﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А67-6567/2020

Резолютивная часть постановления объявлена  20 мая 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  25 мая 2021 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Зиновьевой Т.А.,

судей							Демидовой Е.Ю.,

								Севастьяновой М.А. - 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Амоян Гевас Джамаловны на решение Арбитражного суда Томской области от 27.11.2020 (судья Ломиворотов Л.М.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2021 (судьи Бородулина И.И., Логачев К.Д., Хайкина С.Н.) по делу № А67-6567/2020 по иску индивидуального предпринимателя Халатяна Мараза Мироевича (ИНН 701400068325, ОГРНИП 304701426500012) к муниципальному образованию «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска (ИНН 7017002351, ОГРН 1027000856211, 634050, г. Томск, пер. Плеханова, д. 4) о признании недействительным отказа от договора аренды земельного участка. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуальный предприниматель Амоян Гевас Джамаловна (ИНН 701746046614).

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Халатян Мараз Мироевич (далее – истец, предприниматель, ИП Халатян М.М.) обратился в Арбитражный суд Томской области с заявлением о признании недействительным отказа муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска (далее – департамент, ответчик), выраженного в письме от 06.07.2020 №  7106, от договора аренды от 02.07.2001 № ТО-21-12880 земельного участка, кадастровый номер 70:21:0200007:566, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Алтайская. 169. Решением от 27.11.2020 Арбитражного суда Томской области в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2021 решение Арбитражного суда Томской области от 27.11.2020 изменено в части, в удовлетворении исковых требований отказано. 

Не согласившись с данным судебным актом, индивидуальный предприниматель Амоян Гевас Джамаловна (ИП Амоян Г.Д.) обратилась с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального права, просит его отменить и принять новый судебный акт. 

В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает на то, что уведомление о расторжении договора должно быть направлено в адрес текущего собственника недвижимости, расположенной на спорном земельном участке; судом не были применены нормы статей 10, 165.1, 307 – 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Заявитель также указывает на то, что стороны предусмотрели возможность одностороннего отказа от договора только в случае существенных нарушений со стороны арендатора, а также полагает действия департамента по отказу от договора аренды совершенными исключительно с целью причинения вреда другому лицу. 

Заявителем кассационной жалобы представлены дополнительные пояснения.

Департаментом отзыв на кассационную жалобу не представлен. 

Ответчик представил отзыв на кассационную жалобу, к которому в нарушение части 1 статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не приложены документы, подтверждающие направление отзыва другим лицам, участвующим в деле, в связи с чем данный отзыв судом кассационной инстанции не принимается во внимание.

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 АПК РФ, рассмотрена в их отсутствие.

Суд апелляционной инстанции в порядке части 6 статьи 121, частей 1, 3 и 5 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие участников процесса.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы с дополнительными пояснениями, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 02.07.2001 между муниципальным образованием «Город Томск» в лице департамента недвижимости администрации города Томска (арендодатель) и ИП Халатяном М.М. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-12880, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 70:21:030353:05, общей площадью 69,35 кв.м, находящийся по адресу: г. Томск, ул. Алтайская, 169, для реконструкции – строительства торгового павильона и последующей его эксплуатации. Срок действия договора аренды установлен с 02.07.2001 по 02.07.2004, соглашением сторон от 09.07.2004 продлен на неопределенный срок. 

Письмом от 06.07.2020 № 7106 департамент уведомил арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и его расторжении по истечении трех месяцев с момента получения уведомления. Полагая, что указанный отказ не соответствует законодательству и нарушает его законные права и интересы, предприниматель обратился в арбитражный суд в порядке главы 24 АПК РФ с требованием о признании его недействительным. 

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались статьями 8, 10, 450, 606, 610, ГК РФ, статьями 46, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), положениями пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее – постановление № 16), постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, пункта 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо № 66), определения Конституционного Суда Российской Федерации от 14.07.2011 № 980-О-О, исходили из бессрочного действия договора аренды, заключенного между сторонами, наличия оснований для прекращения арендных правоотношений.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют нормам действующего законодательства, а также фактическим обстоятельствам дела.

