ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-33762/2021

г. Саратов

05 февраля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2024 года.

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи С. А. Жаткиной,

судей О. И. Антоновой, И. М. Заграничного,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии в судебном заседании до перерыва:

от ФИО2 представитель ФИО3, действующая на основании доверенности от 22.12.2023, 

от Федерального государственного унитарного предприятия «Всероссийский научно-исследовательский институт автоматики им. Н.ФИО17» представитель ФИО4, действующая на основании доверенности от 15.01.2024, 

от ФИО5 и ФИО6 представитель ФИО7, действующая на основании доверенности от 06.09.2023, 

финансовый управляющий ФИО8 ФИО9, представлена копия решения Арбитражного суда Волгоградской области от 21.11.2023 по делу № А12-20374/2023, 

после перерыва:

от Федерального государственного унитарного предприятия «Всероссийский научно-исследовательский институт автоматики им. Н.ФИО17» представитель ФИО10, действующий на основании доверенности от 16.11.2022, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО11, индивидуального предпринимателя ФИО2, ФИО5, ФИО6, Федерального государственного унитарного предприятия «Всероссийский научно-исследовательский институт автоматики им. Н.ФИО17», ФИО8 и ФИО12 

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25 октября 2023 года по делу № А12-33762/2021

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО11 (ОГРНИП 304345903600019, ИНН 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 323344300057112, ИНН 

<

***>), ФИО12 (г. Волгоград), ФИО8 (г. Волгоград)

к Федеральному государственному унитарному предприятию «Всероссийский научно-исследовательский институт автоматики им. Н.ФИО17» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Русская служба оценки» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО6 (г. Волгоград), нотариус города Волгограда ФИО13 (г. Волгоград),

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, 

 

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Волгоградской области обратились индивидуальный предприниматель ФИО11 (далее – ИП Ярда В.В.), индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2) (вместе - предприниматели) с исковым заявлением к Федеральному государственному унитарному предприятию «Всероссийский научно-исследовательский институт автоматики им. Н.ФИО17» (далее – ФГУП «Всероссийский научно-исследовательский институт автоматики им. Н.ФИО17», ФГУП «ВНИИА», институт) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.09.2021.

Также, в Арбитражном суде Волгоградской области принято к производству дело № А12-35919/2021 по исковому заявлению ФГУП «Всероссийский научно-исследовательский институт автоматики им. Н.ФИО17» к индивидуальному предпринимателю ФИО11, индивидуальному предпринимателю ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи помещений на условиях, предложенных в протоколе разногласий от 03.11.2021 к договору купли–продажи от 21.09.2021 по цене помещений в размере 62 162 000 руб.

Определением от 14 января 2022 по делу № А12-33762/2021 суд объединил дела № А12-33762/2021 и № А12-35919/2021 в одно производство с присвоением номера дела № А12-33762/2021.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 02.03.2022 по настоящему делу ФИО12, ФИО8 привлечены к участию в деле в качестве соистцов.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции до рассмотрения спора по существу от индивидуального предпринимателя ФИО11, индивидуального предпринимателя ФИО2, ФИО8 поступили ходатайства об отказе от исковых требований в полном объеме.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 27.04.2022 принят отказ индивидуального предпринимателя ФИО11, индивидуального предпринимателя ФИО2, ФИО8 от иска к Федеральному государственному унитарному предприятию «Всероссийский научно-исследовательский институт автоматики им. Н.ФИО17» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.09.2021, производство по делу № А12-33762/2021 в данной части прекращено.

Кроме того, указанным определением отказано в удовлетворении ходатайства ФИО12, ФИО8 о передаче дела в Волгоградский областной суд для направления его в суд общей юрисдикции, к подсудности которого оно отнесено законом.

До принятия по делу судебного акта ФГУП «ВНИИА» в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнило исковые требования и просило суд понудить обязать индивидуального предпринимателя ФИО11, индивидуального предпринимателя ФИО2 заключить с Федеральным государственным унитарным предприятием «Всероссийский научно-исследовательский институт автоматики им. Н.ФИО17» договор купли-продажи помещений по цене 70 763 652 руб., определенной по результатам заключения эксперта от 06.07.2022 № 9825/5-3, выполненного Федеральным бюджетным учреждением «Волгоградская лаборатория судебных экспертиз», а так же моментом заключения договора купли-продажи установить 30.12.2021.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 06 сентября 2022 года по делу № А12-33762/2021 в удовлетворении исковых требований ФИО12 отказано.

Заявленные требования Федерального государственного унитарного предприятия «Всероссийский научно-исследовательский институт автоматики им. Н.ФИО17» удовлетворены частично, а именно суд решил:

понудить индивидуального предпринимателя ФИО11, индивидуального предпринимателя ФИО2 заключить с Федеральным государственным унитарным предприятием «Всероссийский научно-исследовательский институт автоматики им. Н.ФИО17» договор купли-продажи недвижимого имущества от 21.09 2021, изложив п. 2.1 в следующей редакции:

«Цена приобретаемого покупателем помещения, указанного в п.1.1-.1.3 настоящего договора (далее - цена помещения) составляет 70 763 652 руб., НДС не предусмотрен в связи с применением продавцами упрощенной системы налогообложения. Указанная стоимость включает в себя как стоимость помещения, так и стоимость земельного участка, на котором расположено помещение.

Цена помещения с учетом земельного участка определена на основании  заключения эксперта по арбитражному делу № А12-33762/2021 от 06.07.2022 № 9825/5-3, выполненного Федеральным бюджетным учреждением «Волгоградская лаборатория судебных экспертиз».

В удовлетворении остальной части заявленных требований Федерального государственного унитарного предприятия «Всероссийский научно-исследовательский институт автоматики им. Н.ФИО17» судом отказано.

Судебные расходы распределены судом в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2022 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 06.09.2022 в части удовлетворения исковых требований ФГУП «ВНИИА» отменено, институту отказано в удовлетворении исковых требований.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 18.04.2023 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 06.09.2022 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2022 по делу № А12-33762/2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Судом кассационной инстанции указано, что на момент рассмотрения судом первой инстанции настоящего спора по существу в Едином государственном реестре недвижимости содержались записи о государственной регистрации права общей долевой собственности на спорное недвижимое имущество за ИП ФИО11 в размере 1/2 доли в праве, за ФИО2 и ФИО8 в размере 1/4 доли в праве за каждым.

Однако суд первой инстанции рассмотрел и частично удовлетворил исковые требования ФГУП «ВНИИА» о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества только к предпринимателям, тем самым надлежащим образом не определив участников спорных правоотношений.

При повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции от ФГУП «Всероссийский научно-исследовательский институт автоматики им. Н.ФИО17» поступило ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве соответчика индивидуального предпринимателя ФИО8, а также ходатайство об уточнении заявленных требований, а именно о понуждении индивидуального предпринимателя ФИО11, индивидуального предпринимателя ФИО2, индивидуального предпринимателя ФИО8 заключить с ФГУП «Всероссийский научно-исследовательский институт автоматики им. Н.ФИО17» договор купли-продажи недвижимого имущества, общей площадью 2298,1 кв.м, кадастровый номер №34:34:040036:973, по адресу: 

<

...>, расположенный на земельном участке по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, район Центральный, квартал 153, с кадастровым номером №34:34:040036:442, по цене 70 763 652,00 рубля. Моментом заключения договора купли-продажи установить 30 декабря 2021 года.

Определением от 22.05.2023 индивидуальный предприниматель ФИО8 привлечена в качестве соответчика.

Определением от 11.08.2023 в качестве соответчика привлечен ФИО5, а также привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО6, нотариус города Волгограда ФИО13.

