Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А03-16419/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена   04 июня 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме   14 июня 2024 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                  Зиновьевой Т.А.,

судей                                                                  Донцовой А.Ю.,

ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы администрации города Барнаула и  комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула на решение от 09.01.2024 Арбитражного суда Алтайского края (судья Винникова А.Н.) и постановление от 06.03.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреева О.Ю., Апциаури Л.Н., Лопатина Ю.М.) по делу № А03-16419/2023 по иску заместителя прокурора Алтайского края в защиту прав неопределенного круга лиц, публичных интересов, прав и охраняемых законом интересов муниципального образования городской округ - город Барнаул Алтайского края в лице администрации города Барнаула Алтайского края к администрации города Барнаула (656056, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) о признании недействительным пункта 4.4.20 договора аренды земельного участка от 10.03.2023 № 49.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула (656043, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

Суд установил:

заместитель прокурора Алтайского края (далее – Прокуратура, истец) в защиту прав неопределенного круга лиц, публичных интересов, прав и охраняемых законом интересов муниципального образования городской округ - город Барнаул Алтайского края в лице администрации города Барнаула Алтайского края обратился в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к администрации города Барнаула (далее – администрация), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2) о признании недействительным пункта 4.4.20 договора аренды земельного участка от 10.03.2023 № 49 (далее – договор).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула (далее – комитет, третье лицо).

Решением от 09.01.2024 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 06.03.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, администрация и комитет обратились в суд округа с кассационными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Прокуратуры.

В обоснование доводов кассационной жалобы администрация ссылается на то, что оспариваемые положения подпункта 4.4.20 договора устанавливают обязанность сообщить о совершенном нарушении, при этом не предоставляют право арендатору на передачу земельного участка в субаренду, расширительное толкование обязанности, установленной в подпункте 4.4.20 как предусматривающей право нарушало бы положения гражданского законодательства и иные условия договора, в частности пункт 4.4.19, устанавливающий запрет на уступку права аренды.

Комитет в своей кассационной жалобе приводит следующие доводы: условиями договоров аренды законодательно установленный запрет на уступку прав и обязанностей по договору аренды соблюден; замена стороны в обязательстве, недопустимая в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), при передаче земельного участка в субаренду, не происходит в силу положений статей 615 ГК РФ и 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору право на самостоятельное распоряжение правом долгосрочной аренды земельного участка. Также комитет ссылается на правовую позицию Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, изложенной в письме от 08.08.2022 № 14-6768-ТГ/22 «О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенному по результатам торгов», согласованной с Федеральной антимонопольной службой России (письмо от 22.07.2022 № ГМ/69864/22) (далее – письмо от 08.08.2022 № 14-6768-ТГ/22).

Прокуратура в своем отзыве выразила несогласие с доводами кассационных жалоб, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Отзыв на кассационные жалобы от ИП ФИО2 в материалы дела не представлен.

Учитывая надлежащее извещение сторон и третьего лица о времени и месте проведения судебного заседания, кассационные жалобы рассмотрены в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб и отзыва на них, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 10.03.2023 по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка между администрацией (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, с кадастровым номером 22:63:030309:4618, площадью 3360 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> (далее – участок № 4618).

Разрешенное использование - хранение автотранспорта (пункт 1.2 договора).

Пунктом 2.1 договора срок аренды установлен на 5 лет 6 месяцев.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю 13.03.2023.

Размер арендной платы составляет 1 366 736 руб. в год (пункт 3.1 договора).

Договор имеет силу акта приема-передачи (пункт 1.3 договора).

В разделе 4.4 договора определены обязанности арендатора.

Пунктом 4.4.20 договора предусмотрена обязанность арендатора уведомлять арендодателя в письменной форме о передаче в пределах срока действия договора участка в субаренду, арендных прав в залог, внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в течение 10 дней со дня вступления в силу соответствующих документов.

Ссылаясь на то, что пункт 4.4.20 договора аренды земельного участка от 10.03.2023 № 49 не соответствует закону и является недействительным, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Руководствуясь статьями 10, 166, 168, 180, 421, 422, 448, 607, 615 ГК РФ, статьями 3, 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьей 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», статьей 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации», разъяснениями, изложенными в пунктах 2, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее – Постановление № 16), в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), суд первой инстанции пришел к выводу, что требования Прокуратуры подлежат удовлетворению. Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Суд округа считает выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

Организационные и правовые основы защиты конкуренции определены Федеральным законом от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ), целями которого согласно части 2 статьи 1 Закона № 135-ФЗ являются, в частности, обеспечение единства экономического пространства, свободного перемещения товаров, свободы экономической деятельности в Российской Федерации, создание условий для эффективного функционирования товарных рынков.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 04.03.2021 № 2 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства» (далее – Постановление № 2), вышеуказанные конституционные нормы, определяющие принципы и сферу применения антимонопольного законодательства, должны учитываться судами при толковании, выявлении смысла и применении положений Закона № 135-ФЗ, иных правовых актов, регулирующих отношения, связанные с защитой конкуренции, и отнесенных к сфере антимонопольного законодательства, а также при применении антимонопольных норм к конкретным участникам рынка.

Изложенное должно учитываться, в том числе, при толковании норм Закона № 135-ФЗ устанавливающих полномочия антимонопольных органов.

В соответствии с положениями части 4 статьи 22, пункта 4.2 части 1 статьи 23 Закона № 135-ФЗ антимонопольный орган осуществляет государственный контроль при проведении торгов в случаях, предусмотренных федеральными законами, в том числе рассматривает жалобы на нарушение процедуры обязательных в соответствии с законодательством Российской Федерации торгов.