В силу статьи 450.1 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. 

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). В таком случае согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В соответствии с положениями пункта 4 информационного письма № 66 при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В пункте 3 постановления № 16 также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено. Данная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608 по делу № А41-13398/2016.

Судами установлено и следует из материалов дела, что по истечении срока действия спорного договора аренды он был возобновлен сторонами на неопределенный срок.

Департамент, в порядке реализации права, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, письмом от 06.07.2020 № 7106 уведомил арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и его расторжении по истечении трех месяцев с момента получения уведомления.

Учитывая изложенное, исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание, что в рассматриваемом случае администрацией реализовано право на односторонний отказ от исполнения договора по общим основаниям, предусмотренным нормами гражданского законодательства (статьи 610, 621 ГК РФ), суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для  удовлетворения заявленных требований.

Доводы подателя жалобы о том, что Амоян Г.Д., как собственник объекта недвижимости в настоящее время, является уполномоченным лицом, которому должно было быть направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 02.07.2001 № ТО-21-12880, судом кассационной инстанции отклоняются.

Исходя из пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В силу приведенных норм права ИП Амоян Г.Д. при переходе к ней права собственности на строение, приобрела и право пользования земельным участком, на котором это строение расположено, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник объекта, в силу прямого указания закона.

Между тем, из условий пункта 4.2.15 договора аренды от 02.07.2001 № ТО-21-12880, следует что арендатор обязан в 7-дневный срок уведомить арендодателя о передаче прав собственности на здание, строение, сооружение, расположенное на земельном участке. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что арендатором указанное условие было исполнено. 

Более того, ИП Халатян М.М. после прекращения своего права собственности на здание 02.12.2012 продолжал позиционировать себя в качестве арендатора земельного участка, заключив 16.05.2018 с департаментом дополнительное соглашение № 2 к договору аренды от 02.07.2001 № ТО-21-12880.

При таких обстоятельствах переход права собственности на здание, которое расположено на спорном земельном участке, к ИП Амоян Г.Д. не свидетельствует о незаконности одностороннего отказа от договора аренды земельного участка и нарушении прав самого истца - ИП Халатяна М.М.

Ненаправление отказа от договора в адрес собственника размещенного на спорном земельном участке здания не может свидетельствовать о незаконности данного отказа, поскольку момент надлежащего уведомления арендатора о прекращении договора аренды имеет значение лишь для определения даты окончания действия договора.

Соблюдение администрацией порядка одностороннего отказа от договора аренды, продленного на неопределенный срок, являлось предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, которыми установлено, что письмо от 06.07.2020 № 7106 выразило волю арендодателя на прекращение заключенного договора аренды, и направлено арендатору по договору с соблюдением трехмесячного срока, установленного статьей 610 ГК РФ.

Ссылка подателя жалобы на нарушение департаментом условий договора аренды (пункт 7.2), запрещающих отказываться от договора аренды в отсутствие нарушений условий договора со стороны арендатора, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку названные третьим лицом условия договора регламентируют основания и процедуру досрочного расторжения договора аренды, в то время как рассматриваемый договор продлен на неопределенный срок, вследствие чего отказ департамента не должен был быть обусловлен какими-либо причинами и основаниями.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в суде апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судом норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов суда, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ). 

Принимая во внимание, что судами первой и апелляционной инстанций не допущено неправильного применения норм материального права и нарушений норм процессуального права (статья 288 АПК РФ), основания для удовлетворения кассационной жалобы судом кассационной инстанции не установлены.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный Суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Томской области от 27.11.2020 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2021 по делу № А67-6567/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					Т.А. Зиновьева

Судьи									Е.Ю. Демидова

										М.А. Севастьянова