До рассмотрения дела по существу в суде первой инстанции от ФИО12 поступило ходатайство об отказе от исковых требований в полном объеме.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 15.09.2023 принято к производству встречное исковое заявление ФИО5 к ФГУП «ВНИИА» об определении общей рыночной стоимости нежилых помещений, общей площадью 2 298,1 кв.м, кадастровый номер №34:34:040036:973, по адресу: 

<

...>, и земельного участка с кадастровым номером №34:34:040036:442, равной 140 000 000 руб.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 25 октября 2023 года по делу № А12-33762/2021 принят отказ ФИО12 от иска к федеральному государственному унитарному предприятию «Всероссийский научно-исследовательский институт автоматики им. Н.ФИО17» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.09.2021, производство по делу в указанно части прекращено.

Заявленные требования федерального государственного унитарного предприятия «Всероссийский научно-исследовательский институт автоматики им. Н.ФИО17» удовлетворены частично, на индивидуального предпринимателя ФИО11, индивидуального предпринимателя ФИО2, ФИО5 возложена обязанность заключить с федеральным государственным унитарным предприятием «Всероссийский научно-исследовательский институт автоматики им. Н.ФИО17» договор купли-продажи недвижимого имущества от 21.09.2021, изложив п. 2.1 в следующей редакции:

«Цена приобретаемого покупателем помещения, указанного в п.1.1-.1.3 настоящего договора (далее «Цена помещения») составляет 70 763 652 руб., НДС не предусмотрен в связи с применением продавцами упрощенной системы налогообложения. Указанная стоимость включает в себя как стоимость помещения, так и стоимость земельного участка, на котором расположено помещение.

Цена Помещения с учетом земельного участка определена на основании  заключения эксперта по арбитражному делу № А12-33762/2021 от 06.07.2022 № 9825/5-3, выполненного Федеральным бюджетным учреждением «Волгоградская лаборатория судебных экспертиз».

В удовлетворении остальной части заявленных требований федерального государственного унитарного предприятия «Всероссийский научно-исследовательский институт автоматики им. Н.ФИО17» отказано.

В удовлетворении заявленных требований ФИО5 отказано.

Судебные расходы распределены судом в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ФИО5, ФИО6, ФИО8, ФИО12, а также ИП Ярда В.В. и ИП ФИО2 обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное по основаниям, изложенным в жалобах.

Федеральное государственное унитарное предприятие «Всероссийский научно-исследовательский институт автоматики им. Н.ФИО17» также обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указав в его мотивировочной части существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, удовлетворить требования ФГУП «ВНИИА» об определении момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества 30.12.2021.

В судебном заседании представители ФИО5, ФИО6, ФИО2 доводы своих апелляционных жалоб поддержали. 

Представитель ФГУП «ВНИИА» в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы, возражал против удовлетворения апелляционных жалоб ИП Ярда В.В., ИП ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО8 и ФИО12.

Финансовый управляющий ФИО8 ФИО9 в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы ФИО8

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в суд апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте судебного рассмотрения извещены надлежащим образом в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе, публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционных жалобах, исследовав материалы дела, выслушав в судебном заседании полномочных представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ИП Ярда В.В., ИП ФИО2 (арендодатели) и Федеральным государственным унитарным предприятием «Всероссийский научно-исследовательский институт автоматики им. Н. ФИО17» (арендатор) 28.12.2020 заключен договор аренды, согласно которому Арендодатели обязуется передать, а Арендатор принять за плату во временное владение и пользование помещения обшей площадью 2 298,1 кв. м, указанные в Приложениях №1 и № 4 к Договору, расположенные в здании с кадастровым номером № 34:34:040036:973 по адресу: 

<

...>. 1 Г, за плату и на срок, установленный настоящим договором (п. 1.1 Договора аренды).

Указанный объект недвижимости принадлежит ИП Ярде В.В., ИП ФИО2 на праве общей долевой собственности: 1/2 доля в праве общей собственности принадлежит Ярде В.В., о чем в Едином государственном реестре недвижимости от 14.10.2019 сделана запись о государственной регистрации права №34:34:040036:973-34/209/2019-1; 1/2 доля в праве общей собственности принадлежит ФИО2 с обременением ипотекой на основании договора, о чем в Едином государственном реестре недвижимости от 14.10.2019 сделана запись о государственной регистрации права №34:34:040036:973-34/209/2019-2.

Объект недвижимости расположен на земельном участке по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, район Центральный, квартал 153, с кадастровым номером №34:34:040036:42, принадлежащем Ярде В.В., ФИО2 на праве общей долевой собственности:  1/2 доля в праве общей собственности принадлежит Ярде В.В., о чем в Едином государственном реестре недвижимости от 19.11.2019 сделана запись о государственной регистрации права №34:34:040036:442-34/209/2019-1; 1/2 доля в праве общей собственности принадлежит ФИО2 с обременением ипотекой на основании договора, о чем в Едином государственном реестре недвижимости от 19.11.2019 сделана запись о государственной регистрации права №34:34:040036:442-34/209/2019-2.

Во исполнение указанной обязанности Арендодатели передали, а Арендатор принял по акту приема-передачи Помещения 28.12.2020.

В силу п. 6.1 Договора аренды он вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует в течение трех лет.

Пунктом 8.1 Договора аренды в редакции Дополнительного соглашения от 15.09.2021 установлено, что Стороны договорились заключить договор купли-продажи Помещений (далее - Основной договор) в срок до 31.12.2021 на следующих условиях:

Предмет договора:

Арендодатели обязуются передать в собственность, а Арендатор принять и оплатить Помещения, расположенные по адресу: 

<

...> г., кадастровый № 34:34:040036:973 и включающие:

- подвал, комната 1, площадью 26,1 кв. м;

- цокольный этаж, комнаты 1-33, площадью 581,3 кв. м;

- 1-й этаж, комнаты 1-28, площадью 546,4 кв. м;

- 2-й этаж, комнаты 1-38, площадью 526,9 кв. м;

- 3-й этаж, комнаты 1-20, площадью 535,9 кв. м;

- кровля, комнаты 1-4, площадью 81,5 кв. м, общей площадь 2 298,1 кв. м.

Указанные помещения расположены на земельном участке с кадастровым номером 34:34:040036:442, принадлежащим Арендодателям на праве собственности.

Порядок передачи Помещений: Арендодатели обязаны в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента заключения Основного договора передать Помещения по Акту приема-передачи.

Стороны обязаны в течение 5 (пяти) рабочих дней после подписания акта приема-передачи совместно обратиться в Управление Росреестра по г. Волгоград и подать документы для государственной регистрации перехода права собственности. Дату и время обращения Стороны согласовывают письменно по электронной почте: Арендодателя: 48847@mail.ru, Арендатора: vniia@vniia.ru. Расходы на государственную регистрацию перехода права собственности несет Покупатель.

Цена договора и порядок расчетов: Цена Помещений определяется на основании отчета об оценке рыночной стоимости Помещений, подготовленной оценочной организацией, являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков, в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Оплата по договору купли-продажи Помещений осуществляется Арендатором единовременно в полном объеме, не позднее 15 (пятнадцати) рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права на Помещения к Покупателю.

Стороны договорились, что арендные платежи, произведенные по Договору аренды, не учитываются при определении цены договора купли-продажи (п. 8.3 Договора в редакции Дополнительного соглашения от 15.09.2021).

