АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А09-4195/2022

город Калуга

18 июля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12.07.2023

Постановление изготовлено в полном объеме  18.07.2023

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего судьи  Власова Е.В.,

судей  Силаевой Н.Л., Шелудяева В.Н.,

при ведении протокола в судебном заседании 

помощником судьи Фединой В.И.,

при участии в судебном заседании:

от Администрации Брянского района: ФИО1 - представителя по доверенности от 03.08.2021;

от общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Мегаполис-Строй": ФИО2 - представителя по доверенности от 21.12.2022; ФИО3 - представителя по доверенности от 20.06.2023;

от иных лиц, участвующих в деле: не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Брянской области кассационные жалобы Мичуринской сельской администрации и Администрации Брянского района  на решение Арбитражного суда Брянской области от 02.11.2022 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2023 по делу № А09-4195/2022,

                                        У С Т А Н О В И Л :

 Мичуринская сельская администрация обратилась в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Мегаполис-Строй" (далее - ООО СЗ "Мегаполис-Строй", общество) и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее - Управление Росреестра по Брянской области), уточненным  в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконными действий             ООО СЗ "Мегаполис-Строй" по отказу от права собственности на земельный участок с кадастровым номером 32:02:0390204:990, расположенный по адресу: Брянская область, Брянский муниципальный район, п. Мичуринский, оспорив также прекращение права муниципальной собственности в отношении этого земельного участка и просило о восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости  (далее - ЕГРН) записи о праве собственности ООО СЗ "Мегаполис-Строй" на названный земельный участок.

 Решением Арбитражного суда Брянской области от 02.11.2022, оставленным без изменения  постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2023, в удовлетворении требований отказано.

 В кассационных жалобах ставится вопрос об отмене решения, постановления, как не соответствующих требованиям закона.

    Законность судебных актов проверена кассационной инстанцией по правилам статьи 286 АПК РФ.

    Изучив материалы дела, оценив доводы кассационных жалоб и письменных возражений по жалобам, заслушав участников процесса, суд кассационной инстанции находит оспариваемые судебные акты подлежащими отмене.

    При разрешении спора судами установлены следующие обстоятельства.

 Между Управлением имущественных отношений Брянской области (управлением) и ООО СЗ "Мегаполис-Строй" (застройщиком) со ссылкой, в частности, на протокол от 17.05.2018 № 40/18 о результатах рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора о комплексном освоении территории, заключен на срок с 05.06.2018 по 04.06.2028 договор о комплексном освоении территории от 05.06.2018 № 3727-К, по условиям которого застройщику для комплексного освоения территории предоставляется земельный участок с кадастровым номером 32:02:0000000:3244, площадью 954025 кв.м, расположенный в районе п.Мичуринский Брянского района Брянской области (пункты  1.1, 2.3).

В силу пунктов 1.3, 1.4 указанного договора комплексное освоение территории осуществляется в границах участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах образованных из него участков и включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах участка, строительство на образованных участках объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, иных объектов, а также проведение работ по благоустройству и озеленению в соответствии с документацией по планировке территории.

В соответствии с пунктом 3.4.6 договора застройщик обязан подготовить и направить в адрес управления график осуществления мероприятий по освоению территории в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания выполнения соответствующих работ для заключения дополнительного соглашения к договору  в течение одного месяца со дня утверждения документации по планировке территории.

В силу пункта 3.4.7 застройщик обязан заключить дополнительное соглашение к договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению данной территории в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ, в течение двух месяцев со дня утверждения документации по планировке территории.

Пунктом 3.4.8 названного договора определено, что не позднее десяти лет с даты заключения договора застройщик обязан осуществить мероприятия по освоению территории, включая строительство и ввод в эксплуатацию на участке или на образованных участках объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур и иных объектов капитального строительства, благоустройство и озеленение в соответствии с утвержденной уполномоченным органом документацией по планировке территории в срок в соответствии с графиком осуществления мероприятий по освоению территории.

Пунктом 3.3.4 названного договора предусмотрено право застройщика  безвозмездно передать объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, строительство которых осуществляется на участке, образованных участках за счет средств застройщика, в установленном законом порядке в муниципальную собственность не позднее десяти лет со дня заключения договора. Перечень подлежащего передаче имущества, сроки такой передачи определяется сторонами дополнительным соглашением к договору после утверждения проекта планировки и проекта межевания территории.

Пунктом 8.1 названного договора предусмотрено, что привлечение третьих лиц к строительству объектов жилого и иного назначения, коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, в том числе граждан в рамках участия в долевом строительстве, не влечет перехода к ним прав и обязанностей застройщика по договору.

