﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

дело № А84-5404/2021

19 ноября 2021 года

город Севастополь

 

Резолютивная часть решения оглашена 12.11.2021.

Решение в полном объёме составлено 19.11.2021. 

Судья Арбитражного суда города Севастополя Погребняк А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Митрофановой А.А., рассмотрев материалы дела 

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Севастопольский мясоперерабатывающий завод" (ОГРН: 1149204043196, ИНН: 9204020481 г. Севастополь)

к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН: 1149204004025, ИНН: 9204002115, г.Севастополь) 

об урегулировании разногласий, возникших при изменении условий договора аренды  

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился;

от ответчика: не явился;         

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Севастопольский мясоперерабатывающий завод" обратилось в суд с иском к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя об урегулировании разногласий, возникших при изменении условий договора аренды земельного участка.

Определением от 26.08.2021 назначено предварительное судебное заседание.

В обоснование исковых требований ссылается на следующее: между сторонами по делу, в рамках приведения в соответствие с законодательством Российской Федерации заключенного 02.06.2008 договора аренды земельного участка, заключен новый договор аренды; условиями договора установлен порядок определения размера годовой арендной платы с применением арендной ставки 2,4 %, со стороны истца имело место обращение к арендодателю с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов; в удовлетворении заявления оказано ввиду расположения земельного участка в границах красных линий дороги, места общего пользования, в связи с чем, такой участком является ограниченным в обороте.

Ссылаясь на утвержденные Приказом Минэкономразвития РФ № 710 от 29.12.2017 принципы определения арендной платы, в том числе, в отношении земельных участков, ограниченных в обороте, истец обратился в Департамент с предложением о внесении изменений в договор аренды в части порядка определения размера годовой арендной платы, указывая на необходимость применения в отношении ограниченного в обороте земельного участка арендной ставки 1,2 %.

Виду отсутствия со стороны Департамента какого-либо ответа, истец обратился в суд с иском о внесении изменений в договор аренды.

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя представил отзыв на исковое заявление, возражал против заявленных требований, ссылался на постановление Правительства Севастополя № 219-ПП от 08.04.2019, которым установлены ставки арендной платы, полагая верным применение в отношении находящегося во владении истца земельного участка ставки арендной платы 2,4 %.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

24.01.2019 между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя – Арендодатель, и Обществом с ограниченной ответственностью "Севастопольский мясоперерабатывающий завод" – Арендатор, заключен Договор № 62 аренды земельного участка, находящего в собственности субъекта Российской Федерации – города федерального значения Севастопля, предметом которого выступает переданный в рамках договора от 02.06.2008 земельный участок с кадастровым номером 91:03:003002:10 площадью 26 027 кв.м., расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Токарева, 1.

Категория земель: «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Строк действия договора – до 04.08.2033 года (пункт 6.1 Договора).

Согласно пункту 2.1 Договора, годовая арендная плата за пользование Участком устанавливается в соответствии с Порядком расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 08.04.2019 № 219-ПП.

Пунктом 2.2. Договора установлено, что величина годовой арендной платы за пользование Участком определяется по формуле:

Кадастровая стоимость земельного участка (руб.) х Ставка арендной платы (%) х = Сумма годовой арендной платы (руб.).

Кадастровая стоимость Участка составляет 56 218 840,54 рублей (пятьдесят шесть миллионов двести восемнадцать тысяч восемьсот сорок рублей 54 копейки).

Ставка арендной платы в размере земельного налога 2,4 %.

Величина годовой арендной платы за пользование Участком, согласно расчету, составляет: 

56 218 840,54 руб. х 0,024 = 1 349 252,17 рублей.

Общество с ограниченной ответственностью "Севастопольский мясоперерабатывающий завод" обратилось в Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов.

Письмом от 21.04.2021 Департамент отказа в удовлетворении заявления ввиду расположения земельного участка в границах красных линий дороги, места общего пользования, в связи с чем, такой участком является ограниченным в обороте.

28.06.2021 Общество с ограниченной ответственностью "Севастопольский мясоперерабатывающий завод" обратилось в Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части порядка определения размера годовой арендной платы, указывая на необходимость применения в отношении ограниченного в обороте земельного участка арендной ставки 1,2 %.