На основании п. 8.1 Договора предприниматели направили институту подписанный со своей Стороны Договор купли-продажи недвижимого имущества. В соответствии с п. 2.1 указанного договора Цена приобретаемого Покупателем Помещения, указанного в п. 1.1. - 1.3. договора (далее - цена помещений), составляет 140 500 000 (сто сорок миллионов пятьсот тысяч) рублей, НДС не предусмотрен в связи с применением Продавцами упрощенной системы налогообложения. Указанная стоимость включает в себя как стоимость Помещения, так и стоимость Земельного участка, на котором расположено Помещение.

Цена Помещения с учетом Земельного участка определена на основании Отчета №63/21 от 16.03.2021 о расчете рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>, по состоянию на 25.02.2021, подготовленного ООО «Русская служба оценки». При этом ООО «Русская служба оценки» аккредитована на проведение оценки для Росатома. Впоследствии было получено экспертное заключение экспертного совета Ассоциации «Русское общество оценщиков» на указанный отчет, в котором сделан вывод о том, что величина рыночной стоимости объекта оценки обоснованная, а отчет соответствует требованиям ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ», федеральным стандартам оценки, СПОД.

Стороны представили договор купли-продажи недвижимого имущества от 21.09.2021, с учетом протокола разногласий от 03.11.2021 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 21.09.2021 на следующих условиях:

 

Договор

купли-продажи недвижимого имущества

 

г. Волгоград                                                                                                               2021 г.

Индивидуальный предприниматель ФИО11 (ИНН 

<

***>), действующий на основании свидетельства о государственной регистрации серия 34 № 002030645, именуемый в дальнейшем «Продавец-1»,

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН 

<

***>), действующий на основании свидетельства о государственной регистрации серия 34 № 003679494; именуемый в дальнейшем «Продавец-2», при совместном упоминании именуемые «Продавцы», с одной стороны, и

Федеральное государственное унитарное предприятие «Всероссийский научно- исследовательский институт автоматики им. Н. ФИО17» (ФГУП «ВНИИА»), в лице первого заместителя директора по операционному управлению ФИО14, действующего на основании доверенности от 15.12.2021 № 939, именуемое в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, далее совместно именуемые – «Стороны», заключили настоящий Договор купли-продажи недвижимого имущества о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Продавцы обязуются передать в собственность Российской Федерации, а Покупатель принять в хозяйственное ведение и оплатить здание, состоящее из административных помещений, расположенное по адресу: 

<

...>., кадастровый № 34:34:040036:973, общей площадью 2 2298,1 кв.м и включающее:

- подвал, комната 1, площадью 26,1 кв. м;

- цокольный этаж, комнаты 1-33, площадью 581,3 кв. м;

- 1-й этаж, комнаты 1-28, площадью 546,4 кв. м;

- 2-й этаж, комнаты 1-38, площадью 526,9 кв. м;

- 3-й этаж, комнаты 1-20, площадью 535,9 кв. м;

- кровля, комнаты 1-4, площадью 81,5 кв.м.

1.2. Указанные в п. 1.1 настоящего договора помещения принадлежат Продавцам на праве общей долевой собственности, а именно:

1.2.1. 1/2 (одна вторая) доля в праве общей долевой собственности принадлежит ФИО2, о чем в Едином государственном реестре недвижимости от 14.10.2019 сделана запись о государственной регистрации прав № 34:34:040036:973-34/209/2019-2;

1.2.2. 1/2 (одна вторая) доля в праве общей долевой собственности принадлежит ФИО11, о чем в Едином государственном реестре недвижимости от 14.10.2019 г. сделана запись о государственной регистрации прав № 34:34:040036:973-34/209/2019-1.

1.3. Указанный в п. 1.1. настоящего договора Помещение расположено на земельном участке по адресу Волгоградская область, г. Волгоград, Центральный район, квартал, с кадастровым номером № 34:34:040036:442, кадастровой стоимостью 19 367 094 руб. 50 коп., категория земель: земли населенных пунктов (далее - Земельный участок), принадлежащем Продавцам на праве общей долевой собственности, а именно:

1.3.1. 1/2 (одна вторая) доля в праве общей долевой собственности принадлежит ФИО2, о чем в Едином государственном реестре недвижимости от 19.11.2019 г. сделана запись о государственной регистрации прав № 34:34:040036:442-34/209/2019-1;

1.3.2. 1/2 (одна вторая) доля в праве общей долевой собственности принадлежит ФИО11, о чем в Едином государственном реестре недвижимости от 19.11.2019 г. сделана запись о государственной регистрации прав № 34:34:040036:442-34/209/2019-2.

1.3.3. Продавцы передают права на Земельный участок одновременно с передачей прав на Помещение.

1.4. Указанное в п.1.1. настоящего договора Помещение имеет следующие ограничения (обременения):

1.4.1. Ипотека. Основание: Договор об ипотеке доли в праве общей долевой собственности на здание и земельный участок № С-1 от 19 ноября 2020 года, зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись от 20 ноября 2020 года № 34:34:040036:973-34/209/2020-3. сделана запись от 20 ноября 2020 года № 34:34:040036:442-34/209/2020-3;

1.4.2.Аренда. Основание: Договор аренды от 28.12.2020, заключенный между ИП ФИО2, ИП Ярда В.В. (Арендодатели) и Федеральным государственным унитарный предприятием «Всероссийский научно-исследовательский институт автоматики им. Н. ФИО17» (Арендатор).

2. Цена имущества и порядок расчетов

2.1 Цена приобретаемого Покупателем Помещения, указанного в п. 1.1. - 1.3. настоящего договора (далее - "Цена помещений"), составляет 140 500 000 (сто сорок миллионов пятьсот тысяч) рублей, НДС не предусмотрен в связи с применением Продавцами упрощенной системы налогообложения. Указанная стоимость включает в себя как стоимость Помещения, так и стоимость Земельного участка, на котором расположено Помещение,

Цена Помещения с учетом Земельного участка определена на основании Отчета №63/21 от 16.03.2021 о расчете рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: Волгоградская область, г, Волгоград, ул. им. Скосырева, д. 1 Г, по состоянию на 25.02.2021, подготовленного ООО "Русская служба оценки".

2.2 Оплата по договору купли-продажи Помещений осуществляется Покупателем путем перечисления денежных средств на расчетные счета продавцов, указанные в разделе 8 настоящего Договора, единовременно в полном объеме, не позднее 15 (пятнадцати) рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права на Помещения к Покупателю в следующем порядке:

- ФИО2 70 250 000 рублей;

- Ярда Василию Васильевичу70 250 000 рублей.

3. Порядок передачи недвижимого имущества

3.1.Продавцы обязаны в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента заключения Настоящего Договора передать Помещение Покупателю по Акту приема-передачи. Одновременно с передачей Недвижимого имущества Продавец передает Покупателю относящиеся к Недвижимому имуществу правоустанавливающие документы, а именно: копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 16.08.2019 г. № 34-Ru 31301000-4229-2019; Технический паспорт на здание, составленный 15.12.2020 г.

В случае, если какая-либо из Сторон Договора обращается в суд с иском об урегулировании разногласий по настоящему договору, Договор считается заключенным с даты вступления в законную силу решения суда об урегулировании разногласий.

3.2 Стороны обязаны в течение 5 (пяти) рабочих дней после подписания акта приема-передачи совместно обратиться в Управление Росреестра по Волгоградской области и подать документы для государственной регистрации перехода права собственности. Дату и время обращения Стороны согласовывают письменно по электронной почте: Арендодателя: 48847 l@mail.ru. Арендатора: vniia@vniia.ru.

Покупатель самостоятельно несет все расходы по оплате, государственных пошлин. Связанных с государственной регистрацией права собственности Покупателя на Помещения.

