ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А28-12043/2022

г. Киров

24 января 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 января 2024 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Минаевой Е.В.,

судейВолковой С.С., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2

при участии в судебном заседании;

представителя истца - ФИО3, действующей на основании доверенности от 27.11.2023, 

представителя ответчика - ФИО4, действующей на основании доверенности от 05.04.2022,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО5 

на решение Арбитражного суда Кировской области от 21.11.2023 по делу № А28-12043/2022

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО5 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 314434523100058) 

к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных издержек,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее - истец, ИП ФИО5, Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Кировской области с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) исковым заявлением к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (далее - ответчик, Банк, ПАО Сбербанк) о взыскании неосновательного обогащения за пользование кровлей здания в период с 16.06.2022 по 31.07.2023 в размере 204 400 рублей 00 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 17 225 рублей 60 копеек, а также расходов по уплате государственной пошлины и судебных издержек, понесенных по настоящему делу в связи с оплатой услуг представителя, проведением оценки объекта аренды, оплатой консультационных оценочных услуг, составлением нотариальной доверенности.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 21.11.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО5 обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда в полном объеме, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования истца.

Предприниматель в апелляционной жалобе указывает на то, что кровля может быть предметом договора аренды. По мнению истца, поскольку между сторонами отсутствуют договорные отношения в части использования кровли (крыши), и Общество использует такое имущество неосновательно, то на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение. Также заявитель жалобы считает, что положения аукционной документации не имеют юридической силы, они не согласовывают условия о передаче части кровли в аренду или безвозмездное пользование. По убеждению Предпринимателя, взаимоотношения ПАО Сбербанк и ФИО6 не имеют юридической силы и правовых последствий для ФИО5, за исключением того, что отражено в договоре аренды от 15.01.2019 и договоре купли-продажи от 16.06.2022. ИП ФИО5 полагает, что судом нарушены положения пункта 4 части 4 статьи 270 АПК РФ, поскольку к участию в деле не привлечен ФИО6

Банк в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что действительная воля сторон договора аренды была направлена на предоставление арендодателем в пользование арендатору места общего пользования для размещения антенно-мачтового оборудования без дополнительной оплаты. ПАО Сбербанк отмечает, что в договоре аренды и дополнительном соглашении к нему не имеется оговорок о возмездном использовании арендатором части кровли. Ответчик полагает, что истец при заключении договора купли-продажи не мог не знать, что расположенное на крыше здания оборудование принадлежит Банку и используется им безвозмездно для размещения антенно-мачтового оборудования.

В судебном заседании представители сторон поддержали занятые по делу правовые позиции.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ответчик являлся собственником имущества - здания с кадастровым номером 43:06:310101:176 общей площадью 365,1 кв.м, расположенного по адресу: Кировская область, Верхошижемский район, пгт. Верхошижемье, ул. Комсомольская, д.2А, и земельного участка.

В 2018 году ПАО Сбербанк принято решение о реализации указанного имущества, был объявлен аукцион на право заключения договора купли-продажи соответствующего здания с кадастровым номером 43:06:310101:176 общей площадью 365,1 кв.м и земельного участка; обязательным условием аукционной документации являлось условие о заключении договора обратной аренды помещений продаваемого объекта, при этом основные положения договора обратной аренды также были указаны в аукционной документации. Кроме того, в разделе дополнительные условия (обременения) аукционной документации указано на сохранение АМС ТСПР на кровле и фасаде здания без взимания дополнительной оплаты при обратной аренде Банком.

17.12.2018 между ПАО Сбербанк и победителем аукциона ФИО6 заключен договор купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначения с земельным участком № 7, 28.12.2018 переход права собственности зарегистрирован в Управлении Росреестра по Кировской области.

Между ИП ФИО6 (арендодатель) и ПАО Сбербанк (арендатор) подписан договор долгосрочной аренды нежилого помещения от 15.01.2019 №1 (далее - договор аренды), в соответствии с предметом которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 143,6 кв.м (139,7 кв.м в редакции дополнительного соглашения № 1 от 14.06.2019), в том числе помещения № 2, 3, 5, 6, 11, 12, 13, 14, 15, б/н, расположенные на первом этаже здания по адресу: Кировская область, Верхошижемский район, пгт. Верхошижемье, ул. Комсомольская, д.2А, а арендатор обязуется принять его и вносить арендную плату в размере и порядке, определенным договором. В соответствии с пунктом 1.8 указанного договора срок аренды помещения составляет 10 лет.

В соответствии с пунктом 1.10 договора арендодатель предоставляет в пользование арендатору место для антенно-мачтового сооружения технологической сети подвижной радиосвязи (АМС ТСПР), принадлежащей арендатору, на кровле здания. В случае демонтажа АМС ТСПР на кровле здания арендатор обязуется восстановить целостность крыши, стен, перекрытий и других материалов, поврежденных креплениями АМС ТСПР.

