﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-22478/2018

г. Краснодар

25 мая 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме 25 мая 2021 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рассказова О.Л., судей Афониной Е.И. и Коржинек Е.Л., при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) – Трошиной О.Н. (доверенность от 22.12.2020), от ответчика – индивидуального предпринимателя Прохорова Дмитрия Анатольева (ИНН 231000137178, ОГРНИП 314231120500149) – Гуйко Е.С. (доверенность от 08.12.2020), Неподоба Т.А. (доверенность от 08.12.2020), от третьих лиц: публичного акционерного общества «Банк "Финансовая Корпорация "Открытие"» – Князева А.А. (доверенность от 04.07.2019), общества с ограниченной ответственностью «АгроТорг» – Генеберг А.Ф.  (доверенность от 14.07.2020), Трухтановой Натальи Ивановны (паспорт) и ее представителя Кучинаевой М.А. (доверенность от 09.10.2018), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Прохорова Дмитрия Анатольевича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.11.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 09.02.2021 по делу № А32-22478/2018, установил следующее.

Администрации муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Прохорову Д.А. (далее – предприниматель) с требованием снести объект капитального строительства (площадью застройки 1275 кв. м, общая площадь 1589,5 кв. м) – нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0202011:241, реконструированное путем возведения второго этажа (далее – объект), расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Гаражная, 83, в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу; в случае неисполнения решения суда в течение установленного срока истец вправе совершить эти действия за свой счет со взысканием с ответчика необходимых расходов; обязать внести запись в ЕГРН о прекращении права собственности на объект недвижимости; в случае неисполнения решения суда о сносе объекта взыскать с ответчика в пользу администрации неустойку в размере 20 тыс. рублей ежедневно до момента фактического исполнения решения суда о сносе (измененные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс). 

Решением от 11.11.2020, оставленным без изменения постановлением от  09.02.2021, суд обязал предпринимателя в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда осуществить снос объекта. Судебные акты мотивированы тем, что спорное строение является самовольной постройкой, сооруженной в отсутствие необходимых разрешений, объект угрожает жизни и здоровью граждан в части пожарной безопасности, приведение объекта в первоначальное состояние без угрозы гибели строения невозможно, объект выступает за границы земельного участка на территорию общего пользования и иной участок.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить состоявшиеся судебные акты, дело – направить дело на новое рассмотрение в ином составе судей. По мнению заявителя,  вывод судов  о том, объект строительства является самовольной постройкой и подлежит сносу, не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Суды неверно применили нормы Правил застройки и землепользования в городе Краснодаре (далее – Правила), утвержденных решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19, в то время как постройка  возведена в 2003 году. Суды не учли, что отклонение площади от указанной в технических паспортах вызвано увеличением этажности (литера Г40) и устройством антресоли (литера Г39). Согласно заключению экспертов объект не создает угрозу жизни и здоровью людей. Суды не выяснили, какие работы необходимо провести для приведения спорной постройки в первоначальное состояние. Суды не исследовали  вопрос о нарушении истцом срока исковой давности. Суды оставили без внимания выводы экспертов  о наличии реестровой ошибки.

В отзывах на кассационную жалобу Труханова Н.И. указала на ее несостоятельность, банк – обоснованность заявленных доводов.

Прохоров Д.А. заявил ходатайство о приобщении в материалы дела договоров аренды с ООО «Агроторг», индивидуальными предпринимателями Москвичевым В.А., Малаховой А.О., Крепс А.В., Горьковенко А.О.

ООО «ТД-АРТ» направило ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица с приложением договора аренды от 01.10.2017 № 01102017-2, указало на нарушение его прав, поскольку ввиду наличия арендных отношений снос объекта затрагивает права юридического лица.

Названные ходатайства рассмотрены и оставлены без удовлетворения. Согласно статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений и постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено данным Кодексом. В силу процессуального законодательства у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия по приобщению новых доказательств, их оценке и установлению на их основании фактических обстоятельств по делу.

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц поддержали доводы жалобы и возражения отзыва.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что обжалуемые судебные акты надлежит отменить по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, в ходе осуществления муниципального контроля за соблюдением земельного законодательства администрация выявила, что на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0202011:164 расположен двухэтажный объект капитального строительства, помещения которого используются для эксплуатации магазина «Пятерочка» и мини-рынка «Фермер».

В иске указано, что одноэтажный объект капитального строительства – нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0202011:241 реконструирован путем возведения второго этажа без разрешения на строительство (реконструкцию) и отступа от границы, отделяющей земельный участок от территории общего пользования по ул. Гаражной, что подтверждается актом планового (рейдового) осмотра, обследования земельного участка от 22.02.2018 № 76.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 23:43:0202011:164 площадью 1711 кв.  м по ул. Гаражной, 83 принадлежит на праве собственности Прохорову Д.А., о чем в ЕГРН  сделана запись регистрации от 21.03.2007 № 23-23-01/473/2006-397.