4. Права и обязанности Сторон

4.1.Продавец вправе:

4.1.1. Получать денежные средства за недвижимое имущество в порядке и сроки, указанные в разделе 2 настоящего Договора

4.2.1. Передать Покупателю в собственность без каких-либо изъятий Недвижимое имущество по Акту приема-передачи в порядке, предусмотренном настоящим Договором.

4.2.2. Не позднее срока, указанного в п. 3.2 настоящего Договора, передать в орган, осуществляющий государственную регистрацию возникновения и перехода прав на недвижимое имущество, документы для государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество к Покупателю.

4.2.3. К моменту передачи Недвижимого имущества погасить все задолженности, связанные с ним.

4.3.Покупатель вправе:

4.3.1. Осмотреть и получить Недвижимое имущество в порядке и сроки, указанные в 3 настоящего Договора.

4.4.Покупатель обязан:

4.4.1.Принять Недвижимое имущество по Акту приема-передачи в порядке, предусмотренном настоящим Договором.

4.4.2.Оплатить приобретаемое Недвижимое имущество в порядке, установленном разделе 2 настоящего Договора.

4.4.3.Представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию возникновения и перехода прав на недвижимое имущество, документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество, в срок, указанный в п. 3.2. настоящего Договора.

5.Заверения и гарантии

5.1. В соответствии с требованиями статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации на совершение сделки ФИО2 получено согласие супруги, удостоверенное ФИО15, временно исполняющей обязанности нотариуса города Волгограда ФИО16 18 сентября 2021 года, зарегистрировано в реестре № 34/3 8-н/34-2021-4-272; ФИО11 получено согласие супруги, удостоверенное ФИО15, временно исполняющей обязанности нотариуса города Волгограда ФИО16  20 сентября 2021 года, зарегистрировано в реестре № 34/38-н/34-2021-4-299.

5.2. В соответствии со статьей 346 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктами 1.14 и 3.1.5 Договора об ипотеке доли в праве общей долевой собственности на здание и земельный участок № С-1 от 19 ноября 2020 года, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись от 20 ноября 2020 года № 34:34:040036:973-34/209/2020-3, сделана запись от 20 ноября 2020 года  № 34:34:040036:442-34/209/2020-3 получено согласие залогодержателя - ФИО11 на распоряжение залогодателем - ФИО2 предметом залога путем продажи его по договору купли-продажи Федеральному государственному унитарному предприятию «Всероссийский научно-исследовательский институт автоматики им. Н.-ФИО17».

5.3. Недвижимое имущество за исключением обременений, указанных в пункте 1.4 настоящего Договора, передается свободным от прав третьих лиц, не является предметом спора, под залогом и арестом не состоит.

5.4.Передаваемое по настоящему Договору имущество не имеет каких-либо скрытых свойств, в результате проявления которых может произойти его утрата, порча или повреждение.

6.Ответственность Сторон

6.1. За нарушение Покупателем срока уплаты цены Договора, предусмотренного п. 2.2 настоящего Договора, Продавец вправе потребовать от Покупателя уплаты пени в размере 0,01 % от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

6.2. В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество Сторона, уклоняющаяся от регистрации, обязана заплатить другой Стороне штраф в размере 100 000,00 (сто тысяч) рублей.

6.3. За неисполнение или ненадлежащее исполнение иных обязанностей по настоящему Договору Стороны несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством

7. Разрешение споров

7.1.Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте настоящего Договора, будут разрешаться путем переговоров.

7.2. Не урегулированные в процессе переговоров споры разрешаются в Арбитражном суде Волгоградской области в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

8.Заключительные положения

8.1.Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами и действует до полного исполнения ими обязательств по настоящему Договору или до расторжения настоящего Договора.

8.2. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны Сторонами.

8.3. Все уведомления и сообщения должны направляться Сторонами друг другу  в письменной форме.

8.4.Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

8.5.Договор составлен в четырех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному из которых находится у каждого из Продавцов, третий - у Покупателя, четвертый - в органе, осуществляющем государственную регистрацию возникновения и перехода прав на недвижимое имущество

9. Сведении и согласия

9.1. Продавцы гарантируют Покупателю, что сведения и документы в отношении всей цепочки собственников и руководителей, включая бенефициаров (в том числе конечных) Продавцов, направленные Покупателю (далее - Сведения), являются полными, точными и достоверными.

9.2. При изменении Сведений Продавцы обязаны не позднее 5 (пяти) календарных дней с момента таких изменений направить Покупателю соответствующее письменное уведомление с приложением копий подтверждающих документов, заверенных нотариусом или уполномоченными лицами Продавцов.

9.3.Продавцы настоящим выдают своё согласие и подтверждают получение ими всех требуемых в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (в том числе, о коммерческой тайне и о персональных данных) согласий всех упомянутых в Сведениях, заинтересованных или причастных к Сведениям лиц на обработку предоставленных Сведений Покупателем, а также на раскрытие Покупателем Сведений, полностью или частично, компетентным органам государственной власти (в том числе, ФНС России, Минэнерго России, Росфинмониторингу, Правительству Российской Федерации) и последующую обработку Сведений такими органами (далее - «Раскрытие»), Продавцы освобождают Покупателя от любой ответственности в связи с Раскрытием, в том числе, возмещают Покупателю убытки, понесенные в связи с предъявлением Покупателю претензий, исков и требований любыми третьими лицами, чьи права были или могли быть нарушены таким Раскрытием.

9.4.Покупатель и Продавцы подтверждают, что условия настоящего Договора о предоставлении Сведений и о поддержании их актуальными признаны ими существенными условиями настоящего Договора в соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

9.5.Если специальной нормой части второй Гражданского кодекса Российской Федерации не установлено иное, отказ от предоставления, несвоевременное и (или) недостоверное и (или) неполное предоставление Сведений о Продавцах (в том числе, уведомлений об изменениях с подтверждающими документами, а также имеющих существенное значение для Покупателя заверений, в том числе заверения Продавцов о соблюдении установленных требований законодательства, являются основанием для одностороннего отказа Покупателя от исполнения Договора и предъявления Покупателем Продавцам требования о возмещении убытков, причиненных прекращением Договора. Договор считается расторгнутым с даты получения Продавцами соответствующего письменного уведомления от Покупателя, если более поздняя дата не будет установлена в уведомлении.

10. Дополнительные условия.

Порядок передачи, условия использования и обстоятельства по неразглашению конфиденциальной информации определяются соглашением о конфиденциальности и взаимном неразглашении информации заключаемыми Сторонами.

11.Обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор)

11.1.Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение своих обязательств по Договору, если их неисполнение или частичное неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы.

11.2.Под обстоятельствами непреодолимой силы понимают такие обстоятельства, которые возникли после заключения Договора в результате непредвиденных и непредотвратимых событий, неподвластных Сторонам, включая, но не ограничиваясь: пожар, наводнение, землетрясение, другие стихийные бедствия, запрещение властей, террористический акт, экономические и политические санкции, введенные в отношении Российской Федерации и: (или) ее резидентов, при условии, что эти обстоятельства оказывают воздействие на выполнение обязательств по Договору и подтверждены компетентными органами государственной власти.

11.3.Сторона, исполнению обязательств которой препятствует обстоятельство непреодолимой силы, обязана в течение 5 (пяти) рабочих дней письменно информировать другую Сторону о случившемся и его причинах. Возникновение, длительность и (или) прекращение действия обстоятельства непреодолимой силы должно подтверждаться сертификатом (свидетельством), выданным компетентным органом государственной власти. Сторона, не уведомившая другую Сторону о возникновении обстоятельства непреодолимой силы в установленный срок, лишается права ссылаться на такое обстоятельство в дальнейшем.