Помимо договора о комплексном освоении территории от 05.06.2018       № 3727-К между ООО СЗ "Мегаполис-Строй" и управлением заключен 05.06.2018 договор аренды земельного участка № 3727, предусмотревший передачу управлением (арендодатель) в аренду за плату обществу (арендатор) вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером 32:02:0000000:3244.

Постановлением от 09.08.2018 № 706 Администрация Брянского района утвердила проект планировки и проект межевания территории земельного участка с кадастровым номером 32:02:0000000:3244.

Управлением и обществом 22.11.2018 заключено дополнительное соглашение к договору от 05.06.2018 № 3727-К, предусмотревшее в его пункте 1, что ООО СЗ "Мегаполис-Строй" осуществляет использование земельного участка, указанного в пункте 1.1 названного договора, а также образованных из него участков в соответствии с видом разрешенного использования, утвержденной документацией по планировке территории и графиком освоения территории (Приложение № 1).

Приложением № 1 (график освоения территории) к дополнительному соглашению от 22.11.2018 к договору от 05.06.2018 № 3727-К в его пунктах 33 и 108 предусмотрены для образуемых земельных участков (:ЗУ33 и :ЗУ108), предназначенных для размещения детских садов, даты начала строительства: 02.2026 и 02.2027 и даты окончания строительства: до 04.06.2028 (по каждому участку).

За счет  площади земельного участка с кадастровым номером 32:02:0000000:3244 образован в числе прочих земельный участок с кадастровым номером 32:02:0390204:990, площадью 14389 кв. м, расположенный по адресу: Брянская область, Брянский муниципальный район, поселок Мичуринский, относящийся к категория земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для размещения детских садов, поставленный на кадастровый учет 22.11.2021, на который обществом регистрировалось право собственности.

Установлено, что ООО СЗ "Мегаполис-Строй" подавалось заявление в Управление Росреестра по Брянской области  о государственной регистрации прекращения права собственности этого общества на вышеуказанный земельный участок в связи с отказом от права собственности на этот объект недвижимого имущества.

Регистрирующим органом 11.04.2022 зарегистрировано в ЕГРН прекращение права собственности ООО СЗ "Мегаполис-Строй" на земельный участок с кадастровым номером 32:02:0390204:990 и внесена в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности муниципального образования Мичуринское сельское поселение Брянского муниципального района на указанный земельный участок.

Ссылаясь на незаконность отказа общества от права собственности на земельный участок с кадастровым номером 32:02:0390204:990, Мичуринская сельская администрация обратилась в суд с требованиями по настоящему делу.

Оставляя заявленные требования без удовлетворения, суды сослались, в частности, на положения статей 130, 131, 215, 235, 236 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 1, 56 Федерального закона Российской Федерации от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ), статей 1,19, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разъяснения, приведенные в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пунктах 75, 85 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

         Суды при разрешении спора исходили из того, что общество                 СЗ "Мегаполис-Строй" отказалось от права собственности на земельный участок с кадастровым номером 32:02:0390204:990 в установленном законом порядке; на основании заявления этого общества в ЕГРН внесена запись о прекращении права собственности общества и возникновении права муниципальной собственности истца на указанный участок. Суды посчитали такой отказ от права собственности не противоречащим закону, принимая во внимание состоявшееся решение суда по делу № А09-5297/2021, указав, что договором о комплексном освоении территории от 05.06.2018 № 3727-К не предусмотрены обязанности застройщика произвести строительство социальных объектов на площадях названного в этом договоре земельного участка, в том числе и за его счет.

        Суд округа полагает, что при разрешении спора судами не установлены все юридически значимые обстоятельства, в связи с чем вывод судов об отказе в  заявленных требованиях является преждевременным и не может быть признан правильным.

         Суды при разрешении спора не учли следующее.

 Статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации закреплен принцип устойчивого развития территорий, предусматривающий обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений       (пункт 3).

        Указанный принцип реализуется, в том числе в положениях законодательства  о комплексном освоении территорий.

        На момент заключения вышеуказанного договора от 05.06.2018              № 3727-К действовали положения статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предусматривавшие, что комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории (часть 1).

  Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка (часть 4).

 Условиями договора о комплексном освоении территории являются, в том числе: обязательство сторон договора осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории; максимальные сроки выполнения данного обязательства (пункт 6 части 5).

Прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором (часть 8).

