АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, 

<

...>; тел./факс 

<

***>/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

 

город Омск № дела 02 мая 2025 года А46-4324/2025  

Резолютивная часть решения оглашена 22.04.2025 Полный текст решения изготовлен 02.05.2025 

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ширяй И.Ю.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Ивановой Е.М.,  

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

к обществу с ограниченной ответственностью «Управление АЗС» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

об урегулировании разногласий, в судебном заседании приняли участие: 

от департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО1 по доверенности от 17.03.2025, предъявлено служебное удостоверение,  

от общества с ограниченной ответственностью «Управление АЗС» - ФИО2 по доверенности от 01.011.2024, личность удостоверена паспортом,  

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – истец, Департамент) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением от 03.03.2025 № Исх-ДИО/4378 (вх. от 13.03.2025 № 79172) к обществу с ограниченной ответственностью «Управление АЗС» (далее – ответчик, ООО «Управление АЗС», Общество) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды от 27.11.2024 № Д-С-14/14168, изложив подпункт 12 пункта 3.2 в редакции истца, а именно: 12) не допускать осуществления на участке строительства объектов.  

Определением Арбитражного суда Омской области от 17.03.2025 возбуждено производство по делу.  

В предварительном судебном заседании, состоявшемся 22.04.2025, суд, в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, признав дело подготовленным, в порядке части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) завершил подготовку дела к судебному разбирательству и открыл судебное заседание в первой инстанции.  

Представитель Департамента в судебном заседании требования поддержал. 

Представитель ООО «Управление АЗС» полагала невозможным удовлетворение требований; предложила собственную редакцию подпункта 12 пункта 3.2, а именно: «12) осуществлять реконструкцию объектов недвижимости, расположенных на участке, в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности и изданными в соответствии с иными нормативными правовыми актами, а также возводить здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических и иных правил и нормативов».  

Ознакомившись с представленными в материалы дела документами, выслушав доводы представителей сторон, суд установил, что основанием для обращения с исковым заявлением послужили следующие обстоятельства.  

Департаментом на основании заявления ООО «Управление АЗС» о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:05 02 04:4254 был подготовлен проект  

договора аренды от 27.11.2024 № Д-С-14-14168.  

Последний возвращен в Департамент с протоколом разногласий от 11.12.2024, на который Департамент подготовил собственный – от 09.01.2025.  

Как указывалось выше, стороны спорят относительно содержания подпункта 12 пункта 3.2 договора.  

Невозможность урегулирования между сторонами разногласий послужила основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.  

Проанализировав условия договоров аренды, суд полагает необходимым урегулировать разногласия при заключении договора, изложив спорный пункт договора в редакции, предложенной Обществом.  

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном АПК РФ.  

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, право выбора способа защиты принадлежит истцу. Из приведённых норм права следует, что истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты является обеспечение восстановления нарушенного права и соответствие способа защиты требованиям закона. Избрание неверного способа защиты является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.  

Договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 ГК РФ).  

Пункт 1 статьи 421 ГК РФ определяет, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.  

Согласно статье 432 ГК договор заключается посредством направления оферты одной из сторон и её акцепта другой стороной; договор считается заключённым, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.  

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.  

В соответствии со статьёй 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для её акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.  

Согласно пункту 3 статьи 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключённым, если заявление такого требования с учётом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).  

Как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключёнными», если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключённым и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок.  

Как разъяснено в пункте 7 того же информационного письма, при наличии спора о заключённости договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закреплённой  

статьёй 10 ГК РФ.  

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).  

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.  

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснено, что ГК РФ не решает вопрос о том, вправе ли сторона по договору передать разногласия по договору на рассмотрение суда, однако если они были переданы, а контрагент представил в суд свои предложения по условиям договора, то в этом случае суд должен исходить из того, что спор передан на его рассмотрение по соглашению сторон.  

Как следует из материалов дела, истец предоставляет ответчику в аренду сроком на 48 лет 11 месяцев 29 дней земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в г. Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 11 981 кв.м, с кадастровым номером 55:36:05 02 04:4254, местоположение участка установлено: относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание, в 1 250 метрах северо-восточнее от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, Омская область, г. Омск, Советский административный округ, ул. Коммунальная, д. 8А. Цель использования участка: эксплуатация объекта недвижимости. Разрешенное использование участка: предпринимательство (код 4.0).  

Так, стороны спорят относительно изложения подпункта 12 пункта 3.1. 

Департамент предлагает «не допускать осуществления на участке строительства объектов».  