11.4.В случае если обстоятельства непреодолимой силы действуют непрерывно в течение 3 (трех) месяцев, любая из Сторон вправе потребовать расторжения Договора.

12.Противодействие коррупции

12.1.При исполнении настоящего Договора Стороны, соблюдают и будут соблюдать в дальнейшем все применимые законы и нормативные акты, включая любые законы о противодействии взяточничеству и коррупции.

12.2.Стороны и любые их должностные лица, работники, акционеры, представители, агенты, или любые лица, действующие от имени или в интересах или по просьбе какой либо из Сторон в связи с настоящим Договором, не будут прямо или косвенно, в рамках деловых отношений в сфере предпринимательской деятельности или в рамках деловых отношений с государственным сектором, предлагать, вручать или осуществлять, а также соглашаться на предложение, вручение или осуществление (самостоятельно или в согласии с другими лицами) какого-либо платежа, подарка или иной привилегии с целью исполнения (воздержания от исполнения) каких-либо условий настоящего Договора, если указанные действия нарушают применимые законы или нормативные акты о противодействии взяточничеству и коррупции».

Продавец-1 – ИП ФИО11,

Продавец-2 – ИП ФИО2.

Покупатель – ФГУП «ВНИИА».

В случае изменения указанного выше адреса электронной почты Сторона обязуется незамедлительно сообщить о таком изменении другой Стороне».

Институт подписал договор купли-продажи с протоколом разногласий от 03.11.2021. Данным протоколом, в том числе внесены изменения в п. 2.1 Договора, а именно более чем в два раза снижена цена договора.

Пункт 2.1 Договора изложен ФГУП «ВНИИА» в следующей редакции: "Цена Договора составляет 62 162 000 рублей 00 копеек, НДС не облагается в связи с применением Продавцами упрощённой системы налогообложения. Цена сформирована на основании отчёта независимого эксперта (ООО Группа Компаний "ТАУН") об оценке от 09.07.2021 № ОН-12532. Цена Договора включает стоимость Помещений, движимого имущества согласно Приложению № 4, земельного участка, на котором расположены Помещения".

Предприниматели считают, что указанная стоимость является более чем в два раза заниженной и не соответствует действительной рыночной стоимости недвижимого имущества.

В связи с тем, что фактическая рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...> составляет не менее 140 500 000 руб., предприниматели на основании п. 2 ст. 445 ГК РФ направили 10.11.2021 ответчику извещение об отклонении протокола разногласий от 03.11.2021  к Договору купли-продажи недвижимого имущества от 21.09.2021 г.

ФГУП «ВНИИА» не согласилось со стоимостью объекта, полагая ее необоснованно завышенной.

Руководствуясь требованиями Федерального закона от 18.07.2011 №223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц», ФГУП «ВНИИА» обратилось в Комитет промышленной политики, торговли и топливно-энергетического комплекса Волгоградской области (далее – Комитет) с просьбой представить перечень организаций-оценщиков, обладающих действующими лицензиями и безупречной деловой репутацией в регионе.

Из предложенного Комитетом перечня, по результатам конкурсного отбора, ФГУП «ВНИИА» заключило договор на выполнение оценки стоимости спорного недвижимого имущества с ООО «Группа компаний «Таун».

Согласно отчету об оценке №ОН-12532 от 09.07.2021, выполненной ООО «Группа компаний «Таун», рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составила 62 162 000 руб.

03 ноября 2021 г. ФГУП «ВНИИА» направило в адрес ИП Ярда В.В., ИП ФИО2 протокол разногласий к договору.

Письмом от 10.11.2021 ИП Ярда В.В., ИП ФИО2 от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества отказались.

В связи с тем, что при заключении договора купли-продажи у продавцов и покупателя возникли разногласия относительно выкупной стоимости недвижимого имущества и наличием двух отчетов об оценке, которые определили стоимость имущества с более чем 100 % разницей, ИП Ярда В.В., ИП ФИО2 и ФГУП «ВНИИА» обратились в арбитражный суд с заявленными исковыми требованиями.

При первоначальном рассмотрении дела в суде первой инстанции судом была назначена экспертиза, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению «Волгоградская лаборатория судебных экспертиз», эксперту ФИО18.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы: 

1. Определить рыночную стоимость здания, площадью 2 298,1 кв.м, кадастровый № 34:34:040036:973, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. им Скосырева, д. 1 г., по состоянию на 30 декабря 2021 года? 

2. Определить рыночную стоимость земельного участка, площадью 3 725 кв. м, кадастровый № 34:34:040036:442, расположенного по адресу г. Волгоград, Центральный район, квартал 153, по состоянию на 30 декабря 2021 года?

Согласно заключению эксперта № 9825/5-3 рыночная стоимость здания, площадью 2 298,1 кв.м, кадастровый №34:34:040036:973, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. им Скосырева, д. 1 г, по состоянию на 30.12.2021 составляет 57 662 827 руб. Рыночная стоимость земельного участка, площадью 3 725 кв. м, кадастровый № 34:34:040036:442, расположенного по адресу г. Волгоград, Центральный р-н, квартал 153, по состоянию на 30.12.2021 составляет 13 100 825 руб.

В судебном заседании эксперт ФИО18 дала пояснения по делу и подтвердила сделанные в экспертном заключении выводы.

Ознакомившись с результатами судебной экспертизы, оценив экспертное заключение, по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с иными материалами дела, суд первой инстанции признал его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86, 87 АПК РФ, Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; основанным на материалах дела, ясным и полным, составленным в отсутствие противоречий в выводах эксперта. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

При этом, суд первой инстанции отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что 06.10.2020 между ИП ФИО11 (займодавец) и ИП ФИО2 (заемщик) заключен договор займа, согласно условиям которого займодавец безвозмездно передал в собственность заемщика 25 000 000 руб. наличными денежными средствами под залог 1/2 доли заемщика в праве общей долевой собственности на спорное недвижимое имущество.

09.11.2020 Ярда В.В. и ФИО2 заключили договор ипотеки, предметом которого является 1/2 доля в праве общей долевой собственности на спорное недвижимое имущество. Стоимость ипотеки – 25 000 000 руб.

Судом первой инстанции учтены  пояснения института, согласно которым спорный объект недвижимости выставлялся в ноябре 2020 года на продажу по цене 55 000 000 руб., а, следовательно, определенная ИП ФИО11 и ФИО2 стоимость спорного имущества не сопоставима с ценой, указанной в Отчете №63/21 от 16.03.3021, выполненном ООО «Русская служба оценки», на то же самое имущество.

Судом также принято во внимание, что заключение эксперта-оценщика ООО «Русская служба оценки» проводилось без осмотра объекта оценки и по состоянию на 25.02.2021, вследствие чего оно не может являться надлежащим доказательством рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

При этом, согласно отчету об оценке №ОН-12532 от 09.07.2021, выполненному ООО «Группа компаний «Таун» и представленному ФГУП «ВНИИА», рыночная стоимость недвижимого имущества составляет 62 162 000 руб., что превышает оценочную стоимость недвижимого имущества, передаваемого в залог по договору ипотеки между ИП ФИО11 и ИП ФИО2, и цену, по которой недвижимое имущество было выставлено собственниками на продажу.

В обжалуемом судебном акте также указано, что ФИО8 обратилась в Центральный районный суд г. Волгограда с заявлением о признании недействительным Дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества от 28.12.2020 и применении последствий недействительности сделки.

12.04.2022 Центральным районным судом г. Волгограда по делу №2-1388/2022 в удовлетворении заявленных требований ФИО8 отказано.

