ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 8 (87934) 6-09-16, факс: 8 (87934) 6-09-14

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                                 Дело № А22-1822/2021

13.04.2022

Резолютивная часть постановления объявлена 13.04.2022 

Полный текст постановления изготовлен 13.04.2022 

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Белова Д.А., судей Жукова Е.В., Сомова Е.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФГБУ «Опытная станция «Калмыцкая» на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 29.10.2021 по делу № А22-1822/2021,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Республики Калмыкия обратилось обратился ТУ Росимущества в Республике Калмыкия (далее - истец) с исковым заявлением к ФГУП ОПХ Калмыцкого НИИСХ Россельхозакадемии (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с апреля по июнь 2021 года в размере 2 043 руб. 63 коп., пени в размере 18 руб. 67 коп., всего 2 062 руб. 30 коп., а также расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, № 08-09/2019-06 от 01.07.2019 г., и в связи с полным погашением ответчиком задолженности по арендной плате и пени уточнил заявленные исковые требования и просил расторгнуть договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, № 08-09/2019-06 от 01.07.2019 г.

Заявленные требований мотивированы невнесением арендных платежей и использованием земельного участка не по назначению.

Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 29.10.2021, расторгнут договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, № 08-09/2019-06 от 01.07.2019 г., заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Калмыкия (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и Федеральным государственным унитарным предприятием опытно-производственное хозяйство Калмыцкого научно-исследовательского института сельского хозяйства Российской академии сельскохозяйственных наук (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>). Этим же решением суд произвел процессуальную замену ответчика и распределил судебные расходы.

Судебный акт мотивирован тем, что поскольку ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату, на предложение истца о расторжении договора аренды не отреагировал, то суд первой инстанции сделал вывод о правомерности требований истца о расторжении договора аренды земельного участка в судебном порядке.

В апелляционной жалобе Федеральное государственное бюджетное учреждение «Опытная станция «Калмыцкая» просит отменить решение суда от 29.10.2021 и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска ТУ Росимущества в Республике Калмыкия. 

ТУ Росимущества в Республике Калмыкия в отзыве на жалобу, просит оставить решение суда без изменения, полагает, что суд первой инстанции правильно установил все юридически значимые обстоятельства по делу и применил нормы права, подлежащие применению. 

Дело рассматривается в соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при не явке в судебное заседание арбитражного суда сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд в праве рассмотреть дело в их отсутствие. 

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев повторно дело по апелляционной жалобе в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, изучив и оценив в совокупности материалы дела, находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене, апелляционную жалобу – подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается.

Между истцом (далее - арендодатель) и ответчиком (далее - арендатор) 01.07.2019 года был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, № 08-09/2019-06, по условиям которого истец принял обязательство предоставить, а ответчик -принять в пользование для использования в целях обеспечения деятельности организации земельный участок, находящийся в федеральной собственности, расположенный по адресу: Республика Калмыкия, Целинный район, в границах Верхне-Яшкульского СМО примерно в 3 км по направлению на юго-восток от п. В. Яшкуль, кадастровый номер 08:09:240101:22, площадью 7053673 кв.м., земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для научно-исследовательской деятельности.

Договор аренды заключен на срок 49 лет (пункт 2.1. договора).

При заключении договора между истцом и ответчиком было достигнуто соглашение о плате за пользование недвижимым имуществом в размере 13 449 руб. 00 коп. в год. В связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка в 2021 г. сумма арендной платы изменилась и составила 9 945 руб. 68 коп. (уведомление от 23.12.2020 г. № 2983).

В соответствии с пунктом 3.4. договора установлено, что арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц вперед не позднее десятого числа текущего месяц.

Согласно пункту 5.2. договора в случаях просрочки уплаты или неуплаты арендатором арендных платежей в сроки, установленные в пункте 3.4. настоящего договора, начисляются пени в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Пеня за каждый день просрочки определяется в процентах от неуплаченной суммы арендной платы и перечисляется арендатором на счет и в порядке, указанные в пункте 3.3. договора.

Исковые требования ТУ Росимущества в Республике Калмыкия мотивированы тем, что ответчик в нарушении условий договора не исполнил принятые на себя обязательства по своевременному внесению арендных платежей за период с апреля по июнь 2021 г., в результате чего за ним образовалась задолженность по арендной плате в размере 2 043 руб. 63 коп., пени в размере 18 руб. 67 коп., всего 2 062 руб. 30 коп.

В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истец направил ответчику претензию от 15.06.2021 № БП-02/1614 с требованием погасить сумму задолженности по арендной плате в срок до 24.06.2021 г. (т.1, л.д. 18). Кроме того, ТУ Росимущества в Республике Калмыкия письмом от 16.06.2021 № БП-02/1631 уведомило ответчика о расторжении договора аренды № 08-09/2019-06 от 01.07.2019 г. в связи с неисполнением обязательств по своевременному внесению арендных платежей и направило для подписания проект соответствующего дополнительного соглашения.

