Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru  

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А54-4487/2020

г. Рязань

16 ноября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 10 ноября 2020 года. 

Полный текст решения изготовлен 16 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Матина А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "РН-Сервис" (ОГРН 

<

***>; 

<

...>, пом. Н1)

к обществу с ограниченной ответственностью "Строитель" (ОГРН 

<

***>; 

<

...>)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Главного управления Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Рязанской области (

<

...>) и Управления энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Рязани  (ОГРН 

<

***>; 

<

...>)

о взыскании платы за содержание жилья за период с 23.05.2018 по 31.12.2019 в сумме 1 315 657 руб. 33 коп. 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 - представитель по доверенности от 17.07.2020;

от ответчика: ФИО3 - представитель по доверенности от 09.10.2020;

 от третьего лица (ГУ Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий РО): ФИО4 - представитель по доверенности №35от 29.05.2020;

от третьего лица (Управления энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Рязани): не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания;

установил:

общество с ограниченной ответственностью "РН-Сервис" обратилось в арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строитель" о взыскании платы за содержание жилья за период с 23.05.2018 по 31.12.2019 в сумме 1 378 007 руб. 21 коп. 

Определением суда от 17.08.2020 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание, одновременно суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Главное управление Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Рязанской области.

Определением от 15.09.2020 к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Рязани.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривалось в отсутствие представителя Управления энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Рязани, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. 

В судебном заседании представитель истца в соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил об уменьшении размера исковых требований в части взыскания взыскании платы за содержание жилья до суммы 1 315 657 руб. 33 коп. за период с 23.05.2018 по 31.12.2019.

Заявление судом рассмотрено и принято, поскольку не противоречит закону и  не нарушает права и законные интересы других лиц. 

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме с учетом уточнений. 

Представитель ответчика относительно требований истца возражал. Указал, что общество с ограниченной ответственностью "Строитель" не является застройщиком по инвестиционному контракту №18-08 от 26.02.2008, в связи с чем в силу нормы пункта 7 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, обязанность по оплате эксплуатационных и коммунальных расходов у ответчика не возникла. 

Представитель Главного управления Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Рязанской области пояснил, что спорный дом был построен в рамках на условиях, что строящиеся объекты с момента заключения договора от 15.02.2008 являются общей долевой собственностью сторон по договору. Между третьим лицом и истцом 25.12.2019 заключен договор №102-19 на управление и техническое обслуживание общего имущества многоквартирного дома, в рамках которого Главное управление Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Рязанской области производит оплату управляющей компании.

Представитель ответчика в судебном заседании заявил ходатайство об отложении рассмотрения дела для ознакомления с материалами дела.

Ходатайство об отложении судебного заседания судом рассмотрено и отклонено, в связи с отсутствием правовых оснований.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные в дело доказательства, заслушав пояснения представителей истца, ответчика и третьего лица, арбитражный суд считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 15 сентября 2008 года между Главным управлением Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Рязанской области (Сторона-1) и обществом с ограниченной ответственностью "Строитель" (Сторона-2) был заключен договор о совместном строительстве многоквартирных жилых домов со встроенными-пристроенными нежилыми помещениями на земельном участке площадью 14976 кв.м, расположенном по адресу: 

<

...> в районе дома №250 (т. 3, л.д. 21-23, далее - договор), по условиям которого стороны обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица с целью строительства многоквартирных жилых домов со встроенными пристроенными нежилыми помещениями на земельном участке площадью 14976 кв.м., расположенном по адресу: 

<

...> в районе дома №250. Строительство объектов будет осуществляться на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0060030:54 площадью 14976 кв.м., расположенном по адресу: 

<

...> находящемся в постоянном (бессрочном) пользовании у стороны - 1. 

  Согласно пунктам 3.1., 3.2. договора вкладом стороны-1 по настоящему договору является право разработки проектной документации на объекты, получения технических условий для строительства объектов, выполнение функций застройщика, получение условий разрешения на строительство объектов, ввода его в эксплуатацию; финансирование строительно-монтажных работ за счет выделенных на эти цели денежных средств, при их наличии. Вклад стороны-1 оценивается в размере 10% в общем имуществе сторон. Вкладом стороны-2 являются выполнение по поручению стороны -1 функций заказчика по строительству объектов и инженерных коммуникаций, в том числе финансирование работ по разработке проектной документации  на объекты, проведение авторского и технического надзора, получение ордеров на производство работ, производство строительно-монтажных работ, финансирование всех необходимых для строительства объекта работ и мероприятий. Вклад стороны-2 по настоящему договору оценивается в 90% в общем имуществе сторон. 

26.02.2008 между истцом (застройщик) и обществом с ограниченной ответственностью "Строитель" (заказчик-инвестор) был заключен инвестиционный контракт №18-08 (далее - инвестиционный контракт), предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта строительства многоквартирных домов с нежилыми помещениями на строительной площадке по адресу: Михайловское шоссе в районе дома №250 с ориентировочным объемом инвестиций 400 млн. руб.