Из выписки из ЕГРН от 21.02.2018 следует, что права на объект капитального строительства с кадастровым номером 23:43:0202011:2512 площадью 679,8 кв. м не зарегистрированы. 

Согласно выписке из ЕГРН от 13.02.2018 нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0202011:241 площадью 1413,6 кв. м принадлежит на праве собственности Прохорову Д.А., о чем в ЕГРН сделана запись регистрации от 18.12.2013 № 23-23-01/513/2013-105.

Из письма от 14.02.2018 № 29/1506 Департамента архитектуры и градостроительства администрации следует, что разрешение на строительство (реконструкцию) по ул. Гаражной, 83 в Западном внутригородском округе города Краснодара не выдавалось.

Ссылаясь на то, что спорный объект возведен без разрешения на строительство, с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, администрация обратилась в арбитражный суд с иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой апелляционной инстанций руководствовались следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) признаками самовольной постройки являются создание объекта на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо его создание без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи. 

По смыслу приведенных норм в предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

В пунктах 23, 24 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 разъяснено, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

В ходе рассмотрения дела суд первой инстанции назначил судебную строительно-техническую и в последующем дополнительные экспертизы.

Оценив представленные в материалы дела документы и доказательства, с учетом заключений проведенных по делу судебных экспертиз, суды пришли к выводу о наличии оснований для признания спорного объекта самовольной постройкой и удовлетворения требований администрации. Суды установили, что в результате произведенной ответчиком реконструкции здания, которая привела к увеличению площади и этажности объекта, спорное строение с кадастровым номером 23:43:0202011:241 является единым объектом недвижимого имущества, создано с нарушением положений Градостроительного кодекса Российской Федерации, в отсутствие разрешительной документации и действий, связанных с ее получением.

Согласно выводам экспертов приведение указанного нежилого здания к первоначальному состоянию, существовавшему до изменений характеристик объекта (с учетом конструктивных особенностей здания, в том числе наличие общих фундаментов  и стен литер Г39 и Г40), без угрозы гибели строения невозможно; перенос каждого из литеров (литеры Г39 и Г40, из которых состоит объект строительства), без несоразмерного ущерба невозможен. Из заключения экспертов следует, что объект не соответствовал установленным требованиям, нарушены предельно допустимые параметры строительства, установленные Правилами, а также объект угрожает жизни и здоровью граждан в части пожарной безопасности. Судебные эксперты установили невозможность приведения спорного объекта в состояние, соответствующее договору купли-продажи от 02.02.2018 (в отношении нежилого здания с кадастровым номером 23:43:0130009:130 до площади 32,5 кв. м) и договору дарения от 27.06.2012 (в отношении нежилого здания с кадастровым номером 23:43:0130009:199, ранее с кадастровым номером 23:43:0103002:242 до площади 90,3 кв. м).

Суды пришли к выводу о том, что в отношении спорного объекта проведена реконструкция, которая требовала получение на это разрешение согласно положениям статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Доказательства того, что ответчик совершил действия, направленные на получение необходимых разрешений и согласований для осуществления реконструкции спорного объекта, в материалы дела не представлены.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 03.07.2007 № 595-О-П указал следующее: самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

Учитывая наличие в материалах дела подтверждения в отношении спорного объекта признаков самовольной постройки, нарушение норм противопожарной безопасности, суды удовлетворили требования истца о сносе спорного строения. Апелляционный суд также отметил, что ответчик и его представители не заявляли в суде первой инстанции об истечении срока исковой давности как основания для отказа в удовлетворении иска, поэтому суд не усмотрел оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции (апелляционный суд не вправе рассматривать заявление о применении исковой давности).

Вместе с тем суды не учли следующего.

Суд первой инстанции, ссылаясь на экспертное заключение, указал на частичный выступ спорного объекта за границы земельного участка. Вместе с тем, в последующем с учетом поставленных перед экспертом вопросов сделаны следующие выводы: координаты крайних точек фактического расположения нежилого здания с кадастровым номером 23:43:0202011:241 не соответствуют координатам крайних точек оговариваемого строения, указанным в ЕГРН. Схемы расположения нежилого здания с названным кадастровым номером с нанесением фактических данных и информация из ЕГРН представлены в приложении № 2 и заключению повторной и дополнительной судебной строительно-технической экспертизы № 67-19. Причиной расхождения и несоответствия фактических координат крайних точек объекта исследования с данным кадастровым номером координатам, определенным в выписках из ЕГРН 14.05.2020, является реестровая ошибка.