Неисполнение ответчиком требований истца явилось основанием для обращения в арбитражный суд с иском по настоящему делу. 

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы в том числе земельные участки.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

Согласно ст. 36 Конституции РФ, п. 7 ст. 1 ЗК РФ, использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии со ст. 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу п. 5 ст. 65 ЗК РФ, с учетом положений ст. 424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 607 Гражданского кодекса допускается возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей передачи в аренду земельных участков.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

В соответствии с абзацем 2 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Изложенное положение, разъяснено в пункте 23 постановления Пленума N 11, которыйустанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 6/8) содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Следовательно, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66) следует, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).

Судом первой инстанции установлено, что истец в письме от 15.06.2021 № БП-02/1614 предложил ответчику расторгнуть договор, указав на наличие задолженности и предложив ее оплатить. Таким образом, досудебный порядок в отношении требования о расторжении договора аренды по основанию невнесения арендной платы соблюден.

Суд первой инстанции констатировал, что на момент принятия решения, задолженность ответчика перед истцом по договору аренды полностью погашена, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями и заявлением истца об уточнении исковых требований. 

При этом, суд первой инстанции посчитал, что погашение задолженности в ходе судебного разбирательства не является безусловным основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений.

Апелляционная инстанция не согласна с указанным выводом суда первой инстанции на основании следующего.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 также указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

С учетом того, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, суд апелляционной инстанции полагает, что расторжение договора в рассматриваемом случае несоразмерно допущенным ответчиком нарушениям по оплате задолженности.

С учетом изложенного апелляционный суд приходит к выводу о том, что допущенное ответчиком нарушение уплаты арендной платы не отвечает признакам существенности и как следствие не может служить основанием для расторжения спорного договора.

В исковом заявлении истец в качестве основания для расторжения договора аренды, также указал, что земельный участок не используется ответчиком в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием (т.1, л.д.6).

В соответствии с пунктом 4.1.3. договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и договором.

Между тем, истцом не соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды по вышеуказанному основанию. Обществу не направлялись требования об устранении данных нарушений, а письма от 15.06.2021 и 16.06.2021 не содержат предложения о расторжении договора аренды по указанному основанию.

Истец лишь в исковом заявлении ссылается на то, что ответчик не использует в своей хозяйственной деятельности объекты недвижимого имущества и предоставленные в аренду федеральные земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием. 

Следовательно, цель досудебного порядка урегулирования спора в части расторжения договора по вышеуказанному основанию в данном случае не достигнута, поэтому в этой части исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.

Вышеприведенные выводы апелляционного суда соответствуют судебной арбитражной практике: постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.10.2021 дело № А63-9714/2020, от 08.07.2014 по делу А53- 21597/2013, от 16.10.2018 по делу А53-6496/2018, от 03.06.2019 по делу А32-13437/2018.

Таким образом, решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 29.10.2021 по делу № А22-1822/2021 в части расторжения договора аренды земельного участка, № 08-09/2019-06 от 01.07.2019 г. подлежит отмене.

Выводы суда первой инстанции об обратном в указанной части апелляционная коллегия находит ошибочными как не соответствующие обстоятельствам дела и нормам материального права.

При этом решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 29.10.2021 по делу № А22-1822/2021 в части установления правопреемства ответчика является обоснованным.

Расходы по уплате государственной пошлины распределены в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

В силу подпункта 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Поскольку в удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды земельного участка от 01.07.2019 № 08-09/2019-06 отказано, то судебный акт в части взыскания государственной пошлины подлежит отмене.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ, не допущено.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 29.10.2021 по делу № А22-1822/2021 в части расторжения договора аренды от 01.07.2019 № 08-09/2019-06 земельного участка с кадастровым номером 08:09:240101:22, площадью 7053673 кв.м, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, Целинный район, в границах Верхне-Яшкульского СМО примерно в 3 км по направлению на юго-восток от п. В. Яшкуль и взыскании с Федерального государственного бюджетного учреждения «Опытная станция «Калмыцкая» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Принять по делу в этой части новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Калмыкия о расторжении договора аренды от 01.07.2019 № 08-09/2019-06 по основанию невнесения арендных платежей отказать.

Исковое заявление Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Калмыкия о расторжении договора аренды от 01.07.2019 № 08-09/2019-06 в связи с использованием земельного участка не по назначению (неиспользованием) оставить без рассмотрения.

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 29.10.2021 по делу № А22-1822/2021 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                          Д.А. Белов

Судьи                                                                                                        Е.В. Жуков

                                                                                                                   Е.Г. Сомов