ООО «Управление АЗС», напротив, полагало возможным осуществлять реконструкцию объектов недвижимости, расположенных на участке, в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности и изданными в соответствии с иными нормативными правовыми актами, а также возводить здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических и иных правил и нормативов.  

Так, земельный участок с кадастровым номером 55:36:05 02 04:4254 определяется в границах территориальной зоны П-1.1 «Производственная зона, зона инженерной и транспортной инфраструктур. Подзона производственной зоны», градостроительный регламент которой предполагает возможность размещения объектов капитального строительства, соответствующих регламенту данной территориальной зоны и разрешенному использованию.  

Согласно статье 52 Решения Омского городского Совета от 10.12.2008 № 201 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области» (далее - ПЗЗ), производственная зона (П-1) предназначена для формирования комплексов производственных, коммунальных предприятий, складских объектов, деятельность которых связана с высоким уровнем шума, загрязнения окружающей среды, интенсивным движением большегрузного и железнодорожного транспорта. В пределах производственной зоны установлены подзона П-1.1 и подзона П-1.2 с одинаковыми видами разрешенного использования земельных  

участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров. Подзона П-1.2 включает в себя участки территории города Омска, предназначенные для размещения объектов, не требующих устройства санитарно-защитных зон более 100 м.  

Согласно ПЗЗ, одним из основных видов разрешённого использования земельных участков производственной зоны П-1 подзоны П-1.1 является вид разрешённого использования – «предпринимательство (код 4.0)».  

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территории, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (абзац первый). Любой вид разрешённого использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (абзац второй).  

Собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешённого использования (абзац второй пункта 3 статьи 85 ЗК РФ).  

Как указано в пункте 1 статьи 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьёй 40 ЗК РФ. В силу последней собственник земельного участка помимо прочего вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.  

Следует отметить, что установление императивного запрета на возведение на земельных участках, являющихся предметами договоров аренды, строительства объектов (капитальных, вспомогательных) может привести к существенному затруднению в использовании Обществом земельного участка по целевому назначению и разрешенному использованию и повлечет нарушение прав и законных интересов ответчика, как арендатора земельного участка.  

В то же время, изменение указанного пункта не подразумевает возможность возведения объектов без получения разрешительной документации в установленном законом порядке. К числу оснований отказа в выдаче разрешения на строительство относится несоответствие представленной документации разрешённому использованию земельного участка и ограничениям, установленным в соответствии с действующим законодательством (часть 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).  

Таким образом, довод Департамента о включении в договор условия о невозможности строительства несостоятелен. С учётом особенностей правового статуса участников спора, подобное согласование условий не нарушает императивных положений действующего законодательства, а также обеспечивает должный баланс интересов сторон (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 03.09.2024 № Ф04-3486/2024 по делу № А46-22494/2023, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2025 по делу № А46-19877/2024).  

Безусловно, расположение земельного участка в подзоне П-1.1 предполагает ряд ограничений, вызванных соблюдением мер безопасности, но не исключает строительство как таковое.  

С учетом изложенного, подпункт 12 пункта 3.2 договора надлежит изложить в редакции ответчика.  

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора», при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ); при этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.  

При этом стороны вправе (но не обязаны) после разрешения преддоговорного спора в судебном порядке в письменной форме оформить документ и подписать его лицами, совершающими сделку. В то же время, если решение по преддоговорному спору не соответствует статье 173 АПК РФ, то есть не содержит условий договора, то договор не может считаться заключенным в судебном порядке.  

Данные выводы соответствуют правовым позициям, сформулированным в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 29.08.2019 № 307-ЭС19-3613, от 25.05.2020 № 309-ЭС19-10274 и от 01.02.2022 № 302-ЭС21-18152.  

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ.  

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.  

Поскольку в рассматриваемом случае суд пришел к выводу о наличии основания для принятия позиции ответчика, оснований для удовлетворения иска Департамента не установлено. Последний государственную пошлину не уплачивал, в силу освобождения от таковой.  

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 173 и 176 АПК РФ, суд  

РЕШИЛ:

урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Управление АЗС» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:05 02 04:4254, определив подпункт 12 пункта 3.2 договора в следующей редакции:  

«12) осуществлять реконструкцию объектов недвижимости, расположенных на Участке, в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности и изданными в соответствии с ним нормативными правовыми актами, а также возводить здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических и иных правил и нормативов».  

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды будет считаться заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда, договор подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации.  

Решение вступает в законную силу и может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>) в течение двух  

месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.  

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.  

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия настоящего решения на бумажном носителе может быть направлена в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена под расписку.  

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ruв информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».  

Судья И.Ю. Ширяй