Арендная плата за пользование объектом составляет 138,30 рублей за 1 кв.м и включает в себя платежи за пользование объектом и соответствующей частью земельного участка пропорционально занимаемой площади, в том числе плату за услуги по эксплуатации и техническому обслуживанию систем жизнеобеспечения помещений (за исключением платы за электроэнергию, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение). Постоянная арендная плата за месяц за всю площадь объекта составляет 19 859,88 рублей (19 320,51 рубль в редакции дополнительного соглашения № 1 от 14.06.2019), НДС не облагается (пункт 4.1 договора аренды).

ФИО6 (продавец) и ФИО5 (покупатель) заключили договор от 16.06.2022 купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером 43:06:310101:176 общей площадью 365,1 кв.м и земельного участка по адресу: Кировская область, Верхошижемский район, пгт. Верхошижемье, ул. Комсомольская, д.2А., 21.06.2022 переход права собственности зарегистрирован в Управлении Росреестра по Кировской области.

В связи с переходом права собственности на здание к ФИО5, к указанному лицу в силу закона перешли все права и обязанности арендодателя по договору аренды от 15.01.2019 №1 в редакции, действующей на момент перехода.

ИП ФИО5 направила в адрес ответчика письмо-претензию от 31.08.2022 № 11-22, в котором указала, что пункт 1.10 договора аренды не определяет имущество, подлежащее передаче в аренду, в отношении части кровли здания отсутствует обременение. К претензии приложены счета на оплату за пользование частью кровли и фасада здания для размещения АМС ТСПР август 2022 года, указано на неоплату аналогичных счетов за июнь и июль 2022 года.

В письме от 24.08.2022 № 8612-01-исх/905 ответчик указал на необоснованность взимания дополнительной арендной платы за ранее выделенное место на кровле здания для размещения АМС ТСПР в соответствии с аукционной документацией и условиями продажи объекта недвижимости.

Полагая, что на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение в виде платы за пользование кровлей здания, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Согласно пункту статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).

Для возникновения обязательств из неосновательного обогащения важен сам факт безвозмездного перехода имущества от одного лица к другому или сбережения имущества одним лицом за счет другого при отсутствии к тому правовых оснований.

Исходя из анализа вышеназванных норм права, а также разъяснений Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», следует, что для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие следующих условий: приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, и отсутствие правовых оснований к его приобретению, сбережению. То есть приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе, ни на сделке, то есть происходит неосновательно.

Применительно к обстоятельствам настоящего спора, пользование ПАО Сбербанк частью кровли для размещения антенно-мачтового сооружения технологической сети подвижной радиосвязи основано на положениях пункта 1.10 договора аренды, заключенного 15.01.2019 между ИП ФИО6 (арендодатель) и Банком (арендатор).

Как указано в пункте 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При смене собственника и осуществления регистрации перехода права собственности покупатель занимает место продавца на стороне арендодателя, для этого заключение договора не требуется.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в силу статьи 617 ГК РФ при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Из обстоятельств настоящего дела следует, что в связи с заключением 16.06.2022 между ФИО6 (продавец) и ФИО5 (покупатель) договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 43:06:310108:79 и здания с кадастровым номером 43:06:310101:176, права и обязанности арендодателя по договору от 15.01.2019 перешли к ФИО5

Отказывая в удовлетворении исковых требований Предпринимателя, суд первой инстанции исходил из того, что пунктом 1.10 договора аренды в совокупности и взаимосвязи с аукционной документацией по продаже спорного здания следует, что условие о необходимости предоставления места для размещения АМС ТСПР при обратной аренде здания не подразумевает взимания дополнительной платы за пользование частью кровли, что должным образом согласовано сторонами при заключении договора аренды от 15.01.2019 №1.

Апелляционный суд поддерживает указанный вывод по следующим мотивам.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац 1).

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (абзац 2).

В пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - Постановление № 49) условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее - Постановление № 16), при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

В рассматриваемом случае разногласия между сторонами возникли по поводу толкования пункта 1.10 договора от 15.01.2019, которым предусмотрено, что арендодатель предоставляет в пользование арендатору место для антенно-мачтового сооружения технологической сети подвижной радиосвязи (АМС ТСПР), принадлежащей арендатору, на кровле здания. По убеждению истца, договором аренды от 15.01.2019 не предусмотрено безвозмездное пользование частью кровли для размещения АМС ТСПР.

Между тем указанный аргумент Предпринимателя (получившего права и обязанности арендатора по договору в связи с покупкой здания в 2022 году) заявлен без учета обстоятельств, предшествовавших заключению ФИО6 и Банком договора аренды в 2019 году.

