ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-26883/2024

город Ростов-на-Дону

05 декабря 2024 года

15АП-17093/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 декабря 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Крахмальной М.П., Маштаковой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бобровой М.Ю.,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 21.10.2024 по делу № А32-26883/2024

по иску Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)к обществу с ограниченной ответственностью «Кавказ-Сервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Кавказ-Сервис» (далее – ответчик, общество, ООО «Кавказ-Сервис») с требованием о расторжении договора аренды от 28.08.2015 № 4900009730, об указании, что решение суда по настоящему делу является основанием для погашения в ЕГРН записи от 13.04.2016 № 23-23/050-23/019/805/2016-7380/2 о государственной регистрации права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304006:1050.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.10.2024 по делу № А32-26883/2024 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с обжалуемым судебным актом, администрация обжаловала решение в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования администрации.

В апелляционной жалобе заявитель указывает, что условия спорного договора нарушены существенно и имеются основания для его расторжения.

В отзыве на апелляционную жалобу общество против доводов апелляционной жалобы возражало, просило решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебное заседание не явились представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства. 

Суд рассматривает дело в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключён договор аренды от 28.08.2015 № 4900009730 (далее - договор), согласно которому арендодатель передал во временное владение арендатору земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304006:1050 площадью 4 233 кв.м (далее – спорный земельный участок), расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Шоссейная, 2, для размещения и эксплуатации комплекса санатория «Кавказ» (п. 1.1. договора). 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. 

Срок действия договора устанавливается с момента государственной регистрации по 01.08.2063 (п. 2.1 договора). 

Общество является собственником нежилого здания – зимний клуб с кадастровым номером 23:49:0304007:1483 площадью 287,8 кв.м. 1947 года постройки, расположенного на спорном земельном участке, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 25.08.2024 № КУВИ-001/2024-214718140. 

Управлением муниципального земельного контроля администрации г. Сочи (далее - Управление) осуществлен осмотр спорного земельного участка, в ходе которого установлено, что на указанном земельном участке расположен ветхий, не эксплуатируемый объект капитального строительства, произрастают зеленые насаждения. 

По мнению администрации, земельный участок используется не в соответствии с видом разрешенного использования. 

Согласно пункту 4.1.1. договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды в случае нарушения существенных условий договора: 

- при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных договором; 

- при использовании земельного участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку; 

- при невыполнении арендатором обязанностей, указанных в п.5.2, 5.3 договора. 

В соответствии с пунктом 5.2.6 договора аренды при эксплуатации земельного участка строго соблюдать требования федерального, краевого законодательства и нормативно-правовых актов органов местного самоуправления города Сочи. 

Согласно пункту 5.2.7 договора арендатор обязан использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных п.п. 1.1,1.3 договора, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному ресурсу. 

В соответствии с пунктом 5.2.15 договора аренды арендатор обязан, не нарушать прав и законных интересов землепользователей смежных участков и иных лиц. 

Согласно пункту 5.2.16 договора аренды арендатор обязан при изменении целевого назначения зданий, строений, сооружений (или их частей), расположенных на участке, обратиться к арендодателю для внесения в договор. 

Департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи в адрес общества направлено письмо от 22.11.2023 № 18045/02.01-44 с требованиями о необходимости в 30-дневный срок устранить вышеуказанные нарушения и представить в адрес департамента документы, подтверждающие устранение выявленных нарушений. 

Однако до настоящего времени ответ от арендатора не поступал. 

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

При решении вопроса об обоснованности исковых требований суд руководствуется следующим. 

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной нормой, а именно путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов. 

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований. 

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства, порождающих гражданские права и обязанности. К числу последних относятся гражданские права и обязанности, возникающие вследствие неосновательного обогащения. 

В пункте 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора. 

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

Материалами дела подтверждается, что истец в адрес ответчика направил письмо от 22.11.2023 № 18045/02.01-44. 

Однако ответа на данное уведомление истцом получено не было. 

Таким образом, досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден. 

Требования истца мотивированы тем, что спорный земельный участок используется ответчиком не по целевому назначению. 

Как указано выше, общество является собственником нежилого здания – зимний клуб с кадастровым номером 23:49:0304007:1483 площадью 287,8 кв.м. 1947 года постройки, расположенного на спорном земельном участке, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 25.08.2024 № КУВИ-001/2024-214718140. 

Объект недвижимости - зимний клуб являлся частью комплекса санатория «Кавказ» 

Суд отмечает, что вышеуказанное здание построено в 1947 году, т.е. до заключения сторонами спорного договора аренды, самовольной постройкой не признано. 

Согласно пункту 5.2.7. договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных п.п. 1.1.,1.3., способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному ресурсу. 

Согласно пункту 5.2.9. договора аренды арендатор обязан не допускать действий, которые могут привести к ухудшению состояния земли, экологической и санитарной обстановке города, не совершать нарушения прав и законных интересов других землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, не допускать нарушения функционирования находящихся в пределах границ участка инженерных коммуникаций, сетей, сооружений, дорог, проездов и т.д. 

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 АПК РФ, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

В соответствии с положениями статьи 9 АПК РФ каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ). 

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что использование ответчиком вышеуказанного объекта капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия. В судебном заседании 28.08.2024 представитель ответчика указал, что ведется реконструкция здания, представил договор подряда на проведение геодезических работ от 27.08.2024 № 1/27/08/2024 и договор на изготовление эскизного проекта от 10.07.2024, пояснил, что более 5 лет имеется корпоративный спор между учредителями общества относительно порядка использования здания на участке, что препятствует его использованию (дело № А32-16413/2024). 

Как следует из пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором. 

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. 

Согласно статье 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами. 

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 ГК РФ. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ). 

Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора. 

Судебная практика исходит из того, что расторжение договора всегда носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений (например, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.11.2023 по делу № А32-16129/2020, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.12.2022 по делу № А20-5348/2021, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21.06.2022 по делу № А72-6359/2020).

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что арендатор своими действиями нарушает пункты 5.2.7 и 5.2.9 в части ухудшения состояния земли, экологической и санитарной обстановке города, а также наносит вред окружающей среде. 

То обстоятельство, что земельный участок используется с целью эксплуатации здания, само по себе не свидетельствует об использовании земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием. Функциональное назначение здания относится к вопросу использования именно данного объекта недвижимости, а не земельного участка.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что существенных изменений аренды земельного участка не произошло? так как указанное здание существовало и на момент передачи земельного участка в аренду.

Вышеуказанные обстоятельства не являются существенным нарушением условий договора, а, следовательно, не являются основанием для расторжения договора аренды земельного участка. 

Иных доказательств использования земельного участка не по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации, в частности систематического невнесения арендной платы арендатором, администрация не представила. 

Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд пришел к обоснованному  выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды в соответствии с нормами статьи 619 ГК РФ, статьи 46 ЗК РФ. 

Учитывая, что спорный договор аренды заключен на 48 лет, недоказанность истцом нарушения арендатором существенных условий данного договора, суд не находит оснований для расторжения арендных правоотношений. 

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы у суда не имеется.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.10.2024 по делу № А32-26883/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающих двух месяцев с даты принятия настоящего постановления.

Председательствующий                                                           Н.В. Ковалева

Судьи                                                                                             М.П. Крахмальная

Е.А. Маштакова