По смыслу вышеуказанных нормативных положений комплексное освоение предоставленных по договорам в соответствии с положениями статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельных участков включает строительство не только зданий жилого назначения, но и взаимосвязанных с ними объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры.

Такое строительство предполагает соблюдение нормативов планировки и застройки поселений в части размещения названной инфраструктуры, в том числе учреждений дошкольного и школьного возраста в районе нового строительства. 

В представленных в деле материалах по обоснованию  проекта планировки территории 95 га микрорайона "Мегаполис-Парк" (II этап строительства) в п. Мичуринский Брянского района Брянской области расчет потребности застраиваемой территории в учреждениях социально-бытового обслуживания  (в том числе в детских дошкольных образовательных учреждениях) приведен со ссылкой на СП 42.13330.2011 "СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений".

В соответствии со  статьей 44 Земельного кодекса Российской Федерации право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.

Статьей 56 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от соответствующего права собственности осуществляется на основании заявления собственника земельного участка или земельной доли (часть 1).

При государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от такого права осуществляется государственная регистрация права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования, к собственности которых будут отнесены эти земельный участок или земельная доля, без заявления о государственной регистрации возникновения или перехода права (часть 4).

В соответствии с частью 1.1 статьи 19 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на момент спорных правоотношений) если иное не предусмотрено другими федеральными законами, земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка.

В соответствии со статьей 236 ГК РФ гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

        Такой отказ от права собственности, исходя из смысла названной нормы, как разъяснено в определении ВАС РФ от 06.10.2010 № ВАС-10469/10 по делу № А06-4829/2009, заключается в полном отстранении собственника от принадлежащей ему вещи, а не только в отказе от титула собственника.

        Применительно к вышеуказанным нормативным положениям  и конкретным обстоятельствам дела законность действий по отказу общества от права собственности на земельный участок с кадастровым номером 32:02:0390204:990 судами не проверялась.

        Судам применительно к условиям договора  о комплексном освоении территории от 05.06.2018 № 3727-К и соответствующей аукционной документации, предшествующей его заключению, а также документации, касающейся образования спорного участка с кадастровым номером 32:02:0390204:990 и оформления прав общества на него, для правильного разрешения спора следовало выяснить следующие вопросы: являлось ли обязательным условием комплексного освоения территории участка площадью 95 га, указанного в пункте 1.1 названного договора, строительство на нем детских дошкольных учреждений,  кем подлежало выполнение этого условия; были ли определены для такого строительства при разделе земельного участка с кадастровым номером 32:02:0000000:3244 иные, помимо спорного, земельные участки, имеющие площади, согласующиеся по нормативам объемам запланированного на участке с кадастровым номером 32:02:0000000:3244 жилищного строительства; не влечет ли в рассматриваемой ситуации, когда за муниципальным образованием без проявления инициативы с его стороны, только в силу закона, зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок, необоснованное исключение из процесса комплексного освоения территории участка площадью 95 га части входивших в его состав площадей, подлежавших застройке объектами социального назначения и, по сути, изменение в одностороннем порядке ранее установленного режима использования земли, а также и возложение обязанностей, обусловленных  реализацией договора от 05.06.2018 № 3727-К в части возведения объектов социальной инфраструктуры, требующих финансирования, на не являющиеся его стороной органы публичной администрации. Кроме того, судам следовало дать оценку и тому, не повлекли ли оспариваемые действия общества нарушение баланса частного и публичного интересов, состоящих в справедливом распределении связанных с освоением земельного участка, предоставленного по договору о комплексном освоении территории, доходов (от реализации недвижимости) и затрат (на возведения объектов инфраструктуры).

         Мичуринская сельская администрация участником процесса по делу      № А09-5297/2021 не являлась. Обстоятельства, предрешающие итоги судебного  разбирательства по настоящему делу, по делу № А09-5297/2021 не устанавливались.

         Постановленные при неустановлении всех значимых обстоятельств по настоящему делу судебные акты  подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, при котором следует учесть изложенное, разрешить спор на основании норм материального права, регулирующих отношения сторон, при соблюдении процессуального законодательства, в том числе предложить представить участникам процесса, включая лиц, заключивших договор от 05.06.2018 № 3727-К, подробные пояснения по вышеуказанным вопросам и обосновывающие их доказательства.

          Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,    

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Брянской области от 02.11.2022 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2023 по делу № А09-4195/2022 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Брянской области.

         Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст.291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

 Председательствующий судья                                    Е.В. Власов  

 

 Судьи                                                                             Н.Л. Силаева

 

                                                                                                   В.Н. Шелудяев