В частности, ФИО6 приобрел у ПАО Сбербанк нежилое здание по адресу Кировская область, Верхошижемский район, пгт. Верхошижемье, площадью 365,1 кв.м по договору от 17.12.2018 на условиях сохранения антенно-мачтового сооружения технологической сети подвижной радиосвязи на кровле и фасаде здания без взимания дополнительной оплаты.

В развитие указанного условия при заключении договора аренды от 15.01.2019 его стороны - ИП ФИО6 (арендодатель) и ПАО Сбербанк (арендатор) в пункте 1.10 особо оговорили предоставление ФИО6 Банку места для антенно-мачтового сооружения на кровле здания. При этом в разделе 4 договора аренды не указано на внесение отдельной платы за пользование частью кровли здания.

Следует отметить, что при заключении договора купли-продажи имущества от 16.06.2022 ФИО5 было достоверно известно о том, что в отношении здания имеются следующие обременения: вид – аренда, дата государственной регистрации 25.11.2019, сроком на 10 лет, в пользу ПАО Сбербанк; основание государственной регистрации – договора долгосрочной аренды нежилого помещения от 15.01.2019 № 1, дополнительное соглашение от 14.06.2019 № 1. В пункте 3.1 договора купли-продажи от 16.06.2022 указано, что покупатель ознакомлен с названными договором и дополнительным соглашением к нему.

Таким образом, ИП ФИО5 при покупке недвижимости было известно о наличии обременения в отношении здания с кадастровым номером 43:06:310101:176; а договором аренды нежилого помещения от 15.01.2019 № 1, дополнительным соглашением к нему от 14.06.2019 № 1 предусмотрено предоставление Банку в пользование помимо нежилого помещения площадью 143,6 кв.м, места для размещения АМС ТСПР без взимания дополнительной платы.

Поскольку ИП ФИО5 как покупатель объекта недвижимости, обремененного правом аренды Банка, в силу закона приобрела весь без исключений объем прав и обязанностей арендодателя по договору аренды от 15.01.2019, а прежний собственник выбыл из арендных правоотношений, ФИО5 обязана была в спорный период предоставить ответчику место для размещения АМС ТСПР на ранее действовавших условиях (без дополнительной платы). 

Несмотря на то, что действующим законодательством не ограничено право передачи в аренду части здания (части кровли), в данном случае новый арендодатель ФИО5 при заключении договора купли-продажи имущества не могла получить по договору аренды (статья 617 ГК РФ) больший объем прав (включая взыскание платы за пользование частью кровли), чем был у предыдущего арендодателя ФИО6 (продавец здания).

Аргумент Предпринимателя о том, что в договоре аренды его стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям договора (в том числе в отношении предмета договора), в связи с чем договор от 15.01.2019 не считается заключенным, подлежит отклонению.

В пункте 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» закреплена правовая позиция о том, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Применительно к обстоятельствам настоящего спора договор аренды от 15.01.2019 в части передачи в пользование Банку части кровли исполнялся сторонами договора аренды и вопрос о площади, месте расположения предоставленного ответчику участка кровли крыши не ставился; на дату заключения договора купли-продажи здания Предпринимателю было достоверно известно о месте размещении ПАО Сбербанк АМС на кровле здания. Указанное обстоятельство подтверждено пунктом 3.3 договора купли-продажи от 16.06.2022, согласно которому ИП ФИО5 осмотрела здание, ознакомилась с его состоянием и согласна принять его в том, состоянии, которое существует на день подписания договора. Фактически Предприниматель согласился принять такое здание с размещенным на кровле здания оборудованием Банка.

При изложенных обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Предпринимателя, на что обоснованно указано в решении суда.

Аргументы заявителя апелляционной жалобы, который обращаясь в суд с настоящим требованием, самостоятельно сформировал состав лиц, участвующих в деле, о непривлечении судом первой инстанции к участию в деле ФИО6, апелляционным судом рассмотрены и не принимаются.

В соответствии с частью 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Судебный акт может быть признан принятым о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, в том случае, если им устанавливаются права этого лица относительно предмета спора либо возлагаются обязанности на это лицо.

Из текста обжалуемого судебного акта не усматривается, что суд принял решение о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле (права лица относительно предмета спора не установлены, какие-либо обязанности не возложены).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции находит обжалуемое решение законным и обоснованным, вынесенным с учетом обстоятельств дела и норм действующего законодательства и не усматривает правовых оснований для его отмены или изменения. Апелляционная жалоба заявителя по приведенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя жалобы. 

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Кировской области от 21.11.2023 по делу № А28-12043/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО5 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                                      

Е.В. Минаева

Судьи         

ФИО7

ФИО1