Так же судом установлено, что Центральным районным судом г. Волгограда 24.02.2022 по делу №2-1254/2022 исковые требования ФИО8 к ФИО2 о разделе совместно нажитого имущества супругов - удовлетворены.

Прекращено право собственности ФИО2 на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый номер 34:34:040036:442, площадью 3725 +/- 17 кв.м, расположенный по адресу: Волгоградская обл., г. Волгоград, р-н. Центральный, кв-л 153; Прекращено право собственности ФИО2 на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на здание, состоящее из административных помещений, кадастровый номер 34:346040036:973, площадью 2 298,1 кв.м, расположенное по адресу: 400066, Волгоградская область, г.Волгоград, ул.им Скосырева, д. 1г.

Признано за ФИО8 право собственности на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый номер 34:34:040036:442, площадью 3725 +/- 17 кв.м, расположенный по адресу: Волгоградская обл., г.Волгоград, р-н. Центральный, кв-л 153.

Признано за ФИО8 право собственности на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на здание, состоящее из административных помещений, кадастровый номер 34:346040036:973, площадью 2 298,1 кв.м, расположенное по адресу: 400066, Волгоградская область, г.Волгоград, ул.им Скосырева, д. 1г.

Признано за ФИО2 право собственности на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый номер 34:34:040036:442, площадью 3725 +/- 17 кв.м, расположенный по адресу: Волгоградская обл., г.Волгоград, р-н. Центральный, кв-л 153.

Признано за ФИО2 право собственности на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на здание, состоящее из административных помещений, кадастровый номер 34:346040036:973, площадью 2 298,1 кв.м, расположенное по адресу: 400066, Волгоградская область, г. Волгоград, ул. им Скосырева, д. 1г.

В соответствии со статьей 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Апелляционная коллегия соглашается с вводами суда первой инстанции, что установленные по вышеназванным делам обстоятельства имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, факты, установленные по делам № 2-1388/2022 и 2-1254/2022, не подлежат доказыванию при рассмотрении настоящего дела.

Судом первой инстанции установлено, что 07.09.2022 ФИО8 произведена регистрация ? доли спорного объекта.

04.05.2023 нотариусом города Волгограда ФИО13 нотариально удостоверен договор купли-продажи ? доли земельного участка и ? доли нежилого помещения (спорных объектов), заключенного между ФИО8 (продавец) и ФИО5 (покупатель)

Пунктом 1 и п. 2 договора стороны согласовали предмет, цену и расчет по договору.

Согласно п. 4.1 договора продавец явно и недвусмысленно заверяет, что является законным собственником отчуждаемого имущества, право собственности продавца на объект недвижимости никем не оспаривается и ей неизвестны основания для такого оспаривания в будущем. Продавец явно и недвусмысленно заверяет, что на дату заключения настоящего договора не существует исков, судебных разбирательств, решений, предписаний и иных актов государственных органов, направленных на привлечение продавца к ответственности в связи с нарушением норм действующего законодательства Российской Федерации, связанных с эксплуатацией отчуждаемых объектов недвижимости (п.4.7 договора).

Согласно п. 4.13 договора продавец заверяет покупателя, что на момент подписания настоящего договора подлежащее передаче имущество никому не отчуждено, в судебном споре и под запрещением (арестом) не состоит, не обременено правами и претензиями третьих лиц.

До заключения данного договора получены отказы сособственников от реализации преимущественного право покупки доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости от Ярды В.В., ФИО2

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ).

Частью 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Выбор способа защиты нарушенного или оспариваемого права является субъективным правом истца, который должен соответствовать характеру нарушения права и достигать цели его восстановления (пункт 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017).

В противном случае право на заявленный иск в рамках данного конкретного дела у истца отсутствует.

Перечень способов защиты гражданских прав установлен статьей 12 ГК РФ и не является исчерпывающим. Так, согласно абзацу 14 указанной статьи права защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом. При этом использование других способов защиты права допускается ГК РФ только при наличии прямого указания в законе.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

В соответствии с пунктом 3 статьи 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 (далее - постановление Пленума № 49) "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).

По смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор должно быть явно выраженным (пункт 38 постановления Пленума № 49).

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. 

Судом первой инстанции указано, что заключив предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, ИП Ярда В.В. и ФИО2, с учетом ими заключенного договора аренды от 20.12.2020, дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имуществ от 28.12.2021, договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.09.2021, с учетом протокола разногласий к договору купли-продажи недвижимого имущества от 21.09.2021 от 03.11.2021, заявленного ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, выразили свою волю на отчуждение имущества и приняли на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ.

Суд первой инстанции, проанализировав условия договора аренды от 28.12.2020 в редакции дополнительного соглашения, пришел к выводу, что между ИП ФИО11, ИП ФИО2 и ФГУП «ВНИИА» заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, поскольку из содержания договора прямо усматривается воля обеих сторон заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Апелляционная коллегия соглашается с вышеизложенными выводами суда первой инстанции.

Согласно статье 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (статья 2 Закона N 102-ФЗ).

При этом следует учитывать, что в соответствии с пунктом 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. То есть в силу такого соглашения заключение основного договора становится для сторон обязательным и может быть потребовано в судебном порядке.

Как следует из п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Юридические последствия заключения сторонами предварительного договора состоят в том, что обе стороны, заключая такой договор, добровольно принимают на себя обязательство заключить основной договор, допуская тем самым в отношении себя и возможность понуждения к заключению договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

Судом первой инстанции установлено, что сторонами в предварительном договоре согласован предмет основного договора; наличие оснований для признания недействительным и применения последствий недействительности сделки дополнительного соглашения от 15.09.2021 являлось предметом судебного разбирательства по делу № 2-1388/2022.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В пункте 38 Постановления Пленума № 49 разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 39 Постановления Пленума ВС РФ № 49, если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Согласно пункту 40 Постановления Пленума № 49 при наличии возражений стороны относительно определения условия договора диспозитивной нормой, выразившихся, например, в представлении иной редакции условия, суд может утвердить условие в редакции, отличной от диспозитивной нормы, указав мотивы принятия такого решения, в частности особые обстоятельства рассматриваемого спора (абзац второй пункта 4 статьи 421 ГК РФ).

Из приведенных норм следует, что требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

При рассмотрении преддоговорных споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11).

Суд не может отказать истцу в иске и в том случае, когда предложенные им редакции условий договора не соответствуют требованиям действующего законодательства. В этом случае при урегулировании спорного условия суд исходит из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон (статьи 421 и 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 29 Постановления Пленума № 49 по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным.

В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон. Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации.

Также стороны согласовали в п.3.1 договора, что в случае, если какая-либо из сторон Договора обращается в суд с иском об урегулировании разногласий по настоящему договору, Договор считается заключенным с даты вступления в законную силу решения суда об урегулировании разногласий.

Разногласия у сторон по данному пункту отсутствуют.

При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

С учетом изложенного выше, судом первой инстанции правомерно были отклонены доводы институту, которые также заявлены и в апелляционной жалобе, что договор купли-продажи недвижимости считается заключенным в момент его непосредственного подписания (31.12.2021).

На основании п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", если наступлению обстоятельства, с которым связано начало течения срока исполнения обязательства, недобросовестно воспрепятствовала или содействовала сторона, которой наступление или ненаступление этого обстоятельства невыгодно, то по требованию добросовестной стороны это обстоятельство может быть признано соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 1 статьи 6, статья 157 ГК РФ).

