 руб. 60 коп., что составляет плату за сентябрь и октябрь 2016 года, обоснованно и подлежит удовлетворению.

В силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Условиями договора субаренды предусмотрено, что ответчик обязан вносить плату за потребленные коммунальные услуги в соответствии с показаниями прибора учета, при их отсутствии пропорционально арендуемой площади.

В заседании суда стороны пояснили, что приборы учеты в помещениях, арендуемых ответчиком, не установлены. 

Расчет по переменной части арендной платы (энергоснабжение, ГВС, ХВС, отопление) истцом произведен пропорционально площади помещений, занимаемых ответчиком – 605,8 кв.м., относительно всей площади помещений – 4393,6 кв.м., за исключением энергоснабжения, где при расчете общая площадь учитывалась как               3 598,5 кв.м., поскольку помещения площадью 795,1 кв.м. находятся в аренде у ЗАО «Тандер» и указанное юридическое лицо самостоятельно производит расчет электроэнергии на основании прямого договора электроснабжения от 01.02.2013 №4/54/55/01, заключенного с ООО «МагнитЭнерго».

В подтверждение размера коммунальных платежей истец представил договоры с ресурсоснабжающими организациями, счета на оплату со стороны ресурсоснабжающих организаций.

Таким образом, по расчету истца задолженность по переменной составляющей арендной платы за период с 03.06.2016 по 10.11.2016 года составляет 81 551 руб. 76 коп. (с учетом уточнений), в том числе:

- за электроэнергию задолженность составляет 72 825 руб. 16 коп.;

- за холодное водоснабжение задолженность составляет 1 714 руб. 60 коп.;

- за горячее водоснабжение задолженность составляет 388 руб. 66 коп.;

- за отопление задолженность составляет 6 623 руб. 34 коп.;

Учитывая вышеизложенные обстоятельства и принимая во внимание, что доказательства внесения переменной составляющей арендной платы по договору в материалы дела ответчиком не представлены, требование истца о взыскании задолженности в заявленной сумме суд находит обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Кроме того, пунктом 4.1 договора аренды предусмотрено, что в случае просрочки исполнения обязательства по оплате арендной платы субарендатор уплачивает субарендодателю пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа до фактического исполнения обязательства по оплате. Пени начисляется со дня, следующего за днем, до наступления которого согласно п. 3.6. договора субарендатор должен был внести арендную плату. 

Судом установлено, что оплата по договору за период сентябрь 2016 года и октябрь 2016 года со стороны ответчика не внесена.

По расчетам истца, сумма пени по договору аренды за период с 13.09.2016 по 10.11.2016 составляет 13 400 руб. 00 коп. (с учетом уточнений). Расчет судом проверен, признан верным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

При изложенных обстоятельствах требование истца о взыскании неустойки суд находит обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Также, истцом на основании п. 4.2 договора начислена неустойка за просрочку исполнения обязательства по возврату объекта аренды за период с 04.11.2016 по 10.11.2016 в сумме 70 000 руб. 

Пунктом 4.2 договора аренды предусмотрено, что в случае просрочки исполнения обязательства по возврату объекта аренды при отказе от исполнения договора в одностороннем  порядке по инициативе субарендодателя или по истечении срока его действия субарендатор уплачивает субарендодателю пени в размере 10 000 руб. 00 коп. за каждый день просрочки возврата объекта аренды. Пени начисляется со дня, следующего за днем, в который субарендатор обязан был освободить и передать объект аренды.

Судом установлено, что договор субаренды прекращен 03.11.2016, помещения возвращены по акту 10.11.2016, то есть с просрочкой на 7 дней.

Доказательства, свидетельствующие об уклонении истца от подписания акта приемки помещений из аренды, на что указывает ответчик, материалы дела не содержат.

Кроме того, суд учитывает, что акт от 10.11.2016 содержит указание о принятии ответчиком обязанности вывезти мусор в срок до 12.11.2016, что, по мнению суда, подтверждает факт невозможности именно ответчиком своевременно освободить помещения и привести их в надлежащее состояние.

С учетом изложенного и принимая во внимания разъяснения, изложенные в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35, обозначенные выше, суд находит обоснованным требование истца о взыскании неустойки в заявленном размере 70 000 руб.

Таким образом, иск подлежит удовлетворению в полном объеме с отнесением на ответчика расходов по оплате государственной пошлины в силу статьи 110 АПК РФ.

Основания для освобождения ответчика от уплаты государственной пошлины, предусмотренные статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, судом не установлены.

В связи с уменьшением истцом размера иска излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату из бюджета истцу согласно статье 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 104, 110, 163, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд

РЕШИЛ:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2                          (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата рождения: 25.08.1976, место рождения: Таджикистан, Файзабадский, Дубеда, адрес регистрации: 644015, 

<

...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Агро-Изобилие» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, место нахождение: 347904, 

<

...>) 431 618 руб. 36 коп., в том числе задолженность по постоянной составляющей арендной платы в сумме 266 666 руб. 60 коп., задолженность по переменной составляющей арендной платы в сумме 81 551 руб. 76 коп., пени за просрочку исполнения обязательств по оплате постоянной составляющей арендной платы в размере 13 400 руб. 00 коп. и пени за просрочку исполнения обязательств по возврату объекта аренды в размере 70 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 11 632 руб. 00 коп.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Агро-Изобилие»                   (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, место нахождение: 347904, 

<

...>) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 555 руб. 00 коп.  

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, д. 42) через Арбитражный суд Омской области.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                                        Е.Б. Краецкая