При этом по смыслу взаимосвязанных положений части 1 статьи 1, частей 1 и 4 статьи 17, части 5 статьи 18 Закона № 135-ФЗ антимонопольный контроль допускается в отношении процедур, обязательность проведения которых прямо предусмотрена законом и введена в целях предупреждения и пресечения монополистической деятельности, формирования конкурентного товарного рынка, создания условий его эффективного функционирования, о чем указано в пункте 37 Постановления № 2.

Анализ приведенных положений законодательства в их нормативном единстве и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что антимонопольный контроль за торгами, в том числе контроль за соблюдением процедуры торгов, ограничен случаями, когда результаты проведения определенных торгов способны оказать влияние на состояние конкуренции на соответствующих товарных рынках. Аналогичная позиция ранее также высказывалась Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определениях от 06.06.2022 № 305-ЭС22-763, от 26.04.2022 № 309-ЭС21-27706.

Предметом иска является требование о признании отдельных положений договора, касающихся определения обязанности уведомления арендодателя в письменной форме о передаче в пределах срока действия договора участка в субаренду, арендных прав в залог, внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в течение 10 дней со дня вступления в силу соответствующих документов.

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества. Предполагается, что именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия и, в то же время, обеспечить конкуренцию на рынке земли.

Изложенное согласуется с выработанным в судебной практике общим подходом, согласно которому лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо право ведения деятельности на нем, то есть обеспечена конкуренция (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.04.2011 № 14686/10 и от 11.03.2014 № 16034/13, определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409 и от 27.12.2021 № 310-ЭС21-17478).

Следовательно, торги для заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подлежащие проведению в соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, могут относиться к сфере антимонопольного контроля. Вмешательство антимонопольного органа в организацию и проведение таких торгов допускается, если это необходимо для защиты публичного интереса, связанного с недопущением ограничения, устранения конкуренции на рынке, обеспечением и развитием конкуренции.

Для случаев, когда в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, в пункте 7 статьи 448 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 42-ФЗ) установлено, что победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Положения указанной нормы регулируют, в частности, правоотношения, касающиеся передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

На основании подпунктов 1 и 2 статьи 2 Закона № 42-ФЗ, указанный Федеральный закон вступил в силу с 01.06.2015, а положения ГК РФ (в редакции указанного Закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного Федерального закона. В частности, с учетом разъяснений, данных в пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», положения ГК РФ в редакции Закона № 42-ФЗ применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных со дня вступления данного закона в силу (с 01.06.2015).

Принимая во внимание приведенные положения законодательства, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

По общему правилу, закрепленному в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления. Однако в пункте 9 также указано, что приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судебная практика применения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 № 305-ЭС21-4791, от 17.03.2021 № 305-ЭС16-19742(6), от 01.09.2020 № 305-ЭС20-6940, от 28.05.2020 № 310-ЭС19-26737).

Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357, между предписаниями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и пункта 7 статьи 448 ГК РФ отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

Проанализировав спорный пункт 4.4.20 договора на предмет его соответствия закону, принимая во внимание установленное положениями пункта 7 статьи 448 ГК РФ ограничение, суды пришли к верному выводу о том, что условие пункта 4.4.20 договора нарушает установленный законом запрет на передачу права владения и пользования государственным или муниципальным имуществом, в связи с чем в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ такое условие правильно квалифицировано как ничтожное, посягающее на публичные интересы.

Ссылка комитета на правовую позицию, изложенную в письме от 08.08.2022 № 14-6768-ТГ/22, признается судом округа необоснованной.

Согласно письму от 08.08.2022 № 14-6768-ТГ/22 исключение из пункта 7 статьи 448 ГК РФ составляют случаи передачи арендатором - победителем торгов своих прав и обязанностей по договору аренды участка: в силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами; в указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Исходя из буквального толкования пункта 7 статьи 448 ГК РФ, позиция Росреестра такова, что запрет, установленный данной нормой, не распространяется на передачу арендатором по договору аренды участка, заключенному по результатам торгов, этого участка в субаренду.

Доводы администрации о том, что оспариваемые положения подпункта 4.4.20 договора устанавливают обязанность арендатора сообщить о совершенном нарушении, при этом не предоставляют право арендатору на передачу земельного участка в субаренду, признаны судом апелляционной инстанции несостоятельными, поскольку указанное противоречит буквальному толкованию данного пункта.

Суд указал, что из содержания указанного пункта можно сделать вывод о возможности передачи прав по договору, но с уведомлением арендодателя, что противоречит вышеуказанному законодательному запрету и устраняет возможную неопределенность и противоречивость при толковании условий договора (учитывая в том числе пункт 4.4.19 договора).

Отклоняя соответствующие доводы кассационной жалобы администрации, суд кассационной инстанции исходит их того, что даже комитет, являющийся структурным подразделением администрации, по-иному толкует условия договора, считая, что арендатор вправе самостоятельно распоряжаться своими правами, несмотря на содержащийся в пункте 4.4.19 запрет на уступку права аренды.

Тем самым, вопреки доводам администрации, признание недействительным пункта 4.4.20 не является излишним, а устраняет возможную несогласованность и противоречивость условий договора аренды.

Приведенные администрацией и комитетом в кассационных жалобах доводы не содержат обстоятельств, которые не были проверены и учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и влияли бы на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов, а потому не могут служить поводом для их отмены.

Таким образом, суд кассационной инстанции считает, что при принятии судебных актов судами первой и апелляционной инстанций не допущено нарушений норм материального и процессуального права, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Поскольку оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке не имеется, кассационные жалобы удовлетворению не подлежат.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 09.01.2024 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 06.03.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А03-16419/2023 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                Т.А. Зиновьева

 

Судьи                                                                                              А.Ю. Донцова

 

ФИО1