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

ФИО11 и ФИО2, являясь индивидуальными предпринимателями и участниками гражданских правоотношений, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими тех или иных действий при осуществлении предпринимательской деятельности.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что все условия, необходимые и достаточные для реализации пункта 2.1 договора, учетом проведенной судебной экспертизы, сторонами согласованы.

Апелляционная коллегия также соглашается с выводами суда первой инстанции   о том, что в настоящем случае положение пункта статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации (далее - СК РФ) неприменимы.

Согласно пункту 1 статьи 256 ГК РФ и пункту 1 статьи 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Пунктом 2 статьи 34 СК РФ предусмотрено, что общим имуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Согласно пункту 2 статьи 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

При таких обстоятельствах в силу прямого указания закона данная сделка является оспоримой.

Пунктом 3 статьи 35 СК РФ предусмотрено, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

С учетом изложенного, положения пункта 2 статьи 35 СК РФ в спорной ситуации неприменимы.

Пунктом 2 статьи 253 ГК РФ предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Таким образом, пунктом 2 статьи 35 СК РФ, пунктом 2 статьи 253 ГК РФ установлена презумпция согласия супруга на действия другого супруга по распоряжению общим имуществом.

Требование о признании сделки недействительной может быть удовлетворено судом лишь в том случае, если доказано, что контрагент по сделке супруга, заключившего сделку, знал или заведомо должен был знать о несогласии другого супруга на совершение сделки.

В случае оспаривания действий, совершенных одним из супругов по распоряжению общим имуществом, применительно к положениям пункта 2 статьи 35 СК РФ бремя доказывания обстоятельств распоряжения имуществом без согласия другого супруга лежит на стороне, оспаривающей указанные обстоятельства.

В связи с чем, если один из супругов ссылается на отчуждение другим супругом общего имущества или его использование вопреки воле другого супруга и не в интересах семьи, то именно на него возлагается обязанность доказать данное обстоятельство.

Изложенная позиция, относительно условий применения статьи 35 СК РФ, соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.01.2014 № 9913/13, в постановлении Верховного Суда Российской Федерации от 28.08.2023 № 305-ЭС23-8438 по делу №А40-91941/2022.

При заключении предварительного договора у договаривающихся сторон согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает обязанность заключить сделку, в том числе сделку по отчуждению имущества, на условиях, оговоренных в предварительном соглашении.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества, как правило, имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.2009 № 402/09).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.08.2022 № 307-ЭС22-6562 сформулирована правовая позиция, согласно которой, предварительный и основной договоры купли-продажи являются взаимосвязанными сделками, последовательное совершение которых направлено на отчуждение имущества. При заключении предварительного договора уже выражена воля на отчуждение имущества, которая связывает стороны договора, в связи с чем последующее уклонение одной из сторон от заключения основного договора может являться основанием для понуждения к заключению договора в судебном порядке.

Преддоговорный спор возникает, если тот, кто обязан заключить договор, не отказывается от его заключения, но стороны не смогли достигнуть компромисса по его условиям. В этом случае возникшие разногласия передаются на рассмотрение суда, который и определит условия договора вместо сторон (п. 1 ст. 446 ГК РФ, п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.18 N 49).

Апелляционная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что представителями ИП Ярда В.В., ИП ФИО2, ФИО5 была выражена воля на отчуждение имущества и воля ответчика на заключения договора.  

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно положениям статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление), в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам относятся мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. Исходя из положений нормы пункта 2 статьи 170 ГК РФ, сделка подлежит квалификации как притворная, если подтверждено, что воля сторон на момент совершения сделки не была направлена на установление соответствующих ей правовых последствий. Предполагается отсутствие соответствующей воли у каждой из сторон данной сделки. При совершении притворной сделки воля сторон направлена не на достижение соответствующего ей правового результата, а на создание иных правовых последствий, соответствующих сделке, которую стороны действительно имели в виду.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно абзацу 3 пункта 1 Постановления, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, к которым во всех случаях относятся условия о предмете договора. Также существенные условия могут быть названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, для квалификации договора на предмет его заключенности (ст. 432 ГК РФ) следует исходить из предмета договора, по поводу чего стороны, собственно, и заключают договор, на что была направлена воля сторон, а также прав и обязанностей сторон.

Как отражено в обжалуемом судебном акте, ФГУП «Всероссийский научно-исследовательский институт автоматики им. Н.ФИО17» не представлено доказательств, подтверждающих, что действия ФИО5, стороны сделки, были направлены на достижение других правовых последствий и прикрывали иную волю всех участников сделки. ФИО5 выражено волеизъявление и совершены действия именно с целью заключения договора от 04.05.2023 с ФИО8

То есть, ФИО5, после возникновения у него статуса собственника части спорного объекта, фактически одобрена сделка по заключению предварительного договора об отчуждении всего здания истцу по первоначальному иску. Воля ФИО5 направлена на реализацию принадлежащей ему доли в общем имуществе  Предприятию по цене, указанной им в требованиях, заявленных во встречном иске.

По приведённым мотивам отклоняется довод жалобы ФГУП о необходимости обязания именно ФИО2 заключить основной договор купли-продажи, поскольку последний не вправе распоряжаться не принадлежащим ему имуществом, а новый собственник желает заключения спорного договора и одобрил заключение предварительного договора.

С учетом изложенного, вопреки аргументам апелляционной жалобы института, доводы о мнимости договора купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на спорное недвижимое имущество, заключенного между ФИО8 и ФИО5, рассмотрены судом и мотивированно отклонены.

Также, суд первой инстанции пришел к выводу о злоупотребления правом предпринимателями и ФИО8

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Под злоупотреблением правом понимаются действия по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженные с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, причиняющие вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.

К злоупотреблению правом, в том числе относятся заведомо или очевидно недобросовестное поведение субъекта права, недобросовестные действия участников оборота в обход закона, приводящие к неблагоприятным последствиям для иных лиц.

Злоупотреблением также являются действия, в результате которых сторона хотя и действует формально законно, умышленно использует закон для получения неких преимуществ и отступа от принципа равенства всех перед законом.

Пунктом 2 статьи 10 ГК РФ определено, что в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

ФИО8, заключая договор от 04.05.2023 с ФИО5, а так же Ярда В.В., ФИО2, при подписании отказов сособственников от реализации преимущественного право покупки доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, не сообщили ни нотариусу, ни покупателю объектов (ФИО5), об имеющемся споре (преддоговорной спор) по данному делу в Арбитражном суде Волгоградской области и при вынесенном постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 18.04.2023, которым решение Арбитражного суда Волгоградской области от 06.09.2022 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2022 по делу № А12-33762/2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области, что свидетельствует о недобросовестности их действий.

Более того, спорное помещение является нежилым, используется в коммерческой деятельности. ФИО5 04.05.2023 стал собственником части объекта капитального строительства и земельного участка (дата регистрации 05.05.2023), и приобретение спорное помещение направлено на извлечение прибыли.

Как верно указано судом первой инстанции, ФИО5 не лишен возможности защитить права, которые он считает нарушенными ФИО8 и нотариусом города Волгограда, предъявив соответствующие требования по правилам статьи 450 ГК РФ и главы 25 ГК РФ, равно как и институт не лишен возможности защитить права, которые он считают нарушенными ФИО11, ФИО2, ФИО8, предъявив соответствующие требования по правилам статьи 450 ГК РФ и главы 25 ГК РФ.

По общему правилу требование об урегулировании разногласий по договору купли-продажи недвижимого имущества предъявляются к стороне договора, в том числе к продавцу, являющемуся собственником объекта недвижимости, также как и требования о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимости могут быть предъявлены к продавцу, являющемуся собственником продаваемого объекта недвижимости.