Пунктом 1.6. инвестиционного контракта предусмотрено, что заказчик-инвестор (соинвестор) - юридическое или физическое лицо, которое осуществляет капитальные вложения с использованием собственных и (или) приваленных средств на реализацию инвестиционного проекта в объеме, предусмотренным настоящим контрактом.    

29.08.2011 Главным управлением Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Рязанской области было получено разрешение на строительство №RU62361000-97/2011/РС многоэтажного жилого дома (1 очередь строительства) по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0060030:54. 

29.08.2014 и 23.05.2018 застройщику были выданы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №RU62326000-57/2014/РВ (1 очередь строительства) и №62-29-32-2018 (вторая очередь строительства).

Дополнительным соглашением от 28.09.2011 к договору о совместном строительстве многоквартирных жилых домов со встроенными-пристроенными нежилыми помещениями на земельном участке площадью 14976 кв.м, расположенном по адресу: 

<

...> в районе дома №250 от 15.09.2008 и протоколом уточнения распределения площадей на объекте: Михайловское шоссе, д. 234, корп. 1 от 25.07.2014, стороны по договору определили квартиры, передающиеся каждой стороне в качестве доли по договору.

Согласно протоколу №1 от 21.02.2016 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в форме очно-заочного голосования, общество с ограниченной ответственностью "РН-Сервис" является управляющей организацией, осуществляющей деятельность по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...>.

Общество с ограниченной ответственностью "РН-Сервис" является управляющей организацией указанного дома. В подтверждение данного обстоятельства истцом представлен договор управления многоквартирным домом от 14.03.2016.

Во исполнение принятых на себя обязательств истцом в период с 23.05.2018 по 31.12.2019 были оказаны услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома №234, корп. 1 по Михайловскому шоссе в г. Рязани. 

Плата за содержание общего имущества многоквартирного дома ответчиком за указанный период не вносилась, что привело к образованию задолженности в размере 1 315 657 руб. 33 коп.

Полагая, что общество с ограниченной ответственностью "Строитель" является застройщиком спорного дома, общество с ограниченной ответственностью "РН-Сервис" обратилось к ответчику письмами №312 от 16.12.2019 и №346 от 19.12.2019 с просьбой добровольно оплатить задолженность по второй очереди строительства дома, расположенного по адресу: 

<

...>  за содержание жилья в отношении помещений, не переданных ирным лицам по передаточному или иному документу о передаче. 

Указанные письма были оставлены ответчиком без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении исковые требования, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Более того, в соответствии с пунктом 3 статьи 15 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" стабильность для инвестора, осуществляющего инвестиционный проект, условий и режима гарантируется в течение срока окупаемости инвестиционного проекта, но не более семи лет со дня начала финансирования указанного проекта.

Таким образом, при рассмотрении спора суд руководствовался положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации и положений Федерального закона №39-ФЗ от 25.02.1999 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", действующими на дату заключения инвестиционного контракта №18-08 от 26.02.2008. 

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. 

Из содержания пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения

Согласно пункту 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению.

В пунктах 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Согласно аналогичной норме, изложенной в статье 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

Таким образом, собственник нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Жилищным кодексом Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме пропорционально размеру доли в праве на общую собственность (статья 39). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (статья 37).

Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (статья 153).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги (статья 154).

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (статья 158).

Из приведенных норм следует, что расходы на содержание общего имущества обязаны нести все собственники жилых и нежилых помещений вне зависимости от их фактического пользования. Факт неиспользования собственником помещений не является основанием для освобождения его от участия в таких расходах.

Вместе с тем, общество с ограниченной ответственностью "Строитель" не является собственником помещений в смысле статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Исходя из положений статьей 131, 219 и 223 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность ответчика по оплате содержания и обслуживания жилых помещений возникает с момента государственной регистрации права собственности. Из материалов дела не следует, что ответчик являлся застройщиком по договору инвестирования, который в силу Жилищного кодекса Российской Федерации обязаны нести бремя содержания жилых помещений.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Таким образом, инвестиционный контракт для управляющей организации не может рассматриваться как документ. порождающий права и обязанности у общества с ограниченной ответственностью "Строитель" по внесению платы за содержание жилья, поскольку порождает права и обязанности только для сторон данного контракта. При этом договор о совместном строительстве многоквартирных жилых домов со встроенными-пристроенными нежилыми помещениями на земельном участке площадью 14976 кв.м, расположенном по адресу: 

<

...> в районе дома №250 от 15.02.2008 и инвестиционного контракта №18-08 от 26.02.2008 не содержат условий, определяющих порядок содержания возводимых в рамках договоров объектов недвижимости, у суда отсутствуют основания возлагать на инвестора расходы на содержание общего имущества жилого дома.

В силу статьи 110 Гражданского кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на истца. В части уточнений исковых требований подлежат возврату из федерального бюджета на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.  

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении заявленных требований отказать.

2. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "РН-Сервис" (ОГРН 

<

***>; 

<

...>, пом. Н1) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 623 руб., перечисленную по платежному поручению № 76 от 25.06.2020.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Рязанской области.

Судья А.В. Матин