Однако суд первой инстанции указал, что имеются основания полагать, что существуют заступы спорного строения за границы земельного участка, на котором оно расположено, поскольку выводы о наличии реестровой ошибки эксперты сделали по данным проекта межевого плана от 15.03.2019 (т. 4, л. д. 9 – 20), кадастровый инженер Афонина Л.М. в ходе выполнения кадастровых работ в связи с уточнением местоположения границ и площади земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202011:164, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Гаражная, 183, и последующей разработки проекта межевого плана, пришла к выводу о реестровой ошибке. Таким образом суды сделали вывод на основании заключения лица, не предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, а также ввиду указанных обстоятельств межевания земельного участка многоквартирного жилого дома, то есть ранее реконструкции спорного объекта, суд критически оценил выводы экспертов в данной части.

Вместе с тем дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза от 30.01.2020 содержит вывод о наличии реестровой ошибки, который подтверждает аспектами, выявленными в ходе анализа документов, представленных для проведения экспертного исследования. Далее эксперты отметили, что кадастровый инженер Афонина Л.М. при разработке проекта межевого плана пришла к аналогичному выводу о реестровой ошибке (т. 10, л. д. 52, 52.). Кроме того, в материалы дела представлено техническое заключение ГБУ КК «Крайтехинвентаризация», которое содержит вывод о том, что фактические границы между земельными участками с кадастровыми номерами 23:43:0202011:1471 и 23:43:0202011:164 не соответствуют сведениям о межевой границе, зарегистрированным в ЕГРН. Названное заключение оставлено без оценки.

Учитывая изложенное, суды сделали преждевременный вывод о наличии заступов спорного строения за границы земельного участка.

Суды обеих инстанций отметили, что спорный объект не соответствует противопожарным нормам и правилам в части противопожарных отступов. Данное нарушение неустранимо без полного демонтажа исследуемого объекта. Вместе с тем выяснение вопроса наличия (отсутствия) заступов спорного объекта относительно иных земельных участков имеет значение для исследования соответствия проездов, отступов нормам противопожарной безопасности. В решении суда первой инстанции содержится ссылка на письмо от 09.08.2019 № 21Г-91-21 управления государственного пожарного надзора главного управления МЧС России по Краснодарскому краю, в которым установлено, что в ходе осуществления рейдового осмотра, обследования земельных участков с кадастровыми номерами 23:430202011:164 и 23:430202011:1471, что жилой дом имеет свой пожарный проезд, не имеющий отношения к земельному участку по Гаражная, 83. Таким образом, вывод о том, что размещение спорного объекта соответствует (не соответствует) противопожарным нормам и правилам и не создает (создает) угрозу жизни и здоровью граждан, должен быть сделан с учетом определения фактических границ между земельными участками, и с учетом всех представленных письменных доказательств.

В обжалуемых судебных актах указано на отсутствие разрешения на строительство спорного объекта. Вывод сделан на основании письма Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодара от 14.02.2018 № 29/1506 о том, что разрешение на строительство (реконструкцию) по ул. Гаражной, 83 в Западном внутригородском округе города Краснодар не выдавалось. В материалы дела представлена копия разрешения на строительство объекта капитального строительства двух-этажной станции технического обслуживания размером 1413,6 метров, расположенного по адресу: улица Гаражная, 83 Западного внутригородского округа Краснодар (т. 3, л. д. 18). Эксперты отметили, что отступление от разрешения на строительство обусловлено фактическим использованием спорного объекта и расхождением в его итоговой площади.

Для осуществления строительства недостаточно наличия лишь права собственности на земельный участок, необходимо также соблюдение определенных императивных норм, установленных действующим законодательством в публичных интересах (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пункт 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, утвержденного Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143).

Суду, с учетом изложенных обстоятельств, необходимо оценить получение названного разрешения применительно к спорному объекту, определить добросовестность поведения в части принятия мер по получению разрешительной документации.

Кроме того, из представленных договоров аренды следует, что в спорном объекте расположены продуктовый магазин и мини-рынок. Таким образом, названный объект, обременен правами арендаторов, поэтому судебные акты могут затрагивать права и законные интересы лиц, не привлеченных к участию в деле (ООО «ТД-АРТ» и иных арендаторов нежилых помещений). Судам в рамках рассматриваемого дела надлежит определить круг арендаторов спорного объекта, чьи права и законные интересы могут быть затронуты в случае сноса спорного объекта.

Выводы судов основаны на неисследованных существенных для правильного разрешения спора обстоятельствах и не соответствуют имеющимся в материалах дела доказательствам, поэтому решение и постановление надлежит отменить, дело –  направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции для устранения изложенных нарушений.

В связи с завершением производства по кассационной жалобе приостановление исполнения обжалуемых судебных актов утратило силу и подлежит отмене (часть 4 статьи 283 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284  – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайства общества с ограниченной ответственностью «ТД-АРТ» и Прохоров Д.А. оставить без удовлетворения.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.11.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2021 по делу № А32-22478/2018 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Отменить приостановление исполнения судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.03.2021.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий 							        О.Л. Рассказов

Судьи 										        Е.И. Афонина	           									        Е.Л. Коржинек