На момент предъявления ИП Ярда В.В., ИП ФИО2 иска к институту об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.09.2021 в части цены продаваемого имущества, а также иска ФГУП «ВНИИА» к ИП Ярда В.В., ИП ФИО2 о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, собственниками спорных объектов недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости значились ИП Ярда В.В. и ИП ФИО2

На момент рассмотрения судом первой инстанции настоящего спора по существу, в Едином государственном реестре недвижимости содержалась запись о государственной регистрации права общей долевой собственности на спорное недвижимое имущество за ИП ФИО11 в размере 1/2 доли в праве, за ФИО2 и ФИО5 в размере 1/4 доли в праве за каждым.

Таким образом, суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований ФГУП «ВНИИА» о понуждении к заключению основного договора и об отсутствии для удовлетворения остальной части заявленных требований ФИО5 и института.

Доводы об отсутствии согласий ФИО8, Ярды И.Г. и ФИО6 на отчуждение спорного имущества являются несостоятельными, поскольку сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

ФИО8 и Ярда И.Г. изначально были соистцами по иску к институту об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.09.2021, что свидетельствует о явно выраженной воле на отчуждение имущества.

При этом, доводы ФИО8 и Ярды И.Г. сводились к разногласиям о стоимости отчуждаемого имущества, а не самого факта его продажи.

Схожей позиции придерживался и ФИО5, заявивший требование об определении рыночной стоимости нежилых помещений и земельного участка равной 140 000 000 руб.

ФИО6, привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, также не возражала против продажи спорного недвижимого имущества.

По аналогичным мотивам отклоняются доводы предпринимателей о том, что они не выражали волю на отчуждение имущества и заключение договора.

            Аргументы предпринимателей и ФИО5 о том, что подтвердить волю на отчуждения имущества могли только лично указанные лица, а не их представители, подлежат отклонению, поскольку по смыслу статьи 59 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане и организации вправе вести свои дела в арбитражном суде через представителей. 

Характер дела не требует личных показаний указанных лиц, предмет дела не связан с характером и образом их жизни, а, следовательно, представители данных лиц довели позицию до суда первой инстанции.

Довод ИП ФИО2 о том, что обязательство по отчуждению имущества прекращено в связи с прекращением действия договора аренды, являются несостоятельными, поскольку последствия, вызванные прекращением договора, наступают только на будущее время, между тем ФГУП «ВНИИА» реализовало свое право на обращение в суд в течение срока действия договора, поэтому вправе требовать понуждения к заключению договора. 

Доводы апелляционной жалобы ФГУП «ВНИИА» об отсутствии в резолютивной части решения данных, позволяющих индивидуализировать недвижимое имущество, является несостоятельными, поскольку в резолютивной части решения изложена редакция конкретного пункта договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.09.2021 (п. 2.1), в котором и отражены все характеристики недвижимого имущества.

Относительно довода о наличии в заключенном между ФИО8 и ФИО5 договоре купли-продажи от 04.05.2023 условий о залоге недвижимого имущества, суд апелляционной инстанции отмечает, что данный довод не может являться основание для отмены принятого судебного акта, поскольку, как уже отмечалось выше, при заключении спорного договора установлены недобросовестные действия ФИО8, фактически скрывшей от покупателя наличие судебного спора в отношении отчуждаемого имущества. 

Доводы о том, что суд первой инстанции понудил ФИО5 заключить договор купли-продажи недвижимого имущества от 21.09.2021, в то время как к указанному лицу требования не были предъявлены институтом, не могут быть приняты во внимание, поскольку ФИО5 был привлечен к участию в деле в качестве соответчика в отсутствие возражений института.

Аргументы апелляционной жалобы ФИО12 о нарушении её прав судом ввиду того, что она перестала быть истцом по настоящему делу с момента заявления об отказе от исковых требований, в то время как сам отказ принят только в окончательном судебном акте, и статус Ярды И.Г. в течение пяти судебных заседаний не был определен, отклоняются апелляционной коллегией, поскольку само по себе ходатайство об отказе от исковых требований не влечет каких-либо процессуальных последствий для истца до тех пор, пока отказ не будет принят судом. Ярда И.Г. вплоть до вынесения резолютивной части решения суда обладала статусом истца по настоящему делу со всеми предусмотренными  Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации правами, а, следовательно, права Ярды И.Г. судом не были нарушены.

Таким образом, у суда первой инстанции также не было оснований для привлечения Ярды И.Г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

По указанным выше мотивам отклоняются аналогичные доводы апелляционной жалобы индивидуального предпринимателя ФИО11, индивидуального предпринимателя ФИО2.

Кроме того, обжалуемым судебным актом права Ярды И.Г. никак не затрагиваются.

Арбитражный суд апелляционной инстанции также отклоняет довод апелляционной жалобы ФИО8 о нарушении арбитражным судом первой инстанции норм процессуального права по мотиву непривлечения к участию в деле в качестве третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области.

По смыслу норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о третьих лицах, участие третьего лица в судебном разбирательстве требуется, если судебный акт, которым заканчивается рассмотрение дела в арбитражном суде первой инстанции, может повлиять на его права или обязанности, то есть приведет к возникновению, изменению или прекращению соответствующих правоотношений между третьим лицом и стороной судебного спора.

Предусмотренный процессуальным законодательством институт третьих лиц, как заявляющих, так и не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, призван обеспечить судебную защиту всех заинтересованных в исходе спора лиц и не допустить принятия судебных актов о правах и обязанностях этих лиц без их участия.

При этом, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - это предполагаемый участник материально-правового отношения, связанного по объекту и составу с тем, какое является предметом разбирательства в арбитражном суде.

Основанием для вступления (привлечения) в дело третьего лица является возможность предъявления иска к третьему лицу или возникновения права на иск у третьего лица, обусловленная взаимосвязанностью основного спорного правоотношения между стороной и третьим лицом.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Между тем, ФИО8 не обосновала необходимость в привлечении указанного органа к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, а также не обосновала, какие права и обязанности указанного лица затронуты обжалуемым судебным актом.

Относительно позиции финансового управляющего ФИО8 ФИО9, апелляционная коллегия отмечает, что ФИО9 является законным представителем должника ФИО8, и необходимость привлечения её к участию в деле в качестве третьего лица отсутствует. На момент принятия спорного решения процедура реализации имущества в отношении ФИО8 введена не была.

Нарушений норм процессуального права, которые в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могут являться основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции в любом случае, судом апелляционной инстанции не установлено. 

Судебные расходы распределены судом в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иные доводы апелляционных жалоб, приведенные в их обоснование, не соответствуют нормам действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела, они не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого законного и обоснованного решения суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах у арбитражного суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного решение суда следует оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы и (или) кассационной жалобы на решения и (или) постановления арбитражного суда, а также на определения суда об отказе в принятии искового заявления (заявления) или заявления о выдаче судебного приказа, о прекращении производства по делу, об оставлении искового заявления без рассмотрения, по делу об оспаривании решений третейского суда, о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейского суда, об отказе в выдаче исполнительных листов - 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера, то есть 3 000 руб.

Поскольку при подаче апелляционной жалобы ИП Ярда В.В. и ИП ФИО2 не была уплачена государственная пошлина, с предпринимателей в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по 1 500 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25 октября 2023 года по делу № А12-33762/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО11 (ОГРНИП 304345903600019, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 1 500 рублей.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 323344300057112, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 1 500 рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

 

 

Председательствующий                                                                            С. А. Жаткина

 

Судьи                                                                                                           О. И. Антонова

 

                                                                                                                      И. М. Заграничный