Указанное письмо получено департаментом 30.06.2021, ответ на обращение истца не представлен.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав фактические обстоятельства, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок. В свою очередь, способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 1 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ, при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Отсутствие ответа Департамента на предложение о внесении изменений в договор аренды следует рассматривать как отклонение предложенной истцом редакции.

Как следует из материалов дела, истцом пункт 2.1 Договора предложено изложить в следующей редакции: «Годовая арендная плата за пользование Участком устанавливается в соответствии с Порядком расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 08.04.2019 № 219-ПП с учётом постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582».

Пункт 2.2. Договора истцом предложено изложить в следующей редакции: «2.2. Величина годовой арендной платы за пользование Участком определяется                          по формуле:

Кадастровая стоимость земельного участка (руб.) х Ставка арендной платы (%) х = Сумма годовой арендной платы (руб.).

Кадастровая стоимость Участка составляет 56 218 840,54 рублей (пятьдесят шесть миллионов двести восемнадцать тысяч восемьсот сорок рублей 54 копейки).

Ставка арендной платы в размере земельного налога 1,2%.

Величина годовой арендной платы за пользование Участком, согласно расчету, составляет: 

56 218 840,54 руб. х 0,012 = 674 626,09 руб. (шестьсот семьдесят четыре тысячи шестьсот двадцать шесть рублей 09 копеек).

В случае изменения кадастровой стоимости Участка, годовая арендная плата за пользование Участком подлежит пересчету с даты, указанной в акте об определении (установлении) новой кадастровой стоимости.

Указанный порядок определения арендной платы за пользование Участком может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения действующего законодательства, регулирующего основные принципы определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ставки земельного налога, подлежащего применению в городе федерального значения Севастополе или снятия ограничений в обороте Участка».

Переданный истцу в аренду земельный участок с кадастровым номером 91:03:003002:10 площадью 26 027 кв.м., расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Токарева, 1 имеет категорию земли: «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения».

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно статье 15 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в пределах особо охраняемых природных территорий в силу подпункта 1 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничены в обороте.

Пунктом 2 статьи 27 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно ответу Департамента от 21.04.2021 спорный земельный участок находится в границах красных линий дороги, места общего пользования, в связи с чем, является ограниченным в обороте.

Пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ определено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

При этом, в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (статья 424 ГК РФ).

В данном случае, земельный участок с кадастровым номером 91:03:003002:10 площадью 26 027 кв.м., расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Токарева, 1, находится во временном пользовании ОООО "Севастопольский мясоперерабатывающий завод" на основании договора аренды от 02.06.2008 заключенного между Севастопольским городским Советом и обществом.

В силу положений пункта 2 статьи 422, пункта 1 статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015 года, и статьи 39.7 ЗК РФ в действующей редакции, за находящиеся в публичной собственности земельные участки, переданные в аренду без проведения торгов по договорам, заключенным после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, взимается арендная плата, которая определяется в порядке, установленном соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации (включая земельные участки, право собственности на которые не разграничено) и органами местного самоуправления, и относится к категории регулируемых цен.

Вместе с тем, в пункте 1 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с «Основными принципами определения арендной платы», установленными в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года № 582 (далее - Постановление № 582).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 года № 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017 года, «Основные принципы определения арендной платы» были дополнены принципом № 7, согласно которому арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из Основных принципов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, направленных на эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков, включающих Принцип №7, предполагающий учет наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Минэкономразвития РФ от 29.12.2017 года № 710, утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства от 16.07.2009 года № 582.

Пунктом 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций, в целях применения вышеуказанного принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки, рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае, при определении размера арендной платы за земельный участок ограниченный в обороте, целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Положения пункта 30 Методических рекомендаций, в части указания пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, разъясняют используемую в Принципе № 7 формулировку «предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка».

Как указал ВС РФ в решении от 12.09.2018 года по делу № АКПИ18-667, оставленным без изменений определением апелляционной коллегии ВС РФ от 13.12.2019 года по делу № АПЛ18-523, положения Принципа № 7 «Основных принципов определения арендной платы», предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан Федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды публичных земель, суды вправе применительно к статье 12 ГК РФ и статье 13 АПК РФ давать оценку нормативным правовым актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, с точки зрения их соответствия указанным принципам и не применять нормативный правовой акт публичного образования, противоречащий нормативному правовому акту большей юридической силы.

В том случае, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за указанные земли выше указанного в принципе № 7, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

Согласно представленным доказательствам, на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности:

блок вспомогательных помещений, мастерских, бытовки, магазин, общей площадью 913,6 кв.м.;

здание для очистных сооружений, площадью 87 кв.м.;

здание, площадью 322,30 кв.м.;

административное здание, площадью 549,9 кв.м.;

три сарая площадью 44,6 кв.м., 22,6 кв.м., 22,9 кв.м.;

уборная площадью 3,8 кв.м.;

гараж площадью 31 кв.м.; 

мазутохранилище площадью 18,4 кв.м.;

мазутонасосная площадью 62,1 кв.м.;

бытовые помещения площадью 100,2 кв.м.;

аппаратная, площадью 242,5 кв.м.;

прачечная 89,10 кв.м.;

компрессорная, площадью 899,90 кв.м.;

база для содержания скота, площадью 87,4 кв.м.;

газораспределительная, площадью 66,7 кв.м.;

склад, площадью 692,4 кв.м.;

склад, площадью 14,6 кв.м.;

хранилище соли, площадью 17,4 кв.м.;

предочистные сооружения, площадью 43,3 кв.м.;

проходная, площадью 126,1 кв.м.;

навес, площадью 144,8 кв.м.;

котельная, площадью 901,9 кв.м. 

Поскольку спорный договор аренды от 24.09.2019 года, заключен сторонами после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов в отношении земельного участка, арендная плата по такому договору является регулируемой и подлежит определению по правилам Принципа № 7, с учетом того, что, как установлено судом при рассмотрении данного дела, спорный участок в силу подпункта 7 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ, является ограниченным в обороте.

Земельный налог на территории города Севастополя установлен Законом города Севастополя «О земельном налоге» № 81-ЗС от 19.11.2014 года, в соответствии с пунктом 5 статьи 2 которого, налоговая ставка для спорного земельного участка, установлена в размере 1,2 % от его кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

В силу статьи 110 АПК РФ, расходы на уплату государственной пошлины, понесенные истцом при подаче иска, подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Иск удовлетворить. 

Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «Севастопольский мясоперерабатывающий завод» и Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя при заключении договора аренды земельного участка от 24.01.2019 № 62 в отношении земельного участка с кадастровым номером 91:03:003002:10 площадью 26 027 кв.м., расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Токарева, 1; категория земли: «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», путём изложения спорных условий договора в следующей редакции:

Пункт 2.1 договора:

«2.1. Годовая арендная плата за пользование Участком устанавливается в соответствии с Порядком расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 08.04.2019 № 219-ПП с учётом постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582».

Пункт 2.2. договора:

«2.2. Величина годовой арендной платы за пользование Участком определяется                          по формуле:

Кадастровая стоимость земельного участка (руб.) х Ставка арендной платы (%) х = Сумма годовой арендной платы (руб.).

Кадастровая стоимость Участка составляет 56 218 840,54 рублей (пятьдесят шесть миллионов двести восемнадцать тысяч восемьсот сорок рублей 54 копейки).

Ставка арендной платы в размере земельного налога 1,2 %.

Величина годовой арендной платы за пользование Участком, согласно расчету, составляет: 

56 218 840,54 руб. х 0,012 = 674 626,09 руб. (шестьсот семьдесят четыре тысячи шестьсот двадцать шесть рублей 09 копеек).

В случае изменения кадастровой стоимости Участка, годовая арендная плата за пользование Участком подлежит пересчету с даты, указанной в акте об определении (установлении) новой кадастровой стоимости.

Указанный порядок определения арендной платы за пользование Участком может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения действующего законодательства, регулирующего основные принципы определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ставки земельного налога, подлежащего применению в городе федерального значения Севастополе или снятия ограничений в обороте Участка».

Взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 1149204004025, ИНН: 9204002115, 299011, г. Севастополь) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Севастопольский мясоперерабатывающий завод»  (ОГРН: 1149204043196, ИНН: 920401001; г. Севастополь) расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 рублей.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба.

В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд города Севастополя. 

Судья                                                                                           А.С. Погребняк